Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 8 janvier 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 7] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me MONGELOUS 
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me MONGELOUS 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 24/10826 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C5WWG

N° MINUTE : 




Assignation du :
03 Septembre 2024






JUGEMENT 
rendu le 08 Janvier 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société JEAN CHARPENTIER, SAS prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés es qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 6] 

Représenté par Maître Stéphane MONGELOUS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1917




DÉFENDERESSE

La S.C.I. NORD EST
[Adresse 3]
[Localité 5]

Non représentée 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Décision du 08 Janvier 2026
Charges de copropriété
 N° RG 24/10826 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5WWG


Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur David CHRIQUI, Juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors des débats, et de Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition 

DÉBATS

À l’audience du 18 Novembre 2025 tenue en audience publique au 08 Janvier 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe ,
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 4] a assigné la société SCI NORD EST, propriétaire au sein de cet immeuble des lots référencés 27 à 30 selon l'état descriptif de division, devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir cette société condamnée au paiement d'un arriéré de charges de copropriété.

Par conclusions signifiées par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble précité, ci-après le syndicat des copropriétaires, sollicite notamment du tribunal de :
condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 14.998,89 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 8 avril 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 12.542,41 euros à compter de l’assignation,condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 345 euros au titre des frais engagés au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,condamner la partie défenderesse à lui payer à lui payer la somme de 2.500 euros pour résistance abusive,condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.
La société NORD EST n'étant pas représentée en cette affaire, le jugement sera réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 30 avril 2025.

L'affaire a été évoquée à l'audience de plaidoiries du 18 novembre 2025 pour être mise en délibéré au 8 janvier 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé par visa pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à l’assignation délivrée par la partie demanderesse ; seule partie représentée à l’instance.
Décision du 08 Janvier 2026
Charges de copropriété
 N° RG 24/10826 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5WWG


SUR CE,

- Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété
 
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
 
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.
 
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.
 
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par procès-verbaux en date des 20 novembre 2019, 18 décembre 2020, 22 juillet 2021, 2 décembre 2022, 28 juin 2023 et 6 novembre 2024, l'assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité a procédé à l’approbation des comptes de la copropriété, à l’approbation des comptes provisionnels pour l'exercice N+1 (à venir) ou encore au vote de la réalisation de divers travaux. Ces assemblées générales, au vu des attestations de non-recours établies par le syndic de copropriété alors en exercice, n'ont fait l'objet d'aucun recours.
Il ressort également des pièces versées que le syndicat des copropriétaires en cause, représenté par son syndic de copropriété, a adressé et versé l'ensemble des appels de fonds pour le paiement des charges, des travaux votés ou encore les états de dépenses générales pour l'ensemble des années pour lesquelles il est sollicité le paiement des charges à la société NORD EST.
Il convient de relever qu'outre l'ensemble de ces appels de fonds, lesquels sont repris dans leur intégralité par un décompte général, -lequel a été établi le 8 avril 2025 et après la reprise de la comptabilité tenue par l’ancien syndic, également produite -, que la société NORD EST reste redevable à cette date, au titre des seules charges et malgré des paiements partiels intervenus, d'un arriéré de charges de copropriété d'un montant de 14.998,89 euros à la date du 1er avril 2025.

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2024, date de l’assignation valant mise en demeure de payer, sur la somme de 12.542,41 euros.

Sur les sommes dues au titre des frais

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société défenderesse à lui payer la somme de 345 euros au titre des dispositions précitées.

Or, le décompte versé aux débats fait apparaître que cette somme se composer de frais de mise en demeure par avocat, de frais de commissaire de justice pour la délivrance de l’assignation précitée, ainsi que de frais de mise en demeure et de relance par le syndic alors en exercice. Or, outre ces derniers frais de mise en demeure, les autres sommes demandées n’entrent pas dans le champ d’application des dispositions précitées et seront en conséquence rejetées.
Décision du 08 Janvier 2026
Charges de copropriété
 N° RG 24/10826 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5WWG

Par ailleurs, il ne sera retenu, au titre des frais de mise en demeure adressés par le syndic, que ceux relatifs à l’envoi de la mise en demeure en date du 28 décembre 2021. En effet, une seule mise en demeure infructueuse suffisant à engager des poursuites à l’encontre de la copropriétaire défaillante.

Dans ces conditions, au titre des frais et compte tenu de l’équité, il convient de fixer la somme due par la société défenderesse à 35 euros.

À toutes fins utiles, il sera relevé que la somme sollicitée au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, ne saurait être mise à la charge des autres copropriétaires.

- Sur la demande de dommages-intérêts
 
En application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
 
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

En l’espèce, les seuls défauts de paiement, quand bien même il est établi qu’ils sont récurrents depuis plusieurs années, sont insuffisants pour démontrer la mauvaise foi de la société défenderesse au sens des dispositions précitées. Par ailleurs, aucune pièce ne permet de démontrer l’existence d’un préjudice financier subi par le syndicat des copropriétaires.
Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires verra sa demande de dommages-intérêts rejetée.

- Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société NORD EST sera condamnée aux dépens.

En outre, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la société NORD EST sera condamnée à payer la somme de 2.500 euros à la partie demanderesse.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est revêtu, de droit, de l’exécution provisoire.
 
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,


Condamne la société NORD EST à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] au titre des charges de copropriété arrêtées à la date du 1er avril 2025 la somme de 14.998,89 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 12.541,42 euros à compter du 3 septembre 2024 et sur le surplus de la somme due à compter du jugement ;

Condamne la société NORD EST à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 35 euros au titre des frais dus en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de sa demande de dommages-intérêts ;

Condamne la société NORD EST à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société NORD EST aux dépens ;

Rappelle que le jugement est assorti de droit de l’exécution à titre provisoire.


Fait et jugé à [Localité 7] le 08 Janvier 2026.


La Greffière Le Président