Tribunal Judiciaire · Expropriations — 6 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
JURIDICTION DE L'EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 24/00093 - N° Portalis DB3R-W-B7I-2HJE


Minute N° : 


Date : 06 Janvier 2026



OPERATION : Réalisation de l’Ecoquartier [Adresse 26] à [Localité 18]
























ENTRE :
S.A.S. BLOCBUSTER
[Adresse 10]
[Localité 12]
représentée par Maître Olivier PERSONNAZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1098

et

VILLE DE [Localité 18]
[Adresse 6]
[Localité 12]
représentée par Maître Jean-Christophe LUBAC, du cabinet SENSEI AVOCATS, avocat au barreau de PARIS


En présence de Mesdames Nathalie TROÏLO et Anne FEUILLERAT, commissaires du Gouvernement 

DEBATS

A l’audience du 03 Novembre 2025, tenue publiquement. 

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

La Présidente : Cécile CROCHET 
Le Greffier : Etienne PODGORSKI
FAITS ET PROCÉDURE

Par mémoire reçu par le greffe le 23 décembre 2024, la société Blocbuster a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer les indemnités devant lui revenir au titre de son éviction d’un local commercial situé sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 13] située [Adresse 11] à Courbevoie. 

Par ordonnance du 21 mars 2025, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 15 mai 2025 et le 16 juin 2025. 

Un procès-verbal des opérations a été établi en présence des parties le 15 mai 2025. 

Après un renvoi ordonné à la demande des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 novembre 2025. 

Aux termes d’un mémoire récapitulatif et en réplique n°4 visé par le greffe le 29 octobre 2025, la société Blocbuster demande au juge de l’expropriation de fixer les indemnités lui revenant et se décomposant comme suit : 
- indemnité principale (valeur de droit au bail) : 707 304 €, 
- indemnité de remploi : 69 580 €, 
- indemnité de trouble commercial (15 jours de CA TTC) : 62 068 €, 
- indemnité de pertes de loyers (3 mois) : 79 100 €, 
- indemnité de frais administratifs : 3 000 €,
- frais de réinstallation : 1 445 763,52 €, 
- indemnité de déménagement : 72 369,50 €, 
- travaux non amortis : 135 072 €, 
- remboursement des abonnements : sursis à statuer, 
- indemnité de licenciement : sursis à statuer, 
- frais divers : 19 739,54 €, 
- indemnité pour perte sur salaires et charges : 126 189,25 €, 
- article 700 du code de procédure civile : 6 000 €. 

Aux termes de son mémoire récapitulatif et responsif n°2 visé par le greffe le 22 octobre 2025, la commune de [Localité 18] demande au juge de l’expropriation de fixer les indemnités de la manière suivante : 
- indemnité principale (droit au bail) : 341 400 €
- indemnité de remploi : 32 990 €
- indemnité de trouble commercial : 0 €, subsidiairement 51 973,70 €
- indemnité pour frais de réinstallation : 0 €, 
- indemnité pour frais de déménagement : 0 € ou subsidiairement 71 369,50 €, 
- indemnité pour double loyer : 12 763 €, 
- indemnité pour frais administratif : 0 € ou subsidiairement 1 500 €, 
- indemnité pour licenciement : 0 €. 

Par conclusions avant transport reçues par le greffe le 14 mai 2025, le commissaire du gouvernement propose la fixation de : 
- l’indemnité principale à 328 320 €, 
- l’indemnité de remploi de 33 832 €, 
- l’indemnité pour trouble commercial à 68 831 €, 
- les autres indemnités selon devis ou preuve du paiement du double loyer
 soit une indemnité totale d’éviction de 430 983 € à parfaire sur devis. 

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux mémoires des parties susvisés pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions. 


MOTIFS

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété , si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. 

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé du fait de l’opération d’expropriation, c’est-à-dire un bien présentant les mêmes caractéristiques sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché.

Le principe de la réparation est le même pour un commerçant ou un exploitant évincé, partiellement ou totalement, d’un fonds de commerce ou d’activité. L’indemnité d’éviction doit lui permettre :

— soit de se procurer un autre fonds de commerce, d’une commercialité similaire, et d’être en situation de l’exploiter, dans des conditions équivalentes ;

— soit d’obtenir réparation de la perte de l’entier fonds de commerce.

En application des dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la consistance du bien est appréciée à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété. Lorsque cette dernière n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance du bien s’apprécie à la date dudit jugement.

Conformément à l’article L. 322-2 du même code, le bien est estimé à la date de la décision de première instance.

SUR LE BIEN
Sur la situation d’urbanisme et la date de référence
L’article 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installaL. tions diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1. En cas d'expropriation survenant au cours de l'occupation d'un immeuble réquisitionné, il n'est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l'Etat.
L'article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4. Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
L'article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l’espèce, la dernière modification du PLU de la commune de [Localité 18] par le conseil territorial date du 29 septembre 2020. 
A cette date, le bien était situé en zone UP de la commune de [Localité 18]. 
En conséquence, la date de référence est fixée au 29 septembre 2020. 

Sur la date d’appréciation de la consistance du bien 

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l'expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.
En vertu de l’alinéa 2 de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, les améliorations de toute nature faites à l’immeuble ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Ainsi, les améliorations faites à l’immeuble à compter de l’ouverture de l’enquête publique ne peuvent être prises en compte par le juge de l’expropriation. 
En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 3 juin 2022. 
La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.
Sur la date d’estimation du bien
L’article L.322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.
Sur la superficie du bien 

Les parties s’accordent sur la surface “Loi Carrez” du bien à hauteur de 968 m², intégrant la mezzanine et correspondant à la surface figurant au certificat de mesurage établi le 18 février 2016 qu’il y a lieu de retenir. 




Sur l’occupation du bien 

La société Blocbuster était titulaire d’un bail commercial consenti le 22 août 2011 pour une durée de 9 années, qui a fait l’objet de plusieurs renouvellements. 

Le loyer annuel de base a été fixé à 120 000 euros, révisé en fonction de l’indice national du coût de la construction. Le montant du loyer trimestriel au 1er janvier 2024, selon quittance fournie s’élève à 38 289 €, soit 153 156 € annuels. 

La destination des locaux pris à bail était celle de : centre de loisirs et d’activités sportives, accessoirement de restauration rapide à l’exclusion de tout autre même temporairement avec autorisation de vente ou de proposition à la vente de produits et matériels en rapport direct avec les activités spotives et loisirs proposés à la clientèle. 

Sur la consistance matérielle du bien 

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes : 

I/ Environnement

Le fonds de commerce se trouve dans la commune de [Localité 18], dans une zone mixte comportant des habitations et des commerces, au croisement avec l’[Adresse 15] et la [Adresse 23], en limite de la commune de [Localité 17]. Les gares de [Localité 16] et [Localité 18] se trouvent à 10 min à pied. Il y a plusieurs lignes de bus desservant les lieux. Le [Adresse 22] et le centre La Défense se trouvent à proximité. 

II/ Le commerce

Le bâtiment a une toiture “shed” métallique avec plusieurs puits de lumières non ouvrables. La salle bénéficie d’une grande hauteur. La peinture est en mauvais état avec des craquelures et des traces d’humidité au niveau de la toiture. 
L’entrée donne immédiatement sur la voie publique par une double porte vitrée, un escalier desservant une première partie comportant un accueil avec des tables et des fauteuils. A gauche, une porte donne sur l’arrière du bloc d’escalade. Il abrite l’arrivée d’électricité avec les disjoncteurs. Le haut n’est pas fermé. A droite de l’entrée se trouve un comptoir en bois, en forme de L. Il s’agit de l’accueil de la salle d’escalade et de comptoir de commande de la partie restauration. Il comporte des postes informatiques, un évier, des micro-ondes, une tireuse à bière. Le sol souffre de craquelures. Le gérant mentionne un dégât des eaux qui est réglé depuis. 

Salle d’escalade

La salle comporte un bloc central unique et des parois latérales à gauche, avec des “voies”. Le gérant affirme qu’il y a 665 m² de surface grimpable, à la base desquelles le sol est en feutre et relevé. Selon l’exproprié, il s’agit de mousse dans des bâches et de la moquette. A droite se trouve quatre portes. La première abrite des toilettes carrelées, avec un double évier, deux urinoirs, des toilettes fermées. Il y a de la peinture sur les murs. La porte au fond renferme un local technique ventilé avec des étagères, à usage de stockage de matériaux de ménage. La deuxième porte donne sur un vestiaire pour femmes, carrelé au sol avec de la peinture sur les murs et comportant des casiers et des bancs. Il y a de la lumière provenant du faux-plafond. Au fond à droite se trouve des toilettes fermées. A gauche, une ouverture non fermée comporte un lavabo et trois douches dans un renfoncement collectif, ainsi que deux cabines. Une porte donne accès à un sauna carrelé au sol et aux murs, avec des lumières encastrées au plafond. Un miroir sans tain donne sur l’espace escalade. l’accès à l’espace sauna se fait par une porte en bois vitrée. Sa capacité d’acceuil est de huit personnes. Un local technique se trouve à côté, fermé par une porte. Une porte au fond abrite les vestiaires pour homme. Il comporte cinq douches communes et quatre cabines ainsi que plusieurs éviers. Plus loin, le vestiaire abrite un espace avec cinq bancs et beaucoup de casiers. Le sol est carrelé, les murs peints. Nous ressortons par la troisième porte latérale menant vers l’espace d’escalade. Enfin, la quatrième porte donne sur les toilettes PMR. 
Nous faisons le tour de l’espace d’escalade pour accéder, au fond à gauche, à un couloir comportant une porte à gauche, laquelle mène à un local sous la mezzanine. Y est stocké du matériel divers, des prises d’escalade, etc. Il y a un espace atelier au fond, plus loin un espace de stockage fermé par une porte, d’une hauteur moins élevée et en pente. Un couloir situé sous l’espace d’escalade sert d’espace de stockage, sous le tunnel d’escalade. Au fond, un sas sert de salle de repos pour la clientèle, lequel comporte deux canapés. Il y a de la hauteur sous plafond, ce dernier étant composé d’une verrière. L’espace est séparé de l’extérieur par un rideau métallique électrique d’une grande hauteur et largeur. 
A l’extérieur, le bail comprend quatre places dont deux en forme de terrasse au sein de la cour commune. 

Mezzanine

Elle est accessible par un escalier en bois. Il y a des parois latérales à mi-hauteur à gauche et pleine avec des jours pour le restant. La surface est aménagée en espace de fitness/renforcement musculaire en trois parties : 
- renforcement pour l’escalade
- renforcement musculaire et matériel
- un espace séparé par une porte avec des tapis de course, etc.

Tout au fond, après les machines de cardio se trouve un espace salon/jeux avec un canapé, des tables et des chaises, etc. Un escalier permet de redescendre vers l’espace d’acceuil.
Le tout est éclairé par la verrière du toit de type “shed”. 

Tout l’espace bénéficie d’un système de ventilation raccordé à un espace technique crée en hauteur au niveau de l’espace de renforcement d’escalade et accessible par un double volet en bois, sous pente. Le gérant ajoute que l’espace mezzanine concernant le renforcement est ouvert sur l’espace d’escalade mais celle concernant le cardio est fermée par une baie vitrée et de la maçonnerie à mi-hauteur.
En bas de l’escalier se trouve un espace de stockage, sous l’escalier en question. Il sert à entreposer des boissons, avec au fond deux portes d’accès à un local (archives, matériel de sono, un tableau électrique, des produits ménagers et un ballon d’eau chaude à forte capacité). 
Derrière le comptoir, une porte battante à hublot mène vers la cuisine. Cette dernière est carrelée au sol et au murs. Il est équipé d’une double hotte d’extraction en inox, un double évier, un billot, un réfrigérateur, des étagères de rangement, un four classique et micro-onde, du petit électroménager. Derrière se trouve un petit espace de stockage avec un refrigérateur. 

Observation des parties : l’exproprié souligne que la totalité de l’espace a été aménagée au moment de l’installation il y a 13 ans et que 80% des parties ont été décapées et repeintes. L’expropriant s’interroge sur l’appropriation des parties communes concernant les places occupées par la terrasse. 



SUR L’EVALUATION DE L’INDEMNITE

Sur la méthode

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

S’agissant d’un fonds de commerce, deux méthodes sont privilégiées :

- la méthode de la perte totale du fonds de commerce, lorsque l’exploitant d’un commerce ou d’une activité ne peut se réinstaller à proximité des locaux objets de l’expropriation, l’éviction commerciale entraînant pour celui-ci la perte de son droit au bail et la perte de sa clientèle dans sa globalité, éléments essentiels du fonds de commerce ; 

- la méthode du droit au bail, lorsque l’exploitant d’un commerce ou d’une activité peut soit se réinstaller à proximité, soit de manière plus éloignée, mais en conservant sa clientèle, l’éviction entraînant pour celui-ci la perte de son droit au bail, mais pas de sa clientèle dans sa globalité. L’indemnisation doit être égale à la valeur du droit au bail, généralement calculée selon la méthode du différentiel de loyer, et à la somme des autres postes de préjudices selon les montants justifiés.

En l’espèce, les parties s’accordent sur la méthode du droit au bail. 

Cette méthode apparaît pertinente en raison du projet de réinstallation de la demanderesse. 

Par conséquent, la méthode du droit au bail sera appliquée. 

Sur l'indemnité principale
Le calcul de la valeur du droit au bail est réalisé à partir du différentiel entre le loyer théorique correspondant au prix du marché et le loyer réel annuel auquel est appliqué un coefficient de situation.

En l’espèce, les parties s’opposent tant s’agissant de la valeur locative que du coefficient applicable. 

Sur la valeur locative 

La société Blocbuster demande de retenir une valeur locative de 280 €/m² tandis que la commune de [Localité 18] et le commissaire du gouvernement proposent un ratio de 217 €/m². 

La société Blocbuster verse aux débats cinq termes de comparaison, correspondant à une transaction pour le premier, à des annonces immobilières pour les TC2 à 4 et à une proposition d’offre locative qui lui a été faite par la commune :


Date
Adresse
Surface
Loyer 
Ratio
TC1 expropriée
11/11/20
[Adresse 7]
420m²
85 000 €/an
205 €/m²
TC2 expropriée
21/11/24
[Adresse 25]
694m²

250€/m²
TC3 expropriée
21/11/24
[Adresse 25]
850m²
18 750€/mois
265€/m²
TC4 expropriée
21/11/24
[Adresse 1]
467m²

280€/m²
TC5 expropriée
03/04/24
[Adresse 3]
1268,5m²

280€/m²

Soit une valeur locative moyenne de 256 €/m² et une médiane de 265 €/m². 

La commune de [Localité 18] produit quant à elle quatre termes de référence, issus de la base EXPLORE et dont la deuxième provient de la base BIEN : 

TC1 expropriant
Juin 2022 
[Adresse 5]
[Localité 21]
580m²
135 140 €/an
233€/m²
TC2 expropriant
Déc 2021
[Adresse 4]
[Localité 14]
927m²
200 000€/an
216€/m²
TC3 expropriant
Juil 2019
[Adresse 2] 
[Localité 19]
934m²
226 962€/m²
243€/m²
TC4 expropriant
Oct 2018
[Adresse 8] 
[Localité 20]
1 600m²
224 000€/m²
140€/m²

Soit une moyenne de 208€/m² et une médiane de 224,5€/m². 

Le commissaire du gouvernement communique trois termes de comparaison qui correspondent à des offres de location issus du site “bureauxlocaux.com” :

TC1 CG

situé au sein du même ensemble immobilier 
203m²

200€/m²
TC2 CG

[Adresse 9]
400m²

200€/m²
TC3 CG

[Adresse 24]
694m²

250€/m²

Soit une moyenne de 217€/m² et une médiane de 200€/m². 

Au vu de l’ensemble des éléments qui précèdent, il convient de déterminer l’indemnité principale due à la société Blocbuster. 

Aux termes de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, l’autorité expropriante doit réparer l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’indemnité allouée doit permettre à l’exproprié de se replacer dans l’état dans lequel il se trouvait avant l’expropriation et ne doit pas lui procurer un enrichissement injustifié.

Conformément aux articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation, la juridiction doit fixer le montant des indemnités d’après la consistance des biens tels qu’ils existaient au jour de l’ordonnance d’expropriation si elle a été prononcée antérieurement à la décision de première instance et les biens sont estimés à la date du jugement de première instance.

Il est de jurisprudence constante que seules les transactions effectives comparables doivent être prises en compte et les offres de prix résultant d’annonces immobilières ne sauraient faire la preuve des prix du marché local. 

En l’absence de termes de comparaison suffisants situés dans la même zone, il peut être fait référence à des termes de comparaison situés dans des zones comparables bien que non identiques, sous réserve de l’application d’un abattement afin de tenir compte de caractéristiques ou de contraintes d’urbanisme différentes.

Ainsi, il convient d’écarter les termes TC2 à TC5 expropriée et l’intégralité des termes du commissaire du gouvernement, issus d’annonces immobilières et qui ne correspondent pas à des transactions effectives. 

Par ailleurs, les termes TC3 et 4 expropriant, qui correspondent à des transactions anciennes et qui ne tiennent pas compte de la forte évolution de l'immobilier en Ile-de-France, ne seront pas considérés comme pertinents. 

Par conséquent, les termes de comparaison retenus sont les suivants : 

TC1 expropriée
11/11/20
[Adresse 7]
420m²
85 000 €/an
205 €/m²
TC1 expropriant
Juin 2022 
[Adresse 5]
[Localité 21]
580m²
135 140 €/an
233€/m²
TC2 expropriant
Déc 2021
[Adresse 4]
[Localité 14]
927m²
200 000€/an
216€/m²

Le ratio unitaire du marché local oscille donc entre 205€/m² et 233€/m² avec une moyenne à 218€/m² et une médiane à 216€/m². 

Si les termes de références sont situés pour deux d’entre eux à l’extérieur de la commune de [Localité 18], ils bénéficient néanmoins, à l’identique du bien exproprié d’un emplacement géographique privilégié sur une avenue passante, à proximité des transports en communs et d’une bonne desserte par les axes routiers. 

Eu égard aux caractéristiques du bien, la valeur locative retenue sera de 218 €/m². 

Le différentiel de loyer sétablit donc à : 968 m² x 218€ - 153 156€, soit 57 868 €. 

Enfin, les parties s’accordent sur un coefficient de 6, qu’il y a lieu de retenir compte tenir de la qualité de l’implantation des locaux. 

La valeur du droit au bail des locaux s’établit donc à la somme de 347 208 €. 

Sur les indemnités accessoires 

Sur l’indemnité de remploi 

L'indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantages fiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation pour cause d’utilité publique. L'indemnité de remploi n'est pas toujours due, comme par exemple en matière de déclaration d'intention d'aliéner, et d'une manière générale lorsque les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié dans les six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique.

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Au regard de la valeur du droit au bail des locaux retenue, il convient de fixer l’indemnité de remploi à la somme de 33 571 €. 

Sur les indemnités pour trouble commercial et pour pertes sur salaires et charges

L’indemnité pour trouble commercial a pour objet de réparer le préjudice causé par la perturbation dans l’exploitation du fonds de commerce due à son transfert ou à son interruption. Il s’évalue sur la base de 15 jours de chiffre d’affaires moyen ou de 3 mois de bénéfices déclarés à l’administration fiscale ou d’un mois et demi de salaires et charges. 

Sollicitant le rejet de l’indemnité pour trouble commercial, l’expropriante fait valoir que la société Blocbuster bénéficie d’un maintien dans les lieux jusqu’au 29 juin 2027 aux termes d’un protocole en date du 19 novembre 2024 homologué par le juge de l’expropriation selon ordonnance du 20 janvier 2025. 

Néanmoins, il est patent qu’un déménagement de cette nature génèrera l’impossibilité de pousuivre l’activité de manière instantanée et continue dans des conditions normales pendant le temps du transfert, à supposer même qu’il soit effectué de manière progressive jusqu’à la prise de possession des lieux fixée au 30 juin 2027. 

Par ailleurs, la commune de [Localité 18], qui soutient que les usages en matière d’activités sportives ne retiennent pas le chiffre d’affaires TTC, n’apporte aucun élément au soutien de ses prétentions. Dès lors, le chiffre d’affaires TTC sera retenu. 

En conséquence, la moyenne des chiffres d’affaires TTC des années 2022 à 2024 s’élevant à 
1 502 060 €, il sera alloué une indemnité pour trouble commercial de 62 068 €.

L’indemnité pour trouble commercial ayant notamment pour objet de permettre à l’exproprié d’acquitter les salaires et charges au cours de la période d’interruption d’activité, la demande de la société Blocbuster pour pertes sur salaires et charges sera par conséquent rejetée. 

Sur les indemnités de réinstallation et de travaux non amortis 

L’indemnité pour réinstallation a pour objet de couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour mettre en place dans ses nouveaux locaux des aménagements semblables à ceux qu’il perd. L’indemnité de réinstallation n’est due que s’il est démontré que le preneur doit faire face à des frais d’installations spécifiques ou qu’il a dû supporter des frais d’installation non-amortis. Cette indemnité doit en outre concerner la partie du local accessible à la clientèle. 

La société Blocbuster sollicite une indemnisation de 1 445 763,52 €, au titre de la réinstallation à l’identique du local, se décomposant de : 





TRAVAUX
DEVIS
MONTANT H. T.
1. Travaux aménagement salle d'escalade
PHILTECH ind4
665 413 €
R CONCEPT
683 776 €
 
Moyenne : 674 594,50 €
2. Maitrise d'œuvre
FPI
166 600 €
R CONCEPT
188 100 €
 
Moyenne : 177 350 €
3. Mur d’escalade général
JEGRIMPE / GRIMPOMANIA
237 110 €
EP CLIMBING
283 410 €
 
Moyenne : 260 260 €
4. Mur d'escalade atelier spécifique
Penescalade.com
9 590 €
Altitude artisan
21 229 €
 
Moyenne : 15 409,50 €
5. Démontage remontage et nettoyage prises
[M]
10 500 €
SOUHAIT
11 400 €
 
Moyenne : 10 950 €
6. Chauffage, ventilation et climatisation 
[S]
155 795,68 €
R CONCEPT
167 048,55 €
 
Moyenne : 161 422,11 €
7. Réinstallation tapis de réception
TTYNY
88 658 €
ART LINE
84 638 €
 
Moyenne : 86 648 €
8. Enseigne
SIGNARAMA
1 612,88 €
YOUCARVE
1 223,33 €
 
Moyenne : 1 418,10 €
9. Installation du réseau de Vidéo surveillance
BOUCHE COUSUE
19 097,77 €
Update you
17 080 €
 
Moyenne : 18 088,88 €
10. Système anti-intrusion
FIDUCIAL
1 914,54 €
NEXECURE
1 438,75 €
 
Moyenne : 1 676,64 €
 11. Système de Sonorisation
BOUCHE COUSUE
9 801,17 €
Evidemment
9 646,00 €€
 
Moyenne : 9 723,58 €
12. Sauna
Nordique France
32 543,00 €
Clair azur
23 901,42 €
 
Moyenne : 28 222,21 €

Elle fait valoir que les postes dont l’indemnisation est sollicitée correspondent à des équipements spécifiques qui ne peuvent faire l’objet d’un déménagement et qu’elle produit, conformément à la jurisprudence, deux devis récents pour chacun des postes. 

En réponse, la commune de [Localité 18] s’oppose à l’octroi d’une telle indemnité, alléguant que les travaux correspondent d’une part à des travaux incombant au bailleur dans le cadre de son obligation de délivrance d’un local conforme à la destination contractuelle, d’autre part à une installation d’équipements neufs alors que l’impossibilité de déplacer les installations existantes n’est pas démontrée. 

Néanmoins, il résulte de l’attestation du bailleur en date du 23 septembre 2025 (pièces n°66 et 67 en défense) que lors de la prise à bail par la société Blocbuster, les locaux se trouvaient dans un “état de vétusté, ne comportant aucun équipement ni réseau (plomberie, électricité, ventilation, climatisation)” et que “l’ensemble des travaux et aménagements nécessaires à l’exploitation des lieux a été intégralement réalisés et financés par [la preneuse] en 2012, comprenant notamment : la création et l’installation des réseaux de plomberie et d’électricité, la mise en place des systèmes de ventilation et de climatisation, la réalisation complète des douches et sanitaires.”. 

Au surplus, les termes de référence produits par les parties dans le cadre de la fixation de l’indemnité principale, démontrent, tant par leur nombre restreint que par leur nature, l’absence d’offre de location d’un local comparable (salle d’escalade préexistante) dans le même secteur. 

Il ressort par ailleurs des courriers en date des 10 juillet et 22 juillet 2025 des sociétés spécialisées dans la fabrication des structures artificielles d’escalade EP Climbing et TYYNT (pièces n°44 et 45 en défense) que : 
- “le coût du démontage, transport et remontage des structures nécessite l’intervention de professionnels qualifiés et représente un coût important qui bien souvent ne justifie pas cette opération de déplacement, qui s’avère être plus coûteuse qu’un remplacement à neuf. De ce fait, et en l’absence d’une étude spécifique, la réimplantation d’une [structure artificielle d’escalade] dans un local différent (sauf s’il est identique) n’est pas envisageable” ; 
- “l’ensemble des éléments composant une surface de réception (...) sont ainsi réalisés sur mesure (...) et ne peuvent être réutilisés si les structures artificielles d’escalade ne sont pas les mêmes et si l’espace nouvellement investi ne présente pas les mêmes détails structurels (présence de piliers, issues de secours placées différemment, etc). Les mousses peuvent potentiellement être recoupées sur site pour une réexploitation partielle. Cependant (...), mixer des mousses usagées recoupées (et donc plus souples) avec des mousses neuves (plus fermes) dans un même nouveau matelas engendre des problématiques d’usure “non linéaire” avec des zones qui deviennent accidentogènes pour les publics en raison des différences de densité”. 

La commune de [Localité 18], qui allègue au contraire que les équipements spécifiques existants sont réutilisables et peuvent faire l’objet d’un déménagement, ne produit néanmoins aucun élément au soutien de ses prétentions. 

Dans ces conditions et au regard de l’ensemble de ce qui précède, la demande au titre des frais de réinstallation sera accueillie et fixée à la somme de 1 445 763,52 €. 

En revanche, si le cumul de l’indemnité de réinstallation et des travaux non amortis est admis, la société Blocbuster, qui sollicite une indemnité au titre des immobilisations travaux restant à amortir au 31 décembre 2024 à hauteur de 135 072 €, selon attestation le 23 avril 2025 du cabinet Idéal Conseil, expert comptable, ne produit aucun élément quant à la nature, au montant et au caractère distinct du préjudice allégué. 

Par conséquent, la demande au titre des travaux non amortis sera rejetée. 




Sur l’indemnité de double loyer 

Les parties s’accordent sur le principe d’une indemnité de double loyer dans la période de transfert de l’activité. Elles s’opposent néanmoins quant à son quantum, la société Blocbuster sollicitant de la voir fixer à la somme équivalente de 3 mois de loyers tandis que la commune de [Localité 18] demande à la rapporter à 1 mois de loyers. 

La société Blocbuster devant nécessairement supporter les frais d’un double loyer, au cours de la période des travaux d’aménagement intégral de la nouvelle salle d’escalade, son déménagement et sa réinstallation, il convient de lui allouer une indemnité à ce titre sur la base de 3 mois de loyers soit la somme de 79 100 €.

Sur les frais administratifs 

La société Blocbuster demande « une indemnité forfaitaire » de 3 000 € pour les frais administratifs auxquels elle va s’exposer dans le cadre du transfert de son activité. 

Conformément à l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, seuls les préjudices direct, matériel et certain sont indemnisés. 
En l’espèce, il n’est ni invoqué ni encore moins établi de projet précis de réinstallation, de sorte que les frais administratifs ne présentent à ce stade aucun caractère certain. 
Il convient de rejeter la demande de la société Blocbuster au titre des frais administratifs. 
Sur l’indemnité de déménagement 
La société Blocbuster produit deux devis au titre de la libération des locaux pour la fixation de son indemnité de déménagement : un premier devis établi le 15 avril 2025 par la société ORGANIDEM à hauteur de 70 000€ HT et un second devis du 7 août 2025 établi par la société EUROFLASH pour un montant de 72 739 € HT. 
Pour s’opposer à la demande d’indemnité de déménagement, la commune de [Localité 18] prétend que les devis intègrent le déménagement d’installations dont elle sollicite parallèlement le remplacement à neuf. 
Néanmoins, c’est à juste titre que l’expropriée soutient que le déménagement comprend des équipements lourds tels que les machines de musculation de la mezzanine, dont la présence a été constatée lors du transport sur les lieux et qui n’a pas fait l’objet d’une indemnisation au titre des frais de réinstallation. 
Dès lors, l’indemnité de déménagement sera fixé à 71 369,50 €. 
Sur l’indemnité de remboursement des abonnements 
La société Blocbuster sollicite un sursis à statuer sur sa demande d’indemnité au titre du remboursement des abonnements résiliés du fait du déménagement. 
La commune de [Localité 18] ne s’y oppose pas. 
Par conséquent et dans l’attente de la production des éléments justifiant des résiliation causées par le déménagement de l’expropriée, la demande de sursis à statuer à ce titre sera accueillie. 
Sur l’indemnité de licenciement 
Les frais de licenciement du personnel sont retenus sur justification, à la condition qu’ils soient la conséquence directe de l’éviction commerciale. Il incombe à la société évincée de justifier de la charge réellement supportée consécutivement au licenciement de son personnel, en raison de l’éviction commerciale. Dans ces conditions et dans l’attente de la production des éléments justifiant du licenciement effectif des salariés et des frais engendrés, la demande de sursis à statuer à ce titre sera également accueillie. 

Sur l’indemnité au titre des frais divers

La société Blocbuster sollicite l’allocation d’une indemnité au titre des frais divers à hauteur de 19 739, 54 € HT. 

Néanmoins, il résulte des devis produits que les prestations correspondent à la mise en place de campagnes de communication et de publicité qu’il n’y a pas lieu de mettre à la charge de la commune de [Localité 18]. 

Par conséquent, la demande formée à ce titre sera rejetée. 

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de l’expropriant, par application de l'article L.312-1 du code de l'expropriation.
Au regard de la nature de l’affaire, la société Blocbuster se verra allouer une indemnité de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE l'indemnité due par la commune de [Localité 18] à la société Blocbuster au titre de son éviction d’un local commercial situé sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 13] située [Adresse 11] à [Localité 18], à la somme de 2 039 080 € décomposée comme suit : 
- indemnité principale : 347 208 €, 
- indemnités de remploi : 33 571 €, 
- indemnité pour trouble commercial : 62 068 €, 
- indemnité de double loyer : 79 100 €, 
- indemnité de réinstallation : 1 445 763,52 €, 
- indemnité de déménagement : 71 369,50 €, 
 
SURSOIT à statuer sur l’indemnité au titre des licenciements dans l’attente de la production des éléments justifiant du licenciement effectif des salariés et des frais engendrés causés par l’éviction commerciale, à charge pour les parties de présenter au juge de l’expropriation un mémoire de poursuite d’instance en cas de désaccord,
SURSOIT à statuer sur l’indemnité au titre du remboursement des abonnements dans l’attente de la production des éléments justifiant des résiliations effectives des abonnements engendrées par l’éviction commerciale, à charge pour les parties de présenter au juge de l’expropriation un mémoire de poursuite d’instance en cas de désaccord,
REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,
DIT que les dépens sont à la charge de la commune de [Localité 18] conformément à l'article L.312-1 du code de l'expropriation, 
CONDAMNE la commune de [Localité 18] à verser à la société d’exploitation Blocbuster la somme de 5 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

LE GREFFIER                                                LA JUGE DE L’EXPROPRIATION