Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 28 janvier 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 28 JANVIER 2026



N° 2026 / 049 





N° RG 22/09582



N° Portalis DBVB-V-B7G-BJVS6





[R] [Z]



[T] [P] épouse [Z]





C/



Syndicat des copropriétaires 

de l'immeuble

[Adresse 2]





































Copie exécutoire délivrée le :





à :



Me Cédric CABANES



Me Daniel PETIT









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire d'Aix en Provence en date du 10 Mai 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/04187.





APPELANTS



Monsieur [R] [Z]

né le 12 Août 1963 à [Localité 9],

Madame [T] [P] épouse [Z]

née le 23 Juillet 1960 à [Localité 10] (38), 

demeurant tous deux au [Adresse 4]



représentés par Me Cédric CABANES, membre de la SCP Jean LECLERC, Cédric CABANES et Yves-Henri CANOVAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Patrick BAUDOUIN, membre de la SCP d'Avocats BOUYEURE-BAUDOUIN-DAUMAS-CHAMARD BENSAHE L-GOMEZ-REY -BESNARD, avocat au barreau de PARIS, et plaidant par Me Jennifer GOMEZ-REY, membre de la SCP d'Avocats BOUYEURE- BAUDOUIN-DAUMAS-CHAMARD BENSAHE L - GOMEZ-REY - BESNARD, avocat au barreau de PARIS





INTIME



Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 7]

représenté par son syndic, la société FONCIA PAYS D'AIX, demeurant Chez FONCIA TERRES DE PROVENCE, ayant son siège social [Adresse 1], 



représenté par Me Daniel PETIT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 02 Décembre 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2026.



ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

L'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis par application de la loi du 10 juillet 1965.

M. et Mme [Z] sont propriétaires au sein de cet ensemble immobilier des lots n°16, 19, 20 21, 22, 23 et 24.



L'assemblée générale annuelle a été convoquée pour le 6 juin 2019.

L'assemblée s'est tenue à cette date et le procès-verbal de cette assemblée leur a été notifié par courrier du 24 juin 2019. 



M. et Mme [Z], copropriétaires défaillants, ont par acte du 14 août 2019 contesté l'assemblée générale du 6 juin 2019 dans son ensemble. 



Une nouvelle assemblée générale a été convoquée pour le 22 janvier 2020 avec notamment pour ordre du jour, à la résolution n° 1, l'annulation de l'assemblée générale du 6 juin 2019.



M. et Mme [Z], copropriétaires défaillants, ont par acte du 20 mai 2020, contesté l'assemblée générale du 22 janvier 2020 dans son ensemble, à l'exception de la résolution n° 1.

Par ordonnance rendue le 20 mai 2021, les deux procédures ont été jointes.



Par jugement rendu le 10 mai 2022, le Tribunal:

PRONONCE la nullite du procès-verbal de l'assemblée générale des coproprietaires de l'immeuble [Adresse 6] du 6 juin 2019 ; 

DECLARE M. [R] [Z] et Mme [T] [P], son épouse, irrecevables en leur demande tendant à voir prononcer la nullité du procès-verbal de l'assemblée générale des coproprietaires de l'immeuble [Adresse 6] du 22 janvier 2020 ;

DEBOUTE M. [R] [Z] et Mme [T] [P], son épouse, de leur demande tendant à voir prononcer la nullité de la résolution n°18 du procès-verbal susvisé du 22 janvier 2020;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6], de sa demande reconventionnelle, 

DIT n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des coproprietaires de l'immeuble [Adresse 5] aux dépens;

DISPENSE M. [R] [Z] et Mme [T] [P], son épouse, de toute participation à cette dépense commune en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

AUTORISE la distraction des dépens au pro't de Me Cedric CABANES de la SCP LECLERC-CABANES-CANOVAS, 

ORDONNE l'exécution provisoire.



Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que le non respect des conditions requises par le décret du 17 mars 1967 pour l'établissement du procès verbal de l'assemblée générale du 6 juin 2019, à savoir le défaut de feuille de présence, le PV ne permettant pas de déterminer quel copropriétaire était présent ou représenté et pour chaque vote quels étaients les opposants, justifie d'en prononcer la nullité.

Il retient que le défaut de qualité de la société ayant procédé à la convocation de l'AG du 22 janvier 2020 du fait de l'annulation de l'AG du 6 juin 2019 affecte l'ensemble du procès verbal de cette assemblée et non l'ensemble du procès verbal à l'exception d'une seule résolution, de sorte que la prétention des époux [Z] au titre de la validité de l'AG du 22 janvier 2022 est affectée d'une contradiction intrinsèque qui la rend irrecevable.

Il juge que la résolution 18 de l'AG du 22 janvier 2022 consiste à désigner un géomètre pour établir une proposition d'un nouvel état descriptif de division conformément à l'ordonnance du 9 novembre 2018, qui n'engage nullement l'AG amenée à voter ultérieurement sur le projet du géomètre, de sorte que les conditions de majorité ont été respectées.



Par déclaration au greffe en date du4 juillet 2022, M.et Mme [Z] ont interjeté appel de cette décision. Ils demandent à la Cour de réformer le jugement entrepris en ce qu'il les a déclaré irrecevables en leur demande tendant à voir prononcer la nullité du PV de l'AG du 22 janvier 2020, en ce qu'il les a déboutés de leur demande tendant à voir prononcer la nullité de la résolution 18 du procès verbal susvisé du 22 janvier 2020 et en ce qu'il a dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs moyens et prétentions, ils sollicitent:

CONFIRMER le jugement rendu le 10 mai 2022 en ce qu'il a : 

- prononcé la nullité de l'assemblée générale du 6 juin 2019, 

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle, 

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,

- dispensé M.et Mme [Z] de toute participation à la dépense commune en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- autorisé la distraction des dépens au profit de Maître Cédric CABANES de la SCP LECLERC-CABANES-CANOVAS,

- ordonné l'exécution provisoire.

INFIRMER le jugement rendu le 10 mai 2022 en ce qu'il a : 

- déclaré M. et Mme [Z] irrecevables en leur demande d'annulation de l'assemblée générale du 22 janvier 2020,

- débouté M. et Mme [Z] de leur demande tendant à voir annuler la résolution n° 18 de l'assemblée générale du 22 janvier 2020.



Statuant à nouveau, 

A titre principal 

ANNULER l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] en date du 22 janvier 2020, à l'exception de la résolution n° 1,



A titre subsidiaire,

ANNULER la résolution n° 18 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] en date du 22 janvier 2020,

En tout état de cause,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] de toutes ses demandes,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à payer à Mme [T] [Z] et M. [R] [Z] la somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

DISPENSER Mme [T] [Z] et M. [R] [Z] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d'appel, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] au paiement des entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Cédric CABANES de la SCP LECLERC - CABANES - CANOVAS, avocat, en application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.



A l'appui de leur recours, ils font valoir:

-que la résolution 1 porte sur l'annulation de l'AG du 6 juin 2019 dans son ensemble, ce qu'ils ont judiciairement demandé de sorte qu'ils n'ont aucune raison de contester cette résolution, 

-que l'AG du 6 juin 2019 ayant été annulée, la désignation du syndic est nulle de sorte que la convocation par ce syndic à l'AG du 22 janvier 2020 est irrégulière,

-qu'il leur appartient de décider s'ils entendent se prévaloir de l'annulation de l'intégralité de l'AG ou uniquement de certaines résolutions,

-que leur position est cohérente, ils ne vont pas demander l'annulation d'une résolution qui leur donne raison, 

-que la nullité de cette AG résulte également du défaut de constitution du bureau au début de l'AG et de cette constitution contraire aux dispositions réglementaires dès lors que le syndic n'avait plus qualité,

-que la résolution 18 qui consiste à établir un nouvel état descriptif de division devait être adoptée à l'unanimité, de sorte qu'adoptée à la majorité de l'article 26 elle est nulle.



Par ordonnance du 4 septembre 2024, les conclusions notifiées le 14 mars 2024 par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 8] ont été déclarées irrecevables comme tardives.



L'affaire a été fixée en audience de conseiller rapporteur en date du 13 janvier 2025 et renvoyée à l'audience collégiale du 2 décembre 2025 à la demande de l'appelant. La clôture est intervenue à cette audience.



L'affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.





MOTIFS DE LA DECISION:



Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 22 janvier 2020 à l'exception de la résolution 1



L'annulation d'une assemblée générale ayant désigné le syndic entraîne la nullité de toutes les assemblées générales convoquées postérieurement par celui-ci, dès lors qu'une demande de nullité a été formée pour chacune d'elles dans le délai de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.



L'annulation de l'assemblée générale du 6 juin 2019, prononcée par le jugement dont appel, est définitive dans la mesure où l'appelant en demande la confirmation et aucun appel incident n'a été déclaré recevable.



Les effets de cette annulation judiciaire remontent à la date du procès verbal.

Or, cette assemblée générale du 6 juin 2019 désignait la société FONCIA TERRES DE PROVENCE comme nouveau syndic, suite à la démission du précédent.

Ainsi, du fait de cette annulation, cette société n'avait pas la qualité de syndic pour procéder à la convocation de l'assemblée générale du 22 janvier 2020.



Le procès étant la chose des parties, les copropriétaires contestataires d'une assemblée générale peuvent librement décider de contester l'assemblée générale dans son ensemble ou une ou plusieurs résolutions spécifiques.



La cour de cassation a pu retenir que dans le cas d'une convocation adressée sans respecter le délai de 21 jours de l'article 9 du décret du 17 mars 1967, un copropriétaire est recevable à contester l'assemblée générale dans son ensemble ou certaines résolutions seulement.



En l'espèce, les appelants n'ont aucun intérêt à contester la résolution 1 de l'assemblée générale du 22 janvier 2020, qui fait droit à leur demande, à savoir l'annulation de l'assemblée générale du 6 juin 2019.



En conséquence, le jugement est infirmé sur ce point et il est fait droit à la demande des appelants d'annulation de toutes les résolutions de l'assemblée générale du 22 janvier 2020 à l'exception de la résolution 1.





Sur les autres demandes



Le syndicat des copropriétaires est condamné à 2 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d'appel avec distraction au profit de Me CABANES de la SCP LECLERC-CABANES-CANOVAS, avocats.



PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,



CONFIRME le jugement rendu le 10 mai 2022 par le Tribunal judiciaire d'Aix-En-provence,



SAUF en ce qu'il a:



- déclaré M. et Mme [Z] irrecevables en leur demande d'annulation de l'assemblée générale du 22 janvier 2020,

- débouté M. et Mme [Z] de leur demande tendant à voir annuler la résolution n°18 de l'assemblée générale du 22 janvier 2020.



Statuant à nouveau et Y ajoutant



ANNULE l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] en date du 22 janvier 2020, à l'exception de la résolution 1,



DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS COMPAGNIE IMMOBILIERE [S] ET ASSOCIES exerçant sous le nom commercial AGENCE ETOILE à régler aux époux [Z] la somme de 2500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS COMPAGNIE IMMOBILIERE [S] ET ASSOCIES exerçant sous le nom commercial AGENCE ETOILE aux entiers dépens de l'appel recouvrés au profit de Me CABANES de la SCP LECLERC-CABANES-CANOVAS, avocats,



DISPENSE M. [R] [Z] et Mme [T] [P], son épouse, de toute

participation à cette dépense commune en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 





LA GREFFIERE LE PRESIDENT