Tribunal Judiciaire · Service des référés — 8 janvier 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 11]


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N° RG 24/55375 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5M3N

N° : 1

Assignation du :
19 et 25 Juillet 2024

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[1] 3 copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 08 janvier 2026



par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier. 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 12], Représenté par son Syndic en exercice la société DUPOUY-FLAMENCOURT, S.A.R.L.
[Adresse 7]
[Localité 8]

représenté par Maître David WOLFF de la SELEURL LEGAHOME, avocats au barreau de PARIS - #L288

DEFENDERESSES

La société L’INSTANT POULET, S.A.S.
[Adresse 1]
[Localité 9]

représentée par Maître Yasmina BEN ECHEYKH, avocat au barreau de PARIS - #C2576

La S.C.I. PETIT
[Adresse 10]
[Localité 8]

représentée par Maître Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS - #A0004


DÉBATS

A l’audience du 21 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier, 
Par acte de commissaire de justice en date des 19 juillet et 25 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 5] PARIS a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS la société SCI PETIT, qui est propriétaire au sein de cet ensemble immobilier de locaux commerciaux et sa locataire, la société L'INSTANT POULET qui exploite lesdits locaux afin notamment de faire cesser toute activité de cuisson en raison des nuisances olfactives occasionnées.

Après de multiples renvois accordés aux parties afin de leur permettre de poursuivre leurs discussions, l'affaire a été appelée à l'audience du 21 novembre 2025.

A cette audience, par conclusions déposées et soutenues oralement, le syndicat des copropriétaires précité sollicite du juge des référés de :

"Vu les articles 834 et 835, et subsidiairement 837 du CPC ; 
Vu l'article L131-1 du CPCE ; 
Vu les articles 1341-1 et 1719 du Code civil ; 
Vu la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété ; 
Vu le jugement du Tribunal de Police de Paris du 4 juillet 2025 ayant reconnu coupables M. [F] et la société L'INSTANT POULET des faits de non-respect du règlement sanitaire départemental et les ayant condamnés, notamment, à indemniser le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]) pour préjudice moral ;
Vu les pièces et jurisprudences versées au débat, 

Il est demandé au Tribunal de céans de : 

A titre principal : 
- CONSTATER que le jugement pénal a d'ores et déjà établi la réalité des nuisances et leur caractère illicite, ce qui justifie de faire droit aux mesures de cessation d'activité, de résiliation du bail et d'expulsion sollicitées, sur le fondement de l'article 835 du CPC ; 
- ENJOINDRE aux sociétés PETIT et L'INSTANT POULET de cesser toute activité de restauration impliquant à cuisson d'aliments ou l'utilisation d'appareils générant des fumées, vapeurs grasses ou odeurs nécessitant une extraction mécanique ou une ventilation forcée, dans le lot n°26, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce pendant quatre (4) mois, le Juge des référés s'en réservant la liquidation ; 
- PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial conclu entre la SCI PETIT et l'INSTANT POULET ; 
- ORDONNER l'expulsion de la société L'INSTANT POULET et de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu, dans le mois de la décision à intervenir, et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et ce, durant 4 mois, le Juge des référé s'en réservant la liquidation ;

A titre subsidiaire : 
- RENVOYER le dossier au Tribunal judiciaire de céans ou tout autre Tribunal qu'il jugerait mieux compétent pour qu'il en soit jugé au Fond au vu de l'urgence ; 
En tout état de cause : 
- CONDAMNER les sociétés PETIT et L'INSTANT POULET à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens."

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience, la société SCI PETIT sollicite du juge des référés de :

"Vu l'article 2224 du code civil, 
Vu l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, 

Il est demandé à Madame, Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris de : 
- JUGER l'action du syndicat des copropriétaires tendant à voir cesser toute activité de restauration sans cuisson dans le lot 26 de la SCI PETIT irrecevable et mal fondée, 
- DIRE n'y avoir lieu à référé sur la demande de cessation de toute activité de restauration sans cuisson dans le lot 26 de la SCI PETIT, 
- CONDAMNER la société L'INSTANT POULET sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, et au profit de la SCI PETIT, à cesser l'utilisation dans le lot 26, d'équipements de cuisson qui nécessitent une extraction extérieure, 
- JUGER l'action du syndicat des copropriétaires tendant à voir résilier le bail consenti à la société INSTANT POULET irrecevable et mal fondée, 
- DIRE n'y avoir lieu à résiliation judiciaire et expulsion de la société L'INSTANT POULET,
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à verser à la SCI PETIT la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile." 

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience, la société L'INSTANT POULET sollicite du juge des référés de :
- juger que l'action du syndicat des copropriétaires tendant à la cessation de toute activité commerciale et à voir résilier le bail est irrecevable,
- dire et juger que les prétentions du syndicat des copropriétaires se heurtent à des contestations sérieuses et qu'aucun trouble manifestement illicite n'est démontré,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,
- dire n'y avoir lieu à référé,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,


SUR CE :

Sur la prescription de l'action aux fins d'interdiction de toute activité de restauration

La société SCI L'INSTANT POULET souligne, au visa des dispositions de l'article 2224 du code civil, que le syndicat des copropriétaires ne peut pas solliciter l'interdiction de toute activité de restauration au sein des locaux commerciaux lui appartenant, dès lors que le règlement de copropriété les définit comme étant à usage de magasin. En effet, la SCI L'INSTANT POULET met en avant le fait que ce local est utilisé depuis plus de 5 ans, et peu important que des locataires se soient succédés, comme à usage de restauration.

De son côté, le syndicat des copropriétaires énonce qu'aucune prescription ne saurait être encourue, dès lors que l'exploitation des locaux en restaurant a été interrompue entre 2019 et 2023, de sorte qu'aucune prescription ne saurait être encourue et que son action aux fins de voir interdite toute activité de restauration est recevable.

Sur ce,

En application des dispositions de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

En l'espèce, il n'est pas contesté que le local litigieux n'a pas été donné à bail entre l'issue du mois de mai 2019 et le 18 octobre 2023, date du bail liant la société L'INSTANT POULET à la société SCI PETIT.

Par suite, et peu important que les deux locataires successifs exercent la même activité de restauration à plusieurs années d'intervalle, il n'en demeure pas moins que l'interruption de cette activité pendant plus de 3 ans et demi au sein du local litigieux qui est resté inexploité empêche de rendre manifestement irrecevable l'action aux fins d'interdiction de toute activité de restauration pour être atteinte par la prescription quinquennale.

En conséquence, la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale sera rejetée.

Sur le trouble manifestement illicite

En application des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Et, selon les dispositions de l'article 1253 du code civil, le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

En l'espèce, il apparaît que la société L'INSTANT POULET a été condamnée par le tribunal de police de PARIS le 4 juillet 2025, notamment en raison du non-respect du règlement sanitaire départemental en raison des nuisances olfactives en provenance du restaurant, à la peine de 400 euros d'amende. Il résulte également d'un procès-verbal de commissaire de justice en date du 13 novembre 2025, que l'officier ministériel constate la présence d'une odeur de friture dérangeante et anormale pour un immeuble d'habitation, et ce, au niveau de la cour intérieur entre les bâtiments composant l'ensemble immobilier du [Adresse 1]. Par ailleurs, aux termes des photographies et descriptifs de ce constat ainsi que de celui dressé le 21 octobre 2025, il apparaît que le local litigieux est dénué de tout extracteur de fumées.


Au vu de l'ensemble de ces éléments, outre le fait qu'il n'est pas contesté que les locaux commerciaux exploités par la société L'INSTANT POULET sont dénués d'extraction, il ne peut qu'en être conclu que toute activité de cuisson génère des nuisances olfactives pour les résidents de cet ensemble immobilier.

En conséquence, et peu important que l'assemblée générale des copropriétaires ait refusé le 16 septembre 2025 la pose d'un extracteur de fumée, il est établi, outre le fait que le règlement de copropriété prévoit, notamment en sa page 42, que les parties privatives doivent être utilisées sans nuire aux droits des autres copropriétaires.

Au vu de ces éléments et du trouble anormal du voisinage généré par une telle activité de cuisson au sein des locaux commerciaux en cause, lesquels constituent un trouble manifestement illicite, il convient d'enjoindre la société L'INSTANT POULET à ne plus procéder à des activités de cuisson et friture, en effet, dès lors que la société L'INSTANT POULET ne dispose d'aucun système d'extraction ni même de ventilation susceptible de capter l'ensemble des odeurs et fumées.

Pour s'assurer de la pleine effectivité de la présente interdiction, elle sera assortie d'une astreinte provisoire définie aux termes du dispositif. En revanche, aucun élément ne justifie de se réserver la liquidation de ladite astreinte.

En revanche, si les locaux commerciaux sont décrits dans le règlement de copropriété comme constituant le lot n°26 et étant désigné comme un "magasin", il n'en demeure pas moins que l'interdiction de toute autre activité et notamment celle de restauration nécessite d'interpréter les clauses du règlement de copropriété, ce qui excède manifestement les prérogatives du juge du provisoire.

Il s'ensuit qu'une telle demande sera rejetée.

Sur la demande de résiliation du bail

Sans qu'il soit besoin d'aller plus avant, la demande de résiliation du bail commercial liant la société L'INSTANT POULET à la SCI PETIT n'entre pas dans les prérogatives du juge des référés, en sorte que cette demande ne saurait, à ce stade, prospérer.

Elle sera en conséquence rejetée.

Sur le renvoi devant le juge du fond

En application des dispositions de l'article 837 du code de procédure civile, à la demande de l'une des parties et si l'urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l'affaire à une audience dont il fixe la date pour qu'il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d'un temps suffisant pour préparer sa défense. L'ordonnance emporte saisine de la juridiction.

En l'espèce, dès lors notamment que la situation dénoncée existe depuis plusieurs années, l'urgence prévue aux termes des dispositions précitées n'est pas rapportée.

En conséquence, il n'y a pas lieu à renvoyer l'affaire devant le juge du fond.

Sur les demandes annexes ou accessoires

Au vu du sens de la décision, la société L'INSTANT POULET, seule partie perdante au sens des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux dépens.

Partie tenue aux dépens, la société L'INSTANT POULET sera condamnée à payer la somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 11] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. En revanche, l'équité commande de rejeter la demande formée en ce sens par la société PETIT, laquelle a consenti un bail commercial pour une activité de restauration à la société L'INSTANT POULET, alors même qu'aucun système d'extractation ou de ventilation n'est opérant.



PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition par le greffe,

Rejetons la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale soulevée par la société PETIT;

Condamnons la société L'INSTANT POULET à cesser dans un délai de 2 mois à compter de la signification de l'ordonnance toute activité de cuisson et friture au sein des locaux commerciaux qu'elle exploite au sein de l'ensemble immobilier du [Adresse 4] à [Localité 11] et passé ce délai sous astreinte provisoire de 160 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Condamnons la société L'INSTANT POULET à payer la somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 4] à [Localité 11] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société L'INSTANT POULET aux dépens ;

Rappelons que l'ordonnance est, de droit, assortie de l'exécution provisoire.

Fait à [Localité 11] le 08 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,





Estelle FRANTZ David CHRIQUI