Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 9 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 4]
[Localité 3]
JUGEMENT DU 09 Janvier 2026 

N° RG 25/08749 - N° Portalis DBYC-W-B7J-L4DR

Jugement du 09 Janvier 2026 
N°: 26/33 

COALLIA

C/

[P] [M] [T]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me NAYROLLES 
COPIE à la PREFECTURE 
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 09 Janvier 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 21 Novembre 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Janvier 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

ENTRE :

DEMANDEUR :

Association COALLIA
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Sophie NAYROLLES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me BOMMELAER, avocat postulant au barreau de RENNES, substitué par Me Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES



ET :

DEFENDEUR :

Mme [P] [M] [T]
Résidence Sociale COALLIA
[Adresse 2]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée




EXPOSÉ DU LITIGE
Le 14 février 2023, une convention tripartite en vue d’un glissement de bail a été conclu entre la société anonyme d’habitation à loyer modérés ICF atlantique, l’association COALLIA et Madame [M] [T] [P]
En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 16 février 2023, l'association COALLIA a conclu avec Madame [M] [T] [P] un contrat de sous location pourtant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour une durée de 9 mois, avec possibilité de prorogation, moyennant un loyer mensuel initial de 402,86 euros et des provisions sur charge de 180,36€ 
Le 20 juin 2024, l’association COALLIA a envoyé à Madame [M] [T] une mise en demeure de justifier de la présence effective dans le logement et de régler sa dette.
Le 17 septembre 2024, l’association COALLIA a envoyé à Madame [M] [T] un courrier recommandé prévoyant la résiliation du contrat de bail.
Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2025 délivré à étude, l'association COALLIA a fait assigner Madame [M] [T] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande,
A titre principal : 
constater que Madame [P] [M] [T] a abandonné le logement mis à sa disposition par COALLIAconstater la résiliation du contrat conclu entre l’association COALLIA et Madame [P] [M] [T]Autoriser l’association COALLIA à reprendre sans délai, possession des lieux situés [Adresse 2]Condamner Madame [P] [M] [T] au paiement de la somme de 11 714,17€ due en septembre 2025 avec intérets au taux légal à compter de la première mise en demeureCondamner Madame [P] [M] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers et charges courants et ce, jusqu’à reprise des lieux par COALLIAA titre subsidiaire, si l’abandon du logement n’était pas constaté
Constater l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat liant les partiesConstater que Madame [P] [M] [T] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2]Ordonner que Madame [P] [M] [T] devra libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les locaux qu’elle occupe dès signification du jugement à intervenirOrdonner que faute par elle de ce faire, elle pourra être expulsée avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et de Monsieur le Commissaire de Police, et ce, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécutionOrdonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions de l’article R433-5 et R433-6 du code des procédures civiles d’exécution aux frais, risques et périls des défendeurs et de qui ils appartiendrontCondamner Madame [P] [M] [T] au paiement de la somme de 11 714,17€ due en septembre 2025 avec intérets au taux légal à compter de la première mise en demeureCondamner Madame [P] [M] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers et charges courants et ce, jusqu’à reprise des lieux par COALLIAA titre très subsidiaire, si l’abandon du logement et l’acquisition de la clause résolutoire n’étaient pas constatées
Prononcer la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Madame [P] [M] [T]Ordonner que Madame [P] [M] [T] devra libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les locaux qu’elle occupe dès signification du jugement à intervenirOrdonner que faute par elle de ce faire, elle pourra être expulsée avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et de Monsieur le Commissaire de Police, et ce, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécutionOrdonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions de l’article R433-5 et R433-6 du code des procédures civiles d’exécution aux frais, risques et périls des défendeurs et de qui ils appartiendrontCondamner Madame [P] [M] [T] au paiement de la somme de 11 714,17€ due en septembre 2025 avec intérets au taux légal à compter de la première mise en demeureCondamner Madame [P] [M] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers et charges courants et ce, jusqu’à reprise des lieux par COALLIAEn tout état de cause
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantieRejeter toute demande de délaisCondamner Madame [P] [M] [T] au paiement d’une somme de 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civileCondamner Madame [P] [M] [T] aux entiers dépens qui comprendront les frais de notification par LRAR, d’assignation et aux frais de constat d’huissier.
L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 21 novembre 2025.
A cette audience, l'association COALLIA, comparant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 12 288,43 euros. 
Le juge des contentieux de la protection a soulevé l’irrecevabilité des demandes subsidiaires pour absence de notification de l’assignation à la préfecture.
Madame [M] [T] [P] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.
L’affaire est mise en délibéré au 9 janvier 2026.
Suite à l’autorisation donnée par le juge, le conseil du demandeur a produit une note en délibéré mentionnant que l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le titre I ne s’applique pas aux logements foyers que sont les résidences sociales, que l’article 8 précise que les dispositions ne s’appliquent pas au contrat de sous location et que l’article 24 de la loi n’est donc pas applicable.

MOTIVATION DE LA DÉCISION
 
L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ». 

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.
I) Sur la demande de constat d’abandon du logement
L’article 1103 du code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »
Le bailleur évoque que Madame [M] [T] n’a pas accompli les démarches nécessaires pour renouveler ses différents contrats, qu’elle a abandonné le logement.
En l’espèce, il est mentionné dans l’article 2 de la convention tripartite « le sous locataire s’engage à accomplir les démarches nécessaires à la réalisation de son projet logement en vue du glissement de bail. Il s’engage à rencontrer régulièrement l’organisme en charge de l’accompagnement social lié au logement »
Il est versé aux débats une décision de sortie du 11 avril 2024 de l’office français de l’immigration et de l’intégration précisant qu’il est mis fin à l’hébergement de Madame [M] [T] aux motifs qu’elle a abandonné son hébergement. Alors même qu’il n’est pas précisé les constations ayant conduit à cette mention d’abandon du logement, ce document ne permet pas d’établir la preuve de l’abandon du logement.
Contrairement à ce qu’évoque le bailleur, le fait que Madame [M] [T] n’ait pas payé régulièrement son loyer et que la responsable de service de l’association n’ait pas de contact avec Madame [M] [T] ne démontre pas avec certitude qu’elle a abandonné son logement. Le fait que Madame [M] [T] ne réponde pas aux mises en demeure sollicitant qu’elle justifie de l’occupation effective du logement n’est pas non plus suffisant pour démontrer un abandon du logement. 
En effet, le bailleur ne produit aucun constat d’huissier, attestation de témoin qui auraient effectué des constatations effectives au niveau du logement de Madame [M] [T] qui seraient de nature à caractériser l’abandon du logement.
La demande de constat d’abandon de logement sera donc rejetée.
II ) Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire
1. Sur la recevabilité de la demande
L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que Le titre ne s'applique pas aux logements-foyers, à l'exception du premier alinéa de l'article 6 et de l'article 20-1.
L’article L633-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que : « Un logement-foyer, au sens du présent chapitre, est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective. Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées.
Le logement-foyer dénommé " résidence sociale " est destiné aux personnes ou familles mentionnées au II de l'article L301-1
La résidence sociale dénommée " pension de famille " est un établissement destiné à l'accueil sans condition de durée des personnes dont la situation sociale et psychologique rend difficile leur accès à un logement ordinaire. La " résidence accueil " est une pension de famille dédiée aux personnes ayant un handicap psychique. »
L’article L301-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que ; « II. - Toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l'inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d'existence, a droit à une aide de la collectivité pour accéder à un logement décent et indépendant ou s'y maintenir. »
Il ressort des contrats que la location est en lien avec le programme d’accueil des bénéficiaires d’une protection internationale, qu’un accompagnement social est prévu, que le logement fait partie du parc social.
Dans ces conditions, les dispositions du titre I de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables, ce compris les dispositions de l’article 24 et les demandes sont recevables.

2) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
Vu l’article 1103 du code civil précité,
En l'espèce le contrat de sous location contient un article 11 qui mentionne : «  le contrat de sous location est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer et/ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »
Le bailleur produit une mise en demeure du 20 juin 2024 dans laquelle il vise la clause résolutoire aux motifs d’une absence de réalisation de la dette créée.
Alors que la clause prévoit une résiliation suite à un commandement de payer et non pas une mise en demeure, ses conditions d’acquisition ne sont pas réunies et la demande sera rejetée.
3 ) Sur la demande de prononcé de résiliation du contrat

Le bailleur n’évoque nullement que le contrat aurait pris fin pour défaut de renouvellement malgré la durée énoncée sur le contrat et il est sollicité le prononcé de la résiliation, de sorte qu’il sera considéré que le bailleur reconnaît implicitement que le contrat n’a pas pris fin à la date convenue dans le contrat.

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme "un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer" ; tandis que l'article 1728 du même code dispose que "le preneur est tenu de deux obligations principales : (...) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus" ; et que l'article 1217 du code civil rappelle que " La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut …provoquer la résolution du contrat … ».

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. 
 
Partant, le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du ou des locataires et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort des courriers de mise en demeure et du décompte de créance produit que Madame [M] [T] n’a pas effectué de versements depuis le mois de novembre 2023.

De plus, le contrat tripartie mentionne l’obligation pour la locataire d’effectuer différentes démarches : « le sous locataire s’engage à accomplir les démarches nécessaires à la réalisation de son projet de logement en vue du glissement de bail. Il s’engage à rencontrer régulièrement l’organisme agréé en charge de l’accompagnement social lié au logement » Elle ne démontre cependant pas avoir rempli ses obligations alors que la charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil ;

Face à ces manquements grave du contrat, il sera fait droit à la demande de résolution du contrat de sous location.

•    Sur l’expulsion et l'indemnité d'occupation 

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Madame [M] [T] [P] de remettre les clés et de quitter les lieux.
A défaut de départ volontaire, l'association COALLIA sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [M] [T] [P], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.
Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.
Dans ces conditions, il convient de condamner Madame [M] [T] [P] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux. 
Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

•    Sur la demande de condamnation en paiement
 
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ». 

Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
En l’espèce, l'association COALLIA verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution.
Il est mentionné sur le décompte qu’en octobre 2025, la dette de Madame [M] [T] [P] s’élève à la somme de 12 288,43 euros. Le bailleur a mentionné que cette somme correspondait en réalité au montant du en novembre 2025, échéance de novembre incluse, ce qui sera retenu en l’espèce.
Cette somme appelle plusieurs observations. 
En premier lieu, il convient de relever que le loyer initial est fixé à la somme de 402,86 euros, à laquelle s'ajoutent 180,36 euros de provision pour charges. Aussi, le locataire est en principe redevable mensuellement de la somme de 583,22 euros. Or, le décompte fait apparaître que la somme mensuellement appelée est variable et excède ce montant, sans pour autant qu'il ne soit justifié de la révision du loyer conformément au contrat de bail. 
A défaut pour le bailleur de justifier de l'évolution, de la répartition et de la nature des sommes demandées concernant les mensualités qui dépassent cette somme, c'est le montant figurant au contrat de bail qui doit être retenu dans le calcul de la dette locative et les mensualités qui excédaient le montant de 583,22 seront réduites à ce montant.
Il conviendra également de déduire les sommes relatives aux régularisations de charges dont les justificatifs ne sont pas produits, soit en l'espèce la somme de 17,36 euros. 
La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s'élève à 11 767,61 euros au 21 novembre 2025, échéance de novembre incluse, Il convient donc de condamner en conséquence la locataire au paiement de cette somme celui-ci n'apportant pas d'élément de nature à contester le principe ou le montant de cette somme.
L'article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L'alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ».
L'article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement ».
La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 juin 2024 pour la somme de 2055,39 euros (calculé à partir des précédentes réductions énoncées), puis à compter de la présente décision pour le surplus. 
III. Sur les demandes accessoires
 
•    Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [M] [T] [P] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût de la mise en demeure du 20 juin 2024, de l'assignation du 16 octobre 2025 et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de l'association COALLIA. 
Il n’y a pas de constat d’huissier effectué de sorte que les dépens sollicités par le bailleur à ce titre seront rejetés ainsi que les frais de notification des autres courriers en LRAR qui ne sont pas des dépens. 
•    Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'association COALLIA, Madame [M] [T] [P] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
•    Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
 
PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
REJETTE la demande de l’association COALLIA de voir constater l’abandon du logement par Madame [M] [T] ; 
REJETTE la demande de l’association COALLIA de voir constater les effets de la clause résolutoire contenue dans le contrat de sous location ; 
PRONONCE la résolution judiciaire du contrat de sous location conclu le 16 février 2023 entre l'association COALLIA, d’une part, et Madame [M] [T] [P], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du DATERESIL ;
CONDAMNEMadame [M] [T] [P] à verser à l'association COALLIA la somme de 11 767,61 euros (décompte arrêté au 21 novembre 2025, échéance de novembre incluse), au titre des loyers, charges dus à cette date ; avec intérêt au taux légal à compter du 20 juin 2024 sur la somme de 2055,39 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus ; 
DIT que Madame [M] [T] [P] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 2] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [M] [T] [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE Madame [M] [T] [P] à verser à l'association COALLIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE Madame [M] [T] [P] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût de la mise en demeure du 20 juin 2024 , le cout de l'assignation du 16 octobre 2025, et le coût de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE Madame [M] [T] [P] à payer à l'association COALLIA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 9 janvier 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.
            
La greffière,                                                               Le juge des contentieux de la protection,