Tribunal Judiciaire · Contentieux Général — 13 janvier 2026

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E
Au nom du Peuple Français


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)


JUGEMENT

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RENDU LE TREIZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX


MINUTE N° : 
DOSSIER N° RG 24/05488 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-76AMP
Le 13 janvier 2026


DEMANDEUR

M. [U] [L]
né le 18 Mai 1950 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Jean marc BESSON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant




DEFENDEURS

M. [Y] [D]
né le 08 Mai 1984 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Thierry LORTHIOIS, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant
Rep/assistant : Me Thierry LORTHIOIS, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant
Mme [F] [H]
née le 27 Novembre 1987 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Thierry LORTHIOIS, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de Mme Jennifer IVART, désigné(e) en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.
assisté de M. Kevin PAVY, Greffier.


DÉBATS - DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du 18 novembre 2025.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 13 janvier 2026 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.


EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un compromis de vente sous seing privé du 26 septembre 2023, M. [U] [L] s’est engagé à vendre sa maison d’habitation sise [Adresse 3] pour un prix de 340 000 euros à M. [Y] [D] et Mme [F] [H] qui se sont engagés à l’acquérir, la vente devant être réitérée au plus tard le 22 février 2024.
M. [Y] [D] et Mme [F] [H] ont réalisé une dernière visite du bien début 2024 suite au désencombrement de la maison par les vendeurs. A cette occasion, M. [D] est monté dans les combles. En s’approchant de la zone de la cheminée, ce dernier est passé à travers le sol, et donc le plafond de la pièce du dessous et est par conséquent tombé de plusieurs mètres. 
La vente n’a pas été réitérée à la date convenue et une expertise non contradictoire du bien a été réalisée courant avril 2024 à la demande de l’agence immobilière, intermédiaire de la vente. 
Par courrier recommandé du 23 avril 2024 de son conseil, M. [U] [L] a enjoint M. [Y] [D] et Mme [F] [H] de réitérer la vente ; ce que ces derniers ont refusé invoquant toute perte de confiance suite à l’accident survenu lors de la visite. 
Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2024, M. [U] [L] a fait assigner M. [Y] [D] et Mme [F] [H] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins que ces derniers soient condamnés à lui verser une somme au titre de la clause pénale contenue dans le compromis de vente.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 avril 2025, M. [L] demande au tribunal de bien vouloir condamner M. [Y] [D] et Mme [F] [H] à lui verser la somme de 34 000 euros correspondant à la clause pénale outre les intérêts au taux légal à dater du 22 février 2024, date prévisionnelle de signature de l’acte authentique. Il demande que M. [Y] [D] et Mme [F] [H] soient déboutés de leurs demandes reconventionnelles et qu’ils soient condamnés à lui verser la somme de 3000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.
M. [L] soutient que la vente est parfaite et qu’il a subi un important préjudice du fait du refus illégitime des acquéreurs de réitérer la vente au prétexte de la fuite au niveau de la cheminée. Il fait valoir que la bassine trouvée au fond des combles n’était pas une bassine destinée à recueillir les eaux et faisait simplement parties des nombreux objets entassés dans les combles. Il fait valoir que M. [D] s’est appuyé par imprudence sur une simple plaque de placoplâtre. Il fait valoir qu’il est de bonne foi et que l’expertise démontre que la structure de l’immeuble est saine. Il indique qu’il a fait réparer la fuite au niveau de la cheminée et que ce problème mineur est désormais résolu. 
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juin 2025, M. [Y] [D] et Mme [F] [H] demandent au tribunal de bien vouloir :
- débouter M. [L] de l’ensemble de ses demandes,
- prononcer l’annulation, sinon la résolution de la vente,
- débouter M. [L] de sa demande de clause pénale et subsidiairement minorer la clause pénale à la somme d’un euro,
- condamner M. [L] à payer à M. [D] la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
- condamner M. [L] à leur payer la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,
- juger n’y avoir lieu à accorder l’exécution provisoire au titre des demandes présentées par M. [L].
Sur les fondements des vices cachés, de la réticence dolosive et du devoir d’information précontractuel du vendeur, M. [Y] [D] et Mme [F] [H] sollicitent la nullité du compromis de vente. Ils font valoir que le vendeur avait nécessairement connaissance que l’immeuble était atteint de fuites importantes au niveau notamment de la cheminée, cela au regard de la présence du réservoir contenant plusieurs litres d’eau, réservoir qui n’était pas apparent avant le désencombrement des combles. Ils font valoir que l’humidité a altéré le plancher des combles et que cela a provoqué l’effondrement du sol/plafond. Ils font valoir qu’il se déduit de l’expertise que l’immeuble est structurellement atteint dans son intégrité. 
A titre subsidiaire, ils font valoir que la clause pénale ne saurait être retenue à leur encontre au regard des circonstances de la vente, eu égard aux manquements du vendeur. Ils font valoir qu’ils ont perdu toute confiance. 
Ils sollicitent à titre reconventionnel une indemnité en réparation du préjudice moral de M. [D] qui n’aurait pas chuté si l’immeuble ne présentait pas d’anormalités. 
La clôture de l'affaire a été fixée au 18 juin 2025.
MOTIFS
L’article 1112-1 du code civil dispose que celles des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. 
En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats qu’au jour de la signature du compromis, la maison de [Localité 6] était particulièrement encombrée ce compris les combles. 
Il ressort également que le vendeur a débarrassé la maison avant la signature prévue de la réitération et que suite au désencombrement, les acquéreurs ont souhaité réaliser une dernière visite. C’est à cette occasion que M. [D] s’est aperçu d’une problématique de fuite au niveau de la toiture à l’endroit de la cheminée ; et c’est en s’approchant de cette zone que ce dernier est passé à travers le sol, sa chute de plusieurs mètres ayant engendré des blessures. 
Les dires de M. [D] selon lesquels son attention a été attirée par la présence d’une bassine à cet endroit, remplie d’eau d’aspect ancien sont attestés par les photos versées aux débats et son existence n’est d’ailleurs pas contestée par le vendeur qui souligne juste qu’elle n’avait aucune fonction particulière et qu’elle n’était pas dédiée à recueillir l’eau venant de la toiture.
Il reste toutefois qu’il est constant qu’une fuite d’eau au niveau du plafond et de la cheminée était effective à cet endroit. M. [L] a d’ailleurs procédé selon devis du mois de mars 2024 à la pose d’un solin en zinc au niveau de la cheminée (coût à hauteur de 653,40 euros). 
L’expertise réalisée en avril 2024 à la demande de l’agence immobilière, intermédiaire de la vente, conclut que l’habitation ne révèle pas de problème structurel hormis le début d’un tassement différentiel en extension. L’expert a relevé l’existence de désordres visibles qui sont le résultat de la fuite au niveau du plafond près de la cheminée. L’expert constate également des infiltrations au niveau de la cuisine et de la salle de bain. Il précise que la fuite d’eau au niveau de la cheminée a été réparée, qu’elle est en cours de phase de séchage sur les murs et le plafond environnant. 
L’expert indique que la charpente et la structure porteuse sont propres et saines sur les endroits visibles et les sous bassement ne sont pas impactés par les fissures des jonctions de plaques. Il indique que l’habitation de type construction bois est dans un état plutôt bon au jour de l’expertise au regard de l’année de construction et de son emplacement proche d’un point d’eau.
Partant, malgré le constat de fissures et d’infiltration à certains endroits, l’expertise apparait rassurante sur la structure et l’état général de la maison, précisant que la difficulté au niveau de la toiture et de la cheminée semble être réglée et en cours de séchage. 
Il n’est par conséquent pas envisageable pour M. [Y] [D] et Mme [F] [H] de solliciter la résolution du compromis sur le fondement des vices cachés au sens des articles 1641 et suivants du code civil, dès lors qu’il n’est pas établi, en l’absence d’autres éléments, que les problèmes d’infiltrations constatés rendraient le bien impropre à sa destination. 
En revanche, se pose la question de savoir si le vendeur a correctement renseigné les vendeurs sur lesdites problématiques d’infiltration qui, si elles apparaissent en l’état des débats insuffisantes à emporter la résolution du compromis pour vices cachés, sont susceptibles d’être une information importante voire déterminante pour les acquéreurs. 
Tout d’abord, M. [L] ne saurait reprocher à M. [D] de s’être avancé vers le fond des combles alors qu’elles étaient accessibles par une échelle et qu’aucun élément ne présageait de l’absence de plancher au niveau du sol. A cet égard, l’expertise retient d’ailleurs que le placo [a bien été] arraché des suites de l’infiltration en cheminée, rendant par conséquent le secteur dangereux, voire très dangereux (la chute de plusieurs mètres de M. [D] aurait pu être mortelle). Or, à aucun moment les acquéreurs n’ont été avertis de cette problématique.
Il ressort pourtant des photographies que la bassine, de par son positionnement exactement au niveau des fuites (anciennes au regard de l’état dégradé du lieu et de l’apparence de l’eau), était nécessairement placée à cet endroit en vue de la récupération des eaux. Il s’ensuit que le vendeur avait connaissance de ces fuites et des dégâts causés aux alentours de cette zone. Il est constant qu’il n’en a pourtant parlé à aucun moment, ni avant la signature du compromis, ni avant la réitération. 
La nécessaire connaissance de la problématique d’infiltrations au niveau des combles et le silence du vendeur à ce sujet précédemment et concomitamment à la vente s’apparente à une réticence dolosive. A cet égard, en s’apercevant de la problématique de fuite en toiture, et alors que la visite a donné lieu à un accident important lié aux conséquences de l’infiltration non renseignée, les acquéreurs ont nécessairement subi une perte de confiance s’agissant de l’état du bien. Il en ressort que l’information non communiquée était en tout état de cause déterminante. 
Partant, le compromis est atteint d’un vice du fait du manquement au devoir d’information du vendeur. Il sera par conséquent fait droit à la demande de nullité du compromis de vente du 26 septembre 2023 formée par les acquéreurs. 
La décision tendant à prononcer la nullité du compromis implique de rejeter la demande au titre de la clause pénale formée par M. [L].
La faute civile retenue, à savoir un manquement au devoir d’information précontractuel, est susceptible d’engendrer des préjudices spécifiques liés à la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions différentes. Ces préjudices ne sont pas invoqués par M. [D] qui invoque un préjudice moral à hauteur de 40 000 euros du fait du choc de la chute.
Il reste toutefois qu’un tel préjudice n’est pas en lien de causalité direct avec la faute retenue. Il conviendra par conséquent de rejeter la demande à ce titre.
L’issue du litige implique de condamner M. [L] aux entiers dépens de l’instance. 
Il serait inéquitable de laisser à M. [Y] [D] et Mme [F] [H] la charge de leur frais irrépétibles. Les circonstances du litige et l’équite commande de faire droit à leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de la somme sollicitée, soit 4 000 euros.
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit. 

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,
PRONONCE la nullité du compromis de vente du 26 septembre 2023 s’agissant de la maison d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 6], signé entre M. [U] [L], d’une part, et M. [Y] [D] et Mme [F] [H], d’autre part ; 
DEBOUTE M. [U] [L] de l’intégralité de ses demandes ce compris celle au titre du paiement de la clause pénale ;
REJETTE la demande formée par M. [Y] [D] au titre de son préjudice moral ;
CONDAMNE M. [U] [L] aux entiers dépens ;
CONDAMNE M. [U] [L] à payer à M. [Y] [D] et Mme [F] [H] la somme de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement. 




LE GREFFIER LE PRESIDENT