Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 9 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 4]




JUGEMENT DU 09 JANVIER 2026


Minute n° :

N° RG 24/02964 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GYXO


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS



DEMANDEURS :

Madame [F] [I]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Hélène PERRAULT, avocat au barreau de TOURS

Monsieur [J] [Z]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Hélène PERRAULT, avocat au barreau de TOURS



DÉFENDEUR :

Madame [T] [H]
demeurant [Adresse 1]
représentée par M. [S] [P], muni d'un pouvoir de représentation






A l'audience du 8 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéréau 27 Juin 2025, prorogé au 14 Octobre 2025 puis à ce jour.






Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :




EXPOSÉ DU LITIGE
 
En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 3 mars 2021, prenant effet le 5 mars 2021, Madame [T] [H] a loué à Madame [F] [I] et Monsieur [J] [Z] une maison à usage d’habitation située au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 750,00 €.

Ce contrat prévoyait également le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 750,00 euros. 

Un état des lieux d'entrée a été contradictoirement établi le 5 mars 2021 par la société EMAN’EXPERT en présence des parties. 

Divers désordres affectant le bien loué (au niveau, notamment, de la VMC, d’un volet roulant, du mobilier de cuisine manquant, présence d’odeurs d’égout) Madame [F] [I] et Monsieur [J] [Z] ont sollicité auprès de leur assureur Protection Juridique l’organisation d’une expertise amiable et contradictoire qui eut lieu sur site en présence de Madame [T] [H], le 27 octobre 2021.

L’expert du cabinet ELEX mandaté par l’assureur de Madame [F] [I] et Monsieur [J] [Z] a conclu dans son rapport daté du 8 juin 2022 que la maison donnée en location par Madame [H] présente un état d’entretien moyen sur la section Bâtiments et embellissements, nécessitant des travaux de réhabilitation estimés à la somme de 10.000,00 € du fait des désordres suivants :
- défaut d’étanchéité d’une fenêtre ;
- absence de gouttière à l’arrière du pavillon ;
- infiltration par la façade arrière du pavillon ;
- défaut électrique à divers endroits du pavillon ;
- défaut de plomberie à divers endroits du pavillon ;
- défaut du conduit de cheminée ;
- remontée d’odeurs provenant du vide sanitaire ou des réseaux d’évacuation ;
- présence de moisissures en cueillies de plafond provoquées par un défaut de renouvellement d’air. 

Par courrier RAR du 4 décembre 2021, Madame [F] [I] et Monsieur [J] [Z] ont délivré congé du logement avec un préavis réduit à un mois, motivé par un certificat médical, soit un départ prévu pour le 6 janvier 2022.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 5 janvier 2022 par la société EMAN’EXPERT en présence des parties.

L’agence mandataire de Madame [T] [H] a transmis à Madame [F] [I] et Monsieur [J] [Z] un solde de décompte locatif daté du 28 février 2022 d’un montant de 24,60 €, déduction faite des sommes de 573,40 € au titre des dégradations locatives chiffrées lors de l’état des lieux sortant par la société EMAN’EXPERT, et de 152,00 € correspondant au reliquat de loyer et charges dus pour la période d’occupation du 1er au 6 janvier 2022. 

Par courrier du 16 août 2022 adressé à Madame [T] [H], l’assureur Protection juridique des requérants a contesté cette retenue motivée par de soi-disant dégradations locatives, et l’a mis en demeure de restituer intégralement à Madame [F] [I] et Monsieur [J] [Z] leur dépôt de garantie d'un montant de 750,00 euros -outre la majoration légale de 10 % du loyer par mois de retard calculée à compter du 5 février 2022- compte tenu de l’absence de dégradations locatives contradictoirement constatées lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie le 5 janvier 2022, le logement ayant été restitué dans l’état d’usage moyen, voire médiocre, précédemment constaté lors de l’état des lieux d’entrée réalisé -10 mois auparavant- lors de sa prise de possession des lieux par les locataires le 5 mars 2021. 

La commission départementale de conciliation du Loiret a ensuite été saisie par les locataires sortants le 13 mars 2023, mais ladite commission a constaté l’échec de la réunion de tentative de conciliation des parties intervenue le 13 avril 2023.

Par assignation à comparaître du 17 octobre 2024 signifiée à Madame [T] [H] -dans les formes de l’article 659 du CPC (recherches infructueuses)- Madame [F] [I] et Monsieur [J] [Z], représentés par leur conseil, ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d'obtenir la condamnation de leur bailleresse -au visa des articles 3-2 et 4 de la loi du 6 juillet 1989- à leur payer :

- la somme de 750,00 euros au titre de la restitution de leur dépôt de garantie, majorée d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée à compter du 6 février 2022, jusqu’à complet paiement, cette somme produisant intérêts au taux légal ;
- la somme de 1.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- outre la condamnation de Madame [T] [H] aux entiers dépens de l’instance.

A l'audience de jugement du 8 avril 2025 où l'affaire a été appelée, Madame [F] [I] et Monsieur [J] [Z], représentés par leur avocat-conseil, ont maintenu leurs demandes de condamnation de Madame [T] [H] à la restitution intégrale de son dépôt de garantie de 750,00 euros, majorée d’une pénalité égale à 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée à compter du 6 février 2022, et ce jusqu’au complet paiement, tout en persistant à contester toute retenue financière sur ce dépôt, au regard de l’absence de dégradations ou réparations locatives constatées lors de l’état des lieux de sortie contradictoire, mais également de la non-communication des factures imputées et correspondant aux prétendues dégradations intervenues au cours du bail, étant précisé enfin que Madame [T] [H] exerçe les fonctions de gérante de la société EMAN’EXPERT, dont l’indépendance apparaît par conséquent douteuse.

A l’audience, Madame [T] [H] est représentée par son conjoint Monsieur [S] [P] -suivant pouvoir dûment établi- qui, d’une part, confirme la retenue de 573,40 € au titre des dégradations locatives estimées par la société EMAN’EXPERT, et de 152,00 € correspondant au reliquat de loyer et charges dus pour la période d’occupation du 1er au 6 janvier 2022, puis d’autre part, déclare que des frais de nettoyage du logement restitué sale ont été nécessaires, tandis qu’il manquait des clés et que divers éléments d’équipement étaient cassés, le coût de ces dégradations ayant été chiffré, suite à l’état des lieux de sortie, par la société EMAN’EXPERT, professionnelle en la matière, laquelle avait précédemment procédé à l’état des lieux d’entrée du logement le 5 mars 2021. 

Au regard du principe d’oralité des débats, s’agissant des conclusions écrites déposées à l’audience par Madame [T] [H], et en application des dispositions de l’article 446-1 du CPC, les prétentions et moyens non développés et formulés oralement à l’audience de jugement seront par conséquent écartés par la juridiction.

Les débats étant clos, l’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2025, prorogé au 14 octobre 2025 puis au 9 janvier 2026. 


MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement rendu en dernier ressort, est contradictoire toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.



I - Sur la restitution du dépôt de garantie

En premier lieu, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué par le bailleur dans un délai maximal de 2 mois à compter de la remise des clés par le locataire au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. 
Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. 
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. 

En second lieu, s’il est effectivement prévu à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé :
- de répondre des éventuelles dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf cas de force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, 
- de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure,

Il appartient au bailleur, dans un premier temps, d’établir, ou de faire dresser un état des lieux contradictoire en présence de son locataire à la sortie du logement, puis, dans un second temps, en cas de dégradations dûment constatées et mentionnées dans l’état des lieux régularisé et signé par les parties, de rapporter la preuve du coût des réparations locatives nécessaires en fournissant au locataire sortant, dans le délai de deux mois légalement imparti, tous devis ou justificatifs des travaux à réaliser de manière à être en capacité de justifier d’une retenue, ne serait-ce que partielle, du dépôt de garantie versé à l’origine du contrat de location.

Or, il est établi à l’examen des pièces versées aux débats, que la bailleresse Madame [T] [H] n’a pas jugé utile de transmettre à ses locataires sortants le moindre justificatif (devis, factures ou autre document probant) du coût des frais de nettoyage nécessaires dans le logement, du remplacement de clés et ampoules, ainsi que de divers éléments d’équipement qui étaient dégradés, ceci dans le délai de 2 mois légalement prévu.

En effet, le document intitulé « chiffrage de l’état des lieux » établi par la société EMAN’EXPERT postérieurement à l’état des lieux de sortie du 5 janvier 2022, donc non contradictoirement, ne peut être suffisant à justifier du coût détaillé et réel des réparations locatives imputées et laissées à la charge de Madame [F] [I] et Monsieur [J] [Z], d’autant que l’impartialité de la société EMAN’EXPERT -dont il n’est pas contesté que la gérante n’est autre que Madame [T] [H]- apparaît pour le moins douteuse au cas d’espèce.

En conséquence, en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précité, Madame [T] [H] sera condamnée à restituer à Madame [F] [I] et Monsieur [J] [Z] la somme de 750,00 € correspondant au dépôt de garantie litigieux, avant déduction faite toutefois de la somme de 176,60 € due par les requérants (150 € loyer + 2 € charges + 24,60 € solde restitué)- soit un montant résiduel à régler s’élevant à 573,40 € (cinq cent soixante treize euros et quarante centimes) qui sera majoré, à compter du 6 février 2022 -à l’expiration du délai de 1 mois après la libération des lieux et remise des clés par les locataires- de la somme mensuelle de 75,00 € correspondant à 10 % du loyer initial, et ce, jusqu’au paiement intégral du solde dudit dépôt de garantie.

II - Sur les dépens 

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [T] [H], succombe à l’instance, de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.


III - Sur les frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [F] [I] et Monsieur [J] [Z] pour la défense de leurs intérêts, Madame [T] [H] sera condamnée à leur verser la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé que le présent jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

Vu les articles 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989,

CONDAMNE Madame [T] [H] à payer à Madame [F] [I] et Monsieur [J] [Z] la somme de 573,40 € (cinq cent soixante-treize euros et quarante centimes) au titre de la restitution du solde de son dépôt de garantie de 750,00 €, augmentée de la somme de 75,00 euros mensuels, calculée à compter du 6 février 2022, et ce, jusqu’à restitution intégrale dudit dépôt de garantie ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires ;
 
CONDAMNE Madame [T] [H] à régler à Madame [F] [I] et Monsieur [J] [Z] une indemnité de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [H] aux entiers dépens de l'instance ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 9 janvier 2026, la minute étant signée par le juge et par la greffière. 

La Greffière, Le Juge,