Tribunal Judiciaire · JCP — 5 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 11]
Annexe 2
[Adresse 5]
[Localité 4]
Tel : [XXXXXXXX02]
MINUTE N° 26/00022
N° RG 25/01714 - N° Portalis DBXM-W-B7J-F5RQ
Le 05 JANVIER 2026


JUGEMENT


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : 

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc 

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE lors des débats et Madame CHEVREL lors du prononcé

DÉBATS : à l'audience publique du 03 Novembre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 05 JANVIER 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le cinq Janvier deux mil vingt six 



ENTRE :

Monsieur [H] [G], demeurant [Adresse 9]
Comparant en personne

Madame [Y] [G], demeurant [Adresse 3]
Comparante en personne



ET :

Monsieur [X] [Z], demeurant [Adresse 8]
Comparant en personne





EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 11 octobre 2021, par l'intermédiaire de leur mandataire la SARL Agence de Bretagne, Madame [Y] [G] et Monsieur [H] [G] ont donné en location à Monsieur [X] [Z] un appartement à usage d'habitation, de type 3, situé [Adresse 7], moyennant un loyer d'un montant initial de 400 € par mois, outre une provision sur charges de 15 € par mois, soit la somme totale de 435 € par mois.

Le loyer (charges incluses) s'élève à la somme de 484,85 € par mois au 1er novembre 2025. 

Monsieur [Z] n'ayant pas réglé l'intégralité de ses loyers, un commandement de payer la somme de 1 581,89 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Monsieur [Z] par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2025 (acte remis à personne).

Par acte du 30 juillet 2025, Madame [Y] [G] et Monsieur [H] [G] ont fait assigner Monsieur [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de : 

- Constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de location à l'expiration du délai de 2 mois suivant le commandement de payer, soit au 1er juillet 2025,
- A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de location au jour du jugement à intervenir,
- Ordonner, l'expulsion de corps et de biens de Monsieur [Z], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la [Localité 10] Publique,
- Condamner Monsieur [Z] au paiement d'une somme de 2 075,13 € au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation dus au 10 juillet 2025 (juin 2025 inclus), outre tout autre loyer, indemnités d'occupation égales au montant du dernier loyer, indexées selon les mêmes modalités prévues au contrat de bail, et charges locatives, et ce, depuis la date de résiliation du bail qui sera retenue, et jusqu'à la totale libération des lieux,
- Condamner Monsieur [Z] au paiement d'une somme de 500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner Monsieur [Z] en tous les dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement
- Dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir par application de l'article 514-1 du code de procédure civile. 

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 3 novembre 2025.

À cette date, Monsieur [H] [G] et Madame [Y] [G] ont comparu.


Ils ont exposé que Monsieur [Z] avait fait un versement de 2 120,58 € le 26 septembre 2025, régularisant ainsi la quasi-totalité de l'arriéré locatif mais ils ont maintenu l'ensemble de leurs demandes; ils ont précisé que le loyer du mois d'octobre 2025 avait été payé et que le loyer du mois de novembre 2025 était exigible.

Monsieur [Z], comparant en personne, n'a pas contesté le montant de l'arriéré locatif au moment de la délivrance de l'assignation. Il a confirmé qu'il avait régularisé la situation en soldant la quasi-totalité de sa dette au moyen d'un virement de 2 120,58 € le 26 septembre 2025. Il a ajouté qu'il avait eu des difficultés financières liées à la perception de ses pensions de retraite pendant 3 mois, ce qui avait généré des retards de paiement.
Il a sollicité son maintien dans les lieux. 

Le diagnostic social et financier n'a pas été réalisé du fait de la carence de Monsieur [Z].

Le signalement de l'assignation a été transmis à la Préfecture le 31 juillet 2025 et la CCAPEX a été saisie le 5 mai 2025.


EXPOSE DES MOTIFS 

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer :

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu'à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 30 avril 2025, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de l'acte.

Monsieur [Z] ne conteste pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n'a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 1er juillet 2025.

Sur les loyers et charges et indemnités d'occupation impayés :

Selon le décompte produit par Monsieur [G] et Madame [G], arrêté au 1er novembre 2025, l'arriéré locatif est d'un montant total de 499,52 € en principal (échéance de novembre 2025 incluse). 

Monsieur [Z] sera donc condamné à payer à Madame [G] et Monsieur [G] la somme de 499,52 € en principal, au titre des indemnités d'occupation impayées.

La condamnation interviendra " en derniers et quittances ", afin de déduire des sommes dues les éventuels versements volontaires ou règlements intervenus depuis l'audience. 


Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :
 
En vertu de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, " à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ".

Selon l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [Z] a repris le paiement du loyer courant, sauf la ré-indexation.

Monsieur [Z] perçoit des revenus réguliers lui permettant de s'acquitter de son loyer et des charges.
Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de l'apurement quasi intégral de l'arriéré locatif par le virement d'une somme de 2 120,58 € avant l'audience, il convient d'octroyer à Monsieur [Z] un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, par application des dispositions de l'article 24 susvisées.
 
Monsieur [Z] pourra donc s'acquitter de la somme de 499,52 € par un versement mensuel, en plus du loyer courant et ce, au plus tard le 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement.

Il appartiendra aux parties de refaire les comptes entre elles en cas de versements volontaires complémentaires intervenus depuis l'audience.


Sur l'expulsion :
 
En cas de non-paiement du loyer courant ou de non-respect des délais de paiement octroyés ci-dessus, le contrat de bail étant résilié, Monsieur [Z] devra libérer l'immeuble tant de son chef, que de ses biens et de tous occupants de son chef.

Faute par lui de s'exécuter, il sera procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier et conformément au dispositif ci-dessous.

Sur l'indemnité d'occupation :

Monsieur [Z], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à Madame [G] et Monsieur [G] une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 484,65 € par mois, ré-indexable selon les mêmes modalités prévues au contrat de bail, à compter de l'échéance de décembre 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur les frais irrépétibles :

Monsieur [Z] sera condamné à verser à Madame [G] et Monsieur [G] la somme de 300 € au titre de leurs frais exposés à l'occasion de la présente instance et non compris dans les dépens, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens :

La partie qui succombe supporte les dépens.

Ceux-ci seront mis à la charge de Monsieur [Z], comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 avril 2025 et de l'assignation.

Sur l'exécution provisoire :

Il convient de constater l'exécution provisoire de droit de la présente décision et il n'y a pas lieu de l'écarter.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,
Statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 1er juillet 2025 ;

CONDAMNE, en derniers et quittances, Monsieur [X] [Z] à payer à Madame [Y] [G] et Monsieur [H] [G] la somme de 499,52 € en principal, au titre des indemnités d'occupation impayées, suivant décompte arrêté au 1er novembre 2025 (échéance de novembre 2025 incluse) ; 

ACCORDE à Monsieur [X] [Z] un délai de paiement pendant 1 mois pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

DIT que Monsieur [X] [Z] pourra s'acquitter de la somme de 499,52 € par 1 versement en plus du loyer courant et ce, au plus tard le 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement ; 

DIT que les délais de paiement suspendent les effets de la clause résolutoire du bail ;

DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée, l'intégralité de la dette sera exigible et la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets ;

DIT qu'en ce cas, Monsieur [X] [Z] devra libérer l'appartement situé [Adresse 6] [Localité 11] [Adresse 1]), tant de sa personne, que de ses biens et de tous occupants de son chef ;

DIT que faute de libérer les lieux, Madame [Y] [G] et Monsieur [H] [G] pourront faire procéder à l'expulsion de Monsieur [X] [Z] deux mois après délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les locaux, avec le concours éventuel de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Z] à payer à Madame [Y] [G] et Monsieur [H] [G] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours, soit la somme de 484,85 € par mois, à compter du 1er décembre 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ; 


CONDAMNE Monsieur [X] [Z] à payer à Madame [Y] [G] et Monsieur [H] [G] une somme de 300 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Z] aux dépens. 

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 5 janvier 2026.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,





Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : 
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le : 

- 1CE et 1CCC par LS
à [H] [G]

- 1CE et 1CCC par LS
à [Y] [G]


- 1 CCC par LS
à [X] [Z]


- 1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

- 1 CCC au dossier

Décision classée au rang des minutes