TRIBUNAL JUDICIAIRE · Chambre 1 Loyers — 5 janvier 2026

Expéditions le : Minute n° 26/00001

Grosse :

JUGEMENT DU : 05 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01310 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F5H5

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

Chambre 1 Loyers

LE JUGE DES LOYERS : Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Monsieur CHARTIN, Greffier

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en ressort,

DEMANDERESSE

Société CLINIQUE REGINA
immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 776 624 082
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Serge MOREL VULLIEZ, avocat au barreau d’ANNECY, avocat postulant - 68 et par la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidants

DÉFENDERESSE

S.C.I. MINAS TIRITH,
immatriculée au RCS d'Annecy sous le numéro 884 204 157
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Julien LE BOULC’H de la SELARL AGIK’A, avocats au barreau d’ANNECY, avocat plaidant - 55

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 01 Décembre 2025 devant Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Monsieur CHARTIN, Greffier,

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 05 Janvier 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 novembre 2005, la SCI PIAGET, aux droits de laquelle est venue la SCI MINAS TIRITH depuis l’acte de vente du 26 septembre 2024, a donné à bail commercial à la société CLINIQUE REGINA un ensemble immobilier sis [Adresse 3] pour une durée de neuf années entières à compter du 1er novembre 2005, moyennant un loyer annuel de 108 804 euros HT et HC. Le bail s’est poursuivi en tacite prolongation à compter du 1er novembre 2014. Par acte extrajudiciaire du 1er décembre 2023, le Bailleur a délivré un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2024, moyennant un loyer de 157 000 euros HT et HC. En réponse, par acte extrajudiciaire du 2 juillet 2024, le Preneur a accepté le principe du renouvellement mais a refusé le nouveau loyer proposé, souhaitant que celui-ci soit fixé à la somme annuelle de 73 825 euros HT et HC. Un Mémoire préalable a été notifié au Bailleur par le Preneur le 24 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2025, la société CLINIQUE REGINA a fait assigner la société MINAS TIRITH, en référé, aux fins de :
-à titre principal, fixer rétroactivement à compter du 1er juillet 2024 le loyer annuel du bail commercial à la somme annuelle de 73 850 euros HT et HC ;
- Condamner la société MINAS TIRITH à restituer le trop-perçu de loyer depuis le 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal, puis à compter de chaque échéance mensuelle, et ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an ;
-à titre subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en la matière ;
- Condamner la société MINAS TIRITH au règlement de la provision sur les honoraires et frais d’intervention de l’expert judiciaire ;
- Fixer le montant du loyer provisionnel pendant la durée de l’instance à la somme annuelle de 73 850 euros hors taxe et hors charge jusqu’à la décision à intervenir, qui sera indexée conformément aux dispositions du bail ;
- en tout état de cause : condamner la société MINAS TIRITH à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais de l’expertise
- Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

La société CLINIQUE REGINA expose au soutien de ses demandes que le loyer doit être fixé à la valeur locative ; elle indique que la principale méthode d’estimation de la valeur locative d’une clinique consistait en une recette théorique d’hébergement, mais que la loi du 18 décembre 2003 a induit une évolution, menant la jurisprudence à appliquer désormais la méthode métrique ; elle ajoute qu’aucune majoration ne saurait être retenue, contrairement à ce qu’énonce le rapport de BERTHIER & ASSOCIES, en ce qu’un changement de destination des locaux serait contraire au contrat de bail.

La société MINAS TIRITH, représentée, demande à titre principal, de débouter la requérante de l’ensemble de ses prétentions, de dire et juger que le renouvellement du contrat a pris effet le 1er juillet 2024, de dire et juger que le loyer de renouvellement sera applicable à compter du 1er juillet 2024, de dire et juger qu’il n’y a pas lieu de soumettre le loyer au plafonnement ni au lissage prévus par les texte, de fixer le loyer annuel de renouvellement à 145 000 euros HT et HC ; de dire que la société CLINIQUE REGINA sera tenue au paiement de compléments de loyers avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts dus pour plus d’une année entière, de dire que l’indexation annuelle aura à jouer selon les conditions du bail renouvelé à compter de la date d’application du loyer ; à titre subsidiaire, demande de commettre un expert aux fins de détermination de la valeur locative du bien et de fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 121 515,48 euros HT et HC ; en tout état de cause, ordonner l’exécution provisoire de la décision, condamner la requérante à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

MOTIVATION

Sur le prix du bail renouvelé :

En application de l’article L 145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord cette valeur est déterminée d’après :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux ;
3° les obligations respectives des parties ;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L'article L.145-34 du même code prévoit que « à moins d'une modification notable (…), le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (…). Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente ».

L'article L 145-38 du même code dispose que « La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.
De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.
Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours. ».
En l'espèce, le contrat de bail commercial liant les parties a été renouvelé le 1er juillet 2024 pour une durée de neuf années entières et consécutives à de cette date s'agissant des locaux commerciaux situés [Adresse 3].

Par acte extrajudiciaire du 1er décembre 2023, le bailleur a fait délivrer à son preneur un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2024. Le preneur a accepté le principe du renouvellement mais refusé le nouveau loyer proposé par acte extrajudiciaire du 2 juillet 2024.

Il est acquis que le bail initial est daté de plus de trois ans et que la demande en révision est recevable au visa des dispositions contractuelles de ce bail commercial.
Le bailleur sollicite que le montant du loyer annuel soit fixé à 157 000 euros HT et HC, telle qu’évalué par le Cabinet BERTHIER & ASSOCIES dans son rapport d’expertise amiable en date du 25 mars 2025.

La société CLINIQUE REGINA a notifié au bailleur un Mémoire en réponse dans le délai d’un mois fixé par l’article R145-27 du code de commerce.

Le preneur produit le rapport d’expertise amiable de la société JONES LANG LASALLE EXPERTISES en date du 22 novembre 2023, qui conclut à une valeur locative de marché au 22 novembre 2023 de 73 850€ HT et HC.

L’expert calcule le montant du loyer au regard des caractéristiques propres du bien, de comparaisons au marché locatif de bureau et de l’habitation annécien ainsi que de son usage, et considère que la valeur locative est de 73 850€ HT et HC.

Le bailleur produit quant à lui un rapport d’expertise amiable du Cabinet BERTHIER & ASSOCIES le 25 mars 2025, qui conclut à une valeur locative de marché de l’ordre de 145 000€.

L’expert calcule le montant du loyer au regard d‘une analyse de marché, des caractéristiques propres du bien ainsi que de sa destination, et considère que la valeur locative est de 145 000€ avec une marge d’appréciation d’environ 5%.

En l’espèce, les deux expertises amiables versées au débat formulent des conclusions différentes et aux conclusions financières très éloignées. Il convient de considérer que la détermination du loyer commercial doit être la résultante soit d’un rapprochement des positions des deux parties, soit être déterminées, par le juge, sur la base d’une évaluation étayée faite par un expert indépendant et soumettant, dans la mesure du possible, ses travaux contradictoirement aux deux parties.

Par conséquent, il convient de désigner un expert judiciaire dont les termes de la mission seront précisés au dispositif de la présente décision.

En application des dispositions de l’article L.145-57 du code de commerce, il convient de fixer le montant des loyers provisionnels en cours de procédure, conformément à la demande présentée et non contestée, à la somme annuelle 108 804€ hors taxe et hors charge, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur après fixation définitive du prix du loyer.

Sur les demandes accessoires :

Il n’apparaît pas équitable de faire application, à ce stade de la procédure, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente ordonnance ;

SURSOIT à statuer sur la demande de fixation de la partie fixe du loyer du bail du local à usage commercial sis [Adresse 3] servant d’hôpital de jour de psychiatrie infantile à la société CLINIQUE REGINA ;

DESIGNE en qualité d’expert
Madame [L] [E]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
E-mail : [Courriel 1]
Tél. portable : [XXXXXXXX01]
Tél. fixe : [XXXXXXXX02]

avec la mission de :
- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire ;
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;
- visiter les locaux litigieux et les décrire ;
- entendre les parties en leurs dires et explications ;
- rechercher la valeur locative au 1er juillet 2024 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination, des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, de la méthode de pondération des surfaces utiles, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce ;
- rendre compte du tout et donner son avis motivé ;
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions.

DIT qu’en cas de cas de difficulté l’expert en réfèrera au juge sans délai qui pourra prononcer une astreinte en cas de résistance injustifiée dans la communication des pièces par les parties ;

DIT que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile ;

DIT que l'expert dressera rapport de ses opérations pour être déposé au greffe dans le délai de cinq mois suivant la notification de l'avis de consignation en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause ;

FIXE l'avance des frais d'expertise à valoir sur le montant des honoraires de l'expert à la somme de 3 000 € qui sera consignée par la société CLINIQUE REGINA avant le 24 février 2026 ;

DIT que cette consignation pourra être réglée :
*Par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire d’Annecy dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX01] – BIC : [XXXXXXXXXX02], en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement ;
*OU, à défaut, par chèque bancaire libellé à l’ordre du « Régisseur du Tribunal Judiciaire d’Annecy »

DIT qu'à défaut de consignation de la provision dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque ;

DIT que l'expert tiendra le juge chargé du contrôle de l'expertise informé de l'avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente ;

DIT qu'il sera pourvu au remplacement de l'expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que les délais fixés à l'expert sont impératifs, que leur non-respect constitue une faute grave, sauf motif légitime et qu'à défaut il pourra être fait application de l'article 235 alinéa 2 du code de procédure civile ;

DESIGNE le président du tribunal en qualité de juge chargé du contrôle de l'expertise à compter de la présente décision et jusqu'à la taxe des honoraires de l'expert,

FIXE le montant des loyers provisionnels pendant la durée de l’instance à la somme annuelle de 108 804€ euros hors taxe et hors charge à compter du 1er juillet 2024, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur après fixation définitive du prix du loyer du bail renouvelé ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes formées du chef de l’article 700 du code de procédure civile ;

RESERVE les dépens ;

AINSI JUGE ET PRONONCE AUX DATE ET LIEU SUSENONCES.

Et la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président, Juge des loyers commerciaux

François CHARTIN Aurélien BAILLY-SALINS

Maître Julien LE BOULC’H de la SELARL AGIK’A
Me Serge MOREL VULLIEZ