Tribunal Judiciaire · Référés JCP — 13 janvier 2026

RÉFÉRÉ 

Min N° 26/00020
N° RG 25/00946 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEFH5


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ





Le 13 Janvier 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance du 2 décembre 2025, pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 09 Décembre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :


 DEMANDERESSE :

Société TROIS MOULINS HABITAT
[Adresse 4]
[Localité 6]

représentée par le Cabinet PAUTONNIER & ASSOCIES, avocat au Barreau de Paris



D’UNE PART


ET :


DÉFENDEURS :

Madame [Z] [B] épouse [M]
[Adresse 3]
[Localité 5]

comparante en personne,

Monsieur [T] [M]
[Adresse 3]
[Localité 5]

comparant en personne,


D’AUTRE PART

Le :

- expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :
- copie certifiée conforme remise à :







EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 14 février 2018 avec effet rétroactif au 9 février 2018, la société TROIS MOULINS HABITAT a donné à bail à Mme [Z] [B] épouse [M] et à M. [T] [M] un logement situé au [Adresse 2], n°0069-02-0401, moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 509,43 euros, hors charges. 

Par acte de commissaire de justice du 19 mai 2025, la société TROIS MOULINS HABITAT a fait signifier à Mme [Z] [B] épouse [M] et M. [T] [M] un commandement de payer la somme principale de 2703,95 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail. 

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 20 mai 2025. 

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 octobre 2025, la société TROIS MOULINS HABITAT a fait assigner Mme [Z] [B] épouse [M] et M. [T] [M] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir : 
- constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;
- ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;
- condamner solidairement Mme [Z] [B] épouse [M] et M. [T] [M] à lui payer la somme de 2 532,02 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers sur la somme de 2703,95 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ; 
- condamner solidairement Mme [Z] [B] épouse [M] et M. [T] [M] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;
- condamner in solidum Mme [Z] [B] épouse [M] et M. [T] [M] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;
- condamner in solidum Mme [Z] [B] épouse [M] et M. [T] [M] au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

En application des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 15 octobre 2025.

A l'audience du 9 décembre 2025, la société TROIS MOULINS HABITAT, représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 4 051,84 euros, arrêtée au 2 décembre 2025, loyer du mois de novembre inclus. Elle s’est dite en faveur de l’octroi aux locataires de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail malgré l’absence de reprise de paiement des loyers. Il lui a été demandé de produire, en cours de délibéré, un décompte actualisé de sa créance compte tenu des déclarations des défendeurs.

 Il sera renvoyé à son assignation pour un plus ample exposé de ses moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile. 

Mme [Z] [B] épouse [M] et M. [T] [M] ont comparu en personne. Ils n’ont pas contesté le montant de la dette en précisant néanmoins avoir effectué un versement récent le 7 décembre. Ils ont sollicité des délais de paiement assortis de la possibilité de se maintenir dans les lieux. Ils ont proposé de régler mensuellement la somme de 200 euros en plus du loyer à compter du 15 janvier 2025. M. [T] [M] a indiqué qu’il avait repris un travail en qualité d’agent de piste depuis le 1er décembre et qu’il percevait désormais un salaire de 1 800 euros. Il a affirmé également qu’il envisageait de cumuler deux emplois à compter d’avril 2025. Mme [Z] [B] épouse [M] a confirmé travailler à temps partiel et a indiqué percevoir 240 euros par mois de la part de la CAF. L’enfant majeur vivant au domicile participe aux charges du ménage, car il travaille en alternance. 

Les défendeurs ont apporté à l’audience le diagnostic social et financier établi, dont il a été donné lecture. Il y est indiqué que le couple a connu des difficultés financières suite à la perte d’emploi de M. [W] [M] en octobre 2025, qui perçoit désormais une allocation mensuelle de 741 euros de France Travail outre des revenus fluctuants tirés de mission réalisés en intérim. Mme [Z] [B] épouse [M] perçoit elle la somme de 400 euros environ au titre de son emploi à temps partiel. Le couple a trois enfants à charge, dont un majeur et un en étude. Il doit faire face aux mensualités de trois crédits à la consommation de 253 euros (crédit voiture), 128 euros et 153 euros. 

1/5
Un rendez-vous est prévu le 31 décembre pour la mise en place d’un accompagnement social lié au logement voire la préparation d’un dépôt de dossier auprès de la Commission de surendettement. Les ressources du ménage sont évaluées à 1 367,58 euros et ses charges à 1 174 euros, loyers compris. 

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 15 décembre 2025, la société TROIS MOULINS HABITAT a produit un décompte actualisé de sa créance arrêté à cette même date. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. 

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

Par ailleurs, aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, et ne se présume pas. 
En l’espèce, la société TROIS MOULINS HABITAT verse aux débats les pièces suivantes :
le contrat de bail souscrit entre les parties le 14 février 2018 le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 19 mai 2025 ;le décompte de la créance arrêté au 15 décembre 2025, échéance du mois de novembre comprise.
Selon ce dernier décompte, Mme [Z] [B] épouse [M] et M. [T] [M] restent devoir à la société TROIS MOULINS HABITAT la somme de 3 740,51 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 décembre 2025, échéance du mois de novembre incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés au locataire (151,33 euros le 31 juillet 2025). 

Le décompte actualisé versé en cours de délibéré tient compte du versement évoqué par les défendeurs à l’audience. Au-delà, Mme [Z] [B] épouse [M] et M. [T] [M] ne contestent pas la créance ainsi établie. 

Par ailleurs, il est expressément prévu à l’article 14 du contrat de bail la solidarité entre les co-locataires. 

Il convient par conséquent de condamner solidairement Mme [Z] [B] épouse [M] et M. [T] [M] à payer à la société TROIS MOULINS HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 3 740,51 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 15 décembre 2025 échéance du mois de novembre incluse. 

2/5

Comme demandé, Mme [Z] [B] épouse [M] et M. [T] [M] seront condamnés à payer cette somme assortie, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, des intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2703,95 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus. 

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l'article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 15 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, la société TROIS MOULINS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.


Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers
En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. 

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 12) qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la société TROIS MOULINS HABITAT justifie avoir régulièrement signifié le 19 mai 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet, pour un montant de 2703,95 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n'ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 juillet 2025. 

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [Z] [B] épouse [M] et M. [T] [M] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 200 euros par mois en remboursement de la dette locative. 
La société TROIS MOULINS HABITAT est en accord avec la proposition d’apurement et l’octroi de délais suspensifs aux défendeurs. 

3/5

Il convient d’entériner l’accord des parties, étant précisé qu’il résulte du diagnostic social et financier et des déclarations de M. [T] [M] à l’audience que les locataires sont en situation d’apurer progressivement la dette locative et du décompte actualisé que des efforts de règlement ont été réalisés. 

Il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé au dispositif de la présente décision. 

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus, cela signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, il convient d’attirer l’attention des locataires sur le fait qu’à défaut de règlement d'une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet. Le bail sera résilié, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion des locataires et à celle de tous occupants de leur chef. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. 

En outre, Mme [Z] [B] épouse [M] et M. [T] [M] seront redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil. 

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 20 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de septembre inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. 

Sur les mesures accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [Z] [B] épouse [M] et M. [T] [M], parties perdantes, supporteront la charge des dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 19 mai 2025. 

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La demande de la société TROIS MOULINS HABITAT formée à ce titre sera donc rejetée. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de la société TROIS MOULINS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 février 2018 entre la société TROIS MOULINS HABITAT d'une part, et Mme [Z] [B] épouse [M] et M. [T] [M] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1], rez-de-chaussé, logement n°0069-02-0401, sont réunies à la date du 20 juillet 2025 ; 

CONDAMNONS solidairement Mme [Z] [B] épouse [M] et M. [T] [M] à payer, à titre provisionnel, à la société TROIS MOULINS HABITAT la somme de 3 740,51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 décembre 2025 échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2025 sur la somme de 2 703,95 euros et de la signification de la présente décision sur le surplus ;

ACCORDONS un délai à Mme [Z] [B] épouse [M] et à M. [T] [M] pour le paiement de ces sommes ;

4/5
AUTORISONS Mme [Z] [B] épouse [M] et M. [T] [M] à s’acquitter de la dette en 19 fois, en procédant à 18 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que, conformément à l'article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas, 
ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [Z] [B] épouse [M] et M. [T] [M] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;
RAPPELONS que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'en dehors de la période de la trêve hivernale;
DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS solidairement Mme [Z] [B] épouse [M] et M. [T] [M] à payer à la société TROIS MOULINS HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 20 juillet 2025 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS Mme [Z] [B] épouse [M] et M. [T] [M] aux dépens de l'instance ;

REJETONS la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de droit.



La greffière La juge




















5/5