Tribunal Judiciaire · Chambre 1 Cabinet 1 — 6 janvier 2025

GB/CT


Jugement N°
du 06 JANVIER 2025

AFFAIRE N° :
N° RG 20/03430 - N° Portalis DBZ5-W-B7E-HYDO / Ch1c1
DU RÔLE GÉNÉRAL




[T] [Y]


Contre :

[W] [V]
[X] [F]







Grosse : le

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES
Me Hervé MILITON






Copies électroniques :

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES
Me Hervé MILITON




Copie dossier



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 13]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE


LE SIX JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ,

dans le litige opposant :

Monsieur [T] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 9]

Représenté par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND



DEMANDEUR

ET :

Monsieur [W] [V]
[Adresse 7]
[Localité 11]

Madame [N] [H] épouse [V] venant aux droits de Madame [X] [F] divorcée [V]
[Adresse 5]
[Localité 10]

Représentés par Me Hervé MILITON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DÉFENDEURS

LE TRIBUNAL,
composé de :

Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente,
Madame Géraldine BRUN, Vice-Présidente,
Madame Cécile CHERRIOT, Vice-Présidente,

assistées lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.

Après avoir entendu, en audience publique du 04 Novembre 2024 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :



EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié établi le 25 août 2000, M. [Y] a vendu à Mme et M. [V] une maison d’habitation située [Adresse 8], cadastrée section AP [Cadastre 4] ainsi que certains droits dans un immeuble cadastré section AP [Cadastre 3] correspondant à la jouissance exclusive du toit terrasse de cet immeuble restant appartenir à M. [Y] et le droit non exclusif d’utiliser l’ascenseur du rez-de-chaussée et la cage d’escaliers.

L’acte de vente contenait la condition particulière suivante : “le vendeur s’engage à laisser la jouissance exclusive du garage consistant en le lot numéro 10 de l’ensemble immobilier cadastré section AP [Cadastre 3] jusqu’à ce qu’intervienne un accord entre l’acquéreur et la SCI BELVEDERE pour la cession d’une parcelle de terrain à prendre dans une parcelle de plus grande étendue, actuellement cadastrée section AP [Cadastre 2] au profit de l’acquéreur afin que ce dernier puisse y édifier un garage. Au cas où aucun accord n’interviendrait, dans le délai de cinq ans, le vendeur s’engage à leur céder le garage, objet de la présente condition particulière, pour le prix symbolique d’un franc.”

Aucune vente d’une partie de la parcelle cadastrée AP [Cadastre 2] appartenant à la SCI BELVEDERE dont M. [Y] est le gérant n’étant intervenue dans le délai susvisé, ce dernier a demandé à Mme et M. [V] de libérer le garage litigieux par courrier en date du 19 mars 2008.

Devant la résistance de Mme et M. [V], M. [Y] les a fait assigner devant le tribunal de grande instance de CLERMONT-FERRAND par acte du 21 juin 2008 aux fins de voir déclarer nulle l’obligation de vendre le garage pour un franc symbolique, comme dépendant d’une condition potestative et d’obtenir l’expulsion de ses occupants sous astreinte, sous le bénéfice de l’exécution provisoire sollicitant en outre l’allocation d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement contradictoire en date du 7 juin 2010, le tribunal a :

* débouté M. [Y] de sa demande d’annulation de la clause de l’acte de vente du 25 août 2000 lui imposant l’obligation de vendre le garage de l’immeuble cadastré section AP [Cadastre 3] à un franc symbolique, devenu l’euro symbolique ;
* débouté M. [Y] de sa demande corrélative d’annulation de la clause attribuant la jouissance de l’ascenseur à Mme et M. [V] et de sa demande d’expulsion ;
* condamné M. [Y] à céder à Mme et M. [V] le garage litigieux constituant le lot numéro 10 de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 12] cadastré section AP [Cadastre 3] moyennant le prix d’un euro, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du deuxième mois suivant la signification de la présente décision pour une durée limitée à six mois ;
* condamné M. [Y] à remettre en état l’ascenseur du même immeuble dont Mme et M. [V] ont la jouissance non exclusive et ce, sous la même astreinte ;
* condamné M. [Y] à payer à Mme et M. [V] la somme de 1300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
* ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;
* condamné M. [Y] aux dépens.



Par arrêt en date du 6 octobre 2011, la cour d’appel de [Localité 14] a confirmé cette décision, par substitution de motifs. 

Aucun acte de vente du garage n’était régularisé entre les parties et en l’absence de solutions amiables, M. [Y] a attrait devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand Mme et M. [V] par acte du 25 juillet 2019.

M. [Y] a vendu son bien le 15 septembre 2021.

Mme [N] [H], épouse [V] est intervenue à la procédure par conclusions n°5 du 13 février 2023 venant aux droits de Mme [X] [F], divorcée [V].

Par jugement avant dire droit du 8 août 2023, le tribunal a enjoint les parties à rencontrer un médiateur puis, les parties ayant donné l’accord pour l’organisation d’une telle mesure, celle-ci a été ordonnée par jugement du 11 décembre 2023. La médiation n’a pas abouti.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2024.

Par conclusions récapitulatives du 31 octobre 2024, M. [Y] demande au tribunal judiciaire de :

Vu le jugement du tribunal de grande instance de CLERMONT-FERRAND du 7 juin 2010 et l’arrêt de la Cour d’appel de RIOM du 6 octobre 2011, 

*rappeler que vente entre : M. [Y] d’une part, et Mme [F] et M. [V] d’autre part, du garage consistant en le lot numéro 10 de l’ensemble immobilier cadastré section AP [Cadastre 3] établi suivant état descriptif de division et règlement de copropriété reçu par Me [R] [P] [M], notaire à [Localité 12] le 25 août 2000 et les cent millièmes des parties communes générales est intervenue suivant arrêt de la cour d’appel de [Localité 14] du 6 octobre 2011,

*dire que les formalités de publicité de la décision à intervenir seront effectuées par la partie la plus diligente 

Vu la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, 

*dire et juger que la copropriété née du jugement du 6 octobre 2011 est régie par l’état descriptif de division et règlement de copropriété du 25 août 2000 enregistré au bureau des hypothèques le 27 octobre 2000, volume 2000 P, n°12775.
 
*dire et juger que les 2 lots bâtis avec deux propriétaires différents donnent bien de fait une copropriété ;

*dire et juger que le lot 10 conformément à l’état de division de la copropriété actée le 25 août 2000 se voit affecter la valeur de 100 millièmes des parties communes générales et acter que celles-ci sont applicables à dater de la prise de possession du garage le 21 octobre 2011, jusqu’à la vente de l’immeuble le 15 septembre 2021 ;

*dire et juger que la servitude de sécurité incendie avec mise en place d’une porte coupe-feu est obligatoire et aurait dû être mise en place dès octobre 2011 ;
*dire et juger que le droit d’accès aux réseaux de viabilité est une servitude obligatoire qui doit figurer dans un acte, M. [V] ne pouvant pas s’arroger le droit d’interdire, voire de couper la viabilité vitale aux autres lots ; et que cette servitude aurait dû être en place dès octobre 2011 dans un acte notarié ;

*dire et juger que Mme et M. [V] s’abstiendront de toute intervention sur les ouvrages de viabilité de l’immeuble et que les “biens existent, se poursuivent et se comportent avec tous les immeubles par destination pouvant en dépendre sans aucune exception ni réserve”, impliquant une interdiction absolue de remettre en cause pour M. [V] les réseaux d’approvisionnement de l’immeuble et les réseaux qui passent dans son garage (acte du 29 mars 2017).

*condamner M. [V] à payer à M. [Y] au titre de l’arriéré de charges liées à l’usage de l’ascenseur une somme de 2675.24 euros et les intérêts moratoires, sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

*condamner Mme et M. [V] à payer à M. [Y] à titre des charges de copropriété ou d’indemnité d’occupation du garage depuis 2011 au paiement des tantièmes de la somme globale de 4854.04 euros et les intérêts moratoires représentant leur quote-part de participation aux charges de l’immeuble sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

*condamner Mme et M. [V] pour avoir volontairement et intentionnellement mis en place la stratégie du mutisme organisant un système d’interdits, l’impossibilité d’échanges et de menaces pour bloquer le fonctionnement de la copropriété afin de la rendre ingérable et inexploitable en ce qui concerne les lots 11, 12, 13 et 14 détenus par M. [Y] ;

*condamner Mme et M. [V] à payer à M. [Y] une indemnité pour la perte de loyers entre mai 2017 et août 2021 suite aux contraintes de mise en danger pour la vie de ses locataires, interdiction d’accès aux réseaux de viabilité, menaces diaboliques et blocage de la copropriété, ayant contraint M. [Y] à ne plus pouvoir louer ses appartements. Cette indemnité s’élève à la somme de 49 573.79 euros plus les intérêts moratoires, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

*condamner Mme et M. [V] à payer à M. [Y] les dédommagements de perte de valeur immobilière, liés aux interdits ci-avant, ayant obligés M. [Y] à vendre un immeuble vide et dévalorisé par les dégâts sur le bâti provoqués par les désordres dans la propriété [V] attenante pour une valeur de 35 000 euros sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

*constater que compte tenu que M. [Y] a été contraint de vendre son bien, les indemnités demandées pour réparation des dégâts causés par M. [V] sont incluses dans la perte de valeur immobilière, mais pour mémoire elles représentaient une somme de 24 055.88 euros ;

*condamner Mme et M. [V] à payer à M. [Y] au titre des pertes de loyers futurs et manque à gagner locatif une somme de 70 000 euros ;




*condamner M. et Mme [V] à payer à M. [Y] une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamner M. et Mme [V] aux dépens.

Au soutien de ses demandes, il indique qu’il est recevable à agir en dépit de la vente de son bien, car il garde un intérêt à demander le remboursement des charges de copropriété, d’ascenseur et les pertes de loyer pour la période antérieure à cette vente, étant alors copropriétaire ayant réglé partie des charges en lieu et place de Mme et M. [V].

Il rappelle que la cour d’appel attribue à M. et Mme [V] un garage n°10 dans l’immeuble [Adresse 6] faisant ainsi référence à l’acte du 25 août 2000 portant l’état de division de cet immeuble en lots, avec le règlement de copropriété et les tantièmes pour chaque lot à savoir 100/1000e pour le garage. Il ajoute qu’étant lui-même propriétaire des lots 11 à 14, une copropriété existe.

Il ajoute que le garage étant un local à risque important disposant d’une porte vitrée donnant sur la cage d’escalier, seul accès au reste de l’immeuble, il était nécessaire de se conformer à la réglementation pour garantir la sécurité des personnes habitant dans les étages et leurs possibilités d’évacuation par la mise en place d’une porte coupe-feu en lieu et place de la porte vitrée. Il précise qu’il y avait nécessité de prévoir une servitude sur ce point, qui devait être inscrite dans l’acte notarié de transfert de propriété du garage à Mme et M. [V] outre celle d’accès aux réseaux de viabilité qui traverse le garage pour leur éventuel dépannage. Il explique qu’il a toujours été confronté au silence et absence de réponse de M. [V]. Pour lui, M. et Mme [V] doivent assumer leur rôle et charges dans la copropriété. 

Prenant désormais acte que l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 14] vaut vente, celui-ci ayant été publié pour opposabilité aux tiers en 2017, il soutient que M. et Mme [V], en tant que propriétaire du lot 10, ont obstinément refusé de signer un acte authentique relatif aux servitudes précitées et par leur mutisme sur ce point, ont bloqué toute exploitation des lots 11 à 14 lui appartenant. Il réclame en conséquence, remboursement des charges de copropriété et d’ascenseur entre 2011 et la date de la vente (en tenant compte d’acomptes versés à partir de 2016), réparation de la perte de loyer depuis 2017, de la perte de rentabilité future, le bien étant destiné à assurer sa retraite et de la perte de valeur immobilière du bien.

Sur les charges de l’ascenseur, il affirme qu’elles résultent d’un acte de vente du 25 août 2000, sont fixées à 30 %, et concernent : le contrat de maintenance SCHINDLER, la consommation électrique pour faire marcher l’ascenseur, l’abonnement téléphonique spécifique à l’ascenseur pour assurer la sécurité des usagers, obligation réglementaire selon décret n°2000-810 du 24 août 2000. Il conteste la prescription de sa demande dès lors qu’en réglant des acomptes en 2016, 2018 2019 notamment, Mme et M. [V] auraient reconnu leur dette à ce titre. 

Quant à la perte de loyer, de valeur de l’immeuble et rentabilité future, il affirme que ces préjudices ne sont pas en lien avec l’état des lots dont il était propriétaire mais avec l’inertie de M. [V] qui n’a pas signé les servitudes nécessaires du fait de la copropriété existante ni réparé la dégradation de la cage d’escalier commune du fait d’une fuite de la terrasse, propriété de M. et Mme [V], du crépi en façade côté nord de la cage d’escalier et façade Nord, en l’absence d’entretien des arbres propriétés de M. et Mme [V] et du lierre qui couvrait la façade sur trois étages, d’eaux d’égout se déversant dans ladite cage d’escalier, les racines des arbres propriété de M. et Mme [V] ayant cassé les réseaux.

Par dernières conclusions n°8 du 3 octobre 2024, Mme et M. [V] demandent au tribunal de :

- Déclarer M. [Y] irrecevable à agir pour défaut de qualité comme n’étant plus propriétaire de son bien immobilier, la clause insérée dans son acte de vente ne visant pas la présente procédure ;
- Le débouter de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

- Rejeter l’ensemble des demandes formées par M. [Y] de règlement de charges comme étant irrecevables pour cause de prescription quinquennale et en tous les cas mal-fondées ; 

Reconventionnellement,

- Condamner M. [Y] à leur payer et porter les sommes suivantes : 
• 3 000 € à titre de dommages-intérêts pour privation de jouissance de l’ascenseur et de l’escalier 
• 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC. 
- Le condamner aux entiers dépens.

En premier lieu, ils soulèvent l’irrecevabilité à agir de M. [Y] dans la mesure où il a vendu son bien, n’en est donc plus propriétaire et où il n’a pas indiqué se réserver le droit à agir dans le cadre de la présente procédure. 

Ils soutiennent que l’homologation de l’état descriptif de division BISIO puis l’abandon de cette demande par M. [Y] est irrecevable et que c’est lui qui s’est opposé à la régularisation du règlement de copropriété. Ils précisent que M. [Y] a fait preuve d’inertie et qu’en outre, il posait des conditions inacceptables pour la mise en place d’un règlement de copropriété. 

En ce qui concerne les charges demandées, ils indiquent que celles antérieures au 26 juillet 2014 sont prescrites. Ils rappellent avoir payé les charges mentionnées dans l’acte de vente de 2000 mais pas celles infondées. Ils soutiennent que la demande au titre de la téléalarme relève de la seule obligation du propriétaire M. [Y], n’étant recevable pour leur part, en tant que simple usager de l’ascenseur, de 30% de son entretien.

Ils précisent qu’ils ont fait publier les décisions de justice leur attribuant le garage à la conservation des hypothèques et que les autres demandes sont infondées.

Aucune copropriété n’a été créée, aucune règle de sécurité n’a été mise aux normes selon leur analyse et au contraire ils ajoutent que le demandeur a délibérément violé les règles de sécurité.

Ils déclarent que M. [Y] voulait vendre son immeuble depuis des années et que celui-ci n’a pas été entretenu au point d’être dans un état qu’ils qualifient de déplorable.

1En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.





MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de “dire et juger” 

L'article 4 du code de procédure civile dispose que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense.

Le tribunal, rappelle à titre liminaire, qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes de “dire et juger”, qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la recevabilité des demandes formées par M. [Y]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur l’intérêt à agir de M. [Y]

L’article 31 du code de procédure civile énonce que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, M. [Y] sollicite la condamnation de Mme et M. [V] à lui payer des charges de copropriété liées au garage, des charges relatives à l’usage de l’ascenseur de l’immeuble qui appartenait à M. [Y] ainsi que des dommages et intérêts pour la perte de loyer et la perte de valeur de son immeuble.

Si M. [Y] a vendu son bien le 15 septembre 2021 et qu’aucune mention ne figure dans l’acte de vente relative à la présente procédure, il conserve un intérêt à agir s’agissant de demandes en paiement relatives à des charges et préjudices nés antérieurement à cette vente. D’ailleurs, le propriétaire actuel n’aurait aucun intérêt à agir en remboursement de sommes qu’il n’a pas déboursées ou en réparation d’un préjudice de perte de loyer ou perte de valeur du bien qu’il n’a pas subi. En outre, l’existence de la copropriété, invoquée par M. [Y], n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès.

En conséquence, M. [Y] justifie d’un intérêt à agir.

Sur la prescription de la demande au titre des charges de copropriété et d’usage de l’ascenseur

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Aux termes de l’article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

La reconnaissance même partielle que le débiteur fait du droit de celui contre lequel il prescrivait, entraîne pour la totalité de la créance un effet interruptif qui ne peut se fractionner (2ème Civ., 16 novembre 2006, Bull. II n°322).

En l’espèce, M. et Mme [V] ont réglé ou versé sur le compte CARPA :

- le 16 novembre 2016, une somme de 3 204,39 euros au titre des charges de l’ascenseur pour les années 2010 à 2015 ainsi que cela ressort du courrier d’envoi du chèque adressé par M. [V] à M. [Y] (pièce 26 demandeur),
- le 17 septembre 2018, une somme de 1 603 euros (pièce 74 demandeur),
- le 13 juin 2019, une somme de 891,15 euros (pièce 74 demandeur),
- le 21 janvier 2021, une somme de 1 173,37 euros au titre des charges de l’ascenseur pour l’année 2019 (pièce 20 défendeurs),
- Le 16 mars 2021, une somme de 855,36 euros au titre des charges de l’ascenseur pour l’année 2020 (pièce 21 défendeurs).

Le paiement partiel des charges pour l’usage de l’ascenseur vaut reconnaissance du droit de M. [Y] et entraîne, pour la totalité de cette créance un effet interruptif.

En outre, s’agissant des actions entre copropriétaires, celles-ci se prescrivaient par un délai de dix ans, délai qui a été réduit par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 de sorte qu’en application de l’article 2 de cette loi, les actions entre copropriétaires se prescrivent dans le délai de 5 ans à compter de son entrée en vigueur soit à compter du 25 novembre 2018 sans que la durée totale puisse excéder le délai prévu par la loi antérieure.

En l’espèce, M. [Y] forme une demande au titre des charges de copropriété relatives au garage, propriété de Mme et M. [V] à compter de l’année 2011. Celle-ci a été intentée le 25 juillet 2019 et n’était donc pas, à cette date, prescrite puisque le délai de dix ans expirait en 2021 et a été réduit à cinq ans, à compter du 25 novembre 2018 jusqu’en 2021.

En conséquence, les demandes de M. [Y] sont recevables.

Sur la demande de M. [Y] en paiement d’une somme de 2 675,24 euros au titre de l’arriéré de charges liées à l’usage de l’ascenseur

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, l’acte de vente du bien immobilier conclu entre M. [Y] et M. et Mme [V] du 25 août 2000 stipule que les acquéreurs, bénéficiaires d’un droit non exclusif d’utiliser l’ascenseur et la cage d’escalier de l’immeuble appartenant à M. [Y], parties communes reliant le rez-de chaussée et le toit-terrasse de cet immeuble, devront « participer aux charges relatives à l’usage de l’ascenseur dans la proportion de 30% ».

Les parties sont en litige sur les frais d’abonnement téléphonique nécessaires au téléphone alarme présent dans l’ascenseur pour la sécurité des usagers.

En matière de bail d’habitation, ces frais d’abonnement téléphonique ne constituent pas des charges récupérables auprès du locataire parce que de tels frais ne sont pas cités dans l’annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987 qui a un caractère limitatif. Or ce décret ne s’applique pas dans les rapports entre M. [Y] et M. et Mme [V] puisque ces derniers ne sont pas locataires. Seul l’acte de vente précité régit les rapports entre les parties. L’usage de l’ascenseur en toute sécurité suppose le règlement de frais d’abonnement à la ligne téléphonique permettant à ces usagers, qui y seraient bloqués, d’appeler à l’aide. Ainsi, si les frais d’installation de la ligne téléphonique pour le fonctionnement de la téléalarme ne peuvent être mis à la charge de l’usager, ce que ne demande plus M. [Y], les frais d’abonnement téléphonique pour le fonctionnement de la téléalarme constitue des charges relatives à l’usage de l’ascenseur.

Il ressort des factures France Telecom (pièce 74), qu’il a été réglé par M. [Y] au titre des années :

- 2011, hors installation de la ligne : 279,84 euros, 
- 2012 : 272,13 euros, 
- 2013 : 281,33 euros, 
- 2014 : 284,40 euros, 
- 2015 : 293,17 euros,
- 2016 : 303,18 euros,
- 2017 : 311,28 euros,
- 2018 : 318,96 euros 
- 2019 : 336,96 euros
- 2020 : 168,48 euros

Soit un total de 2 849,73 euros. Il est ainsi dû par Mme et M. [V] 30% de cette somme soit 854,92 euros.

L’usage de l’ascenseur suppose également paiement de frais d’électricité et de maintenance.

Les frais de maintenance (pièce 74) sont justifiés et ont été réglés par M. [Y] à hauteur de 1503,57 euros au titre de l’année 2011, 1647,11 euros pour l’année 2012 ; 1688,01 euros pour l’année 2013, 1 747,26 euros au titre de l’année 2014, 1743,72 euros pour l’année 2015, 1747,48 euros pour l’année 2016, 1749,34 euros pour l’année 2017, 1793,15 euros pour l’année 2018, 1838,65 euros au titre de l’année 2019, 1904,70 euros pour l’année 2020 et enfin 1414,92 euros pour celle de 2021 soit un total de 18 777,91 euros. Il est donc dû pour ces frais de maintenance par Mme et M. [V] la somme de 5 611,37 (18 777,91 euros x 30%).

Quant aux frais d’électricité (dans la pièce 74, voir documents [K] compte de gérance règlement EDF et factures EDF), ils sont justifiés pour l’année 2012 à hauteur de 197,56 euros (99,46 + 98,10), pour l’année 2013 à hauteur de 211,68 euros (109,42 + 102,26), pour l’année 2014 une somme de 215,37 euros (106,48 + 108,89), pour l’année 2015 celle de 218,26 euros (199,84 + 18,42), pour l’année 2016 la somme de 104,19 euros, pour l’année 2019 la somme de 243,58 euros, pour l’année 2020, la somme de 382,30 euros et pour l’année 2021 la somme de 403,88 euros. Une somme totale a ainsi été réglée par M. [Y] pour les frais d’électricité à hauteur de 1 976,82 euros. Il est appliqué par M. [Y] un pourcentage de 70% sur ce montant pour le fonctionnement de l’ascenseur, ce que ne discutent pas Mme et M. [V] de sorte qu’il est dû par ces derniers une somme de 415 euros (1976,82x70%x30%).

Les charges d’usage de l’ascenseur entre l’année 2011 et le 15 septembre 2021 s’élèvent donc à la somme de 6 881,29 euros.

Les parties s’accordent également sur le remboursement par Mme et M. [V] de la consommation d’eau de la villa dont le compteur est commun avec la propriété de M. [Y]. Ces consommations s’élèvent entre les années 2009 à septembre 2021 à la somme de 2 198,19 euros.

M. et Mme [V] ont versé une somme de 5 698,54 euros au 13 juin 2019, les sommes de 855,36 euros et 1173,37 ayant été déposées sur le compte CARPA du barreau de Clermont-Ferrand.

M. et Mme [V] seront dès lors condamnés à payer à M. [Y] la somme de 2 675,24 euros, seule somme réclamée par M. [Y]. Il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Sur la demande de M. [Y] en paiement d’une somme de 4 854,04 euros au titre des charges de copropriété liées à la propriété du garage

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, par jugement du 7 juin 2010, confirmé le 6 octobre 2011, le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand a condamné M. [Y], en application de l’acte de vente du 25 août 2000, à céder à Mme et M. [V] le garage litigieux constituant le lot numéro 10 de l’immeuble situé [Adresse 6] à Chamalières cadastré section AP [Cadastre 3] moyennant le prix d’un euro, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du deuxième mois suivant la signification de la présente décision pour une durée limitée à six mois.

Suite à cette condamnation de M. [Y], aucun acte de vente du garage n’était régularisé à défaut d’entente entre les parties sur le règlement de copropriété devant s’appliquer à la copropriété ainsi née, l’immeuble du [Adresse 6] comportant des lots bâtis appartenant à deux personnes différentes.

M. [Y], lors de la division de son immeuble avant la vente de la villa située à côté de son immeuble à M. et Mme [V], avait fait établir un état descriptif de division et règlement de copropriété qui figurent dans l’acte du 25 août 2000. Les tantièmes du lot 10 relatifs au garage du rez-de chaussée étaient fixés dans l’état descriptif à 100 millièmes. M. [Y] ne peut soutenir que cet état descriptif et règlement s’imposent à M. et Mme [V] puisque lors de la signature de l’acte de vente du 25 août 2000, la vente du garage n’était pas réalisée. Il ressort en outre de l’attestation de Maître [C], notaire (pièce 25 défendeur), que M. [Y] a refusé la régularisation de la vente avec modification du règlement de copropriété tel qu’évoqué lors d’un rendez-vous entre les parties et a ainsi imposé la publication des seules décisions de justice pour faire constater le transfert de propriété du garage. Il convient de noter sur ce point que M. [Y] souhaitait imposer à Mme et M. [V] la pose d’une porte coupe-feu donnant du garage sur les communs, affirmant que du fait de la naissance de la copropriété, une telle mesure s’imposait. Pour autant, sur la période de 2000 à 2011, il était propriétaire du garage, lequel était utilisé par Mme et M. [V] et donnait à bail les autres lots de l’immeuble de sorte qu’il aurait dû réaliser ces travaux bien avant la vente du garage. 
Il appartenait à M. [Y] de respecter la condamnation de cession du garage à Mme et M. [V] en régularisant un acte de vente de ce garage et, au besoin en sollicitant du tribunal la désignation d’un notaire pour la rédaction d’un règlement de copropriété en vue de cette cession. Il ne peut dans ces conditions réclamer des charges de copropriété à Mme et M. [V].

Dès lors, la demande de M. [Y] au titre des charges de copropriété sera rejetée.

Sur la demande de M. [Y] en paiement des sommes de 49 573,79 euros au titre d’une perte de loyers entre mai 2017 et août 2021

Ainsi qu’il a été indiqué ci-avant, M. [Y] ne peut reprocher à Mme et M. [V] l’absence de porte coupe-feu qu’il aurait dû poser depuis l’usage du garage par ces derniers en 2000 et la présence de locataires dans l’immeuble. Il ne peut pas plus reprocher à Mme et M. [V] l’absence de mention d’une servitude d’accès aux réseaux de viabilité présents dans le garage alors qu’il devait respecter la décision de justice lui imposant la cession du garage et qu’une telle servitude ne figurait pas dans l’acte de vente du 25 août 2000 alors que Mme et M. [V] avaient déjà la jouissance exclusive du garage. Une telle demande de M. [Y] démontre que le blocage de la situation était de son fait et non de celui de Mme et M. [V].

Il ressort par ailleurs du constat d’huissier du 23 novembre 2016 (pièce 30 demandeur), qu’à cette date, la cage d’escalier de l’immeuble était en bon état général, ne comportant que quelques cloques de peinture en partie haute (premier et deuxième étage). L’huissier note également qu’au dernier étage, le plafond a été ouvert et des fils sont pendants. Le constat d’huissier du 29 mars 2019 reprend cette dernière constatation (pièce 42 demandeur). Or chacun déclare à l’huissier mandaté pour constater l’état de la cage d’escalier et de la terrasse que l’autre partie a entrepris des travaux d’étanchéité sans jamais les terminer (pièce 6 défendeurs – pièce 30 demandeur). Dès lors M. [Y], sur lequel repose la charge de la preuve de ses allégations, ne démontre pas que l’état du plafond au dernier étage était en lien avec une négligence volontaire de Mme et M. [V] qui n’auraient pas terminé des travaux d’étanchéité à leur charge.

En date du 10 juin 2020, il est constaté le ruissellement d’eau dans la cage d’escalier au niveau de la 4ème marche de la volée d’escalier du 1er étage jusqu’au rez-de chaussée. M. [Y] affirme que ces infiltrations sont dues au percement par la végétation présente sur le terrain de Mme et M. [V] d’une canalisation d’eaux usées mais ne le démontre pas. En effet, l’Apave, sollicité par M. [Y] pour une recherche des causes de ces fuites, note en février 2019 plusieurs causes possibles. De même, les rapports d’analyse de l’eau font état d’une suspicion ou d’un paramètre d’une arrivée d’eaux usées en raison de la forte concentration en ammonium (pièces 59 et 60 demandeurs) sans apporter la preuve que ces ruissellements provenaient bien du terrain de Mme et M. [V]. 

En outre, M. [Y] affirme avoir dû arrêter de louer à compter de 2017 les appartements des 1er, 2ème et 3ème étage en raison du comportement fautif de Mme et M. [V] mais n’explique pas pourquoi il a poursuivi la location du 4ème étage jusqu’en novembre 2020. Aucune attestation des locataires ne vient démontrer qu’ils ont résilié les baux en raison de l’état de la cage d’escalier permettant d’accéder aux logements, sachant que l’ascenseur, ainsi que l’indique l’agence [K] était toujours en état de fonctionnement en janvier 2020 et jusqu’à la vente de l’immeuble par M. [Y], ainsi que cela figure dans l’acte authentique de vente du 15 septembre 2021. De plus, il ressort des photographies produites que l’état du crépi extérieur en façade rue était également dégradé tandis qu’en façade Nord, côté terrain de Mme et M. [V], le crépi dégradé par la végétation extérieure, ne pouvait dissuader d’éventuels locataires de prendre à bail un logement dans l’immeuble, ladite façade étant moins visible que celle en front de rue. 

Ainsi, M. [Y] ne démontre pas avoir dû cesser la location des lots 11 à 14 en raison du comportement fautif de Mme et M. [V]. Sa demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande de M. [Y] en paiement de la somme de 35 000 euros au titre de la perte de valeur immobilière et 70 000 euros au titre des pertes de loyers futurs et manque à gagner locatif

Ainsi qu’il a été indiqué ci-avant, M. [Y] ne démontre pas avoir dû cesser la location des appartements en raison d’une faute de Mme et M. [V]. Il ne démontre pas non plus que le mauvais état des communs était dû à la négligence volontaire de M. et Mme [V] pour supprimer les causes des dégradations dès lors qu’il ne démontre pas l’origine de ces dégradations. Il n’est donc pas prouvé que la perte de valeur immobilière est en lien avec une faute de M. et Mme [V].

Dès lors la demande de dommages et intérêts pour la perte de valeur immobilière et celle au titre des pertes de loyers futurs et manque à gagner locatif seront rejetées.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. [Y], qui perd partiellement le procès, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable les demandes de M. [Y],

CONDAMNE M. [W] [V] et Mme [X] [F] épouse [V] à payer à M. [T] [Y] la somme de 2 675,24 au titre des charges d’usage de l’ascenseur,

REJETTE les autres demandes de M. [T] [Y],

CONDAMNE M. [T] [Y] aux dépens,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.


Le Greffier Le Président