Tribunal Judiciaire · JCP- Juge Ctx Protection — 8 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00


N° RG 25/00167 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-J6ZM

NAC : 5AA 0A


JUGEMENT


Du : 08 Janvier 2026



Etablissement public OPHIS, rep/assistant : SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [O] [D], rep/assistant : SCP VILLATTE DESSERT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND




GROSSE DÉLIVRÉE 

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS



C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 

A : SELARL DMMJB AVOCATS
SCP VILLATTE DESSERT












AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT





Sous la Présidence de Alexis LECOCQ, Vice-président, assisté de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l'audience du 27 Novembre 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 08 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;


ENTRE :


DEMANDEUR :


Etablissement public OPHIS, pris en la personne de son représentant légal, sis 32 rue de Blanzat, 63000 CLERMONT-FERRAND

représenté par la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND


ET :


DÉFENDEUR :


Monsieur [O] [D], demeurant 59 Boulevard Gambetta, Bat F1, Appt 72, 63400 CHAMALIÈRES

comparant en personne assisté de la SCP VILLATTE DESSERT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND




EXPOSÉ DU LITIGE


Suivant acte sous-seing privé en date du 21 avril 2017, l'OPHIS du Puy-de-Dôme a donné à bail à Monsieur [O] [D] un logement situé 59 boulevarg Gambetta Bâtiment F1 appt 72 à CHAMALIERES, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 352,63 €, provision sur charges comprise.

Le 26 août 2024, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 914,39 €.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [O] [D] le 7 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, l'OPHIS du Puy-de-Dôme a fait assigner Monsieur [O] [D] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit :
- constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s'être acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois,
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,
- condamner Monsieur [O] [D] à lui payer les sommes suivantes :
* 862,85 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2024, 
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer,outre la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 25 novembre 2024.

A l'audience, l'OPHIS du Puy-de-Dôme, représenté par son conseil, maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 21 novembre 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1 410,03 €. Il souligne que le locataire a refusé toute collaboration avec les services de l'OPHIS. Le bailleur estime que si des sommes ont pu être temporairement portées au débit du compte locatif de Monsieur [D], ce n'est que parce que ce dernier n'avait pas transmis en temps nécessaire au traitement de son dossier.

Monsieur [O] [D], assisté par son conseil, sollicite le débouté de l'ensemble des demandes présentées par le bailleur ainsi que sa condamnation à lui verser la somme de 111,97 euros indument perçue (25€ au titre du forfait dossier SLS, 7,18 euros au titres des sommes facturées pour l'assurance, 76,20 euros à parfaire au titre des pénalités OPS), pouvant être déduite de sa prochaine échéance locative, ainsi que la somme de 2 500 euros au titre de son préjudice moral et celle de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il estime que la clause résolutoire n'a pu joué en l'absence de dette locative en précisant qu'en 2024, une dette locative s'était crée en raison d'une déclaration erronée de l'OPHIS auprès de la CAF et qu'il avait effectué un réglement qui n'avait pas été déduit. Il indique également que le bailleur lui a facturé un supplément de loyer solidarité d'un montant de 934,68 euros alors qu'il avait déposé un dossier en main propre auprès de l'OPHIS. Il conteste le montant réclamé au titre de la dette locative en l'absence de justificatif et de prise en compte de ses réglements.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale du locataire est parvenu au greffe avant l'audience. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [O] [D] a précisé n'avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Monsieur [O] [D] s'étant présenté il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.


Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L'OPHIS du Puy-de-Dôme produit un décompte arrêté au 21 novembre 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 1410.03 €.

Il convient de constater que dans ce relevé, le bailleur a déduit des frais de poursuite à hauteur de 121,89 euros et qu'il ne figure pas d'autres frais à la charge du locataire. Par ailleurs, il a été crédité au bénéfice du locataire la somme de 1 869,36 euros au titre du supplément loyer solidarité ainsi que la somme de 2 804,04 euros en annulation du SLS de janvier à mars 2025.

Monsieur [D] ne justifie pas d'autres versements qui n'auraient pas été pris en compte par la société OPHIS.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l'OPHIS du Puy-de-Dôme est établie tant dans son principe que dans son montant. Monsieur [O] [D] sera donc condamné à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code civil, à compter du présent jugement, en l'absence de demande spéciale de fixation d'un point de départ antérieur.


Sur la résiliation et l'expulsion

En vertu de l'article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."


En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effets, ce délai n'étant pas contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 24 précité. 

Or, l'OPHIS du Puy-de-Dôme justifie avoir régulièrement signifié le 26 août 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 914,39 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux puisque le locataire n'a effectué que trois versements de 156,71 euros, de 362 euros et 354,63 euros qui n'ont pas été suffisants pour apurer la dette et assurer le règlement des loyers courants.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 26 octobre 2024.

Cependant en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d'une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant, et d'autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, il convient de relever que Monsieur [D] a repris le paiement des loyers courants et que le bailleur a rectifié son décompte en déduisant les frais réclamés et en prenant en compte sa situation après avoir obtenu communication de son avis d'imposition 2024.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [O] [D] et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au dispositif. 

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l'article 24-V précité, que le locataire devra s'acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l'arriéré rééchelonné.

En revanche, dès le premier impayé - que ce soit au titre de l'arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé - la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur, la résolution du bail étant acquise à la date du 26 octobre 2024.

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [O] [D] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l'OPHIS du Puy-de-Dôme, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l'hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s'il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par l'OPHIS du Puy-de-Dôme, en l’occurrence la somme mensuelle de 414,83€ à compter de la date d'effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.


Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

Monsieur [D] sollicite la condamnation du bailleur à lui régler la somme de 2 500 euros au titre du préjudice moral subi en raison des nombreux tracas causés par le bailleur.

Il lui reproche notamment de lui avoir facturé un surloyer ainsi que des frais alors qu'il avait déposé son dossier auprès du bailleur et procédé aux réglements de ses loyers.

Au regard des pièces versées aux débats, il apparaît néanmoins que le dossier transmis par Monsieur [D] le 2 décembre 2024 était incomplet dans la mesure où il n'était pas joint l'avis d'impôt 2024, et que le bailleur a alerté le locataire de cette difficulté en janvier 2025.

Monsieur [D] ne justifiant pas en outre de l'existence d'un préjudice lié à un quelconque manquement de son bailleur, il convient de le débouter de sa demande.


Sur les autres demandes

Monsieur [O] [D], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens. Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité, compte tenu notamment de la situation économique respective des parties, de le condamner à payer une quelconque somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,
Le Juge des contentieux de la protection,
Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 21 avril 2017 entre l'OPHIS du Puy-de-Dôme et Monsieur [O] [D] à compter du 26 octobre 2024,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Monsieur [O] [D] à payer à l'OPHIS du Puy-de-Dôme la somme de 1 410,03 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2025, comprenant les loyers et charges jusqu'à l'échéance du mois de octobre incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Monsieur [O] [D] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 100 € et DIT qu’à la 14 et dernière échéance Monsieur [O] [D] s’acquittera du solde de la dette,
DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 5e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d'arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,

DIT qu’après règlement de la somme de 1410.03 €, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d'un terme de loyer courant à son exacte échéance, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 26 octobre 2024 et Monsieur [O] [D] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l'arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de Monsieur [O] [D] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 59 boulevard Gambetta Bâtiment F1 appt 72 à CHAMALIERES, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [O] [D] à la somme mensuelle de 414,83 € à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à l'OPHIS du Puy-de-Dôme ladite indemnité mensuelle à compter du mois de novembre et jusqu'à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

DÉBOUTE l'OPHIS du Puy-de-Dôme de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [O] [D] aux dépens de l’instance comprenant le coût de l'assignation, de sa notification à la préfecture et celui du commandement de payer du 26 août 2024,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.


Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.


Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection