Tribunal Judiciaire · TPX POI JCP FOND — 6 janvier 2026

N° de minute : 

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY
TPX POI JCP FOND

 

JUGEMENT RENDU LE 06 Janvier 2026

 

 N° RG 24/00497 - N° Portalis DB22-W-B7I-SMJU




DEMANDEUR :

S.C. CHENEVIERES
[Adresse 7]
[Localité 3]
représentée par Me Bénédicte FLECHELLES-DELAFOSSE, Avocat au barreau de Versailles



DEFENDEUR :

Monsieur [E] [R]
[Adresse 5]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Mathias CASTERA, Avocat au barreau de Versailles



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mme Myrtille SURAN
Greffier : Mme Rosette SURESH



Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2026 par Mme Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Mme Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .


Copie exécutoire à : Me FLECHELLES-DELAFOSSE
Copie certifiée conforme à l’original à : Me CASTERA
délivrée(s) le :


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 26 juin 2023, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE (SCI) DE CHENEVIERES, représentée par son gérant M. [W] [F], a donné à bail à M. [E] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 850€.

Considérant que M. [E] [R] manquait à ses obligations contractuelles, la SCI DE CHENEVIERES l’a assigné en résiliation du bail et expulsion devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Poissy par acte de commissaire de justice du 8 août 2024.

Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 novembre 2025.

La SCI DE CHENEVIERES, représentée par son conseil, régularise des écritures aux termes desquelles elle sollicite du juge qu’il :
Prononce la résiliation judiciaire du bail en date du 26 juin 2023 ;Condamne M. [E] [R] à lui payer la somme de 14.289,41€ au titre du montant des loyers restant dus au mois de novembre 2025, à parfaire à la date du jugement ;Condamne M. [E] [R] à payer la somme de 154,47€ au titre de la facture d’eau en date du 18 avril 2024 impayée ;Condamne M. [E] [R] à payer une indemnité d’occupation au moins égale au montant du dernier loyer, soit 904€ par mois à compter du jugement à intervenir et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;Ordonne l’expulsion de M. [E] [R] et de tous occupants de son chef, avec autant que de besoin, le concours de la force publique ;Ordonne le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux ;Déboute M. [E] [R] de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;Condamne M. [E] [R] au paiement de la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Elle expose, au visa des articles 1217 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [E] [R] ne respecte pas son obligation de jouissance paisible des locaux loués et occasionne des troubles anormaux de voisinage, car il a agressé physiquement et/ou verbalement l’ensemble des autres locataires résidant dans la ferme de [Localité 4]. A ce titre, la SCI DE CHENEVIERES fait part d’une altercation particulièrement significative entre M. [E] [R] et ses voisins du dessus, M. [P] et Mme [V] [X], courant juillet 2024, au cours de laquelle d’autres voisins sont intervenus. Une plainte a été déposée par Mme [V] [X] et par une autre résidente, présente au moment de l’altercation. Depuis cet épisode, il persiste dans son comportement intimidant et menaçant, de sorte que Mme [V] [X] a déposé trois autres mains courantes, puis une nouvelle plainte, et que par courrier du 21 septembre 2025 signé par l’ensemble des locataires de la ferme de [Localité 4], le bailleur a été averti des nuisances occasionnées par M. [E] [R]. La demanderesse considère dès lors qu’elle est fondée à demander la résiliation judiciaire du bail en raison du trouble grave occasionné par M. [E] [R]. Elle ajoute qu’en tout état de cause, ce dernier a commis de nombreux autres manquements contractuels à ses obligations de locataire justifiant la résiliation judiciaire du contrat de location, puisqu’il a cessé unilatéralement et sans autorisation judiciaire de payer ses loyers et charges d’eau depuis juin 2024, de même qu’il s’est abstenu de justifier auprès du bailleur de la souscription à une assurance contre les risques locatifs au titre des années 2024 et 2025, malgré les relances de la SCI DE CHENEVIERES en ce sens. En réponse aux demandes reconventionnelles formées par M. [E] [R], la demanderesse rappelle que le locataire ne saurait s’arroger le droit de suspendre le paiement des loyers, sans autorisation judiciaire, alors même qu’il occupe le logement pris à bail ; en outre, elle estime qu’il ne démontre aucun manquement du bailleur à ses obligations, ouvrant droit à la réparation d’un préjudice de jouissance, puisque le logement a été donné à bail en bon état, ce qui ressort notamment de l’état des lieux d’entrée et d’un rapport de visite du maire en date du 21 mars 2025. Enfin, elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement au défendeur, puisqu’il a lui-même fait le choix de ne plus régler ses loyers, constituant ainsi un arriéré locatif.

En défense, M. [E] [R], représenté par son conseil, demande au juge de :
Débouter la SCI DE CHENEVIERES de l’ensemble de ses demandes ;A titre subsidiaire, s’il devait être considéré que la dette locative était justifiée, lui accorder des délais de paiement sur 24 mois ;
A titre reconventionnel :
Condamner la bailleresse à faire réaliser les travaux de mise aux normes du logement en classe D, d’isolation afin d’empêcher l’apparition des traces de moisissures et d’humidité, de remplacer la vitre cassée du poêle en bois, et ce dans un délai d’un mois à compter du prononcé de la décision à intervenir, passé ce délai sous astreinte de 100€ par jour de retard ;Durant l’exécution des travaux de remise en conformité du logement, suspendre les loyers dus par M. [E] [R] ;Condamner la SCI DE CHENEVIERES à lui payer la somme de 12.320€ à titre de dommages et intérêts ;Condamner la SCI DE CHENEVIERES à lui payer la somme de 3000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Ordonner la compensation de toutes sommes dont il pourrait être redevable envers la SCI DE CHENEVIERES avec les sommes qui seront mises à la charge de cette dernière et, subsidiairement, lui accorder le bénéfice de l’article 1353-5 du code civil ;Condamner la SCI CHENEVIERES aux dépens.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’il n’occasionne aucun trouble de jouissance mais qu’il est au contraire lui-même victime du comportement déplacé des autres occupants de l’immeuble, lesquels sont à l’origine notamment d’importantes nuisances sonores et de jets de mégots dans son jardin (en provenance de M. [P] et de Mme [V] [X]), ainsi que de propos racistes à son encontre et à l’encontre de sa compagne (de la part de Mme [D]), ou encore de menaces avec arme (par M. [N]). Sa compagne et lui-même ont d’ailleurs déposé différentes mains courantes et plaintes contre lesdits voisins. Il affirme vivre dans la peur d’une interaction avec d’autres locataires. Il considère que dans ces conditions, le bailleur ne rapportant pas la preuve d’un trouble de jouissance dont il serait à l’origine, il ne pourra qu’être débouté de sa demande de résiliation de bail. A titre reconventionnel, il allègue de manquements du bailleur à l’origine de divers préjudices ouvrant droit à réparation. D’une part, il fait valoir que le bailleur n’a pas rempli son obligation de délivrance d’un logement décent conformément aux articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, car le logement présente, d’après un constat de commissaire de justice du 24 février 2025, des traces d’humidité et de moisissures, outre un manque d’isolation. Il précise avoir alerté le bailleur à deux reprises à ce sujet en le mettant en demeure de remédier aux désordres constatés, par lettres recommandées avec accusé de réception des 25 juillet et 5 août 2024. Il ajoute que le logement est très mal insonorisé. Dès lors, il argue d’un préjudice de jouissance que le bailleur se doit d’indemniser. D’autre part, il invoque une exception d’inexécution, sur le fondement de l’article 1219 du code civil, et sollicite la suspension du paiement des loyers eu égard aux désordres locatifs et à l’inaction du bailleur pour y remédier. De surcroit, il estime que le bailleur a manqué à son obligation d’entretien, en raison du dysfonctionnement de la cheminée/poêle, et de la présence de fissures importantes dans le logement, susceptibles d’être dangereuses pour la sécurité des habitants, dont il a averti le bailleur. Enfin, il indique que le diagnostic de performance énergétique (DPE) fourni par la SCI CHENEVIERES lors de la conclusion du bail est erroné, ce qui engagé la responsabilité du bailleur en vertu de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 et justifie que lui soient octroyés des dommages et intérêts. Au total, il sollicite ainsi la somme de 12.320€ de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, du préjudice moral et de la délivrance d’un DPE erroné. S’agissant pour finir du défaut d’assurance habitation allégué par le bailleur, il la conteste, en produisant une attestation valable du 01/07/2023 au 31/12/2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS

A titre liminaire, sur les notes en délibéré des 12 novembre et 16 décembre 2025

Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. 

Aux termes de l'article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444. 

En l'espèce, le conseil de la SCI DE CHENEVIERES a fait parvenir, conformément à deux courriers en délibéré reçues par voie électronique les 12 novembre et 16 décembre 2025, deux notes accompagnées de pièces nouvelles. Il est toutefois constant que la production de telles notes en délibéré n’a pas été autorisée, ni même sollicitée, de sorte qu’il convient de les déclarer irrecevables, ainsi que les éléments qui les accompagnent, et de les écarter des débats.

Sur la résiliation du bail

En application des articles 1728 et 1729 du code civil, ainsi que de l’article 7b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user paisiblement et raisonnablement de la chose louée, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Aux termes de l’article 7g) de cette même loi, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Il résulte des articles 1224, 1227 et 1741 du code civil, que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. S’agissant du contrat de louage, il se résout notamment par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En l’espèce, la SCI DE CHENEVIERES sollicite la résiliation judiciaire du bail pour trouble de jouissance occasionné par M. [E] [R], ainsi que pour défaut de paiement des loyers et défaut de justification de la souscription à une assurance contre les risques locatifs.

Il convient de prime abord d’examiner le trouble de jouissance invoqué par le bailleur à l’encontre du preneur. A ce titre, la SCI DE CHENEVIERES produit des plaintes déposées par M. [P], Mme [V] [X] et Mme [D], voisins, à l’encontre de M. [E] [R], relatifs à une importante altercation s’étant déroulée le 7 juin 2024 au niveau des places de parking de la ferme de Chenevières, au cours de laquelle ce dernier aurait menacé de mort ses voisins et aurait pointé une arme en leur direction, ainsi qu’un certain nombre de mains courantes et une plainte déposées par Mme [V] [X] et M. [P] contre M. [E] [R] postérieurement à cette altercation, faisant état de nuisances importantes (cris, hurlements, injures, coups dans les murs, menaces). Est également produit un courrier adressé au bailleur et signé par l’ensemble des locataires voisins de M. [E] [R] décrivant l’altercation de juin 2024 et l’ensemble des autres comportements nuisibles de ce dernier. Ces éléments, produits par la demanderesse, sont de nature à caractériser un trouble de voisinage.

Cependant, en défense, M. [E] [R] produit également un certain nombre d’éléments de nature à remettre en question ou à tout le moins à contextualiser les pièces produites par le bailleur, tels que des plaintes et mains courantes que lui-même ou sa compagne Mme [C] ont déposé auprès du commissariat de police à l’encontre de leurs voisins, ainsi que des courriers envoyés au gérant de la SCI DE CHENEVIERES faisant état de difficultés rencontrées avec lesdits voisins (nuisances sonores et jets de mégots de cigarette dans son jardin par M. [P] et Mme [V] [X], propos racistes tenus par Mme [D], violence avec arme par M. [N]). Il verse également aux débats des attestations de témoins confirmant les nuisances sonores en provenance de ses voisins du dessus et décrivant une version des faits du 7 juin 2024 différente de celle relatée par M. [P] et Mme [V] [X].

Les éléments produits de part et d’autre mettent en exergue un contexte conflictuel entre voisins résidents à la ferme de [Localité 4], sans qu’il soit en l’état, au vu des seules pièces produites, possible de déterminer précisément le rôle des uns ou des autres dans ce conflit de voisinage. Ainsi, si un trouble de jouissance est bien caractérisé au vu des pièces produites, toutefois il ne saurait être en l’état imputé au seul défendeur. Partant, la résiliation du bail ne saurait être prononcé pour défaut de jouissance paisible du bien par le preneur.

En revanche, il ressort du décompte locatif produit par le bailleur que M. [E] [R] a cessé de s’acquitter de ses loyers et charges depuis juin 2024, ce qu’il ne conteste d’ailleurs pas. La SCI DE CHENEVIERES démontre avoir mis en demeure le locataire de régler les loyers par courriers des 26 juin 2024, 22 juillet 2024 et 16 septembre 2025, par lesquels il a en outre été informé de l’indexation du montant du loyer, ce qui là encore n’est pas contesté. M. [E] [R] fait valoir les désordres présents dans l’appartement donné à bail pour justifier du non-paiement des loyers. Il produit à ce titre un constat de commissaire de justice en date du 24 février 2025, lequel fait état notamment d’humidité et d’eau stagnante à l’extérieur du bâtiment, de désordres apparents relatifs au fonctionnement de la cheminée, de cloques et de traces d’humidité à plusieurs endroits, de petites tâches de moisissures au niveau des joints de la fenêtre de la chambre, ainsi que de fissures sur certains murs.

Toutefois, il y a lieu de rappeler que l'exception d’inexécution consistant pour le locataire à ne pas régler les loyers tant que le bailleur n’a pas effectué les travaux de remise en état du bien n'est admise au bénéfice de celui-ci qu'à la double condition qu’il se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués et que cette situation résulte d'un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles. Or, s’il ressort du constat de commissaire de justice que le logement pris à bail présente des désordres, auxquels le bailleur a été mis en demeure de remédier par courriers recommandés avec accusés de réception des 25 juillet et 5 août 2024, pour autant, d’une part, aucune des pièces produites ne permet d’imputer ces désordres à un manquement du bailleur. En effet, l’état des lieux d’entrée versé aux débats par la SCI DE CHENEVIERES, établi contradictoirement entre les parties le 28 juin 2023, ne fait état d’aucun des désordres allégués, l’ensemble des plafonds, murs et sols étant mentionnés comme étant en « bon état ». En outre, le bailleur démontre avoir réalisé d’importants travaux de rénovation des locaux avant la prise à bail de M. [E] [R] (rénovation de la toiture et de l’intérieur (fenêtre, isolation, électricité, cheminée, peinture et sol) selon facture du 22 avril 2019, pour un montant de 34.083,50€ ; travaux d’isolation extérieur des deux habitations – rez-de-chaussée et premier étage –, isolation thermique et pose de fenêtres selon facture du 8 décembre 2021, pour un montant de 18.470€ TTC ; travaux de rénovation de l’appartement en rez-de-chaussée, soit précisément celui occupé par M. [R] selon facture du 30 mai 2023 pour un montant de 6400€ TTC ; travaux de réparation de la toiture selon facture du 4 avril 2025 pour un montant de 15.315€ TTC). D’autre part, rien dans le dossier ne permet d’établir l’impossibilité d’utiliser les lieux loués, ce que d’ailleurs ne prétend pas M. [E] [R], qui y réside avec sa compagne depuis la prise à bail. De surcroit, force est de constater que M. [E] [R] n’a pas saisi le juge aux fins de solliciter une consignation de ses loyers, mais a préféré d’autorité interrompre le paiement des loyers, se faisant ainsi justice à lui-même. Ainsi, il ne saurait opposer au bailleur une exception d’inexécution. Dès lors, il doit être considéré qu’il était bien redevable du paiement des loyers et charges, ce qu’il s’est abstenu de faire, manquant ainsi à ses obligations contractuelles. 

En outre, si M. [E] [R] produit une attestation d’assurance contre les risques locatifs à jour, néanmoins il ne rapporte pas la preuve de la transmission de ladite assurance au bailleur avant la présente procédure, alors qu’il lui incombait d’en justifier auprès du bailleur chaque année, et que celui-ci l’a sollicitée à deux reprises (courriers des 26 juin et 22 juillet 2024). Il s’agit donc là encore d’un manquement du locataire à ses obligations contractuelles.

Le défaut de règlement des loyers durant près de 18 mois, obligation pourtant essentielle du preneur dans le cadre d’un contrat de location, ainsi que le défaut de preuve de la remise de l’attestation d‘assurance au bailleur avant la présente procédure, caractérisent des manquements suffisamment graves à ses obligations contractuelles par le locataire, justifiant la résiliation judiciaire du bail à compter du présent jugement, et l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement principale au titre de l’arriéré de loyers et charges

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI DE CHENEVIERES produit un décompte locatif démontrant que M. [E] [R] reste devoir la somme de 14.443,88€ à la date de l’audience au titre de l’arriéré de loyers et charges, incluant l’échéance d’octobre 2025 et la facture d’eau du 18 avril 2024 d’un montant de 154,47€, dont il est justifié (soit la somme de 14.289,41€ sollicitée au titre de l’arriéré de loyers arrêté au mois d’octobre inclus + 154,47€ au titre de la facture d’eau = 14.443,88€).

M. [E] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de cette dette, étant précisé qu’il a été jugé ci-avant qu’il ne saurait se prévaloir d’une exception d’inexécution en l’espèce.

Par conséquent, cette somme n’étant pas sérieusement contestable, M. [E] [R] sera condamné à verser à la SCI DE CHENEVIERES la somme de 14.443,88€ arrêtée au 4 novembre 2025.

Il y a également lieu de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer, soit 904€, qui sera due par M. [E] [R] à compter du présent jugement prononçant la résiliation judiciaire du bail, et jusqu’à la libération des lieux.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [E] [R]

Sur les demandes de réalisation de travaux de mise aux normes, de suspension des loyers et d’indemnisation du préjudice de jouissance
Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

M. [E] [R] fait valoir que le logement présente, d’après un constat de commissaire de justice du 24 février 2025, des traces d’humidité et de moisissures, outre un manque d’isolation. Il précise avoir alerté le bailleur à deux reprises à ce sujet en le mettant en demeure de remédier aux désordres constatés, par lettres recommandées avec accusé de réception des 25 juillet et 5 août 2024. Il ajoute que le logement est très mal insonorisé et fait valoir une exception d’inexécution. Or, comme indiqué ci-dessus, si le constat fait effectivement état, en particulier, de traces d’humidité, de moisissures et de fissures, pour autant rien ne permet d’établir que ces désordres sont imputables au bailleur. 

En effet, comme explicité ci-avant, en réponse, le bailleur produit un état des lieux d’entrée sans désordres apparents, outre diverses factures relatives à des travaux de rénovation importants, un constat du maire de la commune de [Localité 8] en date du 21 mars 2025 concluant que « bien que certains éléments puissent justifier des travaux d’amélioration ou d’entretien, ils ne constituent pas une situation d’insalubrité caractérisée selon les critères réglementaires […] relatifs[s] aux caractéristiques du logement décent » et une attestation de conformité de l’installation électrique du 14 avril 2022. S’agissant du poêle/cheminée, aucun élément ne permet d’établir l’origine de son dysfonctionnement, pas plus que sa nécessité pour chauffer le logement (M. [R] ne se prévaut d’ailleurs pas d’une absence de chauffage dans l’appartement).

Ainsi, bien que le logement ne soit manifestement pas exempt de défauts, l’origine, l’ampleur et l’ancienneté de ceux-ci ne sauraient être déterminées au vu des seules pièces versées par M. [E] [R] et, partant, ne sauraient en l’état être imputés au seul bailleur. A défaut de démonstration de la faute du bailleur dans la délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et permettant une jouissance paisible des lieux, il convient de débouter M. [E] [R] de sa demande de réalisation de travaux de mises aux normes et de suspension des loyers, de même que de ses demandes indemnitaires relatives à un préjudice moral et de jouissance.

Sur la contestation relative au diagnostic de performance énergétique
En vertu de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article L126-29 du code de la construction et de l’habitation, un dossier de diagnostic technique comprenant un certain nombre de mentions obligatoires, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. En cas de location de tout ou partie d'un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l'article L. 126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion. Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, qui n'ont qu'une valeur informative.

En l’espèce, le bailleur a régulièrement produit un diagnostic de performance énergétique au locataire lors de la signature du contrat de location. M. [E] [R] en produit un autre, en date du 13 avril 2025, lequel ne parvient pas à la même conclusion (classe énergie G au lieu de D selon le diagnostic produit par la SCI DE CHENEVIERES). Force est de constater qu’il s’agit de deux diagnostics établis par deux professionnels différents, à des dates différées, mais qui tous deux ont la même valeur probante, en ce qu’aucun des deux n’apparait manifestement faux ou irrégulier. La seule différence d’analyse entre les deux professionnels ne permet pas de conclure à ce que le bailleur a délibérément délivré un mauvais diagnostic de performance énergétique. En tout état de cause, M. [E] [R] ne démontre pas dans quelle mesure la différence entre les deux documents lui cause un quelconque préjudice. 

Partant, il y a lieu de le débouter de ses demandes indemnitaires relatives à la contestation du diagnostic de performance énergétique délivré par le bailleur lors de la prise à bail.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, à titre subsidiaire, M. [E] [R] sollicite des délais de paiement sur 24 mois.

Or, il produit pour seul justificatif une attestation de l’assurance maladie datée du 6 mai 2025, aux termes de laquelle il a perçu la somme de 1618,65€ à titre d’indemnité entre le 20 avril et le 3 mai 2025, ainsi qu’une attestation de France Travail de sa compagne, faisant état d’une aide au retour à l’emploi de 1364,62€ pour le mois de mars 2025 (étant précisé que cette dernière n’est pas co-titulaire du bail). Toutefois, il ne verse aucun document contemporain à la date de l’audience, pas plus qu’il n’explicite sa situation personnelle et financière. La SCI DE CHENEVIERES s’oppose à l’octroi de délais de paiement, étant en attente du règlement de ses loyers depuis que M. [R] a délibérément cessé de les régler, soit depuis plus de 18 mois.

Ainsi, faute de démontrer sa bonne foi par l’explicitation et la justification de sa situation personnelle et financière, et eu égard à l’arrêt total de règlement des loyers depuis 18 mois et au montant de l’arriéré locatif, M. [E] [R] sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur l'exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [E] [R], partie perdante au principal, supportera les dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SCI DE CHENEVIERES l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner M. [E] [R] à lui verser une somme de 850€ sur le fondement de ce texte. 

Compte tenu de la solution apportée au litige et de sa condamnation aux dépens, M. [E] [R] sera débouté de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de location conclu le 26 juin 2023 entre la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE (SCI) DE CHENEVIERES et M. [E] [R] pour défaut de paiement des loyers et charges et défaut de transmission de l’attestation d’assurance à jour au bailleur, à compter du présent jugement ;

ORDONNE à M. [E] [R] et à tous occupants de son chef de quitter les lieux loués situés [Adresse 6] ;

DIT que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 6], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de M. [E] [R] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l'assistance de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE M. [E] [R] à verser à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE (SCI) DE CHENEVIERES la somme de 14.443,88€ (quatorze-mille-quatre-cent-quarante-trois euros et quatre-vingt-huit centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 4 novembre 2025, incluant l’échéance d’octobre 2025 et la facture d’eau du 18 avril 2024, somme à parfaire avec les loyers échus entre la date de l’audience et celle du jugement ;

CONDAMNE M. [E] [R] à verser à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE (SCI) DE CHENEVIERES à compter de la résiliation judiciaire et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, l'indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges (soit 904€) ;

DEBOUTE M. [E] [R] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE M. [E] [R] de sa demande reconventionnelle tendant à faire réaliser des travaux de mise aux normes du logement et à la suspension des loyers ;

DEBOUTE M. [E] [R] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [E] [R] à verser à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE (SCI) DE CHENEVIERES la somme de 850€ (huit-cent-cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [E] [R] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [E] [R] à payer les dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.




La greffière La juge