Tribunal Judiciaire · TPX VER JCP REFERES — 12 janvier 2026

TRIBUNAL
de [Localité 12]
[Adresse 3]
[Localité 6]










N° RG 25/00153 - N° Portalis DB22-W-B7J-TDHT




ORDONNANCE DE REFERE


Du : 12 Janvier 2026







S.A. 1001 VIES HABITAT


C/


[X] [F], [I] [F]

 


















Expédition exécutoire délivrée 
le
à Me HALIMI


Expédition certifiée conforme délivrée le
à Mr [F]
Mme [F]


Minute n° : /2026

ORDONNANCE




RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Le 12 Janvier 2026 ;

Sous la présidence de Monsieur François GUERANGER, Magistrat à titre temporaire chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection statuant en référés au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier ; 

Après débats à l’audience du 8 décembre 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe;


ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. 1001 VIES HABITAT, 
[Adresse 1] 
[Adresse 8] 
[Localité 5]

représentée par Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, substituée par Maître Alix DOMINICE, avocat au barreau de PARIS,


ET :


DEFENDEURS :

Monsieur [X] [F], 
[Adresse 4] 
[Localité 7]

non comparant

Madame [I] [F], 
[Adresse 4] 
[Localité 7]

non comparante







Après débats à l'audience publique des référés du 08 Décembre 2025, le juge des contentieux de la protection a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2026 aux horaires d'ouverture au public.


FAITS et PRÉTENTIONS

1001 VIES HABITAT (RCS de [Localité 10] n° 572 015 451), société anonyme d’HLM sise [Adresse 2] à [Localité 11], a donné à bail d’habitation le 21 août 2023 à Monsieur [X] [F], né le 25 mars 1999, et à Madame [S] [F], née le 31 décembre 1999, un logement situé [Adresse 4] à [Localité 9], où ceux-ci résident. 

Les locataires ne s’acquittent plus du loyer. 

Le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 février 2025 pour un montant de 8 641,06 euros donnant deux mois aux locataires pour régler leurs dettes.

Les sommes demandées n’ont pas été versées et les diligences entreprises en vue d’un règlement amiable sont demeurées vaines.

Par acte introductif d'instance du 14 mai 2025, 1001 VIES HABITAT a assigné en référé M. [X] [F] et Mme [S] [F] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir :
- PRONONCER la résiliation du bail d’habitation, la clause résolutoire visée au commandement de payer étant acquise pour défaut de paiement 
- ORDONNER l’expulsion de M. [X] [F] et Mme [S] [F] et de tous occupants de leur chef des lieux, que ce soit le logement situé [Adresse 4] à [Localité 9], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier 
- ORDONNER le transport et la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront lui être dues 
- CONDAMNER M. [X] [F] et Mme [S] [F] à lui payer la somme provisionnelle de 7 222,26 euros 
- CONDAMNER M. [X] [F] et Mme [S] [F] à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle du logement à compter de la résiliation du bail, en l’occurrence une somme égale au montant du loyer mensuel majorée de 50% sans préjudice des charges ; subsidiairement, dire que cette indemnité forfaitaire ne saurait être inférieure au loyer 
- CONDAMNER M. [X] [F] et Mme [S] [F] au paiement de la somme de 360 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile 
- CONDAMNER M. [X] [F] et Mme [S] [F] à tous les dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 décembre 2025. 

Lors de cette audience, 1001 VIES HABITAT explique que la dette s’élève à 14 329,15 euros au 1er décembre 2025 mais ne justifie pas que les locataires ont été informés de ce montant. Le dernier règlement date de février 2025.

Régulièrement assignés à étude, M. [X] [F] et Mme [S] [F] ne sont pas comparants à l’audience ni représentés. 

Pour l'exposé complet des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026.





SUR QUOI

L’article 834 du code de procédure civile prévoit : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. » 

L’article 835 du même code complète : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »
Il ressort des pièces produites aux débats que la demande doit être déclarée recevable à la procédure de référé.

SUR LA QUALIFICATION DU JUGEMENT

Aux termes de l’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire : « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre. »

Précisé par l’article R213-9-3 du même code « Le juge des contentieux de la protection connaît à charge d'appel des actions mentionnées à l'article L. 213-4-3. »

et l’article R213-9-4 dudit code énonce : « Le juge des contentieux de la protection connaît, en dernier ressort jusqu'à la valeur de 5 000 euros, et à charge d'appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée, des actions énumérées aux articles L. 213-4-4, L. 213-4-5 et L. 213-4-6. »

Par ailleurs, L'article 472 du code de procédure civile énonce : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

Et l’article 473 du même code ajoute : « Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne.
Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

En l’espèce, 1001 VIES HABITAT est représenté, M. [X] [F] et Mme [S] [F] ne sont ni comparants ni représentés à l’audience. La demande est régulière, recevable et bien fondée. Le montant sollicité par la société requérante est supérieur à 5 000 euros et une demande d’expulsion est formulée.

En conséquence, la présente décision sera réputée contradictoire en premier ressort.

SUR LE FOND

Sur la résiliation du bail d’habitation de l’appartement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « I.- Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
II.-A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 
III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 
IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. 
V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bail d’habitation du 21 août 2023 comporte une clause résolutoire qui peut être actionnée en l’absence de paiement des loyers et des charges. 1001 VIES HABITAT est donc fondé à demander la constatation de la clause résolutoire pour son compte.

Le commandement de payer du 12 février 2025 concernant le local d’habitation est resté sans suite et la clause résolutoire est donc acquise à compter du 13 avril 2025 soit deux mois après comme stipulé dans ledit commandement de payer.
Par ailleurs, d’une part, la CCAPEX a été informée le 8 août 2024 et l’assignation date du 14 mai 2025 et, d’autre part, la préfecture des Yvelines a été saisie le 15 mai 2025 de l’assignation du 14 mai 2025 pour une audience tenue le 8 décembre 2025.

Les délais légaux sont donc respectés.

M. [X] [F] et Mme [S] [F] n’ont pas repris le paiement de leurs échéances.

Les conditions d’application des alinéas V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne sont donc pas réunies. 

En conséquence, la résiliation du bail du 21 août 2023 sera constatée à compter du 13 avril 2025, deux mois après le commandement de payer du 12 février 2025. 

Sur l’expulsion 

L’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution énonce : « Sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux. »

Et l’article L431-1 du même code prévoit : « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. »

En l’espèce, la résiliation du bail d’habitation dont bénéficiaient M. [X] [F] et Mme [S] [F] étant acquise à compter du 13 avril 2025, ceux-ci sont occupants sans droit ni titre des biens de 1001 VIES HABITAT depuis cette date. 

En conséquence, sauf si les locataires ont quitté les lieux et remis les clés au propriétaire dans le délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux, l’expulsion de M. [X] [F] et de Mme [S] [F] sera ordonnée conformément aux dispositions des articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Cette expulsion se fera le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur demande du commissaire de justice instrumentaire. Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges 

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Et l’article 7 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 dispose : « Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. »

En l’espèce, la somme demandée à l’audience à M. [X] [F] et Mme [S] [F] s’élève à 14 329,15. Toutefois, le requérant ne prouve pas que ce montant a été communiqué aux locataires. C’est donc la somme figurant dans l’assignation qui sera retenue.

En conséquence, M. [X] [F] et Mme [S] [F] seront condamnés à titre provisionnel à verser à 1001 VIES HABITAT la somme de 7 222,26 euros en principal au titre des loyers et charges impayés. 

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 544 du code civil dispose : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Et l’article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, la résiliation du bail dont bénéficiaient M. [X] [F] et Mme [S] [F] étant acquise à compter du 13 avril 2025, ceux-ci sont occupants sans droit ni titre du bien de 1001 VIES HABITAT depuis cette date, ce qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation pour compenser le dommage causé au bailleur par l’occupation illicite du locataire.

En l’occurrence, la provision correspondant à l’indemnité d’occupation sera égale au montant des loyers mensuels actualisés majorés de 33% et augmentés des charges à compter de la date de la résiliation du bail. 

En conséquence, M. [X] [F] et Mme [S] [F] seront condamnés à verser à 1001 VIES HABITAT à compter du 13 avril 2025 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers mensuels actualisés majorés de 33% et augmentés des charges. Le montant du dépôt de garantie et les sommes versées après la résiliation du bail seront décomptés.

Des frais irrépétibles à hauteur de 360 euros seront dus par M. [X] [F] et Mme [S] [F] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort et mise à disposition au greffe

CONSTATE à compter du 13 avril 2025 la résiliation conventionnelle du bail du 21 août 2023 concernant le local d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9]

ORDONNE l’expulsion de M. [X] [F] et Mme [S] [F] et de tous occupants de leur chef des lieux susvisés appartenant à 1001 VIES HABITAT conformément aux dispositions du 1er alinéa de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette expulsion se fera le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur demande du commissaire de justice instrumentaire. Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE M. [X] [F] et Mme [S] [F] à verser à titre provisionnel à 1001 VIES HABITAT à compter de la résiliation du bail du 13 avril 2025 jusqu’à libération des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers mensuels actualisés majorés de 33% et augmentés des charges. Le montant du dépôt de garantie et les sommes versées après la résiliation du bail seront décomptés.

CONDAMNE M. [X] [F] et Mme [S] [F] à verser à titre provisionnel à 1001 VIES HABITAT la somme de 7 222,26 euros en principal au titre des loyers et charges impayés 

CONDAMNE M. [X] [F] et Mme [S] [F] au paiement d’une somme de 360 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile 

CONDAMNE M. [X] [F] et Mme [S] [F] aux dépens de la présente instance conformément aux articles 695 et 696 du code de procédure civile 

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile. 

LE GREFFIER LE JUGE