Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 28 janvier 2026

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 28 JANVIER 2026



(n° , 27 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/17957 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGSNO



Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Septembre 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 18/04580





APPELANT

 

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] À [Localité 14] représenté par son syndic, la société GESTION EUROPE, SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 328 648 142

C/O Société GESTION EUROPE 

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représenté par Me Guillaume CADIX de l'AARPI GALLICA, avocat au barreau de PARIS, toque : B0667







INTIMES 



Monsieur [A] [E]

né le 04 juin 1984 à [Localité 10] (Liban)

[Adresse 5]

[Localité 7]



DEFAILLANT (PV 659)



Madame [M] [V] [O] [T] épouse [E]

née le 10 septembre 1984 à [Localité 15] (50)

Chez Monsieur et Madame [T], [Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant : Me Ghislaine CHAUVET LECA de la SELEURL CHAUVET-LECA AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1525







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie CHABROLLE, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre 

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

 



Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- DEFAUT



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Mme Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * * * 





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



M. [A] [E] et Mme [M] [T] épouse [E] ont acquis le 21 décembre 2017 auprès de M [R] [D], la propriété des lots de caves n° 71 et 74 à 79 au sein de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Souhaitant procéder à l'installation d'un système de ventilation dans leurs lots, les époux [E] ont sollicité l'inscription à l'ordre du jour d'une assemblée générale de l'autorisation de procéder à ces travaux, selon courrier remis en main propre au syndic de l'immeuble, la société à responsabilité limitée Gestion Europe, le 26 février 2018. 

Le syndic a fait inscrire à l'ordre du jour les points n° 21 à 24 suivants : 

- n°21 :'Interdiction de réaliser des travaux sur les éléments partie commune dans les lots 74 à 79 à destination exclusive de cave sans autorisation expresse et préalable de la copropriété, sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble' ;

- n°22 : 'Dépose du système de fermeture à clé sur la porte installée par le copropriétaire des lots 74 à 79 dans les couloirs de caves, et interdisant l'accès aux parties communes' ;

- n°23 : « Mandat à donner au syndic pour engager toute action y compris judiciaire, tant au fond qu'en référé, pour obtenir le respect les dispositions du règlement de copropriété et notamment la destination de cave des lots n° 74 à 79 » ;

- n°24 : « Mandat à donner au syndic pour engager toute action, y compris judiciaire, au fond et/ou référé, pour récupérer les parties communes desservant les différents lot 74 à 79 (couloir) telles que définies au document annexé au règlement de copropriété ». 



Le 26 mars 2018, l'assemblée générale des copropriétaires a rejeté la demande d'autorisation de travaux de ventilation de leurs lots, selon point n° 25. Elle a adopté les points n° 21 à 24 à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965) face à l'opposition des époux [E] représentés, en rédigeant ainsi chacune de ces résolutions :

- point n°21 : « L'Assemblée Générale, après délibération, décide d'interdire, dans les lots 74 à 79, la réalisation de travaux sur les éléments parties communes tels que définis dans le Règlement de Copropriété, sans une autorisation expresse et préalable de la copropriété, et sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble, aux frais du copropriétaire concerné » ; 

- point n°22 : « L'Assemblée Générale, après délibération, demande au propriétaire des lots 74 à 79 de déposer le système de fermeture à clé sur la porte installée par le propriétaire des lots 74 à 79 :

- dans les couloirs de cave, et interdisant l'accès aux WC communs, 

- et côté [Adresse 9], la porte située en haut de l'escalier, en infraction avec le plan qui délimite le mur séparatif avec le lot 79 en bas de l'escalier.

Ces travaux seront réalisés à la charge exclusive du propriétaire des lots 74 à 79 »

- point n°23 : « L'Assemblée Générale, après délibération, décide de donner mandat au Syndic pour engager toute action y compris judiciaire tant en référé qu'au fond pour obtenir le respect des dispositions du Règlement de copropriété et notamment la destination de cave des lots n°74 à 79 »

- point n°24 : « L'Assemblée Générale, après délibération, décide de donner mandat au Syndic pour engager toute action, y compris judiciaire, au fond et/ou en référé, pour récupérer les parties communes desservant les différents lots n°74 à 79 telles que définies au document annexé au règlement de copropriété, à savoir :

-dans les couloirs de cave, l'accès au WC commun,

-et côté [Adresse 9], la porte située en haut de l'escalier, en infraction avec le plan qui délimite le mur séparatif avec le lot 79 en bas de l'escalier, en infraction avec le plan qui délimite le mur séparatif avec le lot 79 en bas de l'escalier ». 



Le procès-verbal de cette assemblée générale a été notifié aux époux [E] par courrier recommandé avec accusé de réception, présenté le 30 mars 2018. 

Selon acte d'huissier du 13 avril 2018, M. et Mme [E] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter notamment, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, l'annulation des résolutions n°21 à 24 de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 mars 2018 et l'autorisation judiciaire de procéder aux travaux de ventilation de leurs lots n°74 à 79.

Par jugement du 1er septembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a : 

- prononcé la nullité des résolutions votées aux points n° 22, 23 et 24 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] en date du 26 mars 2018, 

- débouté M. et Mme [E] de leur demande d'annulation de la résolution votée au point n° 21 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] en date du 26 mars 2018, 

- débouté M. et Mme [E] de leurs demandes subsidiaires tendant à voir ordonner au syndicat des copropriétaires : 

' de faire procéder à l'inscription au règlement de copropriété des parties de l'immeuble litigieuses en tant que partie privative, sur la base du modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division qui sera établi par un géomètre-expert et en conséquence de voir désigner un géomètre-expert aux fins de création du lot correspondant auxdites parties d'immeuble, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13], 

' de faire procéder à l'inscription au règlement de copropriété des parties communes desservant et entourant leurs lots 'en tant que parties communes à jouissance privative', sur la base d'un modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division qui sera établi par un géomètre-expert et en conséquence de voir désigner un géomètre-expert 'aux fins d'entérinement de création desdits parties communes spéciales aux lots 74 à 79, et ce aux frais avancés du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13], 

- autorisé M. et Mme [E] à faire réaliser, à leurs frais exclusifs, les travaux de ventilation de leurs lots n° 74 à 79, selon devis et descriptifs établis par les sociétés Plein Air Ventilation, Tisco et Genier de Forge, annexés à la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires du 26 mars 2018, sous réserve de justifier auprès du syndic, préalablement à la réalisation desdits travaux, des assurances obligatoires de responsabilité des entreprises en charge des travaux, ainsi que de la souscription d'une assurance dommages ouvrage, 

- débouté M. et Mme [E] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] à leur payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts, 

- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par M. et Mme [E] concernant les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13], 

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles de condamnation solidaire ou in solidum, sous astreinte, de M. et Mme [E] à : 

' restituer aux lots n°74 à 79 leur affectation de cave, et particulièrement de déposer les installations, notamment d'eau, contraires à cet usage, 

' restituer le libre accès aux circulations parties communes, notamment en démontant le système de fermeture à clé des portes, dans le couloir des caves (côté WC commun), côté [Adresse 9], en haut des escaliers, 

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Chauvet Leca, 

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] à payer à M. et Mme [E] la somme globale de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- dispensé M. et Mme [E] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 

- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement, 

- débouté les parties du surplus de leurs demandes formées au titre de la distraction des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. 



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 19 octobre 2022 signifiée à M. [E] le 29 décembre 2022, selon procès-verbal de recherches infructueuses.

M. [E] n'a pas constitué avocat.

La procédure devant la cour a été clôturée le 25 juin 2025.



EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les dernières conclusions notifiées le 30 juin 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13], appelant, invite la cour à :

- déclarer irrecevables les demandes de Mme [T] [E] notamment celles tendant à voir compléter le jugement entrepris, en particulier de précisions sur « l'usage des instruments de musiques et d'appareils sonores » et celles formées au profit de M. [A] [E] ; 

-réformer le jugement prononcé le 1er septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il : 

- a prononcé la nullité des résolutions votées aux points n°22, 23 et 24 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] en date du 26 mars 2018, 

- a autorisé M. et Mme [E] à faire réaliser, à leurs frais exclusifs, les travaux de ventilation de leurs lots n° 74 à 79, selon devis et descriptifs établis par les sociétés Plein Air Ventilation, Tisco et Genier de Forge, annexés à la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires du 26 mars 2018, sous réserve de justifier auprès du syndic, préalablement à la réalisation desdits travaux, des assurances obligatoires de responsabilité des entreprises en charge des travaux, ainsi que de la souscription d'une assurance dommages ouvrage, 

- l'a débouté de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles de condamnation solidaire ou in solidum, sous astreinte, de M. et Mme [E] à : 

 .restituer aux lots n°74 à 79 leur affectation de cave, et particulièrement de déposer les installations, notamment d'eau, contraires à cet usage, 

 .restituer le libre accès aux circulations parties communes, notamment en démontant le système de fermeture à clé des portes, dans le couloir des caves (côté WC commun), côté [Adresse 9], en haut des escaliers, 

- l'a condamné aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Chauvet Leca, 

- l'a condamné à payer à M. et Mme [E] la somme globale de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- a dispensé M. et Mme [E] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l'article 10- 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 

statuant à nouveau, 

- rejeter la demande formée par M. et Mme [E] d'annulation des résolutions n°22, 23, 24 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] du 26 mars 2018, 

- rejeter la demande formée par M. et Mme [E] d'autorisation à réaliser des travaux affectant les parties communes et/ou l'aspect extérieur de l'immeuble et particulièrement de ventilation de leurs lots n°74 à 79, 

très subsidiairement, 

- procéder à une nouvelle répartition des charges affectées aux lots n°74 à 79, 

reconventionnellement, 

- condamner solidairement/in solidum M. et Mme [E] à restituer aux lots n°74 à 79 leur affectation de cave (pièce / lieu de conservation et de rangement), et particulièrement à déposer les installations d'eau (dont les cuisine et douche) et de la fibre, contraires à cette affectation, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, dès la signification du jugement à intervenir, 

- condamner solidairement / in solidum M. et Mme [E] à restituer le libre accès aux circulations parties communes du 3ème sous-sol, notamment en déposant les portes blindées interdisant l'accès aux escaliers et couloir menant aux caves n°71 à 74, au moins en supprimant les serrures et plus généralement tout dispositif servant à la fermeture de ces portes, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, dès la signification du jugement à intervenir, 

- Confirmer, au besoin par substitution de motifs, le jugement prononcé le 1er septembre 2022 en ce qu'il a rejeté les autres demandes de M. et Mme [E] notamment d'annulation de résolution de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 26 mars 2018, portant sur la propriété et la jouissance du couloir des caves n°74 à 70, y inclus les demandes accessoires de désignation d'un géomètre-expert et de modification du règlement de copropriété, et de dédommagement pour résistance abusive et en ce qu'il a déclaré recevable les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de cet immeuble ;

- Rejeter l'ensemble des demandes de Mme [T] [E] notamment tendant à voir compléter le jugement entrepris, en particulier de précisions sur « l'usage d'instruments de musiques et d'appareils sonores » ; 

en tout état de cause, 

- rejeter la demande formée par M. et Mme [E] au titre des dépens et frais non compris dans les dépens de première instance, 

-condamner solidairement / in solidum M. et Mme [E] aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice de Maître Cadix et à lui payer la somme de 12000 euros au titre des frais non compris dans les dépens de première instance et d'appel ; 





Vu les dernières conclusions notifiées le 31 mars 2023 et signifiées à M. [E] le 26 avril 2023 selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, par lesquelles Mme [E], intimée, invite la cour, au visa des articles 8, 9, 10-1, 25b, 26, 30 et 42 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, 9 et 11 à 13 du décret 67-223 du 17 mars 1967, 1241 et 2261 et suivants du code civil, 515, 641 et suivants, 668, 699 et 700 du code de procédure civile, à :

- la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions, 

- déclarer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] irrecevable et quoi qu'il en soit infondé en ses demandes, fins et prétentions, 

l'en débouter, 

- accueillir l'appel incident, et rejeter l'appel principal, 

en conséquence, 

concernant l'assemblée générale du 26 mars 2018 :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

' prononcé l'annulation des résolutions votées aux points 22, 23 et 24 de l'assemblée générale du 26 mars 2018 de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13], 

' autorisé Mme et M. [E] à procéder aux travaux de ventilation de leurs lots n°74 à 79 (refusés au point 25 de l'assemblée générale du 26 mars 2018), selon devis et descriptif établis par les sociétés Plein Air Ventilation, Tisco et Genier de Forge, annexés dans la convocation à l'assemblée générale du 26 mars2018, 

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il n'a pas annulé la résolution votée au point 21 de l'assemblée générale du 26 mars 2018 de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13], 

et en conséquence : 

- prononcer l'annulation des résolutions votées au point 21 de l'assemblée générale du 26 mars 2018 de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13], 

concernant les droits des propriétaires des lots 74 à 79 sur les parties d'immeuble desservant et entourant leurs lots : 

a) dans tous les cas s'il est considéré que les parties d'immeuble desservant ces lots sont des parties communes :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que les propriétaires des lots 74 à 79 bénéficiaient, en application du règlement de copropriété, d'un droit de jouissance exclusive et gratuite des parties d'immeuble suivantes : escaliers, couloirs d'accès aux lots 74 à 79 et renfoncement ou petit local situé au pied de l'escalier 'côté cave' menant à ces lots, ne desservant que leurs lots : 2 escaliers d'accès aux lots 74 à 79, renfoncement ou petit local situé au pied de l'escalier situé côté caves et couloirs situés au niveau du 3ème sous-sol,

b) en amont 

à titre principal :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il n'a pas fait droit aux demandes de Mme et M. [E] de voir constater ou déclarer :

' à titre principal : que les parties d'immeuble litigieuses (escaliers, couloirs d'accès aux lots 74 à 79 et renfoncement ou petit local situé au pied de l'escalier 'côté cave' menant à ces lots) n'ont d'usage et d'utilité que pour les copropriétaires des lots 74 à 79 et constituent donc des parties privatives, 

' à titre subsidiaire : que les propriétaires des lots 74 à 79 ont acquis la propriété des parties d'immeuble précitées (correspondant aux deux escaliers et aux couloirs d'accès aux lots 74 à 79 et au renfoncement ou petit local situé au pied de l'escalier 'côté cave' menant à ces lots) par usucapion, 

' plus subsidiairement : que les propriétaires des lots 74 à 79 ont acquis, par usucapion, la jouissance privative des parties d'immeuble précitées (correspondant aux deux escaliers et aux couloirs d'accès aux lots 74 à 79 et au renfoncement ou petit local situé au pied de l'escalier 'côté cave' menant à ces lots), 

en conséquence, statuant à nouveau de ces chefs :

à titre principal : 

- constater que les parties d'immeuble litigieuses (escaliers, couloirs d'accès aux lots 74 à 79 et renfoncement ou petit local situé au pied de l'escalier 'côté cave' menant à ces lots) n'ont d'usage et d'utilité que pour les copropriétaires des lots 74 à 79 et constituent donc des parties privatives,

à titre subsidiaire : 

- constater que Mme et M. [E] ont acquis la propriété des parties d'immeuble précitées (correspondant aux deux escaliers et aux couloirs d'accès aux lots 74 à 79 et au renfoncement ou petit local situé au pied de l'escalier 'côté cave' menant à ces lots) par usucapion, 

- dire et juger que l'arrêt à intervenir vaudra acte translatif de propriété, et sera publié comme tel à la conservation des hypothèques, 

- ordonner, en tous cas, au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] de faire procéder à l'inscription au règlement de copropriété de ces parties d'immeuble en tant que partie privative, sur la base du modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division qui sera établi par le géomètre-expert désigné par la Cour, 

et en conséquence : 

- désigner tel géomètre-expert qu'il plaira à la Cour aux fins d'établissement du projet de modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division aux fins de création du lot correspondant auxdites parties d'immeuble, et ce aux frais avancés du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13],

plus subsidiairement : 

- constater que Mme et M. [E] ont acquis, par usucapion, la jouissance privative des parties d'immeuble précitées (correspondant aux deux escaliers et aux couloirs d'accès aux lots 74 à 79 et au renfoncement ou petit local situé au pied de l'escalier 'côté cave' menant à ces lots), 

- dire et juger que l'arrêt à intervenir vaudra acte translatif de jouissance privative, et sera publié comme tel à la conservation des hypothèques, 

- ordonner, en tous cas, au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] de faire procéder à l'inscription au règlement de copropriété de ces parties d'immeuble en tant que parties communes à jouissance privative, sur la base du modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division qui sera établi par le géomètre-expert désigné par la Cour, 

et en conséquence : 

- désigner tel géomètre-expert qu'il plaira à la Cour aux fins d'établissement du projet de modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division aux fins d'entérinement de création desdites parties communes spéciales aux lots 74 à 79, et ce aux frais avancés du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13], 

concernant l'affectation des lots 74 à 79 :

complétant le jugement entrepris :

- juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] ne peut apporter plus de restrictions à l'usage des parties privatives que celles stipulées par le règlement de copropriété, qui n'interdit pas (article 15) l'usage d'instruments de musiques et d'appareils sonores, 

- juger et/ou constater que l'usage d'instruments de musique et d'appareils sonores dans les lots 74 à 79 de l'état descriptif de division de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13], ne nécessite aucune autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, 

en tant que de besoin, également :

- constater et/ou juger que l'utilisation d'instruments de musique dans les lots de l'état descriptif de division de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] n'est pas contraire à la destination de l'immeuble et aux droits des copropriétaires, 

concernant les dommages et intérêts 

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de Mme et M. [E], 

et en conséquence : 

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] à payer à Mme et M. [E] une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts, 

en tout état de cause :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

' débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles, dirigées contre les demandeurs, 

' condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] à payer à Mme et M. [E] une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

' condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Chauvet-Leca, 

' dispensé Mme et M. [E] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, 

' ordonné l'exécution provisoire ;

Y ajoutant en appel :

-débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

-condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 4000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile (appel) ; 

-condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens d'appel ;

- la dispenser de toute participation à la défense commune des frais de procédure d'appel, dont charge sera répartie entre tous les autres propriétaires. 



MOTIVATION 

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu'il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou «constater » qui ne visent pas à trancher un point litigieux ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l'examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

Tel est le cas des chefs du dispositif des conclusions de Mme [T] épouse [E] suivants :

- de voir constater ou déclarer :

o à titre principal : que les parties d'immeuble litigieuses (escaliers, couloirs d'accès aux lots 74 à 79 et renfoncement ou petit local situé au pied de l'escalier 'côté cave' menant à ces lots) n'ont d'usage et d'utilité que pour les copropriétaires des lots 74 à 79 ; 

o à titre subsidiaire : que les propriétaires des lots 74 à 79 ont acquis la propriété des parties d'immeuble précitées (correspondant aux deux escaliers et aux couloirs d'accès aux lots 74 à 79 et au renfoncement ou petit local situé au pied de l'escalier 'côté cave' menant à ces lots) par usucapion ; 

o plus subsidiairement : que les propriétaires des lots 74 à 79 ont acquis, par usucapion, la jouissance privative des parties d'immeuble précitées (correspondant aux deux escaliers et aux couloirs d'accès aux lots 74 à 79 et au renfoncement ou petit local situé au pied de l'escalier 'côté cave' menant à ces lots), 

- constater que les parties d'immeuble litigieuses (escaliers, couloirs d'accès aux lots 74 à 79 et renfoncement ou petit local situé au pied de l'escalier 'côté cave' menant à ces lots) n'ont d'usage et d'utilité que pour les copropriétaires des lots 74 à 79 ,

- constater que Mme et M. [E] ont acquis la propriété des parties d'immeuble précitées (correspondant aux deux escaliers et aux couloirs d'accès aux lots 74 à 79 et au renfoncement ou petit local situé au pied de l'escalier 'côté cave' menant à ces lots) par usucapion,

- constater que Mme et M. [E] ont acquis, par usucapion, la jouissance privative des parties d'immeuble précitées (correspondant aux deux escaliers et aux couloirs d'accès aux lots 74 à 79 et au renfoncement ou petit local situé au pied de l'escalier 'côté cave' menant à ces lots), 



Ils forment, dans le corps des écritures de l'intimée, des moyens au soutien de sa demande d'annulation des résolutions 22, 23 et 24 de l'assemblée générale du 26 mars 2018, et dans le corps de son dispositif, des moyens au soutien de ses demandes principalement et subsidiairement de voir inscrire au règlement de copropriété les lots 74 à 79 comme parties privatives, plus subsidiairement comme «parties communes à jouissance privative» et acquises par usucapion, à chaque fois sur la base du modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division établi par un géomètre-expert désigné par la Cour, ainsi que de ses demandes de voir désigner un géomètre-expert « aux fins d'établissement du projet de modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division aux fins de création du lot correspondant auxdites parties d'immeuble, et ce aux frais avancés du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] » ou « aux fins d'établissement du projet de modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division aux fins d'entérinement de création desdites parties communes spéciales aux lots 74 à 79, et ce aux frais avancés du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] » et enfin de ses demandes publication du jugement valant transfert de propriété ou « acte translatif de jouissance privative ». 



Tel est également le cas des chefs suivants de ces mêmes conclusions : 

« complétant le jugement entrepris :

- juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] ne peut apporter plus de restrictions à l'usage des parties privatives que celles stipulées par le règlement de copropriété, qui n'interdit pas (article 15) l'usage d'instruments de musiques et d'appareils sonores, 

- juger et/ou constater que l'usage d'instruments de musique et d'appareils sonores dans les lots 74 à 79 de l'état descriptif de division de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13], ne nécessite aucune autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, 

en tant que de besoin, également :

- constater et/ou juger que l'utilisation d'instruments de musique dans les lots de l'état descriptif de division de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] n'est pas contraire à la destination de l'immeuble et aux droits des copropriétaires, 

concernant les dommages et intérêts »



Ce sont, comme le démontre le paragraphe B 1° « Principe de libre affectation des lots » de la partie « discussions » des écritures de Mme [T] épouse [E] (pages 30 et 31), des moyens de défense développés à l'encontre du moyen du syndicat relatif à la contrariété des travaux à la destination de l'immeuble qu'il a soulevé au soutien de sa demande d'infirmation du jugement s'agissant de l'autorisation judiciaire de travaux ainsi que pour motiver sa demande reconventionnelle de restitution de l'affectation des lots n°74 à 79. 



En conséquence, il n'y aura pas lieu de faire mention dans le dispositif du présent arrêt de ces chefs des écritures de Mme [T] épouse [E] et il n'y aura pas lieu de statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat et sa demande de rejet à l'égard de ces derniers chefs d'écritures relatifs aux instruments de musique.



Au surplus, le dispositif du jugement attaqué ne contenant aucun chef visant à « constater que les propriétaires des lots 74 à 79 bénéficiaient, en application du règlement de copropriété, d'un droit de jouissance exclusive et gratuite des parties d'immeuble suivantes : escaliers, couloirs d'accès aux lots 74 à 79 et renfoncement ou petit local situé au pied de l'escalier 'côté cave' menant à ces lots, ne desservant que leurs lots : 2 escaliers d'accès aux lots 74 à 79, renfoncement ou petit local situé au pied de l'escalier situé côté caves et couloirs situés au niveau du 3ème sous-sol », il n'y aura donc pas non plus lieu de statuer sur la demande de confirmation formulée par l'intimée dans le dispositif du présent arrêt.

Par ailleurs, conformément à l'article 472 du code de procédure civile, il doit être rappelé que lorsqu'un intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Il doit, en particulier en appel, vérifier la recevabilité de celui-ci, la régularité de sa saisine et s'assurer que la condamnation prononcée en première instance est régulière et bien fondée.



1- Sur la recevabilité des demandes de Mme [T] épouse [E] formées au profit de M. [E] 

Moyens des parties

Le syndicat soutient qu'il est constant que les époux [E] sont séparés et qu'ils ne manifestent pas le même intérêt à l'égard de la procédure. Il soutient que « nul ne plaide par procureur» et que Mme [E] ne peut pas former de prétention au profit de M. [E] notamment pour l'obtention de dommages et intérêts. 

Décision de la cour 

En application de l'article 787 6° du code de procédure civile par renvoi de l'article 907 du code civil dans leur version applicable à la présente procédure d'appel introduite avant le 1er septembre 2024, il doit être rappelé que «lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, [le conseiller de la mise en état ] est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : statuer sur les fins de non-recevoir », à l'exception notamment des fins de non-recevoir qui, bien que n'ayant pas été tranchées en première instance, auraient pour conséquence, si elles étaient accueillies, de remettre en cause ce qui a été jugé au fond par le premier juge (2è Civ, avis 3 juin 2021, n°21-70.006). «Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.»

L'article 32 du code de procédure civile, précise qu'est irrecevable toute prétention émise par une personne dépourvue du droit d'agir.

L'article 122 du même code précise notamment que constitue une telle fin-de-non-recevoir le défaut de qualité à agir. 

Par ailleurs, il doit être rappelé qu'en application de l'article 1401 du code civil, la communauté se compose activement des acquêts faits par les époux ensemble durant le mariage, et provenant tant de leur industrie personnelle que des économies faites sur les fruits et revenus de leurs biens propres et que l'article 1421 précise que chacun des époux a le pouvoir d'administrer seul les biens communs, sauf à répondre des fautes qu'il aurait commises dans sa gestion, les actes accomplis sans fraude étant opposables à l'autre. Le tout sous réserve des articles 1422 à 1425. 

Chacun des époux a, ainsi, qualité pour exercer seul, en demande ou en défense, les actions en justice relatives aux biens communs (Civ. 1ère, 4 juillet 2007, n°06-16.702 concernant une action en nullité d'une assemblée générale pour un lot dépendant de la communauté).



En l'espèce, en application de l'article 9 du code de procédure civile selon lequel il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer la recevabilité et le bien-fondé de la fin de non-recevoir qu'il invoque. 

Il doit, d'abord, être relevé qu'il n'énumère pas précisément, dans le dispositif de ses écritures, les demandes adverses sur lesquelles porte la fin-de-non-recevoir qu'il soulève, laissant à la cour la charge d'identifier celles-ci en vue de vérifier sa compétence et de statuer. 

Il y a lieu, alors, de constater que les demandes de Mme [T] épouse [E], qui impliquent M. [E], consistent toutes à infirmer ou à confirmer les termes du jugement attaqué et relèvent ainsi d'un examen de la cour au sens de l'article 787 6° précité.

Ensuite, à l'exception des demandes relatives à l'allocation au couple de dommages et intérêts, les autres demandes de l'intimée sont directement en lien avec l'administration des lots n°71 puis 74 à 79 dont elle est propriétaire avec son époux, y compris celles de confirmation des frais de justice accordés en première instance pour l'action en justice engagée à cette fin. 

Or, le projet de compromis de vente relatif à aux lots n°74 à 79, établi par Me [I] [Z], notaire à [Localité 8], préalablement à l'acte authentique du 21 décembre 2017, dont l'authenticité n'est pas contestée, mentionne que les époux [E] sont mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts. 

Aussi, pour ces demandes, à l'exception de celles relatives aux dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que Mme [T] épouse [E], bien que résidant séparément de M. [E], ait été dépourvue du droit d'interjeter appel et de formuler les demandes contenues dans ses conclusions, sans mandat de son époux, puisque que ces demandes visent à assurer l'administration des lots communs dans l'intérêt aussi de M. [E]. 

Ces demandes sont donc recevables. 

S'agissant des demandes de Mme [T] épouse [E] d'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande et celle de M. [E] de condamnation du syndicat à leur payer 4000 euros de dommages et intérêts et de condamnation de ce dernier à lui payer cette somme à ce titre, il doit être rappelé qu'une telle demande indemnitaire, fondée par la requérante sur l'article 1240 du code civil et la théorie des troubles anormaux du voisinage, vise à indemniser un préjudice personnel à celui qui le subit. Cet objectif est entièrement distinct de celui lié à la préservation des intérêts liés à l'administration du bien commun.

Dans ces conditions, Mme [T] épouse [E] n'a pas qualité pour formuler une telle demande au nom de M. [E], ne pouvant le faire que pour elle-même au titre de son préjudice personnel. 

Mme [T] épouse [E] sera donc déclarée irrecevable à solliciter l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande de M. [E] de condamnation du syndicat à lui verser la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts et à solliciter la condamnation du syndicat à payer cette somme à M. [E] et sera déclarée recevable pour le surplus de ses demandes. 



2- Sur la qualification juridique des couloirs, escaliers et renfoncements des lots n°74 à 79 et les demandes des époux [E] d'inscription au règlement de copropriété, de désignation d'un expert et de publication de la décision 

Moyens des parties 

Le syndicat des copropriétaires réfute la qualité de partie privative des « circulations » aux motifs que l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, « dans le silence ou la contradiction des titres », « répute parties communes ['] les passages et corridors » et que le règlement de copropriété précise que ces circulations sont des parties communes dans son article 7. Il soutient qu'il importe peu que les caves soient la propriété d'un même copropriétaire et qu'elles aient été réunies en un seul local dans la mesure où le règlement de copropriété et l'état de division n'ont pas été modifiés sur ces lots distincts. 

Il dénie, en se référant à la décision des premiers juges, toute prescription acquisitive au profit des époux [E] sur le fondement des articles 2258, 2262 et 2265 du code civil, le couloir ne leur ayant pas été vendu, la possession du vendeur et de l'acquéreur ne pouvant être jointes, et la preuve n'étant pas rapportée d'une utilisation de ce couloir au vu et au su de tous, d'une connaissance du syndicat et du syndic de l'existence de cette porte fermant à clé, trente ans avant la demande reconventionnelle du syndicat de restitution des parties communes. S'agissant de la jouissance de ces circulations, il soutient que doit être réputée non écrite, sur le fondement de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, la clause du règlement invoquée par les époux [E] concernant l'incorporation à des lots privatifs des parties communes comme contrevenant aux articles 4, 25b et 26 d'ordre public de cette même loi et qu'en tout état de cause, celle-ci ne mentionne qu'une jouissance exclusive, accordée à titre gratuit et précaire, une tolérance. Il ajoute que les époux [E] ne remplissent pas la condition prévue au règlement d'en assurer l'entretien, en bénéficiant de l'eau et de l'électricité communes. 



Mme [T] épouse [E], en son nom et pour son époux, fait valoir que les couloirs, escaliers et renfoncements menant à l'abri sont des parties privatives : le règlement de copropriété n'énumérant pas, à l'article 6, les couloirs d'accès aux caves comme étant des parties communes alors que l'article 8 définit comme parties privatives les parties des bâtiments et terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ces parties, affectées au seul usage des lots 74 à 79 qu'ils desservent exclusivement depuis la construction de l'immeuble en 1930. Elle ajoute qu'elles constituent un abri anti-aérien sans cloison, délimité par les mêmes deux escaliers et fermé par des portes d'accès situées notamment en haut des escaliers, ayant précédemment appartenu en indivision aux héritiers de M. [Y] [L]. 

Elle soutient qu'elles constituent, subsidiairement, des parties privatives par usucapion au sens des articles 2258, 2261 et 2265 du code civil : les parties communes initiales ayant été annexées et utilisées de façon continue, ininterrompue et non équivoque exclusivement par les copropriétaires successifs des lots, dès la mise en copropriété de l'immeuble en 1979 et même avant. Elle ajoute que le syndicat en avait connaissance et savait la porte située au niveau du 2ème sous-sol des caves pour y accéder, dotée d'un système de fermeture de l'intérieur depuis l'origine. Il était informé également de la tenue de réunions du conseil syndical dans ces caves et de l'installation d'un système d'alarme sur la porte palière en 1992. 

Plus subsidiairement, s'il s'agissait de parties communes, les époux [E] font valoir l'existence d'un droit de jouissance exclusif et gratuit sur celles-ci en application de la clause 12 du règlement de copropriété qui ne distingue pas le dernier alinéa (visant la réunion de plusieurs lots) des alinéas précédents visant expressément des lots particuliers, qui vise des parties communes n'encadrant et ne desservant que ces lots, sans que les travaux qu'ils envisagent n'excluent un usage privatif des parties communes. Ils ajoutent que le syndicat ne peut pas venir, pour la première fois en appel, prétendre que la clause précitée serait nulle en application des dispositions de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, ce d'autant plus qu'il ne formule aucune demande à cet égard et qu'une telle demande serait irrecevable comme nouvelle. Ils soutiennent que cette clause est, en tout état de cause, légale comme usitée en tant que « clause de bout de couloir » et que le syndicat ne peut pas ajouter au règlement de copropriété sur les parties communes pouvant être annexées, ce d'autant que la condition du caractère non indispensable à l'accès des autres lots privatifs est remplie. 









Réponse de la cour

Les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 définissent les parties privatives comme « les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé », celles-ci étant « la propriété exclusive de chaque copropriétaire » ; et les parties communes comme «les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux», étant précisé que « dans le silence ou la contradiction des titres sont communs ['] le sol, les voies d'accès [']les passages et corridors ».

Il est, par ailleurs, constant que des parties communes peuvent être affectés, par le règlement de copropriété, à l'usage ou à l'utilité exclusif d'un lot, les copropriétaires demeurant indivisément propriétaires de ces parties communes. Le droit de jouissance privative est alors nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot (Civ.3e, 4 mars 1992, n°90-13.145). Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.



L'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose, ensuite, qu'au sein d'une copropriété c'est le règlement de copropriété qui « détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance » et qu'il « ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. ».



Il se déduit de ces dispositions, qu'en cas de litige portant sur la nature privative ou commune (générale ou spéciale) d'une partie d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, sur l'existence d'un droit de jouissance privatif sur une partie commune, il doit être d'abord recherché, au sein du règlement de copropriété, si cette nature est déterminée. C'est dans le silence ou la contradiction des termes du règlement de copropriété, que les critères légaux d'usage et d'utilité peuvent permettre de qualifier la partie de l'immeuble (Civ. 3e, 5 décembre 2024, n°23-16.359).

Par ailleurs, il doit être rappelé qu'en application des articles 711 et 712 du code civil, la propriété d'un bien, qui se prouve par tous moyens, s'acquiert notamment par l'effet des obligations et par prescription. 

Cette acquisition par prescription peut alors porter sur des parties communes ou sur un droit de jouissance exclusif sur des parties communes (Civ.3e, 24 octobre 2007, n°06-19.260), les articles 2258, 2261, 2262 et 2272 du code civil exigent une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, dépassant donc une simple tolérance, le délai de prescription étant de trente ans en l'absence d'un juste titre. 

En l'espèce, comme l'ont justement retenu les premiers juges, il doit être relevé que l'article 7 du règlement de copropriété énumère comme parties communes «la totalité des sols», «les murs et cloisons séparant les parties communes des parties privatives ['] » et que son article 12 intitulé «circulations» précisant «qu'aucun copropriétaire ou occupant de l'immeuble ne devra encombrer les entrées, vestibules, escaliers, cour et autre endroit commun», il inclut les voies d'accès aux lots privatifs, passages, corridors.

Les couloirs, escaliers et renfoncement desservant les lots n°74 à 79 constituent donc des parties communes au sens du règlement de copropriété. 

Il doit être alors déterminé si Mme [T] épouse [E], sur qui repose la charge de cette preuve au sens de l'article 9 du code de procédure civile, démontre, avoir acquis ces parties communes de l'immeuble, avec son époux, par prescription trentenaire.

Il n'est pas contesté et il ressort des plans du troisième sous-sol annexés au règlement de copropriété du 16 novembre 1979 qu'à cette date, déjà, les lots n°74 à 79 n'étaient plus séparés, entre eux, par aucune cloison et qu'ils y étaient intitulés, tout comme dans le règlement de copropriété, comme un « abri » en correspondance avec un plan « de l'abri » anti-bombardement du 11 décembre 1936 produit par les époux [E]. Cette absence de séparation des caves, entourées des couloirs, avec des escaliers et un renfoncement dans cet espace commun, correspond également à la mention de l'acte authentique de vente du 22 septembre 2004 au profit de M. [D], où maître [P] [K], notaire à [Localité 11], a noté « les lots numéros 74,75,76,77,78 et 79 forment une seule et même cave », mention qui a ensuite été reprise dans l'acte notarié de vente du 21 décembre 2017 au profit des époux [E]. 

Cependant, cette vente n'a porté que sur le bien constitué des lots privatifs n°74 à 79, outre le n°71, à l'exclusion des couloirs, escaliers et renfoncement desservant les lots n°74 à 79 ou de tout droit afférent à ces derniers.

Or, il n'y a pas de jonction possible des possessions du vendeur et de l'acquéreur, ainsi que les premiers juges l'ont rappelé à juste titre (Civ. 3me, 18 janvier 2018, n°16-16.950 et 17 avril 1996, n°94-15.748).

Les époux [E] n'ayant acquis les lots que le 21 décembre 2017, soit il y a moins de trente ans, ils ne justifient pas d'une possession personnelle d'une telle durée.

Ce d'autant plus que la seule attestation du 10 avril 2018 de M. [H], leur vendeur, faisant état de la remise de « l'unique clé très ancienne de 15 cm » de la porte située en haut de l'escalier donnant accès à l'ensemble des lots, de « l'ancienneté de la serrure » de celle-ci, du fait que seuls ses propres vendeurs avaient « les clés », ainsi que le constat du 4 octobre 2018 de maître [F] [B], huissier à [Localité 13] de la présence d'une porte en fer fermée en clé, ne suffisent pas à démontrer que cette serrure était posée depuis plus de trente ans, dès l'origine de l'abri, les plans produits n'en faisant pas mention. Il n'est pas davantage prouvé que l'existence de l'alarme posée sur la porte de la cave le 15 juin 1992 (selon courriel de la société Marketing Direct Daltem du 5 avril 2018) et qui n'est pas visible sur les photographies de l'huissier de justice montrant le côté extérieur de la porte fermée, ait été connue des autres copropriétaires et du syndic. Seul M. [D] atteste de réunions dans les caves. La preuve de l'existence d'actes de propriétaires sur les lots n°74 à 79 publics et continus durant trente ans n'est donc pas davantage rapportée. 

Aucune prescription acquisitive ne saurait donc être retenue. 

Les époux [E] se prévalent, enfin, d'un droit de jouissance exclusive sur ces parties communes au titre de la clause au 3ème paragraphe « page -12°- » - du règlement de copropriété et font également valoir l'usucapion de ce droit. 

Le syndicat de copropriété ne formulant pas de prétention dans le dispositif de ses écritures au sens de l'article 954 du code de procédure civil