Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 8 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
Service civil 
1ère chambre - Procédure orale
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE 
AU FOND
(Art.839 du Code de Procédure Civile)

JUGEMENT

 Du : 08 Janvier 2026
N° de minute :

Affaire : 
N° RG 24/01952 - N° Portalis DB2B-W-B7I-EOL5
Syndic. de copro. Syndicat des copropriétaires de la Résidence BALNE O ALADIN
contre
[N] [V], [L] [G] [I]

Prononcé le 08 Janvier 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 18 septembre 2025 sous la présidence de PICHENOT Lucile, Juge du Tribunal Judiciaire délégué par ordonnance de délégation de Madame la Présidente du tribunal judiciaire de TARBES pour exercer la compétence prévue à l’article 839 du code de procédure civile en matière de procédure accélérée au fond
assistée de Madame DAVID Gwendoline, Greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 17 décembre 2025 et serait rendu par mise à disposition au Greffe dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ; délibéré prorogé au 08 janvier 2026.

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement est rendu par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndic. de copro. Syndicat des copropriétaires de la Résidence BALNE O ALADIN
11 avenue du Général Leclerc
65110 cauterets
représentée par Me Olivier ROUVIERE, avocat au barreau de PAU, avocat plaidant

 D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR :

[N] [V], demeurant 8 rue du Petit Pont - Chez Christelle - 16120 GRAVES SAINT AMANT
non comparant, ni représenté


[L] [G] [I], demeurant 19 Résidence les Bruyères - 33127 MARTIGNAS SUR JALLE
représentée par Me Véronique VOUIN de la SELARL Véronique VOUIN avocat au barreau de BORDEAUX (avocat plaidant) et Me Carmen BUENDIA, avocat au barreau de TARBES (avocat postulant)

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE :

[L] [I] et Monsieur [N] [V] sont copropriétaires en indivision d'un bien identifié comme le lot n° 57, dans la résidence BALNEO ALADIN, sise 11 avenue du Général Leclerc à CAUTERETS (65 110), représentant 607 cent-millièmes des parties communes.

Par acte de commissaire de justice en date des 25 et 29 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence BALNEO ALADIN, représenté par son syndic en exercice, la SARL CGS, a fait assigner Madame [L] [I] et Monsieur [N] [V] devant le Président du Tribunal judiciaire de Tarbes statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir ces derniers condamnes au payement des sommes suivantes:
37 448,10 € avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet et 2024 au titre des provisions échues et frais de recouvrement,859,53 € au titre des provisions non échues mais immédiatement exigibles,2 500 € a titre de dommages et intérêts,7 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.
Par jugement avant-dire droit du 19 mai 2025, le Président du tribunal judiciaire de TARBES, par délégation, a ordonné la réouverture des débats aux fins de permettre aux parties de formuler toutes observations quant à la recevabilité de la demande principale en payement présentée selon la procédure accélérée au fond au regard de l’irrégularité soulevée d'office des mises en demeure adressées aux débiteurs, renvoyé la cause et les parties à l'audience de Procédure orale -1ere chambre civile du Tribunal judiciaire de TARBES du 18 septembre 2025 et sursis à statuer sur l’intégralité des demandes des parties avec réservation des dépens.

A cette audience du 18 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence BALNEO ALADIN, représenté par son syndic en exercice, la SARL CGS maintient l'ensemble de ses demandes.

Il soutient que les conditions exposées à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sont satisfaites dès lors que les défendeurs ont été régulièrement mis en demeure et que les travaux et comptes ont fait l'objet de décisions régulières prises en assemblée générale des copropriétaires.

Il en conclut des lors que le payement des provisions sur charges qui ont été régulièrement appelé auprès des défendeurs, lesquels ont été vainement mis en demeure d'y déférer dans un délai de 30 jours, et que sont donc exigibles en application de l'article précité : 
l'ensemble des charges provisionnelles échues,les dépenses relatives aux travaux non comprises dans le budget prévisionnel, toutes les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes,et les provisions non encore échues.
Sur le moyen soulevé d'office dans le jugement de réouverture, il soutient que les défauts de mention relevés dans les mises en demeure ne constituent pas des irrégularités dans la mesure où ces mises en demeure font suite à plusieurs courriers de relance qui comportaient le détail des sommes dues et que les copropriétaires avaient donc la faculté de vérifier les sommes réclamées depuis le premier appel de fonds. Il considère que l'esprit de la loi qui a instauré la procédure accéléré au fond n'est pas d'aboutir à une aggravation de la dette des copropriétaires récalcitrants et qu'il est donc préférable de rendre un jugement au fond de condamnation des débiteurs.

Enfin, le syndicat des copropriétaires expose que le défaut de payement des charges pourtant régulièrement appelées lui cause un préjudice indemnisable distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

A l'audience précédente, le syndicat des copropriétaires avait soulevé oralement l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle de Madame [L] [I] en responsabilité du syndic en ce que cette dernière ne relevait pas de la procédure accélérée au fond. Ce moyen de défense n'a pas été repris dans les conclusions déposées à l'audience du 18 septembre 2025.

En défense, Madame [L] [I] demande au Tribunal de :
A titre principal :
déclarer le Syndicat des copropriétaires de la Résidence BALNEO ALADIN irrecevable en ses demandes de condamnation de Madame [I] à régler des charges de copropriété antérieures à la date du 25 novembre 2019,débouter le Syndicat des copropriétaires de la Résidence BALNEO ALADIN de ses demandes indemnitaires dirigées contre Madame [I],statuer ce que de droit sur le sort des charges de copropriété,A titre reconventionnel, condamner le Syndic de copropriété, à savoir la SARL CGS, prise en la personne de son représentant légal en exercice audit siège, à lui verser une indemnité pour préjudice matériel de 37 448,10 €,
A titre subsidiaire, pour le cas où la demande indemnitaire dirigée contre le syndic ne serait pas accueillie, autoriser Madame [I] à se libérer de cette dette par des règlements de 800 € mensuels pendant une période de 23 mois consécutifs à la décision à intervenir, le temps pour elle de s'assurer de la réalisation du bien, le solde devant être acquitté au plus tard 24 mois suivant la décision à intervenir,

- En toute hypothèse :
juger que Monsieur [V] sera condamné à relever indemne Madame [I] de tout règlement qu'elle aura effectué au-delà de ses droits propres dans l'indivision,juger que les circonstances ci-dessus rappelées justifient que l'exécution provisoire de la décision à intervenir soit écartée,condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence BALNEO ALADIN à verser à Madame [I] une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
S'agissant de la fin de non-recevoir tirée de la prescription, Madame [I] fait valoir que les dispositions de la loi ELAN du 25 novembre 2018 sont d'application immédiate des lors qu'elles entraînent une réduction du délai de prescription. Elle en conclut qu'en matière de charges de copropriété et pour une créance antérieure à son entrée en vigueur, l'action doit être introduite dans les cinq ans à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi.
Ainsi, la concluante expose que sont prescrites toutes les dettes échues à la date du 25 novembre 2019.

Reprenant le moyen soulevé d'office, elle conclut à l’irrecevabilité de la demande principale en payement présentée selon la procédure accélérée au fond au regard de l’irrégularité des mises en demeure adressées aux débiteurs.



Sur le fond, s'agissant de la demande de dommages et intérêts, Madame [I] affirme que le syndic ne l'aurait jamais informée de sa qualité de débiteur de charges de copropriété et que, des lors, ce dernier ne serait pas fondé à se prévaloir d'une faute ou d'un préjudice quelconque.

Madame [I] estime qu'en toute hypothèse, Monsieur [V], es-qualité de co-indivisaire devrait être condamné à la relever indemne de tout payement effectue au-delà de ses droits dans l'indivision.

Reconventionnellement, Madame [I] expose qu'au regard des décisions prises dans le cadre du jugement de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire de Monsieur [V], elle pouvait légitimement croire que le bien dont elle est propriétaire indivise avait été vendu.

Elle ajoute que le Syndic ne justifie pas lui avoir notifié, chaque année et avant 2024, qu‘elle restait redevable de charges de copropriété en sa qualité de copropriétaire du bien indivis, qu'aucun des courriers envoyés par le syndic ne lui a été régulièrement adressé et qu'en ne l'informant pas de la situation, le syndic l'aurait privé d'une chance de réduire l'importance de sa dette et doit être condamne à l'indemniser de son préjudice matériel.

Subsidiairement, s'il n’était pas fait droit à sa demande de dommages et intérêts, Madame [I] sollicite le bénéfice de délais de payement tant au regard de sa situation économique que de la perspective raisonnable de pouvoir procéder à la vente du bien immobilier. 

Monsieur [N] [V], bien que régulièrement cite à étude par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, n'a pas constitué avocat dans le cadre de la présente instance.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 décembre 2025, prorogé au 8 janvier suivant, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'irrecevabilité de la demande principale :

L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application dudit article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu'elles visent, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, bien que fondant sa demande sur les dispositions précitées de l'article 19-2 et agissant par conséquent dans le cadre de la procédure accélérée au fond, communique plusieurs mises en demeure dont seule la dernière en date du 24 juillet 2024, mentionne la possibilité de recourir à la procédure dérogatoire instituée par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. 

En revanche, cette mise en demeure (pièce 5 demandeur) ne fait aucune mention des provisions qui seraient exigibles au titre de l'exercice en cours (2024), étant rappelé que les sommes dues au titre des exercices antérieurs et notamment au titre de l'exercice 2023 ne constituent plus des provisions après approbation des comptes.

De ce fait, les défendeurs n’étaient pas avisés précisément, comme le requiert le texte de l‘article19-2 de la loi du 10juillet 1965, de la somme dont ils devaient s‘acquitter dans le délai de trente jours pour éviter exigibilité immédiate des provisions non-encore échues et des sommes dues appelées au titre des années précédentes et ne disposaient ainsi d'aucun moyen de déterminer, à partir du
seul montant d’arriérés de charges énoncé, les provisions impayées.
En conséquence, la mise en demeure du 24 juillet 2024 ainsi que toutes celles versées à la présente procédure, ne répondent pas aux exigences légales précitées.

Considérer, comme le maintient d'ailleurs le syndicat requérant dans ses moyens de défense, que la procédure accélérée au fond prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait valablement être mise en œuvre, en l'absence de paiement par le copropriétaire défaillant de la totalité de sa créance après mise en demeure, reviendrait à faire perdre tout sens à la procédure de droit commun devant le tribunal judiciaire. Celle-ci n'aurait en effet plus lieu d'être dès lors que le syndicat des copropriétaires se verrait offrir la possibilité d'assigner ledit copropriétaire devant le président de la juridiction, dans le cadre d'une procédure plus rapide et donc moins coûteuse, aux fins de recouvrir la totalité de sa créance.

En conséquence, la mise en demeure du 24 juillet 2024 ainsi que toutes celles versées à la présente procédure, ne répondant pas à ces exigences, il y a lieu de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur les dispositions de l'article 19-2 et de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 irrecevables.

Compte tenu du sens de la présente décision, il convient de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.


Sur l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle :

Aux termes de l’article 1380 du Code de procédure civile, les demandes formées en application des articles 772, 794, 810-5, 812-3, 813-1, 813-7, 813-9 et du deuxième alinéa de l'article 814, des articles 815-6, 815-7, 815-9 et 815-11 du Code civil sont portées devant le Président du Tribunal judiciaire qui statue selon la procédure accélérée au fond.

En l’espèce, il convient de constater que les demandes reconventionnelles de [L] [I] ne sont pas fondées sur les articles susceptibles de justifier une décision dans le cadre d’une procédure accélérée au fond.
Par conséquent, les demandes reconventionnelles de [L] [I] seront déclarées irrecevables.

Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile :

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence BALNEO ALADIN, représenté par son syndic en exercice, la SARL CGS, partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du Code de procédure civile.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence BALNEO ALADIN, représenté par son syndic en exercice, la SARL CGS, condamné aux dépens, devra verser à [L] [I] une somme qu’il est équitable de fixer à 1000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger à l'exécution provisoire de droit. 

PAR CES MOTIFS,

Le Président du Tribunal judiciaire, par délégation, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la demande principale en paiement formulée par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence BALNEO ALADIN, représenté par son syndic en exercice, la SARL CGS,

Le DEBOUTE de intégralité de ses demandes,

DECLARE irrecevable la demande reconventionnelle formulée par [L] [I],

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la Résidence BALNEO ALADIN, représenté par son syndic en exercice, la SARL CGS, aux dépens,

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la Résidence BALNEO ALADIN, représenté par son syndic en exercice, la SARL CGS à payer à [L] [I] la somme de 1000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire ; 

DIT que la présente décision sera signifiée par Commissaire de Justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile 

Le greffier Le juge