Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 11 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 11 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 15 mars 2024
 à Me MARQUAND-GAIRARD [Localité 2] 
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 15 mars 2024
 à M. [S] [X] 
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/06931 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4D6C

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société 13 HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [X] [S], demeurant [Adresse 4]

comparant










XPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 21 février 2014, l'office public de l'habitat 13 HABITAT a donné à bail à Monsieur [X] [S] et son ex-épouse, un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 345,83 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, 13 HABITAT a fait signifier à Monsieur [S] par acte de commissaire de justice en date du 4 mai 2023 un commandement de payer la somme de 771,77 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 16 octobre 2023 dénoncée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 octobre 2023, l'office public de l'habitat 13 HABITAT a attrait Monsieur [X] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 24 et 834 du code de procédure civile, pour entendre :
constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties faute du paiement des causes du commandement ;ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;condamner Monsieur [X] [S] à lui payer :* la somme provisionnelle de 2.760,57 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation impayés arrêtés au 6 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
* une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges, outre sa revalorisation légale sur le fondement de l'article 1760 du code civil, jusqu'à libération effective des lieux ;
* la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens comprenant le coût du commandement de payer et les frais exposés pour parvenir à l'expulsion.
Appelée à l'audience du 11 janvier 2024, l'affaire a été retenue et plaidée.

A cette audience, 13 HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle a actualisé sa créance à un montant de 4.084,46 euros, hors frais de procédure, selon décompte en date du 10 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus.

Comparaissant en personne, Monsieur [X] [S] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Il a justifié avoir réglé 300 euros par virement le jour de l’audience. Il a expliqué que la CAF a suspendu les allocations au logement suite à sa séparation avec son épouse. Il a fait une demande de logement social mais n’a pas obtenu de réponse. Il a versé un courrier de sa référente sociale qui précise que Monsieur [S] est célibataire, père de deux enfants qui sont à la charge de la mère. Il perçoit des allocations de solidarité spécifique d’un montant de 549 euros, qui varient tous les mois. Les allocations ont été suspendues pendant 7 mois dans l’attente de documents. Un déblocage doit intervenir le 25 janvier 2024. Une rétroactivité a été sollicitée, ce qui devrait réduire la dette de 1.500 euros. Une demande de mutation a été sollicitée auprès de 13 HABITAT car les ressources de Monsieur [S] ne lui permettent pas de faire face à ses loyers et charges en sus de ses besoins. Une demande de FSL est envisagée pour apurer la dette. 

Le délibéré a été fixé au 14 mars 2024 par mise à disposition au greffe.



MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions des Bouches du Rhône par courrier réceptionné le 24 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 21 février 2014 contient une clause résolutoire (article VIII 16) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 mai 2023, pour la somme en principal de 771,77 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 5 juillet 2023.
Monsieur [S] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [S] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [S] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, selon les clauses d'indexation et de révision initialement prévues, et de condamner Monsieur [S] à son paiement.
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [S] reste devoir la somme de 4.084,46 euros, à la date du 10 janvier 2024, cette somme étant expurgée de tous frais de procédure et correspondant à l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois de décembre 2023 inclus.

Monsieur [S] ne conteste pas le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné, par provision, au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16 octobre 2023.

Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En l'espèce, la bailleresse s'oppose aux délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. 

Monsieur [S] n’a pas repris le paiement intégral des loyers courants avant l’audience, bien qu’il ait réglé une somme de 300 euros le jour-même. 

Dès lors, il ne peut bénéficier des délais dérogatoires prévus par l’article 24 V précité. 
En revanche, l’article 1343-5 du code civil dispose « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment ».
Il résulte des pièces produites par Monsieur [S] qu’il a rencontré des difficultés familiales et financières qui ont généré la dette locative, qu’il s’est efforcé de régler à hauteur de 200 euros par mois. 
Au regard de ces éléments, de la situation économique des parties et de la qualité de la bailleresse, il convient de faire droit à sa demande d’échelonnement de la dette suivant les modalités prévues au dispositif. 
Sur les demandes accessoires

La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par 13 HABITAT au titre des frais irrépétibles.

En revanche, Monsieur [S], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il n'y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d'une décision dont l'exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution qui prévoit la possibilité qu'ils restent à la charge du créancier lorsqu'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu'en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.


PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 février 2014 entre l'office public de l'habitat 13 HABITAT et Monsieur [X] [S], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 5 juillet 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [X] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'office public de l'habitat 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [S] à verser à l'office public de l'habitat 13 HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 4.084,46 euros, en deniers ou quittances pour tenir compte des sommes éventuelles versées, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16 octobre 2023, correspondant à l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois de décembre 2023 inclus et comptes arrêtés au 10 janvier 2024 ;
AUTORISONS Monsieur [X] [S] à s'acquitter de la dette par 24 échéances successives et mensuelles de 170 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ; 
DISONS qu'à défaut de paiement d'un seul versement, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ; 
CONDAMNONS Monsieur [X] [S] à verser à l'office public de l'habitat 13 HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, indexé et révisé suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, indemnité due à compter du 5 juillet 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion ;
REJETONS le surplus des demandes ;

REJETONS la demande de l'office public de l'habitat 13 HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [S] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président