Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 3 — 29 janvier 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 3



ARRÊT DU 29 JANVIER 2026



(n° 36 , 12 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/19245 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CKL7T



Décision déférée à la cour : ordonnance du 30 octobre 2024 - président du TJ de [Localité 17] - RG n° 24/56242





APPELANTES

 

Mme [B] [T]

[Adresse 15]

[Localité 1] - Allemagne



Mme [H] [T]

[Adresse 8]

[Localité 13]



Mme [V] [T]

[Adresse 11]

[Localité 5]



Représentées par Me Nathalie Correia Da Silva, avocat au barreau de Paris, toque : C2301





INTIMÉS



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS SYNDIC ONE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 10]



Mme [X] [J]

[Adresse 2]

[Localité 9]



Représentés par Me Patrick Baudouin de la SCP d'Avocats Bouyeure - Baudouin - Daumas - Chamard BensaheL - Gomez-Rey - Besnard, avocat au barreau de Paris, toque : P0056



M. [P] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 9]



Représenté par Me Isabelle Santoni, avocat au barreau de Paris, toque : E 2272













S.A. AXA FRANCE IARD, en qualité d'assureur du SDC [Adresse 2], RCS de [Localité 16] n°722057460, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 12]



Représentée par Me Anne Grappotte-Benetreau de la SCP Grappotte Benetreau, avocats associés, avocat au barreau de Paris, toque : K0111

Ayant pour avocat plaidant Me Vincent Boizard de la SELARL Boizard Eustache Guillemot associés, avocat au barreau de Paris



S.A.S. SYNDIC ONE, RCS de [Localité 14] Métropole n°820918258, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 6]



Représentée par Me Emilie Dechezlepretre Desrousseaux de la SELARL cabinet Dechezlepretre, avocat au barreau de Paris, toque : E1155





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 22 septembre 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie Georget, conseillère, conformément à l'article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Caroline Bianconi-Dulin, conseillère 

Valérie Georget, conseillère



Greffier lors des débats : Jeanne Pambo



ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.



********



Par acte authentique du 28 février 2024, reçu par Maître [G], notaire associé de la SCP Clermont, Guez et [G], Mmes [B], [H] et [V] [T] (les consorts [T]) ont vendu à Mme [Z] un appartement situé au 5e étage d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] et une cave au sous-sol moyennant le prix de 266 000 euros. 



Le 23 avril 2024, le plancher bas de la pièce principale de l'appartement situé au 5e étage s'est effondré sur presque toute sa superficie, emportant Mme [Z] et ses effets personnels dans sa chute. Celle-ci est tombée à l'étage inférieur dans l'appartement appartenant à Mme [J].

Le 26 avril 2024, un arrêté de mise en sécurité a été pris par la direction du logement et de l'habitat de la ville de [Localité 17] afin d'interdire l'accès au séjour de l'appartement de Mme [Z]. Un arrêté municipal d'urgence a également été pris afin d'ordonner la réalisation de mesures conservatoires par des entreprises mandatées par la ville de [Localité 17].

Par actes des 19, 23, 27, 28 et 29 août 2024, 10 et 19 septembre 2024, Mme [Z] a assigné en référé, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, les consorts [T], le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] (le syndicat des copropriétaires), Mme [J], la société Syndic One, syndic de l'immeuble, et la société AXA France Iard, assureur du syndicat des copropriétaires, aux fins d'expertise et de condamnation in solidum des défendeurs à lui payer une provision de 25 000 euros à valoir sur le préjudice subi, outre la somme 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Par ordonnance du 30 octobre 2024, le juge des référés a statué en ces termes :


ordonnons une mesure d'expertise ;

désignons en qualité d'expert :


M. [K] [N].../...

qui pourra prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

- se rendre sur les lieux des désordres [Adresse 2] après y avoir convoqué les parties ;

- examiner les désordres allégués dans l'assignation et, le cas échéant, sans nécessité d'extension de mission, tous désordres connexes ayant d'évidence la même cause mais révélés postérieurement à l'assignation, sans préjudice des dispositions de l'article 238, alinéa 2, du code de procédure civile ;

- les décrire, en indiquer la nature, l'importance, la date d'apparition ; en rechercher la ou les causes ;

- fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;

- après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les  parties, éventuellement assistées d'un maître d''uvre, le coût de ces travaux ;

- fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

- dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

- faire toutes observations utiles au règlement du litige ;


disons que pour procéder à sa mission l'expert devra :


- convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;

- se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission ;

- se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

- à l'issue de la première réunion d'expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l'actualiser ensuite dans le meilleur délai :

' en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

' en les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s'en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ;

' en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

' en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

- au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d'un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;

' fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

' rappelant aux parties, au visa de l'article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai;


fixons à la somme de 5.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d'expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 30 décembre 2024 ;

disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ; 

disons que l'exécution de la mesure d'instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

disons que le terme du délai fixé par l'expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l'instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l'article 276 du code de procédure civile ;

disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 29 août 2025, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

disons que, dans le but de favoriser l'instauration d'échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l'expertise, le technicien devra privilégier l'usage de la plateforme Opalexe et qu'il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d'expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l'article 748-1 du code de procédure civile et de l'arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

condamnons in solidum Mmes [B], [H] et [V] [T], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble et la société Syndic One à payer à Mme [Z] une provision de 25 000 euros à valoir sur le préjudice subi ;

condamnons in solidum Mmes [B], [H] et [V] [T], le syndicat des copropriétaires et la société Syndic One aux dépens ;

condamnons in solidum Mmes [B], [H] et [V] [T], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble et la société Syndic One à payer à Mme [Z] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

rappelons que l'exécution provisoire est de droit.




Par déclaration du 14 novembre 2024, les consorts [T] ont interjeté appel de cette décision.



Par déclaration du 7 novembre 2025, la société Syndic One a interjeté appel de cette ordonnance.



La jonction des procédures a été prononcée par ordonnance du 20 février 2025.



Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 2 juin 2025, les consorts [T] demandent à la cour de :




infirmer l'ordonnance de référé rendue le 30 octobre 2024 en ce qu'elle a :


-condamné in solidum Mmes [B], [H] et [V] [T], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] et la société Syndic One à payer à Mme [Z] une provision de 25.000 euros à valoir sur le préjudice subi ;

-condamné in solidum Mmes [B], [H] et [V] [T], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] et la société Syndic One aux dépens ;

-condamné in solidum Mmes [B], [H] et [V] [T], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] et la société Syndic One à payer à Mme [Z] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

et ce faisant, statuant à nouveau :


débouter Mme [P] [Z] de toutes ses demandes dirigées à l'encontre de Mesdames [B], [H] et [V] [T],

condamner Mme [P] [Z] à payer à Mesdames [B], [H] et [V] [T] la somme de 2 500 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner Mme [P] [Z] aux dépens et dire qu'ils pourront être recouvrés par Maître Nathalie Correia da Silva, Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.




Par ordonnance sur incident du 26 juin 2025, le conseiller délégué a rejeté la fin de non recevoir soulevée par la société AXA France Iard tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions du syndicat des copropriétaires.



Par ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 septembre 2025, Mme [Z] demande à la cour de :




confirmer l'ordonnance du 30 octobre 2024 en toutes ses dispositions ;

juger ses demandes recevables et bien-fondées ;

débouter la société Syndic One, les consorts [T], le syndicat des copropriétaires et Mme [J] de leurs demandes ;

condamner in solidum la société Syndic One, les consorts [T], le syndicat des copropriétaires et Mme [J] à lui verser la somme provisionnelle de 25 000 euros à valoir sur le préjudice subi ;

condamner in solidum la société Syndic One, les consorts [T], le syndicat des copropriétaires et Mme [J] à lui verser la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner in solidum la société Syndic One, les consorts [T], le syndicat des copropriétaires et Mme [J] aux entiers dépens.




Par ses dernières conclusions remises et notifiées le 8 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires et Mme [J] demandent à la cour de :




les recevoir en leurs fins, dires et conclusions ;

infirmer l'ordonnance du 30 octobre 2024 en ce qu'elle a :


-condamné in solidum le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [Z] une provision de 25 000 euros à valoir sur le préjudice subi ;

-condamné in solidum, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble à payer à Mme [Z] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;


confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a :


-débouté Mme [Z] de ses demandes de condamnation à l'égard de Mme [J];


débouter Mme [Z] de l'ensemble de ses demandes ;

condamner Mme [Z] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;


à titre subsidiaire,


condamner la société AXA France Iard à garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.




Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 18 décembre 2024, la société Syndic One demande à la cour de :




infirmer l'ordonnance en ce qu'elle :


-condamné in solidum Mmes [B], [H] et [V] [T], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] et la société Syndic One à payer à Mme [Z] une provision de 25.000 euros à valoir sur le préjudice subi ;

-condamné in solidum Mmes [B], [H] et [V] [T], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] et la société Syndic One aux dépens ;

-condamné in solidum Mmes [B], [H] et [V] [T], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] et la société Syndic One à payer à Mme [Z] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

statuant de nouveau,


rejeter toutes les demandes de provisions et d'article 700 du code de procédure civile qui pourraient être formulées à l'encontre de la société Syndic One, celles-ci étant sujette à contestations sérieuses ;

réserver les dépens ;

rappeler que l'exécution provisoire de l'ordonnance à intervenir est de droit.




Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 9 septembre 2025, la société AXA France Iard demande à la cour de :




juger irrecevable la demande de garantie dirigée le syndicat des copropriétaires contre la société AXA France Iard ;


par conséquent, débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande contre la société AXA France Iard ;


débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes formulées contre la société AXA France Iard ;

constater que la société AXA France Iard, ès qualités d'assureur du syndicat des copropriétaires s'en rapporte à justice quant à l'appréciation des condamnations pécuniaires intervenues aux termes de l'ordonnance du 30 octobre 2024 ;

statuer ce que de droit sur les dépens.




Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 18 septembre 2025.





Sur ce,



La cour observe que l'ordonnance entreprise n'est pas critiquée en ce qu'elle ordonne une expertise.



Ensuite, il convient de rectifier l'ordonnance entreprise en ce qu'elle n'indique pas, dans son dispositif, qu'il n'y a pas lieu à référé sur la demande de provision formée par Mme [Z] à l'égard de Mme [J].







Par ailleurs, le dispositif des conclusions de Mme [Z] ne contient aucune prétention tendant à l'infirmation de l'ordonnance entreprise de sorte qu'elle ne peut prétendre à la réformation des dispositions de cette décision. L'ordonnance sera donc confirmée en ce qu'elle dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée à l'encontre de Mme [J].



Enfin, ainsi que suggéré par la société AXA France Iard, le dispositif des conclusions de Mme [Z] doit être interprété comme une demande de confirmation de l'ordonnance s'agissant de la provision de 25 000 euros et non comme une demande nouvelle aux fins de condamnation à une autre provision d'un même montant.





Sur la demande de provision de Mme [Z]



Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



L'article 1130 du code civil dispose que 'l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné'.



L'article 1137 du même code précise que 'le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation'.



Aux termes de l'article 1641 du même code, 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'.



L'article 1645 prévoit que 'si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur'.



L'article 14, dernier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que 'le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires'.



Selon l'article 18 de la même loi, 'indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :

(...)

-d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci'.



Pour voir confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné in solidum les consorts [T] à lui payer une provision de 25 000 euros, Mme [Z] expose que, deux mois après avoir acheté son appartement, elle a été victime d'un accident, le parquet de son salon s'étant dérobé sous ses pieds, l'entraînant dans une importante chute à l'étage inférieur, alors inoccupé, propriété de Mme [J]. 



Elle explique qu'elle était couverte, jusqu'aux genoux, de gravats dans un nuage de poussière lui encombrant les yeux, le nez et les oreilles. Elle fait valoir que les consorts [T] avaient connaissance de l'état déplorable de l'appartement avant la vente et qu'elle est fondée à agir contre les vendeurs sur le fondement du dol ou des garanties des vices cachés. Elle soutient que l'état de l'appartement lui a été dissimulé et qu'elle ne l'aurait jamais acheté si elle avait connu la dangerosité du bien. 



Les consorts [T] poursuivent l'infirmation de l'ordonnance entreprise et concluent au rejet de la demande de provision à leur égard en opposant plusieurs contestations qu'elles estiment sérieuses. Elles font valoir que :



- dès lors qu'une expertise judiciaire est requise pour établir les responsabilités, aucune provision ne peut être allouée ;

- elles n'étaient pas informées des éventuels désordres affectant le bien vendu ;

- Mme [Z] avait connaissance de l'état de vétusté de l'immeuble ;

- l'expert judiciaire a, à ce stade, relevé trois causes probables de l'effondrement du plancher ;

- l'étendue du préjudice invoqué par Mme [Z] est contestable.



Le syndicat des copropriétaires et Mme [J] exposent que les opérations d'expertise judiciaire sont en cours et que des mises en cause complémentaires sont prévues, s'agissant notamment de la société Plaza chargée d'examiner le plancher haut du logement de Mme [J] qui s'est déclarée en cessation de paiement en décembre 2024.



La société Syndic One fait valoir que sa responsabilité ne peut être démontrée que s'il est établi sa faute causale dans la survenance d'un préjudice direct et personnel. Elle objecte que le premier juge a relevé un certain nombre de faits faisant l'objet d'une appréciation du juge du fond et d'événements postérieurs à la vente ou proches de celle-ci. 



La cour relève que Mme [Z] a signé une promesse de vente le 21 novembre 2023 puis l'acte de vente le 28 février 2024. Le plancher du salon s'est effondré le 23 avril 2024, Mme [Z] a été entraînée dans l'appartement du 4e étage appartenant à Mme [J]. Des travaux concernant l'immeuble étaient en cours lors de cet accident. La société CBS, chargée des travaux de ravalement, a fait intervenir la société Plaza en qualité de sous-traitante.

 

Concernant, en premier lieu, la demande en ce qu'elle est formée contre les vendeurs, la cour relève que l'acte de vente de l'appartement litigieux, conclu entre les consorts [T] et Mme [Z] le 28 février 2024, stipule que « l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que se soit notamment en raison :

- des vices apparents,

- des vices cachés.

S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :

- si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, sauf si le l'acquéreur a également cette qualité,

- si le vendeur, bien que non professionnel a réalisé lui-même les travaux,

- ou s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. »



Aucune des parties n'est professionnelle de l'immobilier ou de la construction.



Dans sa note aux parties n° 1, l'expert désigné par le premier juge indique :



« Les désordres affectant le plancher haut du 4e étage et dans le séjour de Mme [Z] au 5e étage ont pour origine :

- le mauvais état des solivages anciens,

- les travaux de renforcement de ces solivages insuffisants et mal réalisés il y a 20 ou 30 ans,

- l'absence d'étaiement de la sous-face du plancher haut du PH 4 dans le séjour après dépose du bacula du plafond par la société Plaza,

- le non respect par le syndicat des copropriétaires des instructions du BET Structura Lab.

Ces avis sont provisoires.

Il conviendra de m'apporter tous les éléments factuels : photographies commentées, historique, qui me permettront de confirmer ou d'infirmer cette analyse. » 



Dans sa note n°2, l'expert judiciaire fait état de :



- la vétusté de l'immeuble (syndicat des copropriétaires),

- l'intervention sans précaution de la société Plaza,

- l'absence de réaction rapide du syndic aux recommandations du BET Structura Lab.



Les consorts [T] produisent des vidéos de l'appartement à l'époque - octobre 2023 - à laquelle Mme [Z] l'a visité. Les échafaudages sur la façade de l'immeuble sont représentés. 



Mme [Z] a, le 21 novembre 2023, été destinataire des courriels échangés entre les membres de la copropriété au sujet de désordres et de travaux affectant l'immeuble. En particulier, un courriel du 10 octobre2023 faisait état de « la reprise nécessaire d'un élément de la structure bois en façade rue due à son infiltration par la gouttière », « reprise des balcons filants en ferronnerie des 4e et 5e étages »,puis par courriel du 12 décembre 2023, M. [D], membre du conseil syndical, écrivait aux copropriétaires, Mme [Z] étant en copie, pour indiquer que les pièces en bois de la façade rue du 4e étage étaient très endommagées en raison d'une mauvaise étanchéité du sol du balcon du 5e non entretenu depuis des dizaines d'années et de la nécessité d'étayer l'intérieur des appartements du 4e étage le temps de remplacer les pièces de bois en façade rue, le 22 janvier 2024, M. [D] informait les copropriétaires et Mme [Z] dans les termes suivants : « l'ordre des travaux pour les 4e et 5e étages sera le suivant dès le 22 janvier afin d'éviter une durée de location d'échafaudage supplémentaire : 1) piochage supplémentaire de la façade pour mise à nu des pans de bois et sablières ainsi que dépose de la chape du revêtement des balcons du 4e et 5e 2) intervention des pierreux dès que la température positive conforme pour le balcon du 4e 3) changement des pans de bois et sablière après piochage supplémentaire 4) maçonnerie et plâtrerie reconstructive 5) ferronnerie 6) couverture plomb des balcons faisant partie de la toiture , les photographies du salon de l'appartement litigieux annexées à un courriel du 5 février 2024 adressé par M. [D] aux copropriétaires et à Mme [Z], montraient que des trous étaient apparus dans le mur de l'appartement côté rue. Dans un autre message du 19 février 2024, adressé notamment à Mme [Z], M. [D] indiquait : « Pharmabois avance dans ses travaux et a reconstruit la sablière du 4e étage à 75 % correspondant à la façade de l'appartement de Mme [C] (le reste de la sablière correspondant à l'appartement de Mme [J] sera renforcé en résine car elle est encore saine à coeur) ainsi que 2 sections sur 4 des pans de bois actuellement. (...) Les étais ont été posés dans les appartements du 4e étage pour soutenir les poutres traversières qui reposent sur la nouvelle sablière le temps que tous les nouveaux pans de bois soutenant la nouvelle sablière soient posées. » 

 

Les pièces produites par Mme [Z] n'établissent pas, à ce stade, que, à l'évidence, les consorts [T] détenaient plus d'informations que celle-ci sur l'état réel de l'appartement et de l'immeuble avant la vente voire avant l'accident.



De même, la circonstance que le père des consorts [T], propriétaire de l'appartement depuis 2003, exerce la profession d'architecte et soit intervenu à l'acte de vente en sa qualité de donateur du bien à ses filles en juin 2023, n'est pas suffisante pour établir avec l'évidence requise en référé, d'une part, la connaissance de l'état exact du plancher du salon de l'appartement ou de l'immeuble, d'autre part, la dissimulation de cette information à Mme [Z]. Il appartient au seul juge du fond, après réalisation des opérations de l'expert judiciaire, de se prononcer sur les obligations des vendeurs à l'égard de l'acquéreur.





L'obligation de paiement des consorts [T] se heurte donc à une contestation sérieuse.



Par infirmation de l'ordonnance entreprise, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision à l'égard des consorts [T].



Concernant la demande de provision à l'égard du syndicat des copropriétaires et de la société Syndic One, Mme [Z] produit un courrier adressé le 10 avril 2023, soit quelques jours avant l'accident, par le bureau d'études structure Structura-Lab au syndicat des copropriétaires et au syndic de copropriété (société Syndic One). Ce courrier a pour objet « une étude structurelle de remise en état d'une poutre d'enchevêtrure dans l'appartement du R+4 droit et de deux sablières de pans de mur d'échiffre. » Le 16 avril 2024, le directeur du bureau d'études adressait un courriel à M. [D] rédigé en ces termes : « les investigations réalisées à ce jour dans les pièces sur rue respectivement des appartements du R+4 gauche et R+4 droite mettent très clairement en évidence un sous-dimensionnement généralisé des planchers entre R+4 et R+5 sur l'ensemble de la zone entre mur de réfend intermédiaire et façade sur rue au R + 4, qui occasionne un effet de poinçonnement important sur le solivage haut du R + 4. Les renforts métalliques réalisés de façon inadaptée dans un passé indéterminé au R + 4 témoigne de la connaissance ancienne de cette problématique. Aussi, nous vous recommandons vivement de réaliser une étude de remise aux normes de l'ensemble de la pièce sur rue du R +4 droite et pas seulement de la poutre de rupture qui présente une amorce de rupture selon notre devis déjà transmis et accepté sous la référence de devis 100424-4307-1 PLH. »



Les graves défauts affectant structure du bâtiment étaient, à l'évidence, connus du syndicat des copropriétaires et du syndic sans qu'ils n'interviennent en temps utiles pour éviter les dommages en cause.



Mme [Z] démontre que, du fait de l'accident, ses effets personnels et le mobilier qui étaient entreposés dans son salon ont été détruits. Elle justifie avoir été contrainte de résider hors de son appartement depuis le 23 avril 2024. Il n'est pas sérieux de soutenir que celui-ci, comprenant une cuisine, une chambre et une salle-de-bains est habitable, en effet le plancher du salon est totalement dégradé.



Le premier juge a, à juste titre, retenu que l'obligation de paiement du syndicat des copropriétaires et de la société Syndic One n'était pas sérieusement contestable à hauteur de 25 000 euros.



L'ordonnance sera confirmée de ce chef.





Sur la demande en garantie formée par le syndicat des copropriétaires à l'égard de son assureur



Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, 'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'. 



L'article 565 du même code dispose que 'les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent'.



Selon l'article 566 suivant, 'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'.



Enfin, l'article 567 prévoit que 'les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel'.





Au cas présent, le syndicat des copropriétaires n'a formé aucune prétention à l'encontre de la société AXA France Iard en première instance.



Sa demande en garantie, formée pour la première fois en appel, ne tend donc pas aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, elle n'en n'est pas l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. Elle n'est pas une demande reconventionnelle. 



La société AXA France Iard soutient donc à juste titre que la demande du syndicat des copropriétaires formée à hauteur d'appel contre elle est irrecevable.





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile 



Le sens de l'arrêt commande de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Syndic One à payer à Mme [Z] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance.



L'ordonnance sera infirmée en ce qu'elle condamne les consorts [T] à payer une indemnité à Mme [Z] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance.



Le syndicat des copropriétaires et la société Syndic One seront condamnés in solidum à payer à Mme [Z] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel.



Les autres demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.







PAR CES MOTIFS



Statuant dans les limites de l'appel,



Rectifiant l'ordonnance entreprise, dit qu'il convient d'ajouter dans son dispositif « dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [Z] à l'égard de Mme [J] » ;



Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle :


condamne in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et la société Syndic One :


- à payer à Mme [Z] la somme provisionnelle de 25 000 euros ;

- à payer à Mme [Z] la somme de 2 500 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- aux dépens ; 


dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [Z] à l'égard de Mme [J] ;




Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle condamne Mmes [B], [H] et [V] [T] :

- à payer à Mme [Z] une provision de 25 000 euros ;

- à payer à Mme [Z] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- aux dépens de première instance ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée contre Mmes [B], [H] et [V] [T] ;



Dit irrecevable la demande en garantie formée en appel par le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] ;





Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et la société Syndic One aux dépens d'appel ;



Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et la société Syndic One à payer à Mme [Z] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette toute autre demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT