Tribunal Judiciaire · Référé président — 8 janvier 2026

N° RG 25/00953 - N° Portalis DBYS-W-B7J-N7VK

Minute N° 2026/001 




JUGEMENT DE PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

du 08 Janvier 2026




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S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 3]

C/

[L] [C]


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copie exécutoire délivrée le 08/01/2026 à :

- la SELARL ARKAJURIS - 186

- la SELARL CABINET CIZERON - 257

copie certifiée conforme délivrée le 08/01/2026 à :

- Dossier






MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 7]-Atlantique)


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JUGEMENT DE PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
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Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON


DÉBATS à l'audience publique du 11 Décembre 2025

PRONONCÉ fixé au 08 Janvier 2026

Jugement contradictoire, mis à disposition au greffe


ENTRE :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son Syndic la SARL MGEFFRAY IMMOBILIER, (RCS NANTES N° 505137018), domicilié : chez SARL MGEFFRAY IMMOBILIER Syndic, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Maître Guillaume CIZERON de la SELARL CABINET CIZERON, avocat au barreau de NANTES


DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

Monsieur [L] [C], demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Franck-Olivier ARDOUIN de la SELARL ARKAJURIS, avocat au barreau de NANTES


DÉFENDEUR

D'AUTRE PART



N° RG 25/00953 - N° Portalis DBYS-W-B7J-N7VK du 08 Janvier 2026

PRESENTATION DU LITIGE

M. [L] [C] est propriétaire des lots n° 26 et 31 dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 6].

Se plaignant de ne pas avoir obtenu le paiement total de charges et d'appels de charges de copropriété en dépit d'une mise en demeure du 25 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic la S.A.R.L. MGEFFRAY IMMOBILIER, a fait assigner M. [L] [C] selon la procédure accélérée au fond par acte de commissaire de justice du 19 août 2025 afin de solliciter, au visa de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le paiement des sommes de :
- 3 948,10 € représentant sa quote-part des charges de copropriété échues au 26 juillet 2025,
- 250,81 € au titre des provisions devenues exigibles,
- 1 000,00 € de dommages et intérêts,
- 1 500,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

M. [L] [C] conclut à titre principal au débouté du demandeur, subsidiairement à la limitation de la somme due à 580,00 € au titre des frais de relance non prescrits, et en tout état de cause à la condamnation du demandeur au paiement d'une somme de 3 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre intérêts au taux légal à compter de la décision et dépens, avec dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure, en objectant que :
- le syndic a manqué à ses obligations en ne fournissant pas les justificatifs d'appels de fonds réclamés,
- à réception d'un décompte détaillé, il a réglé les appels de fonds justifiés, mais non ceux concernant une autre copropriétaire,
- les charges antérieures au 19 août 2020 sont prescrites pour la somme de 537,49 €, et doivent être déduites les sommes réglées avant et après l'assignation,
- les frais de relance ne sont pas justifiés compte tenu des manquements du syndic au regard de ses obligations des articles 35-2 et 64 du décret du 17 mars 1967,
- il ne peut lui être reproché une résistance abusive, alors que c'est le syndic qui est fautif.

Dans ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4]) maintient sa demande en paiement des charges de copropriété et frais échus à hauteur de 1 018,97 € ou subsidiairement 481,48 € et les demandes accessoires au titre des dommages et intérêts et frais de procédure, en soulignant que :
- l'envoi des appels de fonds est effectué selon le même procédé depuis 2013 et leur éventuelle non-réception n'est pas un obstacle au paiement, sachant que M. [C] est propriétaire de plusieurs biens en propre ou via des S.C.I. et qu'il pouvait avoir accès à ses appels de fonds via différents supports ou contacter le syndic sans attendre 2025 pour réclamer des appels de fonds non reçus sans précision desquels,
- les frais correspondent au coût des démarches de recouvrement conformément à l'article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965,
- s'agissant de l'application de la prescription, elle s'en rapporte à l'appréciation du juge,
- les dommages et intérêts sont justifiés, alors que M. [C], propriétaire non occupant, perçoit probablement des loyers et récupère une partie des charges, ce qui se répercute sur les autres copropriétaires ou empêche de réaliser des travaux. 

MOTIFS DE LA DECISION

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4]) produit, au soutien de sa demande, copie des documents suivants :
- contrat de mandat du syndic du 22/05/2025,
- relevé de propriété,
- procès-verbaux d'assemblées générales de la copropriété du 13/06/19, du 14/12/20, du 24/01/22, du 04/07/22, du 20/06/23, du 17/06/24 et du 22/05/25,
- lettre recommandée de mise en demeure du 25 juin 2025 (pli avisé non distribué),
- décomptes de charges du 26/07/25 et du 16/10/25,
- courriers d'appel de fonds et de rappel.

Il est justifié, par la copie des derniers procès-verbaux d'assemblées générales de copropriété, que les comptes des exercices jusqu'au 31 décembre 2024 ont été approuvés et que les budgets provisionnels des exercices suivants ont été votés. Des travaux et les provisions correspondantes ont également été votés.

Le copropriétaire assigné n'a pas réglé les appels de charges en exécution de ces décisions. Il convient donc de le condamner au paiement des charges réclamées en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.


Il résulte des décomptes produits que M. [L] [C] est redevable de la somme de 1 018,97 € pour les charges exigibles jusqu'au 31 décembre 2025. 

Ce n'est pas parce que le solde de M. [L] [C] était déjà débiteur d'une somme de 537,49 € au 14 juin 2020 qu'un montant équivalent doit être déclaré prescrit en application de l'article 2224 du code civil au regard de la date de l'assignation, puisque depuis le 14 juin 2020, de multiples échéances sont intervenues au moins à chaque trimestre et que des paiements sont également constatés à un rythme presque aussi régulier, et qu'ainsi le solde a varié à la hausse et à la baisse jusqu'au minimum de 175,72 € le 30/09/22, lequel ne peut même pas être considéré comme prescrit, puisque les règles d'imputation des paiements de l'article 1342-10 du code civil conduisent à retenir l'imputation sur les dettes les plus anciennes au fur et à mesure des versements, lorsqu'ils sont supérieurs aux appels de charges courants.

Le débiteur ne peut pas plus échapper au paiement des frais facturés par le syndic conformément au tarif du contrat passé avec la copropriété, que l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 met à sa charge.

 Cette somme de 1 018,97 € est donc due, étant souligné que la copropriété serait en droit de réclamer les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, ce qu'elle n'a pas fait.

M. [L] [C] ne peut excuser son comportement de mauvais payeur par des supposés manquements du syndic, alors qu'il n'a commencé à se plaindre de la non-réception d'appels de fonds qu'en 2025, juste au moment où les relances sont devenues plus pressantes.
 
Il ne fait donc aucun doute que l'attitude vétilleuse du débiteur relève de l'abus, étant donné qu'en tant que copropriétaire, il a accès aux comptes détaillés du syndic soit par internet soit en se déplaçant dans les locaux du syndic au moment de l'assemblée générale annuelle s'il n'a pas confiance dans la tenue des comptes. 

Néanmoins, aussi désagréables que soient certains termes employés par M. [C] à l'égard du syndic, le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucun préjudice, dès lors que les frais exposés à cause de l'attitude de M. [C] sont facturés et compris dans la condamnation à titre principal et qu'il n'est justifié d'aucune difficulté concrète de fonctionnement de la copropriété en lien avec les retards de paiement de M. [C]. 

La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée, étant cependant observé qu'un renouvellement ultérieur du comportement abusif du copropriétaire indélicat pourrait justifier l'octroi de dommages et intérêts.

Les dépens incombent au défendeur, selon le principe fixé par l'article 696 du code de procédure civile.

Il est équitable de fixer à 1 500 € l'indemnité pour frais d'instance non compris dans les dépens que le défendeur devra verser au demandeur en application de l'article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, le premier vice-président, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d'appel,
 
Condamne M. [L] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] :
- la somme de 1 018,97 € au titre des charges et provisions sur charges de copropriété impayées jusqu'au 31 décembre 2025,
- celle de 1 500,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamne M. [L] [C] aux dépens.


 Le greffier, Le président,


 

 Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE