Tribunal Judiciaire · 9ème chambre 3ème section — 8 janvier 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le :

à
Me KESIC
DGFIP [Localité 19]


■

9ème chambre 3ème section

N° RG 24/15323 
N° Portalis 352J-W-B7I-C6OVH

N° MINUTE : 1

Assignation du :
04 Décembre 2024






JUGEMENT 
rendu le 08 Janvier 2026 
DEMANDEUR

Monsieur [B] [G]
[Adresse 18]
[Localité 13]

représenté par Maître Florence KESIC de la SELARL FLORENCE KESIC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0842 et Maître Laurent MOSSER de la SELAS CABINET MOSSER LAGARDE, avocat plaidant


DÉFENDERESSE

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR ET DU DEPARTEMENT DES BOUCHES DU RHONE
Pôle juridictionnel judiciaire 
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par son Inspecteur 







Décision du 08 Janvier 2026
9ème chambre 3ème section
 N° RG 24/15323 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6OVH


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Béatrice CHARLIER-BONATTI, Vice-présidente
Gilles MALFRE, Premier vice-président adjoint
Anne-Cécile SOULARD, Vice-présidente

assistés de Chloé DOS SANTOS, Greffière. 


DÉBATS

A l’audience du 27 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Béatrice CHARLIER-BONATTI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue le 08 janvier 2026.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
En premier ressort


EXPOSE DU LITIGE

[L] [G] est décédé le [Date décès 5] 2017, laissant pour lui succéder ses deux enfants Messieurs [B] et [R] [G].
Aux termes d'un testament olographe du 7 avril 2011, le défunt avait déterminé les attributions des biens composant son patrimoine comme suit :
 " à M. [R] [G]: La totalité des biens situés à [Localité 24], [Adresse 9]- La moité des biens situés à [Localité 28], [Adresse 25], la moitié des biens situés à [Localité 22] [Adresse 12] et la moitié des biens immobiliers et avoirs financiers ;
à M. [B] [G]: La totalité des biens situés à [Localité 13], [Adresse 18], la moitié des biens situés à [Localité 28], [Adresse 25], la moitié des biens situés à [Localité 22] [Adresse 12] et la moitié des biens immobiliers et avoirs financiers".
Les deux héritiers ont déposé une déclaration de succession listant les éléments d'actif et de passif du patrimoine du défunt qui leur a été transmis. Ils se sont également acquittés des droits de mutation à titre gratuit liquidés selon le barème prévu à l'article 777 du code général des impôts, après application de l'abattement visé par le I de l'article 779 du code général des impôts.
Estimant ces valorisations insuffisantes, le Pôle Contrôle Revenu Patrimoine de la Direction des Finances publiques des Alpes-Maritimes a adressé, le 10 mars 2020, une proposition de rectification modèle 3905 aux deux héritiers.
Monsieur [B] [G] a introduit une réclamation contentieuse auprès du service, le 11 mai 2020.
La direction départementale des Finances publiques des Alpes-Maritimes a rejeté celle-ci, par courrier du 26 septembre 2024.

Le 4 décembre 2024, Monsieur [B] [G] a assigné l'administration fiscale devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par conclusions signifiées le 2 mai 2025, il demande au tribunal de :
“Prononcer la décharge des droits de succession supplémentaires pour un montant en principal de 796.000 euros assorti des majorations pour 39.825 euros ;
Condamner l'Etat à verser une somme de 7.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.” 

Par conclusions signifiées le 4 aout 2025, l'administration fiscale demande au tribunal de :
“Confirmer la décision de rejet querellée ;
Rejeter la totalité des demandes de la partie adverse ;
Rejeter la demande de condamnation de l'administration fiscale au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;
Condamner la partie adverse aux entiers dépens de l'instance et dire qu'en toute hypothèse, les frais de constitution d'avocat resteront à sa charge”.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 octobre 2025 avec fixation à l'audience du 27 novembre 2025. L'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.


SUR CE

I. Sur la valeur vénale du bien situé [Adresse 18] à [Localité 13]

Le bien en litige est un immeuble de rapport d'une superficie totale de 747 m2, dont 609 m2 à usage d'habitation et 138 m2 à usage commercial ou professionnel. Cet immeuble se situe à l'angle de la [Adresse 27] et la [Adresse 26] dans le [Localité 13]. C'est un immeuble haussmannien de 6 étages, avec balcons filants aux 2ème et 5ème étages.

L'immeuble a été globalement évalué dans la déclaration de succession pour un montant de 4 530 000 €.

Monsieur [B] [G] soutient que le taux de capitalisation du revenu s'élèverait à 4 % au regard du quartier et que, dès lors, sur la base des revenus de l'année 2017 et en y ajoutant la valeur locative du bien occupé par M. [B] [G], il en ressortirait une valeur de 4 306 000 euros, soit inférieure à la valeur déclarée dans la déclaration de succession.

Pour remettre en cause cette valeur, l'administration fiscale a choisi quatre termes de comparaison, situés dans un environnement économique et géographique proches ([Localité 13] et [Localité 14]). Il s'agit d'immeubles de rapport comportant des logements et des locaux à usage professionnel ou commercial. Les superficies des termes retenus sont équivalentes et concernent des immeubles de 5 ou 6 étages dont les catégories cadastrales sont toutes inférieures, soit des immeubles bénéficiant d'une moins bonne cote sur le marché immobilier. Les ventes des termes retenus ont eu lieu entre le 1er décembre 2014 et 15 juin 2015.

Du fait de la particularité du bien à évaluer, la prise en compte de termes de comparaison vendus entre 20 et 27 mois ne saurait être critiquée :
-Vente du 1 décembre 2014, publiée le 23 décembre 2014 (N°2014P06033) d'un immeuble de rapport occupé, cadastré 105/AC[Cadastre 11] au [Adresse 4]. Ce bâtiment comporte 6 étages d'une superficie totale de 604 m2 (soit 484 m2 de logements et 120 m2 de locaux professionnels ou commerciaux), de catégorie cadastrale dominante 5, ce bien a été vendu 5169 600 € soit un prix au m2 de 5169 600/604 = 8 558 € le m2 arrondi à 8 500 €.
-Vente du 16 février 2015, publiée le 10 avril 2015 (n° 2015P01805) d'un immeuble de rapport occupé, cadastré106/BF[Cadastre 10] au [Adresse 8]. Ce bâtiment comporte 6 étages d'une superficie totale de 728 m2 (soit 570 m2 de logements et 158 m2 de locaux professionnels ou commerciaux) de catégorie cadastrale dominante 5, ce bien a été vendu 5 700 000 €. soit un prix au m2 de 5 700 000/728 = 7 829 € le m2 arrondi à 7 800 €.
-Vente du 4 décembre 2014, publiée le 2 janvier 2015 (n°2015P00010) d'un immeuble de rapport occupé, cadastré105/AJ[Cadastre 2], au [Adresse 15]. Ce bâtiment comporte 6 étages d'une superficie totale de 515 m2, (soit 453 m2 de logements et 62 m2 de locaux commerciaux ou professionnels), de catégorie cadastrale dominante 5, ce bien a été vendu 4 533 000 € soit un prix au m2 de 4 533 000/515: 8 801 € le m2 arrondi à 8 800 €.
-Vente du 15 juin 2015, publiée le 10 juillet 2015 (n°2015P03545) d'un immeuble de rapport occupé, cadastré 105/BF[Cadastre 6] au [Adresse 7]. Ce bâtiment comporte 5 étages d'une superficie totale de 827 m2, (soit 762 m2 de logements et 65 m2 de locaux commerciaux ou professionnels), de catégorie cadastrale dominante 6, ce bien a été vendu 6 220 000 € soit un prix au m2 de 6 220 000/827 = 7 521 =€ le m2, arrondi à 7 500 €.

La commission de conciliation de [Localité 23] saisie a confirmé la pertinence des termes précités.

Au cas présent, il apparait que le taux de capitalisation allégué de 4% ne repose sur aucun élément probant. De son côté, l'administration fiscale a démontré que la valeur vénale résultant du calcul en utilisant le taux de capitalisation de 2,8 % appliqué aux loyers y compris au loyer fictif de l'appartement occupé à titre gratuit (6 120 000 € ) est supérieure à celle évaluée (6 088 000 €), corroborant ainsi l'évaluation établie à partir de comparables intrinsèquement similaires.

En conséquence, le moyen sera rejeté.

II. Sur la valorisation des biens lots 7, 14 et 58 situés [Adresse 9]

Monsieur [B] [G] propose de retenir les cinq termes de comparaison proposés par l'administration fiscale à condition de leur appliquer un abattement de 30% pour occupation.

Les biens en litige sont constitués d'un appartement de 135 m2 situé au 1° étage de l'immeuble, d'une chambre de bonne située au 8ème étage de 10 m2 et d'une cave.
L'appartement, cadastré DE/[Cadastre 16], comprend une entrée, un salon, une salle à manger, trois chambres dont une avec cheminée, couloir, deux cabinets de toilette, une salle de bain, WC, cuisine et office avec une cave au sous-sol. Cet appartement était loué depuis le 6 mai 2015 lors du fait générateur.

L'immeuble dans lequel sont situés ces biens est à proximité immédiate [Adresse 21], [Adresse 20] et du [Localité 17], soit très proches d'un des quartiers les plus prisés de [Localité 23].
La catégorie cadastrale est 3 pour l'appartement et 4 pour la chambre de bonne.

S'agissant de 2 lots distincts, l'administration fiscale a cherché des termes de comparaison pour chacun afin de tenir compte de la distinction entre un appartement bourgeois et des chambres de bonne qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques de confort.

Ainsi, il a été retenu des termes aux 1er et 2ème étage pour l'appartement et des termes pour la chambre de bonne. Concernant cette dernière, l'administration fiscale s'est attachée à la qualification dans l'acte de vente des termes de comparaison du mot « chambre ›› sans tenir compte de l'étage, celui-ci important peu s'agissant d'une pièce annexe à une habitation.

L'administration fiscale a retenu 4 termes de comparaison, situés dans les [Localité 24] et [Localité 17], au 1er étage, de catégorie cadastrale 3 ou 4. Les ventes ont eu lieu entre le 28 décembre 2015 et le 6 janvier 2017.

Il convient de relever que Monsieur [B] [G] ne conteste plus les termes de comparaison retenus par l'administration fiscale.

L'ensemble des ventes retenues portant sur des logements vacants, un abattement de 20 % a été appliqué pour tenir compte du fait que le logement à évaluer est loué àla date de référence.

La valeur vénale d'un immeuble, tenant compte du jeu normal de l'offre et la demande, prend en considération l'état de droit dans lequel se situe l'immeuble au jour du fait générateur de l'impôt.

L'occupation d'un bien immobilier ou son défaut de location est donc susceptible d'affecter la valeur de cet immeuble. Cet état de droit est pris en compte dans l'évaluation du bien, soit d'abord en retenant des termes de comparaison intrinsèquement similaires de biens loués, soit à défaut de tels biens, par une décote qui est fonction des circonstances de fait.
Le montant de cette décote varie notamment en fonction de la nature et la durée du bail restant à courir.

Au cas particulier, le bien était loué au moment du fait générateur aux termes d'un bail d'habitation en date du 6 mai 2015, entraînant donc une stabilité certaine, recherchée pour un immeuble de rapport. C'est donc à bon droit que l'administration fiscale a appliqué un abattement de 20% pour occupation sur le prix au m2 des comparables vendus libres, analyse confirmée par la commission de conciliation.

Concernant la demande de la partie adverse d'appliquer à ces termes un abattement de 30 % pour occupation, Monsieur [B] [G] n'explicite pas en quoi un tel pourcentage pour occupation aurait dû être appliqué en lieu et place de celui de 20 %.

En conséquence, le moyen sera rejeté.

III. Sur la valorisation de la chambre de bonne

Il s'agit d'une chambre de bonne cadastrée DE/[Cadastre 16], lot 58 située au 8ème étage. Cette chambre de bonne était louée au moment du fait générateur depuis le 6 mai 2015. Elle était attachée au bail de l'appartement du 2ème étage.

L'administration fiscale a réalisé l'évaluation de cette chambre distinctement de celle de l'appartement auquel elle était rattachée. 

La commission de conciliation de [Localité 23] a estimé que le prix au m2 devait être plafonné à 5 700 € pour tenir compte du fait que les chambres de bonne avaient une superficie inférieure à 9 m2.

L'administration fiscale, qui s'est conformée à cet avis, a donc retenu une valorisation de 40 000 €.

La demande de non-distinction dans la valorisation des chambres de bonne et appartement est en toute logique sans objet dans la mesure où la valeur au m2 de l'un est sans commune mesure avec celle de l'autre.

Le 25 septembre 2018, cette même chambre de bonne a été vendue seule pour 97 500 €.

La demande de Monsieur [B] [G] de retenir une valeur de 4 000 € le m2, qui n'est pas justifiée, sera rejetée.

IV. Sur les autres demandes

Les dépens seront laissés à la charge de Monsieur [B] [G]. 

Il n'apparait cependant pas inéquitable de ne pas faire droit aux demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME la décision de rejet ;

DÉBOUTE Monsieur [B] [G] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [B] [G] aux dépens ;

REJETTE toutes les demandes plus amples et contraires ;

DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 08 Janvier 2026.


LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT