Tribunal Judiciaire · 18° chambre 3ème section — 12 janvier 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 7] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C. 
délivrées le :
à Me ZEITOUN (E483)


■


18° chambre 
3ème section

 
N° RG 25/02041 

N° Portalis 352J-W-B7J-C63IS

N° MINUTE : 3


Assignation du :
12 Février 2025









JUGEMENT 
rendu le 12 Janvier 2026 



DEMANDERESSE

S.A.S. SAS 5 SIMART (RCS de [Localité 7] 929 043 388)
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Me Samuel ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E483




DÉFENDEUR

Monsieur [D] [P]
[Adresse 2]
[Localité 6]

défaillant






Décision du 12 Janvier 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 25/02041 - N° Portalis 352J-W-B7J-C63IS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sandra PERALTA, Vice-Président, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 03 Novembre 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Réputé contradictoire
En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 décembre 2021, Madame [C] [U] et Madame [J] [U] aux droits desquelles vient la S.A.S. SAS 5 SIMART ont donné à bail commercial à la société MANJAO en cours de formation représentée par son gérant Monsieur [D] [P] des locaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 4]) pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2022 jusqu'au 31 décembre 2030 moyennant un loyer principal annuel de 3.400 euros, pour l'exercice exclusif de « toutes activités et généralement toutes activités pouvant se rattacher à l'objet social ou à tous objets connexes et susceptibles d'en faciliter le développement ou la réalisation, à l'exception de : café, bar, brasserie, bar à chicha, salon de thé et toutes activités provoquant des nuisances sonores ». 

Par acte extrajudiciaire du 12 février 2025, la S.A.S. SAS 5 SIMART a assigné Monsieur [D] [P] agissant en qualité de représentant de la société MANJAO en cours de formation devant le tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de son assignation, la S.A.S. SAS 5 SIMART demande au tribunal, aux visas des articles 1103 du code civil et L.143-2 et L.145-1 et suivants du code de commerce, de :
« - PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial du 1er janvier 2022 signé, portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 3] à [Localité 8] ;
- ORDONNER l'expulsion des lieux loués de la Société MANJAO et de tout occupant de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du prononcé du Jugement ;
- AUTORISER la SAS 5 SIMART à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet ;
- CONDAMNER la Société MANJAO à payer à la SAS 5 SIMART une indemnité d'occupation correspondant au montant journalier du loyer facturé, et ce jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
- ORDONNER la capitalisation des intérêts ;
- CONDAMNER la Société MANJAO à payer à la SAS 5 SIMART la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du Constat et de la présente assignation. »

La S.A.S. SAS 5 SIMART fait valoir, au soutien de ses prétentions, que la société MANJAO représentée par Monsieur [D] [P], a manqué à son obligation contractuelle d'exploitation effective et continue du fonds de commerce dans les locaux loués et ce de façon répétée et malgré une mise en demeure délivrée et demeurée infructueuse. 

Monsieur [D] [P], cité par procès-verbal remis à étude selon les formes prescrites aux articles 656 et 658 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 4 juin 2025, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction et renvoyé l'affaire à l'audience de juge unique du tribunal de céans du 3 novembre 2025.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 3 novembre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS

Selon l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Il résulte des articles 1224 et 1227 du code civil que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, et qu'elle peut être demandée en toute hypothèse en justice. 

Il est admis de façon constante que seul peut justifier la résolution d'un contrat un manquement contractuel d'une gravité suffisante.

Aux termes de l'article L.145-1 du code de commerce, sont soumis au statut des baux commerciaux les baux des locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce.

L'article L.145-8 du même code dispose par ailleurs que le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux. Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section 8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa prolongation telle qu'elle est prévue à l'article L.145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Il est constant qu'en application de ces dispositions, pèse sur le preneur une obligation d'exploitation effective du fonds de commerce, laquelle doit être réelle, régulière et conforme à la destination du bail et que le respect de cette obligation subordonne le bénéfice du statut des baux commerciaux. 

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il revient au bailleur qui l'invoque de rapporter la preuve de l'absence d'exploitation effective du fonds.

L'article L.210-6 du code de commerce dispose que les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. La transformation régulière d'une société n'entraîne pas la création d'une personne morale nouvelle. Il en est de même de la prorogation. Les personnes qui ont agi au nom d'une société en formation avant qu'elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits. Ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l'origine par la société.

Enfin, l'article 1843 du code civil dispose que les personnes qui ont agi au nom d'une société en formation avant l'immatriculation sont tenues des obligations nées des actes ainsi accomplis, avec solidarité si la société est commerciale, sans solidarité dans les autres cas. La société régulièrement immatriculée peut reprendre les engagements souscrits, qui sont alors réputés avoir été dès l'origine contractés par celle-ci. 

En l'espèce, à titre liminaire, il ressort des pièces versées aux débats et des vérifications opérées par le tribunal que la société MANJAO est toujours en cours de formation et n'a pas été inscrite au registre du commerces et des sociétés de sorte qu'elle n'a pas acquis la personnalité morale et n'a pu valablement conclure le contrat de bail avec la S.A.S. SAS 5 SIMART. Monsieur [D] [P], en sa qualité de gérant ayant agi au nom et pour le compte de la société MANJAO en cours de formation, demeure donc tenu solidairement et indéfiniment responsable des actes ainsi accomplis, et ce y compris le contrat de bail en date du 23 décembre 2021. Il incombe donc à Monsieur [D] [P] de se conformer aux obligations contractuelles et légales relatives au contrat de bail commercial. Dès lors, le tribunal comprend de l'assignation de la S.A.S. SAS 5 SIMART que ses demandes sont formulées à l'encontre de Monsieur [D] [P], en qualité de représentant de la société MANJAO en cours de formation.

La clause II « Exploitation commerciale » du bail stipule que la société MANJAO en cours de formation représentée son gérant Monsieur [D] [P] s'oblige "de tenir les lieux loués constamment garnis de meubles, matériels et marchandises en quantité et valeur suffisante pour répondre à tout moment du paiement des loyers, accessoires, charges et prestations ainsi que de l'exécution des clauses du présent bail", d' "effectuer toute diligence raisonnable pour réaliser ses installations et aménagements pour une mise en exploitation effective dans les meilleurs délais" et de "maintenir à compter de cette mise à disposition les lieux loués en état permanent d'exploitation effective et normale sous la seule réserve de dispositions législatives ou réglementaires contraires". 

Il ressort de sept constats de commissaire de justice en date des 18 juin 2024, 18 septembre 2024, 7 octobre 2024, 26 octobre 2024, 14 novembre 2024, 13 décembre 2024 et 14 janvier 2025 que les locaux sont fermés au public à des heures d'ouverture usuelles pour un commerce tels que 10h, 11h, 11h30, 14h et16h, que les rideaux métalliques sont toujours fermés, que les vitres des locaux sont opacifiées et que les locaux ne présentent aucune enseigne.

Les locaux sont demeurés fermés après deux mises en demeure délivrées par la S.A.S. SAS 5 SIMART à Monsieur [D] [P] par lettres recommandées avec avis de réception en date des 19 septembre 2024 et 5 décembre 2024.


Dès lors, force est de constater que Monsieur [D] [P], en qualité de représentant de la société MANJAO en cours de formation, a manqué de façon répétée à son obligation d'exploitation effective d'un fonds de commerce dans les locaux mis à bail, et que ce manquement présente une gravité suffisant pour justifier la résiliation judiciaire du bail, dans la mesure où l'exploitation effective d'un fonds est la condition essentielle tant de la mise à disposition des locaux par le bailleur que du bénéfice du statut des baux commerciaux. 

Par conséquent, la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial du 23 décembre 2021 liant la S.A.S. SAS 5 SIMART à la société MANJAO en cours de formation représentée par son gérant Monsieur [D] [P] sera prononcée à la date du présent jugement. 

Sur l'expulsion

Le contrat de bail commercial ayant pris fin à compter du prononcé du présent jugement par l'effet de la résiliation judiciaire du bail, Monsieur [D] [P], en qualité de représentant de la société MANJAO en cours de formation, est depuis cette date occupant sans droit ni titre des locaux appartenant à la S.A.S. SAS 5 SIMART.

L'expulsion de Monsieur [D] [P], en qualité de représentant de la société MANJAO en cours de formation et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée, à défaut de départ volontaire de sa part dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, avec assistance de la force publique et d'un serrurier si nécessaire.

Toutefois, il n'est pas nécessaire d'assortir l'expulsion d'une astreinte, la résistance de Monsieur [D] [P], en qualité de représentant de la société MANJAO en cours de formation à l'exécution de cette décision n'étant pas établie et ne pouvant en l'état être présumée.

Sur la demande en condamnation en paiement à une indemnité d'occupation

L'article 1241 du code civil dispose que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est constant que celui qui se maintient sans droit ni titre dans les locaux après la résiliation judiciaire du bail commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le bailleur au paiement d'une indemnité d'occupation compensant d'une part la valeur locative des lieux et d'autre part le préjudice résultant pour le bailleur de son maintien dans les lieux.

Dès lors, Monsieur [D] [P], en qualité de représentant de la société MANJAO en cours de formation sera condamné à payer à la S.A.S. SAS 5 SIMART une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en vigueur, charges et accessoires en sus, à compter de la date de prononcé du présent jugement et jusqu'à la libération des locaux caractérisée par la remise de clefs ou l'expulsion.

En outre, conformément à l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement, lesquels courent à compter du prononcé du jugement.

Quant à la capitalisation des intérêts, de droit lorsqu'elle est demandée, elle sera ordonnée conformément à l'article 1343-2 du code civil, à compter du prononcé du jugement.

Sur la demande d'autorisation à constater et estimer les réparations locatives

L'article 768 du code de procédure civile dispose que : « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ». 

Enfin, aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, faute pour la S.A.S. SAS 5 SIMART d'avoir motiver sa demande tendant à se voir autoriser de faire constater et estimer d'éventuelles réparations locatives ni produit aucune pièce à l'appui de celle-ci, elle ne pourra qu'être déboutée de sa demande de ce chef. 

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [P], en qualité de représentant de la société MANJAO en cours de formation, qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

L'équité commande de condamner Monsieur [D] [P], en qualité de représentant de la société MANJAO en cours de formation à payer la S.A.S. SAS 5 SIMART la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail du 23 décembre 2021 liant la S.A.S. SAS 5 SIMART et Monsieur [D] [P], en qualité de représentant de la société MANJAO en cours de formation, portant sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 8],

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des locaux dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement, l'expulsion de Monsieur [D] [P], en qualité de représentant de la société MANJAO en cours de formation, et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier,

DIT que le sort des meubles trouvés dans les locaux sera régi, en cas d'expulsion, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution,

DÉBOUTE la S.A.S. SAS 5 SIMART de sa demande d'astreinte,

CONDAMNE Monsieur [D] [P], en qualité de représentant de la société MANJAO en cours de formation à payer à la S.A.S. SAS 5 SIMART une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, majoré des charges et taxes, auquel la S.A.S. SAS 5 SIMART aurait pu prétendre si le bail s'était poursuivi, et ce à compter du prononcé du présent jugement et jusqu'à la libération effective des locaux caractérisée par la remise des clefs ou l'expulsion,

DIT que l'indemnité d'occupation porte intérêt au taux légal à compter du prononcé du présent jugement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du présent jugement, jusqu'à complet paiement,

DÉBOUTE la S.A.S. SAS 5 SIMART de sa demande tendant à l'autoriser à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice commis à cet effet,

CONDAMNE Monsieur [D] [P], en qualité de représentant de la société MANJAO en cours de formation aux dépens de l'instance,

CONDAMNE Monsieur [D] [P], en qualité de représentant de la société MANJAO en cours de formation à verser à la S.A.S. SAS 5 SIMART la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Fait et jugé à [Localité 7] le 12 Janvier 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA