Tribunal Judiciaire · JCP — 12 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française 

Au nom du Peuple Français


MINUTE N°: 
JUGEMENT DU : 12 Janvier 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00422 - N° Portalis DBXZ-W-B7J-CU5A


JUGEMENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



PARTIES :



DEMANDEUR :

S.C.I. LA BENVENGUDA
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Me Martin FAURE, avocat au barreau de MONTPELLIER plaidant



DÉFENDEUR :

Madame [M] [Y]
née le 30 Mai 1973 à 
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Me Camille MONESTIER, avocat au barreau d’ALES plaidant








Les débats ont eu lieu en audience publique le 10 Novembre 2025 devant Jean-François GOUNOT, Magistrat à titre temporaire exerçant la fonction de Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le douze Janvier deux mil vingt six par mise à disposition au greffe.


EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant bail verbal, en septembre 2023, la SCI LA BENVENGUDA donnait à bail verbal à Madame [M] [Y] un appartement, avec location accessoire d'un local de danse.

Le 23 mai 2024, les parties signaient un protocole d'accord au terme duquel Madame [Y] s'engageait à quitter les lieux le 30 novembre 2024.

Le 18 février 2025, la SCI LA BENVENGUDA assignait Madame [Y] afin de voir :

-juger qu'il existe un bail verbal,
-juger que Madame [Y] a manqué à ses obligations nées du bail ;
En conséquence,
-Prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de Madame [Y];
-Juger qu'elle est occupante sans droit, ni titre ;
-Ordonner son expulsion, ainsi que tout occupant de son chef ;
-Condamner Madame [Y] à lui payer la somme de 2.400,00 € au titre des loyers arrêtés au 1er février 2025, plus celle de 2.500,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
-Condamner Madame [Y] à lui verser une indemnité d'occupation égale au loyer, soit 150,00 € par mois.

Dans le dernier état de ses conclusions, la SCI LA BENVENGUDA maintient ses demandes initiales, sauf à réactualiser la créance locative à la somme de 3.450,00 € arrêtée au 20 août 2025 et, à titre subsidiaire, qu'il soit jugé que Madame [Y] est occupante sans droit, ni titre, qu'il soit ordonné son expulsion, qu'elle soit condamnée à payer la somme de 150,00 € à titre de loyer entre le 30 novembre 2024 jusqu'à son départ effectif des lieux, que l'indemnité d'occupation soit fixée à la somme de 150,00 €, que Madame [Y] soit déboutée de toutes ses demandes et condamnée à payer la somme de 3.000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

En réponse, dans le dernier état de ses conclusions, Madame [Y] demande, à titre principal, de constater l'absence de preuve claire et non équivauque de l'existence d'un contrat de bail, de rejeter la demande d'expulsion et de débouter la SCI LA BENVENGUDA de l'ensemble de ses demandes ; à titre subsidiaire, de lui accorder un délai de douze mois pour quitter les lieux en application des articles L 412-3 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; en tout état de cause, de débouter la SCI LA BENVENGUDA de sa demande d'indemnité d'occupation, de condamner la SCI LA BENVENGUDA à lui payer la somme de 5.000,00 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, plus celle de 800,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile

À l'audience du 10 novembre 2025, la SCI LA BENVENGUDA, représentée, demande le rejet des dernières écritures de son adversaire remises trois jours avant l'audience, ainsi que les pièces 38 à 42 de son borderau, maintient sa demande d'expulsion. Elle soutient que Madame [Y] est entrée dans les lieux en lui faisant miroiter l'achat de l'immeuble pour ne plus le quitter, qu'il existe des dégradations tant à l'intérieur de celui-ci qu'à l'extérieur, des troubles du voisinage, qu'il existe un protocole d'accord, que Madame [Y] serait une squatteuse professionnelle, qu'il y a eu des pressions sur les témoins, que l'insalubrité du logement n'est pas rapportée, que si l'électricité a été coupée, c'est en raison du fait que c'est le propriétaire qui payait, que, durant de nombreux mois, le logement était inoccupé. Elle porte sa créance locative à la somme de 3.900,00 €. Elle rappelle que Madame [O] est la cogérante de la SCI. Elle s'en rapporte pour le surplus à ses écritures et dépose son dossier.

Madame [Y], représentée, s'oppose au rejet des conclusions et pièces arguant du caractère oral de la procédure et rappelle qu'elle est entrée dans le logement en septembre 2023 pour l'acquérir. Elle soutient que les travaux n'étaient pas terminés, qu'il n'y avait ni WC, ni salle de bain, que l'électricité n'était pas aux normes, qu'elle a versé le loyer en octobre et novembre 2023, que l'électricité a été coupée, qu'en application du protocole d'accord, aucun loyer n'est dû et qu'elle avait la possibilité d'acheter le logement jusqu'en novembre 2024, qu'elle a reçu un mail lui indiquant qu'il n'y avait plus de vente, qu'elle est à la recherche d'un nouveau logement, qu'il n'y a eu aucun commandement de payer, qu'il n'y a aucune mention d'un préjudice de jouissance dans le protocole d'accord, qu'elle a fait des travaux dans le logement (chauffe-eau, traitement des punaises de lit), qu'elle fait ce qu'elle veut de la caravane et que c'est la bailleresse qui a cassé l'essieu en voulant la déplacer. En réponse à la question du magistrat, elle soutient qu'il s'agit d'une occupation précaire et que le loyer était de 100,00 € par mois pour le logement et 50,00 € par mois pour la salle de danse. Elle s'en rapporte pour le surplus à ses écritures et dépose son dossier.

L'affaire est clôturée et mise en délibéré au 12 janvier 2026.

EXPOSÉ DES MOTIFS :

In limine litis, la SCI LA BENVENGUDA demande le rejet des dernières conclusions de Madame [Y], ainsi que ses pièces 38 à 42 qui ne respectent pas le principe du contradictoire.

Madame [Y] s'oppose à la demande arguant du caractère oral de la procédure.

La procédure devant le juge des contentieux de la protection est une procédure orale. 

La demanderesse n'explique pas la raison pour laquelle il lui est impossible de répondre aux dernières conclusions de son adversaire alors qu'elle est représentée par son Conseil lors de l'audience des plaidoiries. Sa demande à ce titre sera donc rejetée. Par contre, la demande relative aux dernières pièces produites par Madame [Y] sera déclarée recevable, lesdites pièces devant être communiquées au préalable à sa cliente afin que cette dernière en vérifie la teneur.

Les pièces 38 à 42 du bordereau de pièces de Madame [Y] seront donc écartées des débats.

I/ Sur le lien contractuel :

Il résulte de l'application de l'article 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu'ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette dernière disposition étant d'ordre publique.

Le protocole d'accord signé entre Mesdames [O] et [Y] le 23 mai 2024 fait partie de ces contrats qui s'imposent à ses cocontractants comme une loi et qui ne saurait être remis en cause en faisant semblant d'ignorer la parole donnée. C'est avec une mauvaise foi certaine que les parties semblent faire fi de cette parole donnée et transcrite dans un acte dans lequel il est notamment mentionné : " Les parties déclarent avoir disposé du temps de réflexion nécessaire avant de signer le présent protocole d'accord transactionnel. ". Plus encore, à quoi sert-il de ressasser les vieilles choses lorsqu'il est expressément mentionné dans ledit protocole : " Les termes du présent accord constituent l'intégralité des accords entre les Parties et remplacent et annulent tout autre accord, implicite et explicite, écrit ou oral, entre les Parties, y compris les négociations. "


Alors, dans ces conditions, il sera rappelé les termes de cet accord qui fait la loi entre les parties et s'impose au juge qui statut. Et peu importe que ledit accord ait été signé personnellement par Madame [O], personne physique, dans la mesure où il est incontestable qu'en sa qualité de cogérante de la SCI, elle avait qualité à acter en son nom pour un acte d'administration et que les parties, prétendument de bonne foi, ne pouvaient ignorer que le protocole d'accord avait pour unique but de mettre à plat les rapports entre la bailleresse et sa locataire et donc, par là même, la capacité de Madame [O] à représenter et à agir pour le compte de la SCI n'était nullement remise en cause par Madame [Y]. 

Surabondamment, il sera rappelé que le juge a qualité à interpréter les clauses litigieuses d'une convention en retenant la commune intention des parties.

Ainsi, il est clairement mentionné dans le protocole d'accord qu'il existe un bail verbal entre les parties qu'il soit nommé " location provisoire " dans cet acte ou " bail précaire " par Madame [Y] à la barre , que le loyer était de 150,00 € par mois pour le logement et de 50,00 € par mois pour le studio de danse pour autant que le local soit mis à la disposition de la locataire, que le logement avait été pris en l'état en raison des travaux en cours, sans assainissement et sans eau chaude à charge pour Madame [Y] d'exécuter lesdits travaux avec son voisin, Monsieur [W] en dégrèvement du loyer, que le bâtiment était déjà en vente lors de l'entrée dans les lieux de Madame [Y] et que l'électricité a été retirée.

Au titre des obligations réciproques des parties, Madame [Y] s'engageait à quitter les lieux au plus tard le 30 novembre 2024, à justifier d'une assurance en sa qualité de locataire, à retirer la caravane avant son départ définitif, à ne pas s'opposer aux visites en vue de la vente du bâtiment, et à renoncer à toute réclamation de quelque nature que ce soit à l'égard de Madame [O] (la SCI) au titre de l'exécution et de la cessation de leur relation contractuelle.

De son côté, Madame [O] (la SCI) s'engageait à ne réclamer aucun loyer, arriéré de loyer et charges, à ne pas faire visiter les lieux à de futurs acquéreurs avant le 1er novembre 2024, à régler le prix du chauffe-eau à hauteur de 200,00 €, à prévenir sa locataire avant toute visite à compter du 1er novembre 2024 et à renoncer à toute réclamation de quelque nature que ce soit à l'égard de Madame [Y] au titre de l'exécution et de la cessation de leur relation contractuelle.

Il résulte des termes précis de ce protocole d'accord que le contrat verbal de location est arrivé à son terme le 30 novembre 2024, que depuis cette date Madame [Y] est par voie de conséquence occupante sans droit ni titre des lieux donnés à bail et qu'elle sera donc expulsée sans autre délai après être restée plus d'une année dans les lieux sans aucun motif recevable, étant rappelé qu'il est expressément mentionné dans le protocole d'accord que : " les parties s'engagent à la plus grande loyauté dans l'exécution du présent protocole transactionnel ; ", que les parties ne peuvent agir l'une à l'encontre de l'autre au titre de l'exécution de cette location et qu'elles seront donc déboutées de toutes leurs demandes à ce titre.

Par ailleurs, il est nécessaire de statuer sur la situation née de l'occupation illégale des lieux par Madame [Y] postérieurement au 30 novembre 2024, ce qui cause nécessairement un préjudice à la SCI LA BENVENGUDA. A ce titre, elle sera condamnée à payer à cette dernière une indemnité d'occupation de 150,00 € par mois à compter du 1er décembre 2024 jusqu'à son départ effectif. De plus, elle sera condamnée à retirer la caravane présente sur le terrain appartenant à la SCI, conformément aux termes expresses du protocole, sous astreinte de 150,00 € par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et ce pendant une durée de deux mois. À la fin de ce délai, la SCI fera de ce bien meuble ce qui lui plaira après mise en demeure de s'exécuter adressée par lettre recommandée avec accusé de réception à Madame [Y] au moins quinze jours à l'avance.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles :

La partie succombant doit supporter les dépens par application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de laisser à la charge de chaque partie ses propres dépens, chacune succombant partiellement en ses demandes.

Par ailleurs, pour les mêmes motifs, il est équitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.


PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, exécutoire par provision ;

Vu le principe du contradictoire, 

ECARTE des débats les pièces 38 à 42 produites par Madame [Y] ;

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,

Vu le protocole d'accord transactionnel du 23 mai 2024,

JUGE que le bail verbal institué entre les parties est arrivé à son terme le 30 novembre 2024.

JUGE que Madame [M] [Y] est occupante sans droit, ni titre des lieux loués depuis le 1er décembre 2024.

DIT que Madame [M] [Y] devra quitter les lieux sans délai ;

DIT qu'à défaut par Madame [M] [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 3] caractérisé par la remise officielle des clefs à son bailleur, au plus tard dans les quinze jours après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l'expulsée ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE Madame [M] [Y] à verser à la SCI LA BENVENGUDA une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 150,00 € à compter du 1er décembre 2024 et ce jusqu'à la date de son départ officiel des lieux loués.

CONDAMNE Madame [M] [Y] à retirer la caravane présente sur le terrain appartenant à la SCI LA BENVENGUDA, conformément aux termes exprès du protocole, sous astreinte de 150,00 € par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et ce pendant une durée de deux mois. A la fin de ce délai, la SCI fera de ce bien meuble ce qui lui plaira après mise en demeure de s'exécuter adressée par lettre recommandée avec accusé de réception à Madame [Y] au moins quinze jours à l'avance.

REJETTE toute autre demande.

LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres dépens.


RAPPELLE l'exécution provisoire attachée à la présente procédure.


Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.


La Greffière, Le Président,


 
Christine TREBIER Jean-François GOUNOT