Tribunal Judiciaire · Référés JCP — 13 janvier 2026

RÉFÉRÉ 

Min N° 26/00019
N° RG 25/00945 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEFH4


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ





Le 13 Janvier 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance du 2 décembre 2025, pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 09 Décembre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :


 DEMANDERESSE :

Société TROIS MOULINS HABITAT
[Adresse 5]
[Localité 7]

représentée par le Cabinet PAUTONNIER & ASSOCIES, avocat au Barreau de Paris



D’UNE PART


ET :


DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [J]
[Adresse 4]
[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [B] [N]
[Adresse 3]-01-0232 01
[Adresse 8]
[Localité 6]

non comparante, ni représentée


D’AUTRE PART

Le :

- expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :
- copie certifiée conforme remise à :





EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 30 novembre 2021, la société TROIS MOULINS HABITAT a donné à bail à M. [F] [J] et Mme [B] [N] un logement situé au [Adresse 2]) à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 459,35 euros et 198,56 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 30 juin 2025, la société TROIS MOULINS HABITAT a fait signifier à M. [F] [J] et Mme [B] [N] un commandement de payer la somme principale de 3.616,34 euros au titre des loyers et charges impayés, outre 158,95 euros de frais, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 20 mai 2025. 

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 octobre 2025, la société TROIS MOULINS HABITAT a fait assigner M. [F] [J] et Mme [B] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir:
- constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;
- ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ; 
- condamner M. [F] [J] et Mme [B] [N] à lui payer, à titre provisionnel les sommes suivantes : 
la somme de 4.705,77 euros au titre de l'arriéré locatif et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer sur la somme de 3.616,34 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, une indemnité mensuelle d’occupation, outre leur condamnation aux dépens, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En application des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 15 octobre 2025.

A l'audience du 9 décembre 2025, la société TROIS MOULINS HABITAT représentée par son conseil a actualisé sa demande en paiement à la somme de 5.433,62 euros, arrêtée au 2 décembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus. Elle a maintenu l'ensemble des demandes contenues dans l'assignation. Elle précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement au bénéfice des locataires compte tenu de l’importance et l’ancienneté de la dette locative, les versements étant irréguliers, et ce malgré le paiement du dernier loyer courant du mois de novembre par les défendeurs.

Régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, M. [F] [J] et Mme [B] [N] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience.

Le juge a invité le bailleur à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



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Sur la non-comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, M. [F] [J] et Mme [B] [N], assignés à l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. 

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

Par ailleurs, aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, et ne se présume pas. 
En l’espèce, la société TROIS MOULINS HABITAT verse aux débats les pièces suivantes :
Le contrat de bail souscrit entre les parties le 30 novembre 2025 ;Le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 30 juin 2025;Le décompte de la créance arrêté au mois de novembre 2025 inclus.Selon ce dernier décompte, M. [F] [J] et Mme [B] [N] restent devoir à la société TROIS MOULINS HABITAT la somme de 5.274,67 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés au locataire (158,95 euros en date du 31 juillet 2025 concernant des « frais de recouvrement de loyer »). 

Par ailleurs, il est expressément prévu à l’article 14 du contrat de bail la solidarité entre les co-locataires. 

Il convient par conséquent de condamner solidairement M. [F] [J] et Mme [B] [N] à payer à la société TROIS MOULINS HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 5.274,67 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 2 décembre 2025 échéance du mois de novembre 2025 incluse. 

Comme demandé, M. [F] [J] et Mme [B] [N] seront condamnés à payer cette somme assortie, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, des intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2025, jour du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus.
 
Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action 

Conformément aux dispositions de l'article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 15 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.



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Par ailleurs, la société TROIS MOULINS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 12) qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la société TROIS MOULINS HABITAT justifie avoir régulièrement signifié le 30 juin 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 3.616,34 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n'ayant pas permis de régler les sommes dues. 

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 août 2025. 

Partant, M. [F] [J] et Mme [B] [N] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. 

Il y a lieu de relever que ces derniers n’ont pas comparu à l’audience et ainsi n’ont saisi le tribunal d’aucune demande, étant précisé qu’en l’absence de diagnostic social et financier établi, aucune information sur leur situation n’a été transmise.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. 

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs. 

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. 

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien. 

En l’espèce, M. [F] [J] et Mme [B] [N] sont occupants sans droit ni titre depuis le 31 août 2025. Il convient donc les condamner solidairement au paiement mensuel d’une indemnité d'occupation d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 31 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de novembre 2025 inclus. 



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Sur les mesures accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [F] [J] et Mme [B] [N], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La société TROIS MOULINS HABITAT sera donc déboutée de sa demande à ce titre. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS


Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de la société TROIS MOULINS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 novembre 2025 entre la société TROIS MOULINS HABITAT d'une part, et M. [F] [J] et Mme [B] [N] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] (3ème étage) à [Localité 9], sont réunies à la date du 31 août 2025 ; 

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [F] [J] et Mme [B] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'en dehors de la période de la trêve hivernale;
DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS solidairement M. [F] [J] et Mme [B] [N] à payer, à titre provisionnel, à la société TROIS MOULINS HABITAT la somme de 5.274,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 décembre 2025 échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juin 2025 sur la somme de 3.616,34 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ; 

CONDAMNONS solidairement M. [F] [J] et Mme [B] [N] à payer à M. la société TROIS MOULINS HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS in solidum M. [F] [J] et Mme [B] [N] aux dépens de l'instance ;

REJETONS la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.


La greffière La juge







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