Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 13 janvier 2026

N° RG 25/00377 - N° Portalis DBXV-W-B7J-GS7H





Minute : GMC JCP





























Copie exécutoire 
à : 
Me Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1445

Copie certifiée conforme 
à : 
[O] [Z]

Préf28







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT réputé contradictoire

 DU 13 Janvier 2026 


DEMANDEUR(S) :

S.C.I. ADELISA (RCS CHARTRES n°953 488 988)
dont le siège social est sis Le Coudray - 28480 LA CROIX DU PERCHE
agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

représentée par Me Thibaut EXPERTON, demeurant 9 rue Victorien Sardou - 75016 PARIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1445



D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [O] [Z]
demeurant 15 rue Saint-Julien - 28000 CHARTRES
non comparante, ni représentée



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 04 Novembre 2025 et mise en délibéré au 13 Janvier 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *




EXPOSÉ DU LITIGE :
 
Par acte sous seing privé en date du 06 décembre 2023, prenant effet à compter du 12 décembre 2023, la S.C.I. ADELISA, a donné à bail à usage d'habitation à Madame [Z] [O] un appartement situé 15 rue Saint Julien – 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel d'un montant initial de 540 €, outre 107 € de provisions sur charges.

Le 21 février 2025, un commandement de payer la somme de2 161,32 € au principal a été délivré à la demande du bailleur à Madame [Z] [O] au titre du solde des loyers impayés au 20 février 2025, et ce dans un délai de 6 semaines, à défaut de quoi le bailleur entendait se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2025 (à étude), la S.C.I. ADELISA a assigné Madame [Z] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres auquel elle demande, sur le fondement de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des articles 1224, 1227, 1728 et 1741 du Code civil, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : 
- prononcer la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire aux torts de Madame [Z] [O] pour non paiement du prix du bail aux termes convenus ;
- ordonner l'expulsion de Madame [Z] [O] et de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde-meubles, en garantie de toutes les sommes pouvant être dues ; 
- condamner Madame [Z] [O] à lui payer la somme de 2 323,32 € au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêtés au 30 avril 2025, outre intérêt de retard au taux légal à compter de la présente décision ;
- condamner Madame [Z] [O] à lui payer les frais d’huissier relatives au commandement de payer, à parfaire dans l’attente du jugement à intervenir ;
- rejeter toute demande visant la suspension de la clause résolutoire et la fixation d’un échéancier de paiement ou encore, l’octroi de délais supplémentaires ; 
- condamner Madame [Z] [O] à lui payer une indemnité d'occupation égale fixée à la somme de 698,32 € jusqu’à libération effective des lieux ;
- condamner Madame [Z] [O] à lui payer la somme de 2 000,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance ;

L'affaire a été appelée à l'audience du 04 novembre 2025, où elle a été retenue.

Lors de cette audience, la S.C.I. ADELISA, représentée par son avocat, soutient les termes de son assignation, et actualise sa créance, en fournissant un nouveau décompte de la dette locative, laquelle s'élevant au 07 septembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse à la somme totale de 6 146,27 €. 

Madame [Z] [O] n'est ni présente ni représentée à l'audience. 

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition au greffe, le 13 janvier 2026.


MOTIFS : 

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

Le commandement de payer a été délivré le 21 février 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation elle-même signifiée le 12 mai 2025.

L’assignation a été régulièrement dénoncée au représentant de l’État dans le département, qui en a accusé réception le 13 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 4 novembre 2025.

la S.C.I. ADELISA justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. 

La demande en résiliation du bail est donc recevable.


Sur le fond :

Selon l'article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 1225 du Code civil énonce que la clause résolutoire doit préciser “les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat”. L'article 1225 alinéa 2 dispose quant à lui que la résolution ne pourra être valable que si, au préalable, une mise en demeure est restée infructueuse et que cette dernière mentionne expressément la clause résolutoire. 

En l'espèce, le contrat signé le 06 décembre 2023, prenant effet à compter du 12 décembre 2023 par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires 6 semaines après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer signifié le 21 février 2025 vise les clauses résolutoires et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats de locations conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023 et celles de l’article 6 de la loi 90-449 du 31 mai 1990.

Il résulte du décompte actualisé de la dette locative au 07 septembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, fourni par le demandeur, que Madame [Z] [O] n'a pas justifié avoir réglé les sommes visées au commandement dans le délai de 6 semaines. Ce non paiement constitue ainsi une cause de résolution de contrat, et il y a lieu en conséquence de constater que, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant réunies, Madame [Z] [O] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 5 avril 2025.

Il convient donc d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux. Il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. 





Sur l'indemnité d'occupation :

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code civil et 7a de la Loi 89-462 du 06 juillet 1989, tandis que le maintien du locataire dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges, ce à compter de la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. Compte-tenu de son caractère indemnitaire, elle n’est donc pas soumise à la révision des loyers. L’indemnité d’occupation prononcée ne sera donc soumise ni à indexation ni à révision.

Selon le décompte produit par le bailleur, la somme appelée au titre du loyer était de 553,32 €, outre 145 € de provisions sur charges.

Dès lors, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle qu’il appartient au juge de fixer, sera arrêté à la somme de 553,32 € dont Madame [Z] [O] sera redevable chaque mois, outre les charges, à compter de la résiliation du bail, somme qui aurait été due si le bail s'était poursuivi. 


Sur la demande en paiement :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7a de la loi du 06 juillet 1989 et de l'article 1728 du Code civil. 

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Il appartient ainsi au preneur, qui est redevable du loyer et des charges, d'en justifier le règlement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [Z] [O] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation. La S.C.I. ADELISA verse aux débats un décompte faisant apparaître au 07 septembre 2025, une somme réclamée totale de 6 146,27 €, échéance du mois de novembre 2025 incluse. Toutefois, il ressort de ce décompte qu’il est réclamé à Madame [Z] [O] au titre des charges du mois de novembre 2025 la somme de 479,71 € au lieu des 145 € habituellement mis à la charge de la locataire chaque mois. La S.C.I. ADELISA n’apportant aucun justificatif permettant d’expliquer ce montant anormalement élevé des charges, il sera retenu pour le mois de novembre le même montant de charges que les mois précédents.

Dès lors, il convient de condamner Madame [Z] [O] au paiement de la somme de 5 811,56 € arrêtée au 07 septembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse. Les intérêts au taux légal seront dus sur cette somme à compter du prononcé de cette décision, par application des dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.






Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Z] [O], partie perdante dans ce litige, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, étant ici rappelé que le coût de l’assignation entre de droit dans les dépens par application de l’article 695 5° du Code de procédure civile.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la S.C.I. ADELISA les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile et sans qu'un motif justifie qu'elle ne soit écartée.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 février 2025 n'a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre la S.C.I. ADELISA et Madame [Z] [O] le 06 décembre 2023, prenant effet à compter du 12 décembre 2023, concernant l’appartement à usage d’habitation situé 15 rue Saint Julien – 28000 CHARTRES, et par conséquent la résiliation du bail à la date du 05 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [Z] [O] à payer à la S.C.I. ADELISA la somme de 5 811,56 € (CINQ MILLE HUIT CENT ONZE EUROS ET CINQUANTE-SIX CENTIMES) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 07 septembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 161,32 € (DEUX MILLE CENT SOIXANTE-ET-UN EUROS ET TRENTE-DEUX CENTIMES) à compter du 21 février 2025, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation due par Madame [Z] [O] à la S.C.I. ADELISA à une somme égale au montant du loyer mensuel soit 553,32 € (CINQ CENT CINQUANTE-TROIS EUROS ET TRENTE-DEUX CENTIMES) augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et jusqu’à la libération effective des lieux ; cette somme étant non indexable et non révisable, et payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE Madame [Z] [O] au paiement de ladite indemnité d’occupation mensuelle, outre les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux ; 

ORDONNE l’expulsion de Madame [Z] [O] et de tous occupants de son chef, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les locaux, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;

REJETTE la demande formée par la S.C.I. ADELISA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [O] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ; 

REJETTE les autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 13 janvier 2026


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION