Tribunal Judiciaire · JCP — 12 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 4]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/04738 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YJ2R



JUGEMENT 

DU : 12 Janvier 2026





S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES


C/

[K] [E]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Janvier 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]



représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS 

ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [K] [E], demeurant [Adresse 6], représenté par Me Cindy MALOLEPSY, avocat au barreau de LILLE

INTERVENANTS VOLONTAIRES

[J] [F], [Adresse 5]

[J] [P], [Adresse 5]

Représentés par Me Laurent CALONNE, avocat au Barreau de LILLE




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Novembre 2025 

Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Janvier 2026, date indiquée à l'issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier







RG : 24/4738 PAGE 







EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 16 juin 2021, M. [F] [J] et son épouse, Mme [P] [J], ont donné à bail à M. [K] [E], un meublé de 14 m², situé [Adresse 6], à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 330 euros et 90 euros de provision sur charges mensuelles.

Le cautionnement du loyer était assuré par la société SAS Action Logement Services au titre du dispositif Visale.

À la suite de plusieurs incidents de paiement, M. [F] [J] et son épouse, Mme [P] [J] ont la société SAS Action Logement Services afin d’obtenir le règlement des loyers impayés.

Alléguant le non-paiement des loyers, la société SAS Action logement Services a fait délivrer à M. [K] [E], par exploit d'huissier de justice en date du 7 septembre 2022, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 1 550 euros. Ce commandement a été notifié par voie électronique à la Ccapex le 12 septembre 2024.

Par exploit d'huissier de justice en date du 19 avril 2024 (notifié le 23 avril 2024 au Représentant de L’État dans le Département), la société SAS Action Logement Services a fait citer M. [K] [E] à l’audience du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de LILLE du 2 décembre 2024, afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, des articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989:
- Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,
- A titre subsidiaire, prononcer de la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,
- Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,
- Condamner M. [K] [E] à lui payer la somme de 6 988,50 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 7 septembre 2022 sur la somme de 1550 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,
- Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
- Condamner M. [K] [E] à payer lesdites indemnités d’occupation à Action Logement Services dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
- Condamner M. [K] [E] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- Condamner M. [K] [E] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2024 lors de laquelle les parties, comparantes, ont accepté de soumettre la procédure à l’application de l’article 446-2 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2017-892 du 6 mai 2017.

L’audience a été fixée au 3 novembre 2025, date à laquelle elle a été retenue et plaidée.

À cette audience, la société SAS Action Logement Services a comparu représentée par son conseil. Elle sollicite de :
- Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,
- A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,
- Ordonner l’expulsion de M. [K] [E] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,
A titre principal,
- Condamner M. [K] [E] à lui payer la somme de 10 362,73 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 septembre 2022 sur la somme de 1 550 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation,
- Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer augmenté des charges,
- Condamner M. [K] [E] à payer lesdites indemnités d’occupation à Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
Subsidiairement,
RG : 24/4738 PAGE 
- Condamner M. et Mme [J] à lui restitue tout ou partie de la somme de 10 362,73 euros qu’elle lui a versée, de façon qu’au total, la société Action Logement Services soit entièrement remboursée,
En tout état de cause,
- Condamner la partie succombante à lui payer une somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- Condamner la partie succombante aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer,
- Débouter M. [K] [E] et M. et Mme [J] de l’ensemble de leurs demandes.

Au soutien de ses intérêts, la société SAS Action Logement Services est en droit de solliciter la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou la résiliation du bal. Elle rappelle notamment les dispositions de l’article 2306 du code civil, prévoyant la subrogation de la caution à tous les droits du créancier ainsi que différentes jurisprudences rendues en la matière. Elle précise avoir délivré un commandement de payer au locataire visant expressément la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989, et qu’au cours du délai de deux mois, suivant ce commandement, M. [K] [E] n’a pas payé les sommes dues. A titre subsidiaire, elle rappelle également que le non-paiement du loyer est un manquement grave justifiant la résiliation du bail.
S’agissant du paiement des sommes dues, elle précise que sa dette n’est pas prescrite. Il considère justifier des quittances subrogatives quant au paiement des loyers impayés par M. [K] [E] et rappelle que c’est ce dernier qui a pris l’initiative de solliciter la mise en place du passeport visale. Elle souligne qu’elle n’a pas à intervenir dan le litige opposant ce dernier avec le bailleur quant au caractère indécent du logement loué et quant à l’éventuel trouble de jouissance en découlant. Elle rappelle l’exécution d’inexécution peut intervenir dans un tel cas que lorsqu’il existe une impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Elle met également en exergue que ce dernier sollicite une indemnisation de son trouble de jouissance depuis le début du bail alors qu’il n’a fait état de difficultés rencontrées qu’après la délivrance de la présente assignation, soit près de quatre ans après son entrée dans les lieux. Elle considère que sa demande de dommages et intérêts ne saurait prospérer à son encontre et qu’elle ne saurait en sa qualité de subrogé, tenue personnellement des obligations du bailleur notamment quant à la décence du logement. Elle estime justifier du montant de sa créance à savoir la somme de 10 362,73 euros. Elle rappelle que le dispositif vitale a pour effet de décharger totalement le bailleur de toute contrainte liée au recouvrement de l’impayé du loyer et à la procédure de recouvrement, de résiliation du bail et d’expulsion et qu’ainsi, elle est subrogée dans les droits du bailleur quant au paiement de l’indemnité d’occupation.

M. [K] [E], quant à lui, sollicite sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 6 juillet 1989, et de l’article 1347 du code civil, de :
A titre principal,
- Débouter Action Logement Services de ses demandes,
A titre subsidiaire,
- Accorder les plus larges délais de paiements et ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,
A titre reconventionnel :
- Condamner Action Logement Services à lui payer la somme de 11 340 euros au titre du préjudice de jouissance,
- Prononcer la compensation,
En tout état de cause,
- Accorder l’aide juridictionnelle provisoire,
- Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Au soutien de ses intérêts, M. [K] [E] expose ne pas nier avoir souscrit à la garantie Visale. Il soutient qu’en application de l’article 1250 ancien du code civil, il appartient à la société Action Logement Services de produire la quittance subrogative et qu’elle ne justifie pas de la totalité de la sa prétendue créance dans la mesure où seul la quittance du mois de mars 2024 est produite pour un montant de 445,50 euros. A titre subsidiaire, il sollicite des délais de paiements et précise être en recherche active d’un nouvel emploi et $être en attente de l’attribution d’un logement social.
A titre reconventionnel, il soutient qu’il peut opposer à la caution toutes les exceptions qu’il aurait pu opposer à son bailleur dont l’indécence du logement. Il mentionne qu’il n’a pas été défaillant dans le paiement de son loyer mais a opposé une exception d’inexécution aux manquements de son bailleur liés à l’indécence du logement loué. Il précise avoir constaté la présence de nuisibles, qui viennent des trous dans les murs, de radiateurs rouillés, d’un revêtement au sol qui se décolle, sous la baignoire présence d’un gros câble électrique, et l’armoire électrique dans le couloir des parties communes est accessible à tous. Il souligne également que le service d’hygiène est passé le 23 janvier 2025 et a constaté un certain nombre de désordres. Il conteste la position des bailleurs qui affirment avoir découvert la présence de nuisibles à raison de la présente instance dans la mesure où les pièces communiquées provenant de l’intendante démontre que cette problématique existe a minima depuis l’année 2024. Il soutient également que ses bailleurs présentent les refus opposés mais pas les passages acceptés et autorisés dans le logement par ses soins. Il indique également que le traitement de son logement a généré des contraintes importantes pour lui, car il a dû le quitter pendant 24 heures et que la réalisation des travaux de la kitchenette a permis de mettre en exergue la présence d’un trou important donnant directement sur les gaines techniques et les conduits permettant aux cafards d’accéder au logement. Il considère que les réparations mises en place pour y remédier sont des réparations de fortune inutiles pour lutter contre les nuisibles et ne respectant pas les normes anti-feu. Il affirme également que ni le frigo, ni les plaques de cuisson ne fonctionnent de sorte qu’il n’a pu ni conserver sa nourriture ni cuisiner. Il estime donc avoir subi un préjudice de jouissance qu’il chiffre à la somme de 11 340 euros dont il sollicite la compensation.

M. [F] [J] et son épouse, Mme [P] [J] sollicitent, de :
- Leur donner acte de leur intervention volontaire dans le cadre de la présente procédure,
- Faire droit aux demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et subsidiairement au prononcé de la résiliation du bail de la société SAS Action Logement Services,
- Débouter la société Action Logement Services de toute demande à leur encontre,
- Condamner M. [K] [E] à leur payer une somme de 2 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses intérêts, ils contestent le caractère d’indécence du logement loué. Ils rappellent qu’un état des lieux est intervenu en date du 15 juin 2021 en présence du locataire qui n’a fait état d’aucune difficulté particulière. Ils rappellent que leur locataire a cessé de régler son loyer de façon régulière et que les impayés se sont échelonnés pour aboutir au mois de septembre 2025 à une somme due de 11 374,23 euros. Ils mettent en exergue avoir toujours eu avec leur locataire des échéances cordiaux et réguliers entre le mois de juin 2021 et le 30 septembre 2024, sans que l’état du logement n’ait été abordé. Ils soulignent que ce n’est que le 30 septembre 2024, que M. [K] [E] les a mis en demeure d’effectuer des réparations, soit 3 ans et 3 mois après son entrée dans les lieux et postérieurement à la délivrance d’une assignation. Ils soutiennent y avoir répondu, de façon détaillée, en date du 5 octobre 2024 en sollicitant notamment l’intervention d’un commissaire de justice qui a réalisé un état des lieux. Ils précisent que leur locataire n’est pas allé chercher leur lettre recommandée et que, dans un souci de conciliation, ils ont indiqué qu’ils se proposaient de remplacer les éléments qui dysfonctionnaient selon les dires de leur locataire alors même que le commissaire de justice avait constaté lors de son passage le bon fonctionnement de ces éléments. Ils rappellent également avoir été confronté au refus de leur locataire de leur laisser l’accès au studio et que ce n’est que suite à une demande de l’inspectrice que celui-ci a accepté l’accès au studio. Ils précisent que pour remplacer le frigo, il a été nécessaire de changer toute la kitchenette à raison du caractère indissociable de l’ensemble. Ils rappellent également que leur locataire après avoir accepté deux fois, le 5 et le 10 décembre 2024 l’accès au local, il a refusé l’accès de l’appartement au plombier qui devait évaluer les travaux à effectuer, qu’ils ont été contraints d’annuler à deux reprises les rendez-vous avec le plombier. Ils rappellent avoir également rencontré des difficultés pour effectuer le changement du radiateur de la pièce de vie, qui a été acheté en date du 18 octobre 2024 et n’a pu être installé que le 24 juillet 2025 suite à l’envoi d’une lettre recommandée à leur locataire en date du 29 avril 2025. Ils affirment qu’il en a été de même pour le four à micro-onde et pour le traitement des nuisibles pour lequel 15 refus ont été opposés par ce dernier à une intervention. Ils soulignent également avoir répondu au courrier du service d’hygiène de la ville en date du 21 avril 2025. Ils indiquent que l’ensemble des travaux sollicités par l’inspectrice ont été réalisés et que cette dernière a conclu au caractère décent dudit logement. Par mail en date du 7 juillet 2025 confirmé par courrier en date du 29 juillet 2025. Ils estiment que les difficultés rencontrées par leur locataire portent sur une durée de trois mois entre avril 2025 et juillet 2025 et qu’ils ont été particulièrement diligents pour remédier aux désordres. Ils estiment donc au regard du procès-verbal de constat du commissaire de justice, qu’il est inexact que le frigo et les plaques de cuisson ne fonctionnaient pas et que leur locataire ne pouvait ni conserver de nourriture, ni cuisiner. Ils estiment que la seule difficulté consistait en la présence de nuisibles qui ont été traités par le syndic alors même que leur locataire refusait l’accès à son logement. Ils considèrent donc que sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ne saurait prospérer et est manifestement créée pour les besoins de la cause. Ils rappellent également que l’exception d’inexécution ne peut intervenir qu’en cas d’impossibilité d’utiliser les lieux de manière constante ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

A l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 12 janvier 2026, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Sur la loi applicable :

Le contrat conclu entre les parties est un contrat de location meublée, régi par les articles 25-3 à 25-11 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions de l’article 24 de ladite loi.

2. Sur la recevabilité de la demande tendant au constat de la résiliation du bail formée par la caution :

Selon l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

Il ressort de l'article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale du 2 décembre 2015, telle que modifiée par l’avenant n°2 du 16 janvier 2018, que « en vertu de l'article 2306 du Code civil, la caution, c'est-à-dire le CIL, recueille de la part du Bailleur ou son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l'encontre du Locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le Bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du Bailleur (article 2306 du code civil). La subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du Bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».


Il résulte en outre de l'article 8 du contrat de cautionnement signé entre M. [F] [J], et la SAS Action Logement Services en date du 15 juin 2021 que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l'article 2306 du Code civil, dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le Bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l'article 1252 du Code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant ».

Enfin, la quittance subrogative versée au dossier par la société SAS Action Logement Services se fonde sur l'article 2306 du Code civil précité pour stipuler : « Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services ».

Il résulte des éléments ci-dessus exposés que la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l'action en résiliation du bail.

En l'espèce, la société SAS Action Logement Services justifie, par la production de la quittance subrogative du 10 avril 2025, avoir payé au bailleur les loyers impayés des mois de mai à octobre 2022, d’avril, juin à décembre 2023, de janvier 2024 à décembre 2024, et février et mars 2025, pour un montant total de 10 668,73 euros et avoir perçu du locataire des paiements pour un montant de 306 euros.

En application de l’article 24, II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En application de l’article 24, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées pour établir le diagnostic social et financier.

En l'espèce, l'assignation du 19 avril 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le Département, par voie électronique, le 23 avril 2024, soit au moins six semaines avant l'audience du 2 décembre 2024.

La notification a la Ccapex est intervenue le 12 septembre 2022, soit au moins deux mois avant l'assignation du 19 avril 2024.

L'action de la société SAS Action Logement Services est donc recevable.

3. Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail :

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige ainsi qu’aux meublés, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu entre M. [F] [J] et son épouse, Mme [P] [J] d'une part et M. [K] [E] d'autre part, contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges prévus au contrat.

Le bail prévoit, dans sa clause relative aux modalités de paiement du loyer, un paiement des échéances le 8 de chaque mois.

Un commandement de payer portant sur la somme de 1 550 euros pour les mois de mai, juin, juillet et août 2022 a été signifié au locataire le 7 septembre 2024. Ce commandement de payer vise la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990, outre l'adresse du Fonds de Solidarité pour le Logement.

L’acquisition de la clause résolutoire suppose l’absence de règlement des causes du commandement dans le délai de deux mois, c’est-à-dire entre le 7 septembre et 7 novembre 2024.

Il résulte du détail de la créance de la société SAS Action Logement Services en date du 12 mars 2025 que le locataire n’a procédé à aucun règlement sur cette période.

La clause résolutoire est donc acquise. 

Il convient donc de constater la résolution du bail au 7 novembre 2024 à 24.00 heures, faute pour le locataire d'avoir régularisé sa situation dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer.

4. Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 7, a), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux contrats de meublés, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».
Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La faute qui consiste pour les locataires à occuper le logement, postérieurement à la résiliation du contrat bail, cause un préjudice aux bailleurs, qui ne peuvent pas disposer de leur bien et le relouer.

L'occupation prolongée du logement postérieurement à la résiliation du bail cause au bailleur un préjudice, qu'il convient donc de fixer l’indemnité d’occupation à laquelle sera tenue M. [K] [E] de payer, chaque mois à compter de la résiliation du bail, une somme de 485,99 euros correspondant au montant du loyer et des charges sans l’aide personnalisée au logement perçue par M. [K] [E].

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du prononcé de la résiliation et sera due jusqu’à complète libération des lieux.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de condamner M. [K] [E] à payer une indemnité d’occupation à compter du 8 novembre 2024, de 485,99 euros par mois, à la société SAS Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

5. Sur la demande en paiement :

Il résulte de l'article 2306 du code civil, de l'article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale, et de l'article 8 du contrat de cautionnement que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, en vertu de l'article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Ainsi, s'agissant du paiement de la dette, la société SAS Actions Logement Services ne peut être subrogée dans les droits du bailleur que pour le paiement des sommes par elle effectivement acquittées.

En l'espèce, la quittance subrogative versée au débat est celle datée du 12 mars 2025 d’un montant total de 10 843, 74 euros auquel il conviendra d’imputer les paiements effectués par M. [K] [E].

Par voie de conséquence, il conviendra donc de fixer la créance de la société SAS Action Logement Services à l’encontre de M. [K] [E] à la somme de 10 362,73 euros.

6. Sur la demande reconventionnelle au titre du logement indécent :

Le contrat conclu entre les parties est un contrat de location meublée, régi par les articles 25-3 à 25-11 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions de l’article 6 de ladite loi.

Cet article impose au bailleur de remettre au locataire, un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces de nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L173-1-1 du code de la consommation et de l’habitation.

Enfin, en application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [K] [E] invoque le caractère indécent du logement loué depuis son entrée dans les lieux.

Pour étayer ce caractère, il produit sept clichés photographiques présentant pour la présence de nuisibles, la photographie d’un radiateur électrique présentant des traces de saleté, la photographie d’un câble électrique sans que ce dernier ne puisse être situé, ainsi que quatre clichés photographiques d’un trou comblé avec de la mousse extensive et une plaque de placo. Il verse également une correspondance du service d’hygiène et de Santé daté du 1er avril 2025.

Les clichés photographiques sont non datés et ne permettent pas d’établir que ces derniers concernent le logement litigieux et n’ont donc pas de valeur probante.

Par contre, la correspondance du service d’Hygiène et de Santé daté du 1er avril 2025 permet d’établir que les faits suivants ont été constatés par ce service, lors de sa visite en date du 23 janvier 2025 :
« (…) L’enquête effectuée par l’Inspecteur de Salubrité a permis de constater les faits suivants :
- absence de système de ventilation/aération dans la pièce de vie,
- présence de cafards et de rongeur,
- le câble électrique de la plaque doit être mis sous protection,
- le balatum se décolle par endroit ne permettant pas un entretien efficace du sol,
- un dispositif de coupure générale de l’alimentation électrique doit être situé dans le logement.
Par ailleurs, le logement étant loué sous un bail de logement meublé, vous êtes en charge de remplacer les éléments qui dysfonctionne à savoir le frigo, le micro-onde et la plaque électrique.(...) »

M. et Mme [J], quant à eux, soutiennent que le caractère indécent n’a été invoqué que pour les besoins de la cause car invoqué après la délivrance de l’assignation et ne saurait remonter à la date d’entrée dans les lieux de leur locataire.

Or, indéniablement, l’état des lieux établi contradictoirement entre les parties en date du 15 juin 2021 fait état d’un meublé en état d’usage avec notamment deux plaques de cuisson, un frigo et un four à micro-onde et sa la présence de cafard ou nuisible constatée de sorte que le trouble de jouissance invoqué ne saurait remonter à cette date.

Par ailleurs, il ressort des pièces versées dont la lettre de mise en demeure du locataire en date du 30 septembre 2024 que ce dernier s’est plaint pour la première fois, de l’état dudit logement pour solliciter la réalisation de travaux dont :
« (…) je vous ai rencontré ce lundi 30 septembre 2024 afin de vous demander de procéder aux réparations suivantes :
- revêtement de sol (humidité due à la dératisation),
- meubles (cuisine /salle de bain) pour cause d’humidité et vétusté
- radiateur (vétusté/rouille)
- fenêtre(non étanche à l’air)
- porte d’entrée (non isolente)
- toilette (mécanisme d’eau vétuste).
Malgré les finitions que j’ai effectuées il y a toujours une présence de cafard dans le logement, due à des infiltrations dans les gaines techniques, murs, plaintes et canalisation.
(…)
Conformément au texte susvisé, je vous mets en demeure d’effectuer les réparations demandées, et ce, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la présente (...) ».

Ainsi, à compter de cette date, un trouble de jouissance peut être invoqué pour les points qui y sont repris.

Par ailleurs, les bailleurs ont fait établir suite à cette demande de travaux, un procès-verbal de constat pour fixer l’état du logement au 16 octobre 2024, en présence du bailleur et du locataire.

Il ressort de ce procès-verbal que le frigo, les plaques de cuisson et le four à micro-ondes sont en état d’usage tout comme le radiateur de la pièce de vie et la fenêtre qui doit faire l’objet d’un réglage.
«(…) Salle de bains
(…)
A hauteur du sol, un produit (fourni par la copropriété sur déclaration de l’occupant) pour les cafards. Je constate la présence de bêtes à cette hauteur, de type cafard.
(...)Au fond du couloir d’entrée, nous accédons à la pièce de vie dont le sol est couvert d’un revêtement de sol souple. Sur la partie centrale, le revêtement de sol souple n’adhère pas par endroits au support. Il m’est indiqué par le locataire que cela fait suite au traitement des cafards effectué par la copropriété.
Les plinthes sont peintes à l’état d’usage.
Les murs sont couverts d’un crépi également à l’état d’usage. Je constate quelques traces de pâte à fixe.
Le plafond est couvert d’un crépi. Un point lumineux mural sous-luminaire fonctionne.
Une fenêtre à battant, au double vitrage intact, pourvue d’une poignée fonctionne en position ouvrante et oscillo-battante. Néanmoins, un réglage de cette fenêtre est à réaliser. La poignée est de biais.
Au-dessus, une barre à rideau et un double-rideau.
Un convecteur électrique marqué par des traces marron sur la partie haute, traces de chauffe en état de fonctionnement.
Présence d’un lit une personne, d’une petite table assortie à un bureau, d’un espace bureau.
Un espace kitchenette aménagé composé d’un évier en inox, d’un bac, un égouttoir pourvu d’une robinetterie par mitigeur avec brise-jet en état de fonctionnement. Le brise-jet présente des traces de tartre et la périphérie de la robinetterie également. Sont encastrées deux plaques de cuisson qui sont en état de fonctionnement, mais le témoin lumineux ne fonctionne pas.
EN périphérie de cet évier, des carreaux de carrelage à hauteur du mur dont les joints par endroits sont dégarnis.
Au-dessus, un point lumineux par tube ne fonctionne pas avec une prise encastrée : tube à changer ?

Un frigidaire de marque Frionor dont l’éclairage fonctionne, pourvu d’une grille et d’une étagère vitrée, avec une petite partie freezer qui est en état de fonctionnement.
Un meuble sous-évier à deux portes avec poignée sur chaque porte. Ce meuble est à l’état d’usage et légèrement écorné à hauteur des angles,
L’ensemble kitchenette est soutenu par une planche stratifiée également qui est écornée en partie basse.
Un espace de rangement occulté par une barre à rideau et un double rideau. Les murs et le plafond sont couverts d’une peinture de crépi.
Présence d’un ensemble d’étagères et d’une barre de penderie.
Un micro-ondes de marque Arthur Martin Electrolux en état de fonctionnement mais dont les entourages sont jaunis. (...) »

Par ailleurs, lors de ce constat, la présence de cafards dans le logement est établi.

Le courrier établi par les services d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 4] en date du 1er avril 2025 permet de caractériser un certain nombre de constatations impliquant la nécessité pour les bailleurs de réaliser certains travaux dont le remplacement du frigo et du four à micro-onde, de la fenêtre, et d’électricité.

Les bailleurs justifient avoir réalisé ces travaux ce qui a été constaté par les services d’Hygiène et de santé de la ville de [Localité 4] par mail en date du 7 juillet 2025 et confirmé dans le cadre d’un courrier adressé en date du 29 juillet 2025.

Si les bailleurs indiquent avoir rencontré des difficultés pour réaliser lesdits travaux et pour traiter les nuisibles, ces derniers ne justifient pas de mise en demeure adressée en ce sens à leur locataire.

L’ensemble de ces éléments permet d’établir que M. [K] [E] a subi un trouble de jouissance de son studio meublé sur la période du 30 septembre 2024 au 7 juillet 2025.

Par voie de conséquence, compte-tenu de la demande formulée par ce dernier, il conviendra donc de fixer l’indemnisation de son préjudice pour trouble de jouissance à la somme de 1 500 euros.

Compte-tenu de la compensation desdites sommes, il conviendra donc de condamner M. [K] [E] à payer à la société SAS Actions Logement Services la somme de 8 862,73 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2024 sur la somme de 1 550 euros et à compter de la délivrance de l’assignation soit à compter du 19 avril 2024 pour le surplus.


7. Sur la demande de délais de paiement :

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l'espèce, M. [K] [E] sollicite des délais de paiements.

Cependant, le décompte produit par les bailleurs permet d’établir que ce dernier n’a pas repris le paiement du loyer et des charges courant avant la première audience.

Au surplus, il ne fait aucune proposition de paiement concrète.

Dès lors, il conviendra donc de le débouter de sa demande de paiement et de suspension de la clause résolutoire ainsi qu’à défaut de départ volontaire, d’ordonner son expulsion selon les modalités repris dans le présent dispositif.
 

8. Sur la demande de condamnation en paiement :

Aux termes des dispositions de l’article 1302 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
La restitution n'est pas admise à l'égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

Par ailleurs, en vert de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, compte-tenu du paragraphe précédent, et de la fixation du préjudice de jouissance subi par M. [K] [E] à la somme de 1 500 euros, et de la compensation opérée quant à la somme due par ce dernier à la société SAS Action Logement Service, il conviendra de condamner M. et Mme [J] à payer à cette dernière la somme de 1 500 euros reçue indûment.

9, Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Chaque partie ayant succombé partiellement à l’instance, il conviendra donc de dire que les parties conserveront la charge de leurs dépens. 

10. Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Chacune des parties ayant succombé, il conviendra donc de les débouter de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

11. Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution de plein droit de la présente décision.



PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE l’action de la société SAS Action Logement Services recevable,

CONSTATE la résiliation du bail du meublé, situé [Adresse 6] à [Localité 4], conclu le 15 juin 2021, entre M. [F] [J] et son épouse, Mme [I] [J] d'une part, et M. [K] [E], d'autre part, au 7 novembre 2024 à 24.00 heures,

CONDAMNE M. [K] [E] à payer à la société SAS Action Logement Services, après compensation, la somme de 8 862,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 550 euros à compter du commandement de payer, soit à la date du 7 septembre 2024, et à compter de la délivrance de l’assignation, sur le surplus,

CONDAMNE M. [K] [E] à payer à la société SAS Action Logement Services, sur production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution, une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 485,99 euros du 8 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux,
 
DÉBOUTE M. [K] [E] de sa demande de délais de paiements, et de sa demande de suspension de clause résolutoire,

DIT qu’à défaut pour M. [K] [E] d’avoir libéré les lieux volontairement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique si besoin est,

RAPPELLE qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution “ Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire",

RAPPELLE au locataire qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social pourvue d'un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CEFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le NORD "nord.gouv.fr", à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
 
            DIRECTION DÉPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITÉS
CELLULE CCAPEX
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]

DIT que la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département pour information,

CONDAMNE M. [F] [J] et Mme [I] [J] à payer à la société SAS Action Logement Services la somme de 1 500 euros correspondant au trop-perçu reçu,

DIT que les parties conserveront la charge de leurs dépens,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

ACCORDE le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire à M. [K] [E],

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit,


LE GREFFIER LE JUGE
D.AGANOGLU A.DESWARTE