Tribunal Judiciaire · Chambre 1 Cabinet 1 — 6 janvier 2025

VTD/CT


Jugement N°
du 06 JANVIER 2025

AFFAIRE N° :
N° RG 21/02828 - N° Portalis DBZ5-W-B7F-IFTL / Ch1c1
DU RÔLE GÉNÉRAL





[S] [R] épouse [O]
[U] [O]


Contre :

S.A.R.L. INVESTIR
SCI [Adresse 15]







Grosse : le

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES
la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS






Copies électroniques :

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES
la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS




Copie dossier



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 11]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE


LE SIX JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ,

dans le litige opposant :

Madame [S] [R] épouse [O], à titre personnel et ès-qualités d’ayant droit de Monsieur [D] [P] [O] 
[Adresse 13] 
[Adresse 1] 
[Localité 6], 

Monsieur [U] [O],ès-qualités d’ayant droit de Monsieur [D] [P] [O] 
[Adresse 7] 
[Localité 8]

Représentés par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDEURS


ET :

S.A.R.L. INVESTIR
[Adresse 5]
[Localité 6]

SCI [Adresse 15]
[Adresse 5]
[Localité 6]

Représentées par Me François POULET de la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DÉFENDERESSES


LE TRIBUNAL,
composé de :

Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente,
Madame Géraldine BRUN, Vice-Présidente,
Madame Cécile CHERRIOT, Vice-Présidente,

assistées lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.



Après avoir entendu, en audience publique du 04 Novembre 2024 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :


EXPOSE DU LITIGE

La SARL Investir a obtenu un permis de construire relatif à un immeuble situé [Adresse 4]. Deux bâtiments ont été érigés pour constituer un ensemble immobilier dénommé “[Adresse 15]”.
 
[D] [O] et Mme [S] [R] épouse [O] ont régularisé le 3 juillet 2018 avec la SARL Investir un contrat préliminaire portant sur la réservation d’un appartement de type T5 d’une surface habitable de 90,75 m² et deux garages, pour un prix ferme et définitif de 450 000 euros hors frais, droits et honoraires.
 
Puis, suivant acte authentique du 7 juin 2019 reçu par Me [M], notaire à Clermont-Ferrand, ils ont acquis de la SCI (société civile immobilière de construction vente) [Adresse 15] le lot n° 4 correspondant à un appartement n° 41 et le lot n° 6 correspondant à un garage double n° 3-4.
 
Un procès-verbal de livraison des parties privatives a été signé le 31 août 2020. 

Plusieurs courriers recommandés ont été adressés par les époux [O] à l’effet d’alerter leur vendeur de l’existence de non-conformités et de réserves quant aux travaux réalisés. 

Exposant que certaines corrections avaient été effectuées mais qu’elles n’étaient pas de nature à leur donner satisfaction, [D] [O] et Mme [S] [R] épouse [O] ont, par actes du 31 août 2021, fait assigner la SARL Investir et la SCI [Adresse 15] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins de préserver leurs droits et recours découlant des dispositions des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2, ainsi que de l’article 1792-6 du code civil.
 
[D] [O] étant décédé en cours d’instance, ses héritiers ont entendu poursuivre la procédure. M. [U] [O] est ainsi intervenu à l’instance. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2024.
 
Par conclusions déposées et notifiées le 3 juin 2024, Mme [S] [R] veuve [O] agissant à titre personnel et ès qualités d’ayant-droit de [D] [O], et M. [U] [O] ès qualités d’ayant-droit de [D] [O], demandent au tribunal, au visa des articles 1642-1, 1648 alinéa 2, 1792 et suivants du code civil, de ;
- condamner in solidum la SARL Investir et la SCI [Adresse 15] à procéder à la reprise de l’ensemble des réserves non levées et des désordres de parfait achèvement affectant le bien immobilier situé [Adresse 2] à Chamalières, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, un mois après la signification du jugement à intervenir ; 
- condamner in solidum la SARL Investir et la SCI [Adresse 15] à remédier aux vices apparents et défauts de conformité dénoncés par les époux [O], “ci-dessus listés”, et affectant notamment la porte palière, la baie coulissante, la terrasse, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, un mois après la signification du jugement à intervenir ; 
- condamner in solidum la SARL Investir et la société [Adresse 15] à mettre en place un dispositif sécurisé au niveau de l’ascenseur et de l’escalier afin d’éviter toute intrusion au sein de l’appartement des époux [O] par le hall de leur appartement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, un mois après la signification du jugement à intervenir, et à défaut les condamner à régler la somme de 13 487 euros correspondant au coût d’acquisition du hall d’entrée de 2,72 m² réglé indûment par les époux [O] ;
- condamner in solidum la SARL Investir et la SCI [Adresse 15] au règlement des sommes suivantes avec intérêts au taux légal à compter des conclusions, outre capitalisation de droit et à défaut à une diminution du prix correspondant à leur coût : 
- rayonnage : 4 705,20 euros ; 
- frais de garde-meubles : 460 euros ; 
- revêtements muraux : 2 020,08 euros ;
- alimentation électrique - doublage dans la cave : 107,50 euros et 561,82 euros ; 
- pose de carrelage : 396 euros ; 
- pare-vue : 2 340 euros ;
- pergola : 19 500 euros ; 
- condamner les mêmes in solidum au paiement d’une somme de 5 000 euros en réparation des préjudices subis ; 
- les condamner au règlement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 

Ils font valoir que dans le cadre d’une VEFA, le promoteur vendeur est tenu de reprendre les vices de construction, les défauts de conformité apparents, dénoncés dans le délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, conformément à l’article 1642-1 du code civil. Ils ajoutent que le vendeur est également tenu par la garantie de parfait achèvement qui s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception ; qu’il est réputé constructeur de l’ouvrage au sens de l’article 1792-1 du code civil et, comme le précise l’article 1646-1 du code civil, est tenu de l’ensemble des garanties découlant des articles 1792 et suivants du même code vis-à-vis des propriétaires successifs de l’immeuble. 

Ils reconnaissent qu’un procès-verbal de réception des parties privatives a été signé le 31 août 2020, mais que la SCI [Adresse 15] ne leur a jamais remis le document. Ils soutiennent qu’en tout état de cause, l’ensemble des défauts signalés l’ont été dans les délais car trois courriers recommandés ont été adressés à cette fin, à savoir : 
- le 30 septembre 2020 concernant le hall et l’emplacement de la machinerie de l’ascenseur ;
- le 18 juillet 2021 pour toutes les réserves auxquelles il n’a pas été donné satisfaction ; 
- et le 7 août 2021 pour les parties communes et les extérieurs. 

Ils font valoir qu’une mise en demeure a été adressée par leur conseil à l’effet d’obtenir la prise en charge de certaines sommes et qu’ils ont fait par ailleurs intervenir un expert pour obtenir son avis quant aux travaux réalisés.

Par conclusions déposées et notifiées le 27 juin 2024, la SARL Investir et la SCI [Adresse 15] demandent au tribunal, au visa des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil:
- vu l'acte de VEFA du 7 juin 2019 ; 
- vu le procès-verbal de réception des parties communes du 17 novembre 2020 et la levée des réserves intervenue le 20 décembre 2020 ; 
- vu le procès-verbal de livraison des parties privatives du 31 août 2020 ; 
de :
- mettre purement et simplement hors de cause la SARL Investir et condamner “conjointement et solidairement” les consorts [O] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- juger que le promoteur vendeur n'est pas débiteur de la garantie de parfait achèvement résultant de l'article 1792-6 du code civil et en conséquence déclarer les demandes formulées par les consorts [O] sur ce fondement irrecevables ; 
- juger irrecevables les demandes formulées par les consorts [O] au titre des parties communes de l'immeuble et dans tous les cas les débouter des demandes formulées à ce titre à leur encontre, tendant à leur condamnation sous astreinte ; 
- juger irrecevables les demandes formulées par les consorts [O] tendant à leur condamnation in solidum à remédier aux vices apparents et défauts de conformité affectant la porte palière, la baie coulissante, la terrasse et le hall, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;
- débouter les consorts [O] de leurs demandes de condamnation in solidum à leur encontre concernant la mise en place d’un dispositif de sécurité pour le hall de leur appartement sous astreinte ;
- débouter les consorts [O] de l’ensemble de leurs demandes de condamnations financières et de dommages et intérêts dirigées à leur encontre, ainsi que de leurs demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner “conjointement et solidairement”les consorts [U] et [N] [O] à payer à la SCI [Adresse 15] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 

Elles expliquent en premier lieu que les consorts [O] ont acquis en l’état futur d’achèvement leur appartement de la SCI Villa Romane ; que la SARL Investir ne saurait être débitrice de quelque obligation que ce soit.

Elles font valoir que le vendeur d’immeuble à construire n’est pas débiteur de la garantie de parfait achèvement ; que toute demande sur ce fondement est irrecevable.

Elles ajoutent que les consorts [O] ne sauraient agir aux lieu et place du syndicat des copropriétaires ; qu’ainsi les demandes portant sur les parties communes ne sont pas recevables. Au surplus, elles constatent que le gestionnaire du syndicat de copropriété a précisé de sa main que les réserves visées au procès-verbal, avaient toutes été levées le 20 décembre 2020, et qu’en outre, les demandeurs ne justifient pas d’un préjudice distinct dont ils seraient victimes du fait des désordres affectant les parties communes.

Elles contestent par ailleurs toutes les demandes sur le fond. 

Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties à leurs dernières conclusions.


 
 
MOTIFS

- Sur la mise hors de cause de la SARL Investir

La SARL Investir sollicite sa mise hors de cause faisant valoir qu’elle ne saurait être débitrice de quelque obligation que ce soit envers les consorts [O], ces derniers ayant acquis en l’état futur d’achèvement leur appartement de la SCI [Adresse 15].

Les demandeurs soutiennent que le contrat de réservation a été régularisé avec la SARL Investir Immobilier, filiale de la Holding Investir, et l’acte authentique de vente avec la SCI [Adresse 15] représentée par M. [T], gérant de la société Holding Investir, elle-même gérante de la SCI [Adresse 15]. 

Sur ce,

Le contrat définitif conclu sous la forme authentique a été conclu entre d’une part la SCI Villa Romane, le vendeur, et d’autre part les époux [O], les acquéreurs.

L’ensemble des demandes des consorts [O] sont fondées sur des dispositions applicables au contrat (droit de la vente et droit de la construction). Leur cocontractant est la SCI [Adresse 15], la SARL Investir sera donc mise hors de cause et les demandes formées à son encontre rejetées. 

- Sur les demandes concernant les parties communes

Les consorts [O] demandent au dispositif de leurs conclusions de : “condamner in solidum la SARL Investir et la société [Adresse 15] à procéder à la reprise de l’ensemble des réserves non levées et des désordres de parfait achèvement affectant le bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 9], sous astreinte de 500 euros par jour de retard, un mois après la signification du jugement à intervenir”.

A la lecture des motifs exposés dans la partie “Discussion” des écritures, il apparaît que cette demande concerne les parties communes de l’immeuble, puisque les demandes suivantes sont détaillées et chiffrées, et concernent l’ensemble des points développés dans les conclusions relatifs aux parties privatives. 

Pourtant, les conclusions concernant les parties communes s’achèvent en ces termes : “Les réserves n’ont été levées qu’à la fin de l’année 2020 et certaines ne l’ont été qu’au cours de l’année 2021". 

Outre que les consorts [O] ne sauraient agir aux lieu et place du syndicat des copropriétaires, ceux-ci ne justifiant pas d’un préjudice distinct dont ils seraient victimes du fait des désordres ou défauts qui affecteraient les parties communes, ils affirment dans leurs propres conclusions que les réserves ont été levées. Ils seront donc déboutés de leur demande tendant à remédier sous astreinte à des désordres et/ou non conformités affectant les parties communes.
 
- Sur le surplus des demandes des consorts [O]

Les consorts [O] soutiennent agir, sans distinction en fonction des différents désordres ou non conformités invoqués, sur le fondement des articles 1642-1 du code civil (vices de construction, défauts de conformité apparents dénoncés dans le délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur) et sur la garantie de parfait achèvement (article 1646-1 et 1792 et suivants du code civil).

Il sera rappelé que la nature de la responsabilité encourue par le vendeur en l’état futur d’achèvement dépend du caractère apparent ou caché du vice ou du défaut de conformité.
Le défaut de conformité apparent à la livraison est soumis à la garantie prévue à l'article 1642-1 du code civil, au même titre que le vice apparent. 
En revanche, le défaut de conformité, non apparent à la livraison, obéit à un régime différent selon qu'il entraîne ou non des désordres de nature décennale : 
- si ce défaut de conformité, non apparent à la réception, est à l'origine de désordres décennaux, 
il est soumis, comme les vices, aux règles de l'article 1792 et suivant du code civil ; 
- si ce défaut de conformité ne génère pas de désordres décennaux, il est sanctionné par application du droit commun de l'inexécution contractuelle.

Les vices de construction et défaut de conformité apparents sont ceux révélés par un examen 
superficiel ou susceptibles d’être détectés par un homme sans compétence technique particulière, 
procédant à des vérifications élémentaires.
 
Doit être considéré comme un désordre apparent, tout vice ou défaut de conformité apparu avant le plus tardif des deux événements que sont : 
- soit la réception des travaux effectuée avec ou sans réserve ; 
- soit l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession de l'immeuble par l'acquéreur. 

Si l'immeuble vendu est affecté de vices de construction et/ou de défauts de conformité apparents, l'acquéreur dispose d'un délai d'un an à compter du plus tardif des deux événements visés à l'article 1642-1 du code civil, à savoir l'expiration du délai d'un mois suivant la prise de possession ou la réception si elle est postérieure. En effet, l'acquéreur est recevable, pendant un an à compter de la réception des travaux ou de l'expiration du délai d'un mois après la prise de possession des ouvrages, à intenter contre le vendeur l'action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l'écoulement de ce délai d'un mois (Cass. Civ. 3ème , 16 décembre 2009, n°08.19.612).

Selon les termes de l'article 1648, alinéa 2, le non-respect du délai annal qui y est posé est sanctionné par une forclusion.

Les désordres apparents à la livraison qui affectent un immeuble vendu en état futur d'achèvement sans revêtir de gravité décennale ou biennale relèvent exclusivement de la garantie de l'article 1642-1du code civil.

Le vendeur en l'état futur d'achèvement est tenu des vices cachés à la réception sur le fondement de la garantie décennale et biennale en application de l'article 1646-1 du code civil si les conditions d'application de ces garanties sont réunies. 

Après ce rappel des dispositions légales, il convient de reprendre les différents défauts de conformité et désordres affectant l’appartement invoqués par les consorts [O].





les rayonnages
Ils soutiennent que les rayonnages des cinq placards n’ont pas été réalisés, contrairement à l’engagement pris par le vendeur, et qu’ils ont été contraints d’acquitter une somme de 4 705,20 euros à ce titre.

La SCI Villa Romane répond que ce défaut de conformité n’a été dénoncé qu’en mai 2021, donc au delà du délai d’un mois suivant la prise de possession, et qu’en outre, elle ne s’est jamais engagée sur le rayonnage de cinq placards.

Par LRAR du 5 mai 2021, le conseil des époux [O] a signalé au vendeur notamment que le rayonnage des cinq placards n’avait pas été réalisé contrairement à son engagement, et que M. [O] avait été contraint d’acquitter une somme à ce titre de 4 705,20 euros (facture).
Un courrier recommandé du 8 juillet 2021 des époux [O] adressé au vendeur fait état de “réserves depuis la réception du 31 août 2020 [...] le rayonnage des placards non réalisés bien que promis = 4 705,20 €”. 

Il s’agit d’un désordre apparent que les époux [O] ont constaté dès leur entrée dans les lieux. L’assignation est en date du 31 août 2021, le procès-verbal de livraison des parties privatives a été signé le 31 août 2020. La demande est donc recevable, il n’y a pas de forclusion contrairement à ce que soutient la SCI [Adresse 15].

Il appartient néanmoins aux consorts [O] de prouver l’inexécution contractuelle en établissant en premier lieu quelle était l’obligation à la charge de la SCI Villa Romane. Or, ils n’apportent pas la preuve que cette dernière s’était engagée à réaliser une prestation de rayonnage, se contenant d’affirmer qu’elle leur avait “promis”. La demande au titre du remboursement des frais de rayonnage sera donc rejetée.

les revêtements muraux du garage et les frais de gardiennage 
Les consorts [O] exposent que lors de la réception, le garage n’était pas terminé puisque la peinture n’a été réalisée qu’à la fin du mois de septembre 2020 tandis que le ragréage ne l’a été qu’au mois de janvier 2021 ; que ce garage devait accueillir un frigo, une armoire et un congélateur qui ont dû être placés dans un garde-meubles pour un coût de 460 euros ; que les revêtements muraux n’avaient pas été peints, ce qui les a conduits à prendre en charge à ce titre une somme de 2 020,08 euros.

Ici encore, les consorts [O] se contentent d’affirmer qu’il s’agissait d’une prestation incluse à la charge de la venderesse. Toutefois, s’agissant d’un garage, à défaut de précision, les revêtements muraux constituent des TMA (Travaux Modificatifs Acquéreurs). Au surplus, la simple production d’une facture de garde-meuble du 23 décembre 2020 “concernant le déménagement de votre mobilier et stockage”, ne permet pas d’établir leurs affirmations selon lesquelles un frigo, une armoire et un congélateur ont dû être placés en garde-meubles en raison de travaux concernant le garage. 

Les demandes au titre du remboursement des frais de garde-meubles et de revêtements muraux seront rejetées.

la cave
Les consorts [O] soutiennent que ni le doublage, ni l’électricité n’ont été prévus, les contraignant à exposer les frais à ce titre pour 107,50 euros et 561,82 euros. Ils affirment que ces éléments faisaient partie d’une négociation avant la signature du contrat de réservation.

Toutefois, il convient de constater que contractuellement rien n’était prévu en électricité dans la cave qui n’est en réalité, comme l’expose la venderesse, qu’une simple cloison dans l’espace garage réalisée à la demande de M. [O]. Les demandes indemnitaires seront par conséquent rejetées.

le carrelage 
Les demandeurs font valoir que la notice descriptive prévoyait au titre des revêtements de sol, du grès cérame d’une valeur moyenne de 80 euros TTC par m² ou des parquets contrecollés pour un coût identique ; que le vendeur leur a comptabilisé une plus-value relative à la pose du carrelage type parquet à hauteur de 330 euros HT, soit 396 euros TTC ; que rien ne justifie cette imputation de plus-value, il ne s’agissait pas de TMA.

La notice descriptive prévoyait s’agissant des revêtements de sols : “grès cérame (valeur moyenne 80 € ttc / m²) grands formats au sol des cuisines, séjours, hall, salles de bain et toilettes, posé sur sous-couche acoustique. Plinthes carrelages assorties au revêtement. Parquets contrecollés (valeur moyenne 80 € ttc / m²) au sol des chambres, dégagements, rangements. Plinthes bois assorties au revêtement.” 

Toutefois, alors que les consorts [O] sollicitent le remboursement de frais qui ne seraient pas dûs, ils ne produisent ni l’avenant, ni la facture des travaux supplémentaires qu’ils auraient payés, empêchant ainsi toute vérification par le tribunal. Cette autre demande sera donc elle aussi rejetée.

la porte-palière
Les consorts [O] exposent que la porte palière installée est une porte non métallique, dormant et ouvrant en bois, pourvue d’une serrure Bricard 3 points Série 81 61, sans pions anti dégondage, qu’ils sont en présence d’une non conformité contractuelle. Ils se prévalent des constatations faites par M. [V], expert amiable, à l’appui de leur demande à l’encontre de la SCI [Adresse 15] visant à la condamner à remédier à ce défaut de conformité sous astreinte.

La notice descriptive prévoyait :
“[Localité 12] palières
Sur huisserie métallique intégrée au coffrage du mur béton, porte palière antieffraction, composée:
- parements acier laqué sur une âme composite assurant l’isolation thermique et phonique renforcée
- serrure à 3 points avec pions anti-dégondage ;
- microviseur et garniture avec béquille face intérieure, pommeau de tirage et orsace face extérieure”.

Il convient d’observer que le reproche formulé initialement par les époux [O] était que la porte n’était pas conforme au descriptif car elle n’était pas métallique. Or, la notice descriptive ne faisait pas état d’une porte métallique mais qu’elle était sur huisserie métallique intégrée. Elle a bien une serrure à 3 points. Et enfin, il résulte de la pièce n°6 de la venderesse que la porte est bien antieffraction comme l’indique l’architecte de l’opération, le cabinet Ameil. 

La demande à ce titre sera donc également rejetée.

la baie vitrée coulissante

S’appuyant sur les constatations de M. [V], les consorts [O] invoquent un faux aplomb du vantail de la baie vitrée coulissante et ils demandent une remise en état.

Cette demande, qui ne figurait pas dans l’assignation initiale du 31 août 2021, a été formée dans les conclusions du 30 juin 2023, alors même que qu’il s’agit selon les demandeurs de remédier à un “vice apparent et défaut de conformité”.

Cette demande est donc nécessairement irrecevable, formée hors délai.

la terrasse 
Les demandeurs affirment que lors de la prise de possession de leur appartement, ils se sont aperçus qu’aucun pare-vue n’avait été installé sur la terrasse afin de limiter les indiscrétions avec l’immeuble voisin ; qu’un tel dispositif aurait dû être prévu en amont compte tenu de la configuration des lieux de façon à ne pas se trouver en infraction avec les dispositions des articles 678 et 679 du code civil ; qu’une somme de 2 340 euros TTC a été exposée à ce titre.
Ils ajoutent que des stores auraient dû être installés afin de pallier une insuffisance au niveau de la conception du projet ; qu’un budget d’environ 12 000 euros était envisagé à ce titre pour deux stores ; qu’ils ont réfléchi à une autre solution consistant à installer une pergola pour un coût de 19 500 euros ; que sans pergola, la terrasse était inutilisable l’été. 
Ils soutiennent en outre que M. [V] a identifié un problème de stagnation d’eau sur les dalles de la terrasse ; qu’il convient de remédier à cette impropriété à destination, l’expert préconisant une substitution en remplacementdes dalles existantes par d’autres dalles dont le revêtement offrirait de meilleures qualités de ruissellement superficiel.

Il est ainsi sollicité le remboursement du coût du pare-vue 2 340 euros, du coût de la pergola 19 500 euros et la condamnation du vendeur à remédier au “vice apparent et défaut de conformité” affectant la terrasse sous astreinte.

Il sera constaté que la notice descriptive ne prévoyait ni la mise en oeuvre d’un pare-vue, ni celle de stores bannes ou d’une pergola.

La venderesse établit que c’est à la demande de M. [O] et sur la base de son croquis que le pare-vue a été mis en oeuvre sur la terrasse. Les observations de M. [V] concernant la législation sur les vues sont sans objet en l’absence de démonstration de manquement aux dispositions légales sur les vues droites et obliques.

Les demandes en remboursement des coûts du pare-vue et de la pergola seront rejetées. 

S’agissant de l’eau stagnante sur la terrasse, il s’agit d’un vice qui a été dénoncé le 8 juillet 2021 à la venderesse et repris dans l’assignation initiale. 

Sans contester l’existence de la stagnation de l’eau, la SCI Villa Romane considère que les consorts [O] ont modifié la situation existante en installant une pergola. Toutefois, la stagnation de l’eau a été constatée et dénoncée en 2021, et elle perdure après l’installation de la pergola en septembre 2022. M. [V] a procédé à un test de déversement d’eau sur une dalle. Il a conclu à une stagnation importante procurant en temps ordinaire la nécessité d’un ressuyage au moyen d’une raclette et, en période de gel, une exposition à risque pour la sécurité des résidents, avec la présence d’une surface glacée.

Aussi, il conviendra de condamner la SCI [Adresse 15] à remédier à ce défaut de conformité affectant la terrasse, en substituant en remplacement des dalles en place, des dalles dont le revêtement offre de meilleures qualités de ruissellement superficiel. La condamnation sera assortie d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard courant pendant un délai de quatre mois, astreinte courant à compter d’un délai de six mois suivant la signification du jugement. 

le hall 
Les consorts [O] demandent de condamner la SCI Villa Romane à mettre en place un dispositif sécurisé au niveau de l’ascenseur et de l’escalier afin d’éviter toute intrusion au sein de leur appartement par le hall sous astreinte, et à défaut de condamner la venderesse à régler la somme de 13 487 euros correspondant au coût d’acquisition du hall d’entrée de 2,72 m² qu’ils ont réglé indûment. 
Ils exposent que la porte de l’ascenseur mène directement dans le hall de leur appartenant car elle n’est pas munie d’un code d’accès ; qu’il en va de même de l’escalier puisqu’aucune serrure n’a été prévue sur la porte et que le local technique de l’ascenseur est situé à cet étage sans qu’une servitude n’ait été prévue. Il ne s’agit pas d’une partie commune car l’acte authentique prévoit que l’appartement est composé d’une entrée avec placard ; que ce hall d’une surface de 2,72 m² a été acquis.

La SCI [Adresse 15] répond que la situation dénoncée correspond au plan de vente signé chez le notaire par les époux [O] ; que pour des raisons de sécurité, aucun verrouillage à la seule discrétion des consorts [O] ne peut être envisagé ; que les époux [O] n’ont formulé aucune réserve dans le délai de l’article 1642-1 du code civil ; que la prise de possession purge les défauts de conformité apparents.

La présente demande a été formée dans l’assignation initiale du 31 août 2021, aucun problème de recevabilité n’est donc posé.

Toutefois, la question posée au tribunal n’est pas un problème de vice apparent ou de défaut de conformité dans la mesure où la situation dénoncée correspond en effet à ce qui a été vendu. La demande telle que formulée sur le fondement des dispositions des articles 1642-1, 1648 alinéa 2, 1792 et suivants du code civil sera donc rejetée.

sur la demande de dommages et intérêts 
Les consorts [O] sollicitent l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros faisant valoir qu’initialement, le niveau 1 de l’immeuble était réservé à usage d’habitation ; que les époux [O] ont découvert le jour de la signature de l’acte authentique qu’il serait dédié à l’exercice d’une activité libérale ; que plusieurs orthophonistes ont investi les lieux, que le va et vient de leur patientèle altère les conditions de vie dans l’immeuble, les patients se trompant d’étage pouvant être amenés à se retrouver à l’entrée de leur appartement. Ils estiment que les vendeurs ont engagé leur responsabilité, à tout le moins pré-contractuelle, pour manquement à leur devoir d’information.

La SCI Villa Romane considère que la présence d’une activité professionnelle libérale autorisée par le règlement de copropriété au 1er étage n’est ni une surprise, ni illégale et ne saurait justifier l’octroi de dommages et intérêts. Elle soutient ne pas être responsable de la copropriété.

Néanmoins, le contrat de réservation signé le 3 juillet 2018 mentionnait un “projet sis à [Adresse 10], (...) Schéma d’accession : copropriété, (...) Destination des biens : résidence principale”. 
En page 5, il était précisé que “le réservant a acquis ou envisage d’acquérir un terrain sur lequel il projette de réaliser une opération de construction en une ou plusieurs tranches à usage principal d’habitation”. 

Si le règlement de copropriété établi le 30 avril 2019 à la requête de la SCI [Adresse 15] autorise la présence d’une activité professionnelle libérale, et si l’acte authentique de VEFA du 7 juin 2019 précise que l’ensemble immobilier est composé de deux bâtiments, dont “un bâtiment principal à usage professionnel et d’habitation ...”, ces informations ne sont intervenues qu’a posteriori, après la signature du contrat de réservation. Or, il s’agissait, pour les époux [O], d’acquérir un appartement aux fins de résidence principale. Si la venderesse les avait informés d’une telle situation dès l’origine, ces derniers auraient pu renoncer à ce projet au vu de la gêne potentielle occasionnée. Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de dommages et intérêts dans la limite de 3 000 euros. 

- Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les consorts [O] ayant obtenu partiellement gain de cause, les dépens seront mis à la charge de la SCI [Adresse 15].

Cette dernière sera en outre condamnée à verser une somme de 2 000 euros aux demandeurs au titre des frais irrépétibles. 
Néanmoins, pour des raisons tirées de l’équité, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéficie de la SARL Investir.


PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort : 

Déclare recevables les interventions volontaires de Mme [S] [R] veuve [O] et de M. [U] [O] ès qualités d’ayants-droits de [D] [O] ; 

Déboute Mme [S] [R] veuve [O] et M. [U] [O] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la SARL Investir ;

Déclare irrecevable la demande de Mme [S] [R] veuve [O] et M. [U] [O] relative à la baie coulissante ;

Condamne la SCI [Adresse 15] à remédier au défaut de conformité affectant la terrasse de l’appartement située au 4ème étage de la Résidence [14] [Adresse 3], en substituant en remplacement des dalles en place, des dalles dont le revêtement offre de meilleures qualités de ruissellement superficiel, et ce, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard courant pendant quatre mois, astreinte courant à compter d’un délai de six mois suivant la signification du jugement ;

Condamne la SCI Villa Romane à payer à Mme [S] [R] veuve [O] et M. [U] [O] une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement au devoir d’information ;

Rejette toutes les autres demandes formées par Mme [S] [R] veuve [O] et M. [U] [O] ; 

Condamne la SCI [Adresse 15] à payer à Mme [S] [R] veuve [O] et M. [U] [O] une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; 

Déboute la SARL Investir de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la SCI [Adresse 15] aux dépens. 

Le Greffier Le Président