Tribunal Judiciaire · Baux Commerciaux — 6 janvier 2026

06 Janvier 2026

N° Rôle : N° RG 25/00006 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OL77

CODE NAC : 30C

S.A.R.L. HELI INDUSTRIES
c/
S.C.I. HELIPORT DE [Localité 3]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE.


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BAUX COMMERCIAUX


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JUGEMENT.


JUGEMENT rendu par mise à disposition au Greffe du tribunal judiciaire de Pontoise par Madame Aude BELLAN, Vice-Président, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Isabelle PAYET, greffier, le 06 Janvier 2026 après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2025.

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DEMANDERESSE

S.A.R.L. HELI INDUSTRIES, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Frédéric SILLAM, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE t Me Gilles KHAIAT, avocat plaidant au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

S.C.I. HELIPORT DE [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Thierry FERNANDEZ, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE, et Me Anne LEFORT, avocat plaidant au barreau de PARIS








FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 29 septembre 2011, la SCI HELIPORT DE CERGY a donné à bail commercial à la société HELI INDUSTRIES des locaux à usage commercial pour l'exploitation d'une activité de réparation et entretien d'hélicoptères, administration, stockage de pièces et/ou d'appareils situés [Adresse 1] pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2011 (jusqu'au 30 septembre 2020) pour un loyer annuel de 33000 euros HT et HC.

Les locaux se composaient:
- au rez-de-chaussée: le hall d'accueil et 5 bureaux d'une surface de 150 mètres carré,
- 1er étage: une salle d'archives, un bureau en face de l'escalier, un bureau au fond à droite,
- hangar 1: totalité du bâtiment et des surfaces surélevées,
- hangar 2: au rez-de-chaussée: locaux au fond du bâtiment (salle de décapage, batterie, ensemble mécanique, moteur), au 1er étage: un réfectoire, une salle de radio ou stockage.

Une surface supplémentaire a été ajoutée, le 1er avril 2017 (ajout de la totalité de la superficie du hangar 2, soit 400 mètres carré supplémentaires pour un surplus de loyer mensuel de 1650 euros HT HC).

Les derniers loyers mensuels réglés s'élèvent à la somme de 4885,42 euros HT, soit 5862,50 euros TTC (3102,16 euros HT pour les locaux initiaux, 1783,26 euros HT pour les locaux supplémentaires) (58625,04 € HT soit 70 350 € TTC par an).

Suivant exploit du 30 mars 2020, la société HELIPORT DE [Localité 3] a fait délivrer un congé au preneur avec offre de renouvellement pour une durée de neuf années à effet au 30 septembre 2020 moyennant un loyer de 90000 euros HT et HC par an. 

Suivant lettre recommandée du 6 avril 2020, la société HELI INDUSTRIES a notifié son acceptation du renouvellement mais a refusé l'augmentation de loyer.

La commission départementale de conciliation a été saisie, mais le bailleur ne s'est pas présenté au rendez-vous, contestant la compétence de la commission.

La commission, dans son avis du 30 mars 2021, a constaté :
- les importants travaux de mise en conformité pris en charge par le preneur,
- au regard des éléments produits, que le montant du loyer sollicité par le bailleur n'est pas justifié,
- l'impossibilité de concilier les parties.

La SARL HELI INDUSTRIES a notifié par le biais de son conseil un mémoire préalable en fixation de loyer le 1er juin 2021, l'AR ayant été distribué le 9 juin 2021.

Suivant assignation du 10 août 2021, la société HELI INDUSTRIES a donné assignation à la SCI HELIPORT DE CERGY afin de solliciter la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative à compter du 1er octobre 2020 à la somme annuelle de 57.572,75 € et à un montant maximum de 66.500 €, hors taxes et hors charges par an, avec lissage PINEL.

Dans son mémoire notifié par courrier recommandé du 6 décembre 2022, distribué le 7 décembre 2022, la société HELI INDUSTRIES a formulé les demandes suivantes :
- Dire n’y avoir lieu à déplafonnement en raison de la nature des locaux et de la monovalence ou en raison de la modification de l’assiette du bail et des caractéristiques des locaux, et rejeter la demande de déplafonnement, 
 


- Fixer le prix du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2020 au montant plafonné de 57.572,75 € et à un montant maximum de 66.500 €, hors taxes et hors charges par an, avec lissage PINEL, 
 
- Débouter la société HELIPORT DE [Localité 3] de ses demandes, fins et conclusions contraires, notamment en ce qu’elle demande le déplafonnement du loyer du bail renouvelé en raison de la nature des locaux et de la monovalence et subsidiairement en raison de la modification des obligations des parties et des travaux, 

- SUBSIDIAIREMENT, si une expertise judiciaire était ordonnée, en application des articles 256 et suivants du CPC, 
 
- dire qu’elle le sera aux frais du bailleur, 
 
- et compte tenu des contestations sérieuses ci-dessus, fixer le loyer provisionnel du pendant la durée de l’instance à la somme de : au montant plafonné de 57.572,75 € et à un montant maximum de 66.500 €, hors taxes et hors charges par an, avec lissage PINEL, 
 
- Condamner la société HELIPORT DE [Localité 3] à payer à la société HELI INDUSTRIES la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens incluant le cas échéant les frais d’expertise judiciaire. 

Dans son mémoire en défense du 23 novembre 2022, notifié par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 30 novembre 2022, la SCI HELIPORT DE CERGY a sollicité :
A TITRE PRINCIPAL : 
- DEBOUTER la société HELI INDUSTRIES de toutes ses demandes fins et conclusions, 
- DEPLAFONNER le loyer du bail à renouveler à titre principal en raison de la nature des locaux et de la monovalence, et à titre subsidiaire, en raison de la modification des obligations des parties et des caractéristiques des locaux,
- FIXER le prix du loyer du bail renouvelé à la somme de 80 500 € par an hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2020,
- DEBOUTER la société HELI INDUSTRIES de sa demande de lissage du loyer qui ne relève pas de la compétence du Juge des loyers commerciaux dont la compétence est limitée aux contestations relatives à la fixation du loyer renouvelé ou révisé.
 
A TITRE SUBSIDIAIRE
- Ordonner une mesure d’instruction avec mission de rechercher la valeur locative des locaux, 
- FIXER le loyer provisionnel à la somme de 80 500 € HT HC à compter du 1er octobre 2020. 
 
En tout état de cause : 
- CONDAMNER la société HELI INDUSTRIES à payer à la société HELIPORT DE 
[Localité 3] la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de 
procédure civile 
- CONDAMNER la société HELI INDUSTRIES aux entiers dépens, y incluant le cas échéant l’expertise à intervenir.

Suivant jugement du 14 février 2023, le juge des loyers commerciaux de [Localité 5] a ordonné une expertise judiciaire et commis pour y procéder Monsieur [N] [F], fixé le montant du loyer provisionnel dû à compter du jugement et pendant toute la durée de l'instance loyer en cours, soit à la somme de 57 572,75 €.



L'expert judiciaire a rendu son rapport le 10 juillet 2024. L'affaire a été appelée à l'audience du 5 novembre 2024, a fait l'objet d'une radiation à l'audience de renvoi du 1er avril 2025, a été à nouveau enrôlée le 2 avril 2025 et a été plaidée le 2 décembre 2025.

Suivant mémoire numéro quatre après expertise notifiée par lettre recommandée avec avis de réception distribuée le 15 octobre 2025, la société à responsabilité limitée HELI INDUSTRIES a formulé les demandes suivantes :
- dire n'y avoir lieu à déplafonnement en raison de la nature des locaux et de la monovalence ou en raison de la modification de l'assiette du bail, des caractéristiques des locaux, des obligations des parties et rejeter la demande de déplafonnement,
- débouter la partie adverse de ses demandes concernant le déplafonnement, la fixation du prix du loyer renouvelé à la somme de 80 500 € par an hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2020, le tout sans exécution provisoire,
- fixer le prix du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2020 au montant plafonné de 57 572,75 €,
- à titre subsidiaire, fixer le prix du bail renouvelé au montant retenu par l'expert judiciaire de 64 723,02 euros arrondi à 65 000 €,
- en tout état de cause, condamner la partie adverse à lui payer la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens, incluant les frais d'expertise judiciaire évalués à un total de 6742,36 €.

Au soutien de ses demandes, la société à responsabilité limitée HELI INDUSTRIES précise que le preneur a supporté seul les travaux de conformité (mise en conformité de l'installation électrique pour plus de 14 000 €, travaux ordonnés par la direction générale de l'aviation civile, réfection de la piste d'atterrissage pour plus de 100 000 € en 2018, étude opérationnelle par un expert aéronautique pour la redéfinition des axes d'approche de l'héliport, élagage des arbres se situant dans l'axe d'approche de l'héliport, réfection de l'intégralité de l'enrobé pour plus de 6000 €, travaux de consolidation de la structure des bâtiments comme la réfection des plafonds, le changement des planchers ou remplacement du portail levant à l'entrée). Le preneur souligne que la valeur locative fixée par l'expert amiable du bailleur est inférieure à celle réclamée par ce dernier, rappelant que le cabinet SOREXI a écarté la monovalence des lieux et relevé le caractère précaire et révocable du droit d'usage de l'aire d'atterrissage et de la piste d'accès aux hélicoptères, retenant finalement une valeur locative à 66 500 € hors-taxes et hors charges par an.

Suivant mémoire numéro deux après expertise notifié par lettre recommandée avec avis de réception distribuée le 11 septembre 2025, la société civile immobilière héliport de [Localité 3] a sollicité :
- le débouté de la partie adverse, la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, à titre principal, en raison de la nature des locaux et de la monovalence et, à titre subsidiaire, en raison de la modification de l'assiette du bail et des caractéristiques des locaux, la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à 80 500 € par an hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2020, le débouté de la partie adverse de sa demande de lissage du loyer qui ne relève pas la compétence du juge des loyers commerciaux,
- en tout état de cause, la condamnation de la partie adverse aux dépens, en ce compris les frais d'expertise et au paiement de la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la société civile immobilière Héliport de [Localité 3] a notamment produit aux débats un rapport amiable établi à sa demande par Monsieur [M] [O] lequel fixe la valeur locative à 80 500 € hors-taxes hors charges par an et conclut à un déplafonnement qualifiant les locaux « d'activités et de bureaux » (outre un motif de déplafonnement subsidiaire au titre de la modification des obligations respectives des parties). Le bailleur précise que les locaux loués sont des locaux de stockage spécialement aménagés par la locataire dès son entrée en jouissance pour la seule activité de hangar, atelier et stockage en vue de son activité “d'entretien et de réparation d'hélicoptères, stockage de pièces et/ou d'appareils”. Au vu des nombreux travaux effectués par la locataire, la bailleresse prétend que les locaux loués ont été aménagés en vue d'une seule utilisation et peuvent donc être considérés comme monovalents. À titre subsidiaire, elle sollicite le déplafonnement du loyer en raison de la modification de l'assiette du bail.

Pour l'exposé complet des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à l'acte et aux mémoires susvisés.

Le dossier a été plaidé lors de l'audience devant le juge des loyers commerciaux du 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera rappelé par le juge des loyers commerciaux que les deux sociétés sont deux entités personnes morales distinctes, quand bien même elles entretiennent des liens certains, notamment financiers.

Il n'est pas contesté que la date d'effet du bail renouvelé est le 1er octobre 2020.

Sur la question du déplafonnement

Sur le caractère monovalent des lieux

L'article R145-10 du code de commerce dispose que le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. 

En l'espèce, les locaux sont loués en vue de l’exploitation de l’activité de réparation et entretien d’hélicoptères, administration, stockage de pièces et/ou d’appareils par la société HELI INDUSTRIES. 

La société à responsabilité limitée HELI INDUSTRIES, preneur, fait valoir que les locaux ne sont pas monovalents, que de nombreuses pièces et moteurs transitent chaque semaine par le hangar pour être expédiés en France et à l'étranger, qu'il n'y a aucune infrastructure spécifique qui nécessiterait d'être démontée de sorte que les locaux n'ont pas à subir de transformation profonde en vue de changer d'activité et que les allégations adverses ne sont confortées par aucune pièce.

Le bailleur, quant à lui, précise que les locaux loués sont des locaux de stockage spécialement aménagés par la locataire dès son entrée en jouissance, pour la seule activité, conformément à la clause de destination contractuelle, de hangar, atelier et stockage, en vue de son activité d’entretien et de réparation d’hélicoptères, stockage de pièces et d’appareils. 
 
Il ajoute que, depuis le début du bail, le preneur a fait réaliser d’importants travaux et a transformé la totalité des locaux pour son activité (réfection de la piste d’atterrissage, travaux ordonnés par la DGAC, réfection de l’enrobé). Il en conclut que les locaux loués ont bien été aménagés en vue d’une seule utilisation et peuvent donc être considérés comme monovalents. 

Il précise que la destination du bail est à usage unique et exclusif et que la situation des locaux en bordure d'une piste d'accès et terrain d'atterrissage des hélicoptères empêche une affectation des locaux à une autre utilisation.



SUR CE,

Le caractère de monovalence implique que les locaux ne puissent être affectés à une autre activité sans que soient effectués des travaux importants et coûteux.

Le seul fait de constater que les locaux comportent des aménagements spécifiques ne suffit pas à caractériser la monovalence notamment en raison du fait qu'ils peuvent parfois être affectés à une autre activité sans d'importants et coûteux travaux.

Il appartient au bailleur qui invoque la monovalence des locaux de rapporter la preuve de l'importance et du coût des travaux exigés pour l'affectation des lieux loués à une autre activité.

L'expert judiciaire procède à la constatation suivante : « suite à la visite sur place, nous avons constaté que les locaux constituent des locaux classiques d'atelier de réparation d'hélicoptères avec des bureaux d'accompagnement et des parkings extérieurs qui pourraient convenir à de nombreuses activités artisanales ou industrielles sans travaux importants et/ou coûteux. Ils ne présentent à notre avis aucune spécificité technique ou autre. Ils ont certes été construits à l'origine pour l'affectation d'une hélistation (cf paragraphe 4.1 page 7) mais, il existe pas d'usage spécifique pour en estimer la valeur locative. Nous indiquerons que les locaux sont directement dépendants de la piste d'atterrissage (piste et allée bétonnées) située sur une autre parcelle pour laquelle la société locataire bénéficie d'un droit d'usage au travers d'une convention (cf paragraphe page 8). Par ailleurs, la destination contractuelle indique clairement qu'il s'agit d'une activité non spécifique avec stockage et bureaux d'administration. En conclusion, nous estimons que les locaux loués ne présentent pas de caractère monovalent ».

L'expert relève que le preneur a effectué les travaux suivants:
- travaux de remise en conformité de l'installation électrique : selon libellé de la facture du 27 avril 2017 pour un somme de 11 233,97 € hors TVA (les deux autres factures produites concernent non pas des travaux mais des visites de vérification). L'expert relève que ces travaux rentrent dans la clause du bail relative à « tous travaux de mise en conformité qui seront à la charge du preneur »,
- travaux ordonnés par la direction générale de l'aviation civile : la bailleresse a obtenu l'autorisation de créer une hélistation par arrêté préfectoral 2977 et le maintien de celle-ci jusqu'au contrôle de conformité effectué par la DGAC le 19 décembre 2017. Ce contrôle a imposé des travaux de mise en conformité notamment de la piste d'atterrissage pour un coût supporté exclusivement par la société locataire de 117 190,20 € hors TVA entre 2018 et 2020.
- travaux d'élagage qui ne peuvent entrer dans la catégorie des travaux de mise en conformité mais peuvent être considérés comme des travaux d'entretien relatifs au droit d'usage du terrain adjacent. 

L'expert ajoute: “En conclusion de ce paragraphe, nous estimons que les travaux invoqués (mise aux normes de l'installation électrique, mise en conformité de l'Hélistation) et effectivement payés par la société locataire s'inscrivent dans la clause du bail rappelé ci-avant (travaux de mise en conformité à la charge du preneur)”.

L'expert a donc estimé que : « les locaux loués ne présentent pas de caractère monovalent (…) les travaux réalisés par la société locataire concernent des travaux de remise aux normes de l'installation électrique, les travaux de mise en conformité de la piste d'atterrissage. Ceux-ci entrent précisément dans la clause du bail (…) nous n'avons pas relevé de modification notable des facteurs locaux de commercialité . »



Le rapport d’expertise amiable du cabinet SOREXI rappelle notamment que le site loué est situé dans une zone d’activités visible et entretenue concentrant de nombreuses PME/PMI (...) le vaste terrain autour supportant notamment l’aire d’atterrissage, et non compris dans le bail, appartient à des entités tierces (...) les locaux ne sont pas conçus et adaptés en vue d’une seule utilisation (...) l’aire d’atterrissage et la piste d’accès dont les locaux ont un droit d’utilisation seul, consistent en une simple dalle béton pouvant recevoir d’autres affectations.

Le rapport amiable de Monsieur [M] [O] évoque « des locaux d'activités et de bureaux » sans pour autant expliciter ce motif de déplafonnement dans le corps de son expertise amiable.

Il résulte des différentes photographies versées aux débats que les locaux loués consistent en des hangars jouxtant une dalle bétonnée, cette configuration n'empêchant pas de recevoir une autre affectation que celle d'hélistation, outre le fait que les travaux et aménagements effectués par le preneur peuvent facilement être démontés et que les aménagements à l'intérieur des hangars (selon les photographies versées aux débats) ne sont que des installations légères, permettant une polyvalence du site.

Il convient donc de considérer que le bailleur échoue dans sa charge probatoire s'agissant de l'importance et du coût des travaux exigés pour l'affectation des lieux loués à une autre activité. Le motif de déplafonnement lié à la monovalence des locaux sera donc rejeté.

Sur la modification des caractéristiques des locaux et la modification des obligations respectives des parties

La société à responsabilité limitée HELI INDUSTRIES conteste la qualification d'avenant pour le document contractuel du 1er avril 2017, précisant qu'il s'agit d'un nouveau bail, que le loyer des surfaces supplémentaires a été fixé en tenant compte des libérations successives, du manque d'attrait du hangar et du manque à gagner en découlant pour le bailleur outre des travaux d'électricité réglés exclusivement par le preneur.

Le bailleur fait état de l'existence d'une modification de l'assiette du bail en raison de l'avenant signé le 1er avril 2017 et que l'augmentation de la surface de location (400 m²) et le loyer mensuel complémentaire qui en découle (1650 €) caractérisent donc une modification notable qui justifie un déplafonnement.

SUR CE,

Le document contractuel du 1er avril 2017 est rédigé comme suit : « il est alloué au preneur la totalité de la superficie du hangar numéro deux. Le loyer mensuel relatif à cette surface supplémentaire louée d'environ 400 m² s'élèvera à 1650 €. La clause du bail initial concernant l'assurance est remplacée par la présente clause : le preneur devra assurer tout le bâtiment pour le compte du propriétaire. Le preneur et ses assureurs renoncent à tout recours contre le bailleur et ses assureurs. À titre de réciprocité, le bailleur et ses assureurs renoncent à tout recours contre le preneur et ses assureurs ».

Il sera également relevé que ce document est intitulé « avenant au bail commercial du 29 septembre 2011 ». Il est donc incontestable qu'il s'agit d'un avenant et pas d'un nouveau bail.

L'expert judiciaire relève : « l'avenant du 1er avril 2017 stipule qu'il est alloué au preneur la totalité de la surface du hangar numéro deux d'environ 400 m². Cette modification a été assortie d'un complément de loyer. Nous estimons qu'il s'agit d'une modification par rapport à l'assiette du bail initial. Concomitamment, cette modification des caractéristiques des locaux a entraîné une modification de la clause relative à l'assurance des murs ; la société preneuse devant assurer tout le bâtiment pour le compte du propriétaire et non plus au prorata des surfaces louées (article cinq du bail d'origine) ».

L'expert relève : « l'avenant du 1er avril 2017 a entraîné une modification de l'assiette du bail par agrandissement de la surface louée assorti d'un complément de loyer. Concomitamment, cette modification a entraîné une modification d'une clause du bail transférant sur la société locataire, la charge financière de l'intégralité de la prime d'assurance des murs ».

En conséquence, il convient de constater que la modification des caractéristiques des locaux, qui est incontestable en l'espèce, entraîne le déplafonnement du loyer de renouvellement, sans qu'il ne soit besoin d'examiner le motif de déplafonnement lié à la modification des obligations respectives des parties.

S'agissant du loyer

L'article L 145–33 du code de commerce dispose que le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux déterminée d'après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité.

Le bailleur fonde notamment sa demande de fixation de la valeur locative sur le rapport établi à sa demande par Monsieur [M] [O] le 10 Mars 2020, et dont la conclusion est la suivante: valeur locative à 80500 euros, et loyer plafonné à 57572,75 euros, les locaux se situant dans la zone industrielle de [Localité 6], bénéficiant d'une excellente desserte autoroutière, l'ensemble immobilier ayant été édifié sur une parcelle de 2709 m² et proposant des valeurs de loyer en renouvellement amiable. 

À titre subsidiaire, le bailleur propose de retenir le montant du loyer renouvelé avant minoration proposé par l'expert judiciaire à hauteur de 74 390 € hors-taxes et hors charges.

La société civile immobilière héliport de [Localité 3] conteste la minoration relative à la taxe foncière retenue par l'expert (qu'elle estime ne pas devoir déduire), celle relative à l'assurance (aucune clause exorbitante de droit commun ne pouvant être relevée en l'espèce), celle relative aux travaux de mise en conformité (s'agissant seulement de remise aux normes et ne devant, en tout état de cause, être retenue qu'à l'occasion du second renouvellement). Elle conteste également la demande du preneur de voir supprimer la majoration de 5 % au motif du caractère précaire et révocable.

Le preneur, quant à lui, produit également une expertise amiable rédigée par le cabinet SOREXI, lequel écarte le caractère monovalent des locaux et estime la valeur locative de renouvellement à la somme de 66500 euros par an HT HC.

La société à responsabilité limitée HELI INDUSTRIES fait valoir que la taxe foncière doit être déduite, ainsi que l'assurance qui est refacturée par le bailleur. En outre, les nombreux travaux effectués aux frais du preneur justifient, selon lui, un abattement. Enfin, le caractère précaire du droit d'usage de l'aire d'atterrissage ne justifie aucune majoration (à titre subsidiaire, cette majoration doit être limitée à 5%).

SUR CE,

Il sera précisé que la surface retenue par l'expert à hauteur de 971 m² (214 m² pour les bureaux et 757 m² pour l'activité) n'est pas contestée par les parties. Cette surface sera donc entérinée.



Par ailleurs, l'expert judiciaire a retenu ses termes de comparaison pertinents, expliquant avoir relevé au sein des zones d'activités de [Localité 6] une offre actuelle importante de locaux d'activité disponibles à la location pour des surfaces comparables, tout en précisant que les valeurs locatives affichées donnent souvent lieu à diverses mesures d'accompagnement. L'expert judiciaire cite des références reprises dans les deux rapports d'expertise amiable précédemment versées aux débats, n'ayant plus accès à des éléments de comparaison de l'année 2020. Il convient de retenir les mêmes montants que l'expert judiciaire (100 €/m2 U pour les bureaux et 70 €/m2 U pour la zone d'activité).

Les facteurs de majoration et de minoration

L'article R.145-8 du code de commerce dispose que, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Les facteurs de minoration

S'agissant de la taxe foncière, l'expert judiciaire précise que « la taxe foncière et l'assurance immobilière sont des charges qui sont transférées contractuellement sur la société locataire » (impôt foncier 2020 pour un montant de 5538 € et assurance multirisque pour un montant de 4128,98 € pour l'année entière 2020).

Le bailleur conteste la soustraction de la taxe foncière en relevant que les loyers de comparaison s'entendent comme des loyers dont la taxe foncière a déjà été soustraite, ce qui revient à la retirer deux fois.

Force est de constater que le bailleur ne prouve pas que ces charges, par nature exorbitantes, sont incluses dans les loyers de référence utilisés par l'expert judiciaire à termes de comparaison. Ainsi, la preuve n'est pas rapportée que l'expert judiciaire a commis une erreur manifeste d'appréciation.

La minoration retenue par l'expert au titre de la taxe foncière sera donc entérinée.

S'agissant des charges liées au paiement de l'assurance, le bailleur précise que la clause relative à l'assurance n'est considérée comme une clause exorbitante de droit commun que si elle concerne l'assurance de l'immeuble et non l'assurance liée à l'activité de l'exploitant.

Il convient de rappeler la clause de l'avenant au bail : « la clause du bail initial concernant l'assurance est remplacée par la présente clause : le preneur devra assurer tout le bâtiment pour le compte du propriétaire. Le preneur et ses assureurs renoncent à tout recours contre le bailleur et ses assureurs. À titre de réciprocité, le bailleur et ses assureurs renoncent à tout recours contre le preneur et ses assureurs ».

La formulation contractuelle (« pour le compte du propriétaire ») ne laisse aucun doute quant au fait que le preneur se voit refacturer l'assurance qui devrait être prise en charge par le bailleur. Il résulte également des pièces versées aux débats (documents émanant de l'assureur Generali), s'agissant de l'assurance AH09 62 69, qu'il s'agit d'une assurance du bâtiment en tant que propriétaire non occupant, étant précisé que la société HALI INDUSTRIES rapporte la preuve qu'elle bénéficie d'une assurance pour le contenu et les risques industriels et d'une assurance responsabilité civile professionnelle souscrite pour son activité (société d'assurance AELIA).

La minoration retenue par l'expert au titre du paiement de l'assurance sera donc retenue.

S'agissant de la minoration relative aux travaux de mise en conformité, le bailleur précise qu'elle n'est pas justifiée puisque ces travaux relèvent des travaux d'entretien qui incombent au locataire s'agissant des travaux d'électricité réalisés en 2017, outre le fait que ces travaux ne doivent être pris en compte que lors du deuxième renouvellement.

Le locataire, quant à lui, précise que ces travaux de conformité constituent des charges exorbitantes qui justifient un abattement.

L'expert judiciaire relève : « la clause relative aux travaux de mise en conformité relatée ci-avant justifie un abattement limité à 10 %. Les coûts des travaux invoqués ne constituent pas tous des travaux de mise en conformité et font l'objet d'amortissement comptable ».

Les qualifications de travaux de mise en conformité (électricité et travaux ordonnés par la DGAC) et d'entretien (élagage des arbres) ne sont pas contestables et s'inscrivent, ainsi que relevé par l'expert judiciaire, dans l'application de la clause mettant à la charge du preneur tous travaux de mise en conformité. Ces travaux ne peuvent s'analyser ni comme des travaux d'entretien, ni comme des travaux d'amélioration et découlent des normes applicables et, le cas échéant, de l'injonction administrative prise en vue de leur application. Ainsi, la règle selon laquelle ils devraient être pris en compte uniquement lors d'un deuxième renouvellement ne trouve pas application.

Ce type de travaux est à la charge du bailleur sur le fondement de l'article 1719 du Code civil, comprenant l'obligation d'exécuter les travaux de mise en conformité tant à la prise de possession des lieux qu'en cours de bail, ainsi qu'il résulte d'une jurisprudence constante.

Il est indéniable que le transfert de cette obligation sur le preneur implique la prise en charge de travaux variable selon les caractéristiques des locaux et la destination des lieux, mais constitue nécessairement une lourde obligation pour l'exploitant qui peut solliciter de ce chef, dans le cadre de la fixation du loyer révisé ou renouvelé, la prise en compte d'une charge qui pourrait s'analyser comme exorbitante de droit commun. Néanmoins, le coefficient de minoration retenu sera fixé à 5 %.

Le preneur sollicite également de tenir compte des facteurs de baisse du loyer (foncier réduit à une aire de parking, projet de construction souterraine d'une citerne de stockage de gaz, certaines pièces sont vétustes, pas d'accès à quai dans l'atelier avec une hauteur limitée, offre disponible importante avec près de 50 locaux sur 500 m², fortes perturbations économiques liées à la crise sanitaire et augmentation des mesures d'accompagnement en Île-de-France pour les bureaux).
Néanmoins, il apparaît que, pour fixer la valeur locative, l'expert judiciaire a tenu compte de ces éléments.

Aucun facteur de minoration supplémentaire ne sera donc retenu.

Le facteur de majorations

S'agissant du droit d'usage du terrain adjacent aux locaux, le preneur rappelle le caractère précaire et révocable du droit d'usage de l'aire d'atterrissage et de la piste d'accès hélicoptère de sorte qu'il n'y a pas lieu de retenir la majoration et, à tout le moins, il convient de la limiter à 5 % du loyer.

Le bailleur, quant à lui, préconise de retenir ce facteur de majoration.

L'expert judiciaire relève : « le droit d'usage du terrain adjacent transformé en hélistation constitue un avantage essentiel à l'activité. Sans ce droit, l'activité ne pourrait probablement pas être exploitée dans les mêmes conditions. Nous estimons que ce droit d'usage dont bénéficie la société civile immobilière et transféré au profit de la société locataire justifie une majoration de 10 % d'autant qu'il n'entraîne aucune contrepartie financière. Ce droit reste cependant soumis à l'autorisation de l'entité propriétaire et ce, depuis 1978, avec un risque limité ».

Ainsi, l'expert judiciaire, dans ses constatations, a pris en compte le caractère précaire et révocable du droit d'usage de l'aire d'atterrissage, évoquant même « un risque limité ». Au contraire, il a retenu que ce droit d'usage avait été accordé sans aucune contrepartie financière. Cela justifie donc une majoration qu'il convient toutefois de limiter à 5 % du loyer.

Conclusion

La valeur locative du loyer renouvelé au 1er octobre 2020 à retenir est donc de 65000 euros (valeur annuelle arrondie).

Il apparaît que le preneur ne sollicite plus du juge des loyers commerciaux un lissage du loyer.

Sur les demandes accessoires

Les dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire seront pris en charge par la société HELI INDUSTRIES, qui s'opposait au déplafonnement alors que cette demande a finalement été accuillie.

L'exécution provisoire est de droit, il n'y a pas lieu de l'écarter.

Les demandes formulées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire en matière de loyers commerciaux et en premier ressort,

Constate que la date d'effet du bail renouvelé est le 1er octobre 2020,

Constate l'existence d'un déplafonnement lié à la modification des caractéristiques des locaux et dit que le loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative,

Fixe le montant du loyer renouvelé au 1er octobre 2020 à la somme de 65000 euros hors taxes et hors charges par an, 

Rejette les demandes formulées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes,

Met les dépens à la charge de la société HELI INDUSTRIES, en ce compris les frais d'expertise,


Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties au greffe du tribunal judiciaire de Pontoise le 6 janvier 2026,

la greffière la présidente