Tribunal Judiciaire · Référés JCP — 13 janvier 2026

RÉFÉRÉ 

Min N° 26/00011
N° RG 25/00790 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEDSJ


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ





Le 13 Janvier 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance du 2 décembre 2025, pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 25 Novembre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :


 DEMANDEUR :

Monsieur [T] [G] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 5]

comparant en personne,



D’UNE PART


ET :


DÉFENDERESSE :

Madame [B] [K]
[Adresse 2]
[Localité 4]

comparante en personne,



D’AUTRE PART

Le :

- expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :
- copie certifiée conforme remise à :











EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 24 août 2021, M. [T] [Y] a donné à bail à Mme [B] [K] un logement situé au [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 620 euros, outre 60 euros de provisions sur charges. 

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025, M. [T] [Y] a fait signifier à Mme [B] [K] un commandement de payer la somme principale de 2 620 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 1er juillet 2025. 

Par acte de commissaire de justice signifié le 4 septembre 2025, M. [T] [Y] a fait assigner Mme [B] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir : 
- constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;
- autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, à ses frais, risques et périls ;
- condamner Mme [B] [K] à lui payer la somme de 3 880 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers ; 
- fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle due par la locataire à compter du mois de septembre 2025 inclus à un montant égal aux loyers et aux charges conventionnels jusqu’à libération effectives des lieux ;
- condamner Mme [B] [K] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX ;
- condamner Mme [B] [K] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit. 

En application des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 9 septembre 2025.

A l'audience du 25 novembre 2025, M. [T] [Y] a comparu en personne. Il a actualisé sa demande en paiement à la somme de 5 806,70 euros arrêtée au 25 novembre 2025, échéance du mois de novembre comprise.

 Il s’est opposé à la suspension des effets de la clause résolutoire du bail, souhaitant l’expulsion. Il a néanmoins accepté l’octroi au bénéfice de la locataire de délais de paiement « simples ». 

Il a affirmé que Mme [B] [K] était en « récidive » car elle avait déjà, par le passé, contracté une dette locative qu’elle avait mis un an à rembourser. Il a affirmé ne plus avoir confiance et craindre un nouveau non-respect de ses engagements par la locataire. Il lui a été demandé de produire, en cours de délibéré, un décompte actualisé de sa créance. 

Mme [B] [K] a comparu en personne. Elle n’a pas contesté le montant de la dette et a sollicité des délais de paiement assortis de la possibilité de se maintenir dans les lieux. Elle a indiqué pouvoir régler mensuellement le loyer ainsi que la somme de 145 euros au titre de la dette. 

Elle a confirmé avoir débuté un contrat de travail à durée indéterminée (CDI) au mois de novembre, en vertu duquel elle perçoit une rémunération mensuelle de 1 860 euros, ce qui va induit une augmentation de ses ressources, auparavant de 1 180 euros par mois. Elle a apporté à l’audience une copie du diagnostic social et financier établi la concernant, préalablement reçu au greffe, ainsi qu’un courrier de la Banque Postale en date du 19 septembre 2025. Elle s’est engagée à reprendre le versement du loyer courant une fois en possession des bonnes coordonnées bancaires du bailleur. Il lui a été demandé d’en justifier en cours de délibéré. 

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1/5
Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier établi et reçu au greffe avant l’audience. Il en ressort que Mme [B] [K] a indiqué avoir rencontré d’importantes difficultés financières à la fin de l’année 2024 et début de l’année 2025 suite à des mises en fourrière abusives de son véhicule, à un vol commis par une personne qu’elle hébergeait ayant quitté définitivement les lieux en mai 2025 et du fait de saisies sur salaires. Elle a en outre fait l’objet d’un licenciement économique. Ses droits aux APL et à la prime d’activité sont suspendus et une régularisation est nécessaire. Une mesure d’accompagnement liée au logement est préconisée. Il est en outre indiqué que Mme [B] [K] a souhaité reprendre le versement du loyer au mois de septembre mais a reçu un courrier de la banque lui indiquant que le compte bancaire du bailleur était clôturé suite à son changement d’établissement bancaire. Il est précisé que Mme [B] [K] sollicite des délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux à hauteur de 145 euros par mois, et a déclaré des ressources de 1 187 euros et des charges de 873 euros, loyer compris. 

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 28 novembre 2025, Mme [B] [K] a transmis un justificatif de virement réalisé le 28 novembre 2025 au bénéfice de [T] [Y]. 

Suivant note en délibéré, autorisée, reçue au greffe le 14 décembre 2025, M. [T] [Y] a transmis un décompte actualisé de sa créance arrêté au 14 décembre 2025, loyer du mois de décembre compris, et a souligné que le payement du loyer du mois de novembre était intervenu tardivement, le 28 du mois, et qu’aucun versement n’avait été réalisé en décembre. Il actualise sa dette à la somme de 5 920 euros. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. 

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l’espèce, M. [T] [Y] verse aux débats les pièces suivantes :
le contrat de bail souscrit entre les parties le 24 août 2021 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 27 juin 2025 ;le décompte de la créance arrêté au mois de décembre inclus.Selon ce dernier décompte, Mme [B] [K] reste devoir à M. [T] [Y] la somme de 5 920 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 décembre 2025, échéance du mois de décembre incluse. 

Mme [B] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu'elle reconnaît d'ailleurs à l'audience.

Il convient par conséquent de la condamner à payer à M. [T] [Y], à titre provisionnel, la somme de 5 920 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 14 décembre 2025 échéance du mois de décembre incluse. 

Comme demandé, Mme [B] [K] sera condamnée à payer cette somme assortie, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, des intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2 620 euros. 
2/5

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l'article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 9 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, M. [T] [Y] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 1er juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. 

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, M. [T] [Y] justifie avoir régulièrement signifié le 27 juin 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 2 620 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n'ayant pas permis de régler les sommes dues.
Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 août 2025. 

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. 

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. 

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [B] [K] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 145 euros par mois en remboursement de la dette locative. 

Il résulte du diagnostic social et financier et des débats que Mme [B] [K] est titulaire d’un nouvel emploi et perçoit désormais la somme de 1 860 euros au titre de ce travail. Compte tenu du montant du loyer et de ses charges estimées lors de la réalisation du diagnostic social et financier, elle est ainsi en situation de régler la dette locative. 


3/5
Par ailleurs, il résulte des notes transmises en cours de délibéré que Mme [B] [K] s’est acquitté du loyer du mois de novembre 2025, mois au cours duquel avait lieu l’audience. Si la date de versement est en effet tardive, comme l’indique M. [T] [Y], la locataire a produit à l’audience un courrier de la Banque Postale daté du 19 septembre 2025, aux termes duquel elle était informée du changement d’établissement bancaire de M. [T] [Y], et l’invitant à réaliser les virements à d’autres coordonnées bancaires. Le bailleur a dénié, à l’audience, l’impossibilité pour Mme [B] [K] de verser le loyer, toutes ses coordonnées bancaires étant bien communiquées. 

Néanmoins, il y a lieu de considérer, compte tenu des difficultés de communication entre les parties, que le versement du loyer a été repris au mois de novembre, nonobstant le caractère tardif du paiement réalisé. 

En outre, M. [T] [Y] a accepté à l’audience l’octroi de délais de paiement au bénéfice de la locataire. 

Il convient donc de faire droit à la demande sur une durée de 36 mois, et d’autoriser Mme [B] [K] à s’acquitter de la dette moyennant le versement d’une mensualité de 145 euros, la dernière mensualité soldant la dette. 

Il convient également, comme demandé par Mme [B] [K], de suspendre la résiliation du bail à ce plan d’apurement, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En effet, si M. [T] [Y] s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire, aux motifs notamment de la « récidive » de la locataire, les décomptes produit au soutien de ses prétentions, qui ne remontent pas à l’entrée dans les lieux de Mme [B] [K], ne permettent pas de vérifier une telle affirmation. 

Surtout, il convient de rappeler et d’attirer l’attention de la locataire sur le fait qu’à défaut de règlement d'une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet. Le bail sera résilié, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il sera donc renvoyé à l’application des dispositions de ce code et la demande de M. [T] [Y] relative aux meubles sera rejetée. 

En outre, Mme [B] [K] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 28 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de décembre inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. 

Sur les mesures accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [B] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Mme [B] [K], qui succombe en ses prétentions, sera condamnée à payer à M. [T] [Y] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 500 euros. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, 

DECLARONS recevable la demande de M. [T] [Y] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

4/5
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 août 2021 entre M. [T] [Y] d'une part, et Mme [B] [K] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6], sont réunies à la date du 28 août 2025 ; 

CONDAMNONS Mme [B] [K] à payer, à titre provisionnel, à M. [T] [Y] la somme de 5 920 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 14 décembre 2025 échéance de décembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2025 sur la somme de 2 620 euros ;

ACCORDONS un délai à Mme [B] [K] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISONS Mme [B] [K] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 145 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que, conformément à l'article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas, 
ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [B] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;
RAPPELONS que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'en dehors de la période de la trêve hivernale;
DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
REJETONS la demande relative aux meubles présents dans le logement ; 
CONDAMNONS Mme [B] [K] à payer à M. [T] [Y], à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 28 août 2025 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS Mme [B] [K] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et de sa notification à la CCAPEX ;

CONDAMNONS Mme [B] [K] à payer à M. [T] [Y] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS n'y a voir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.


La greffière La juge








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