Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre civile — 6 janvier 2026

COUR D’APPEL D’[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : [W] [K] épouse [O] c/ Syndic. de copro. [Adresse 8] DFG 
MINUTE N° 2026/1
Du 06 Janvier 2026 
4ème Chambre civile
 N° RG 22/03794 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OOVO 




 












Grosse délivrée à :

Me Jean-marc COHEN


expédition délivrée à :

Me Jean-yves LEPAUL



le 07 janvier 2026 



mentions diverses



Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du six Janvier deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 06 Novembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 06 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées. 
PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Janvier 2026 , signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame ISETTA,Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. 


DEMANDERESSE: 

Madame [W] [C] [V] [K] épouse [O]
[Adresse 6]
[Localité 1]
représentée par Me Jean-Yves LEPAUL, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant



DÉFENDERESSE:

Syndicat de copropriétaires CAP [Adresse 11] DFG 
pris en la personne de son syndic en exercice
[Adresse 2]
06200 06200
représentée par Me Jean-Marc COHEN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant



































EXPOSÉ DU LITIGE

La résidence du [Adresse 9], situé [Adresse 5], est composée de quatre immeubles dénommés [Adresse 12], [Adresse 13], [Adresse 14] et [Adresse 15].

Mme [W] [K] épouse [O] est propriétaire du lot n°257 de l’état descriptif de division modifié le 6 mars 2014 comprenant un appartement et un balcon au dernier étage du Flore 3, une terrasse d’environ 90 m² au dernier étage du Flore 2 et la jouissance exclusive et privative des trois-quarts de l’ensemble de la terrasse du [Adresse 15].

Des infiltrations se sont produites dans les appartements sous-jacents à ses lots.

L’assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 28 juin 2022 au cours de laquelle ont notamment été adoptées les résolutions n° 12, 16, 17, 18, 19, 20 et 21 respectivement relatives à :
la réfection totale de l’étanchéité de la partie Ouest de la toiture-terrasse du [Adresse 15] en précisant que « tous les éléments privatifs comprenant le platelage en bois, meubles, et toutes les autres installations appartenant à Mme [O] devront entièrement être déposés à sa charge exclusive et sous entière responsabilité et ce, avant l’intervention de l’entreprise de manière à laisser l’accès total de l’ouvrage d’étanchéité »,la réfection totale de l’étanchéité de la partie Est de la toiture-terrasse du [Adresse 15] en précisant que « tous les éléments privatifs comprenant le platelage en bois, meubles, et toutes les autres installations appartenant à Mme [O] devront entièrement être déposés à sa charge exclusive et sous entière responsabilité et ce, avant l’intervention de l’entreprise de manière à laisser l’accès total de l’ouvrage d’étanchéité »,le financement des travaux d’étanchéité de la partie Est de la toiture-terrasse du Flore 4,la souscription à une assurance dommages-ouvrage (loi Spinetta) pour les travaux d’étanchéité de la toiture Est du Flore 4,le financement de l’assurance dommages-ouvrage liée aux travaux d’étanchéité de la terrasse Flore 4 Est,la désignation d’un maître d’œuvre pour le suivi des travaux d’étanchéité de la toiture-terrasse du Flore 4,le financement des honoraires du maître d’œuvre. 
Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2022, Mme [W] [K] épouse [O] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 10] » devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir, principalement, le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 28 juin 2022 en son entier et, subsidiairement, le prononcé de la nullité des résolutions n°12 et 16 de cette même assemblée ainsi que des dommages et intérêts. 

Saisi par le syndicat des copropriétaires, le juge des référés a, par ordonnance du 12 octobre 2023, ordonné une expertise judiciaire et désigné M. [S] [U] en qualité d’expert afin de vérifier la réalité des désordres invoqués et de notamment préciser si les travaux réalisés par Mme [W] [K] épouse [O] sur sa terrasse privative étaient conformes aux règles de l’art et/ou s’ils ont porté atteinte à l’étanchéité de la terrasse. 

Par ordonnance du 19 janvier 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la demande de prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 28 juin 2022 en son entier pour défaut de qualité à agir de Mme [W] [K] épouse [O] non opposante à toutes les résolutions de cette assemblée et a constaté la recevabilité de la demande d’annulation des résolutions n°12, 16, 17, 18, 19, 20 et 21 de l’assemblée générale du 28 juin 2022 auxquelles elle s’était opposée.

▪ Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 20 octobre 2025, Mme [W] [K] épouse [O] sollicite :

- à titre principal, le prononcé de la nullité des résolutions n°12, 16, 17, 18, 19, 20 et 21 de l’assemblée générale du 28 juin 2022,

- à titre subsidiaire, la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Cap Fabron Dfg » à lui payer la somme de 29.700 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation des dommages causés par l’exécution des travaux d’étanchéité,

- en tout état de cause, la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 10] » à lui payer les sommes de :
15.000 euros de dommages et intérêts, 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de Maître Jean-Yves Lepaul, Avocat au Barreau de Grasse, avec dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure. 
Elle rappelle que, par ordonnance du 12 octobre 2023, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [S] [U] aux motifs que les pièces versées aux débats attestaient de la réalité des désordres subis par les copropriétaires et que les investigations menées mettaient en avant un grave problème d’étanchéité dont certaines causes étaient privatives et d’autres communes, les travaux qu’elle avait entrepris pouvant se trouver incriminés. 
Elle soutient qu’au terme de ses premières investigations, l’expert judiciaire n’a pas constaté de fuites au niveau des terrasses accessibles de son lot. Elle ajoute qu’il ressort de la recherche de fuite effectuée dans le cadre de l’expertise judiciaire que le syndicat des copropriétaires défendeur est seul responsable des désordres constatés. 
Elle relate avoir été mise hors de cause par jugement du 16 janvier 2020 et qu’il a été dit que les désordres causés à l’appartement de Mme [Y] [N] relevaient uniquement de la responsabilité de la société Ventroux Etanchéité aux droits de laquelle vient désormais la société Amc Paca. Elle estime que la cause des désordres est indéterminée de sorte que la responsabilité de ceux-ci ne peut lui être imputée. 
Elle expose que des travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse ont été entrepris par la société Girard Snaf postérieurement au rapport d’expertise judiciaire du 27 octobre 2005. Elle explique que ces travaux ont été repris en 2008 par la société Garlandat et que des travaux d’étanchéité de la terrasse Ouest ont été réalisés par la société Ventroux Etanchéité en 2011. Elle soutient que ces derniers travaux sont à l’origine de désordres. 
Elle explique avoir conclu un protocole d’accord transactionnel avec le syndicat des copropriétaires le 8 juin 2011 au terme duquel l'état descriptif de division a été modifié pour y inclure le remplacement du lot n°67 par le lot n°257 ainsi que la précision de ses droits privatifs sur les terrasses, le syndicat ayant accepté de l’indemniser à hauteur de la somme de 23.144,09 euros au titre des travaux de réaménagement de ses terrasses privatives. 
Elle rappelle qu’un rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 30 septembre 2015 et que selon le jugement du 16 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires a été jugé seul maître d’ouvrage des travaux d’étanchéité exécutés par la société Ventroux Etanchéité en 2011. 
Elle en déduit qu’il est erroné de soutenir qu’elle pourrait être responsable des désordres affectant l’étanchéité de la toiture terrasse qui demeure une partie commune. 
Elle précise ignorer si le syndicat a fait réaliser les travaux de reprise de ceux effectués par la société Ventroux Etanchéité. Elle soutient que le syndicat ne rapporte pas la preuve que ses lots s’étendent sur trois bâtiments et que les travaux précédemment exécutés concernent d’autres bâtiments que le Flore 4. 
Elle fait valoir que les travaux réalisés par la société Ventroux Etanchéité, ceux ayant présentés des désordres objets du jugement du 16 janvier 2020 et ceux objets des résolutions litigieuses sont les mêmes. 
Elle conteste avoir introduit la présente procédure pour retarder les travaux et être indifférente aux nuisances subies par les autres copropriétaires. 
Elle estime que, les causes des infiltrations alléguées étant indéterminées, le syndicat ne peut la contraindre à retirer toutes les installations de sa toiture-terrasse à ses frais exclusifs.
Elle renonce à son moyen tiré de la violation de l’article 42 du règlement de copropriété du 10 novembre 1989. 
En revanche, elle soutient que les résolutions n°12 et 16 contestées sont nulles puisqu’elles comprennent deux décisions indivisibles visant à faire exécuter les travaux de réfection de l’étanchéité des parties communes et à lui imposer la charge exclusive de la dépose et de la repose de ses éléments privatifs installés sur cette terrasse. Elle conclut également à la nullité des résolutions n°17 à 21 subséquentes. 
Elle estime que le vote des résolutions n°12 et 16 constitue un abus de droit en ce que celles-ci sont contraires à l’intérêt collectif des copropriétaires, ont pour but de favoriser les intérêts des copropriétaires [R], [T] et [X], et au motif que la réfection de l’intégralité de l’étanchéité de la toiture-terrasse était injustifiée au jour de l’assemblée du 28 juin 2022.
Elle se fonde sur les conclusions du rapport d’expertise de la société Ax’eau, mandatée par le syndicat, du 29 avril 2021 selon lesquelles la partie courante de l’étanchéité ne présente aucun désordre, la cause des désordres est limitée à une casquette de souche maçonnée non étanche pour l’appartement [R] ainsi qu’à une gaine EV pour les appartements [F] et [T] et que des investigations complémentaires doivent être réalisées afin de déterminer les mesures pour remédier aux fuites.
Elle souligne que le syndicat reconnaît lui-même qu’il n’est pas certain qu’elle ait détérioré l’étanchéité et causé les désordres. Elle rappelle qu’il a saisi le juge des référés d’une demande d’expertise judiciaire postérieurement aux résolutions litigieuses et à son recours. Elle en déduit que la légalité de celles-ci dépend du rapport d’expertise à intervenir. 
Elle relève que l’expert judiciaire a indiqué dans une note aux parties du 9 juin 2024 qu’il n’avait pas encore déterminé si la dépose de la totalité de ses installations privatives pouvait avoir un intérêt dans le cadre de l’expertise en cours. Elle en conclut qu’il n’est pas démontré que les travaux votés aux résolutions n°12 et 16 sont nécessaires pour remédier aux désordres allégués alors que ceux-ci constituent une dépense importante à la charge de la copropriété, ce qui est contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires et ne favorise que les intérêts de certains d’entre eux. 
Elle ajoute que les résolutions n°12 et 16 sont également constitutives d’un abus de droit en ce qu’il lui est imposé de supporter le coût de la dépose et de la repose de ses éléments privatifs alors que les terrasses Est et Ouest sont des parties communes. Elle estime donc que le syndicat est tenu de supporter l’intégralité des sujétions nécessaires à l’exécution de ces travaux.
Elle précise que le règlement de copropriété ne prévoit aucune clause d’aggravation des charges et que la mise à sa charge des frais de dépose et repose viole les clauses du règlement de copropriété selon lesquelles la responsabilité d’un copropriétaire ne peut trouver à s’appliquer que dans le cadre des règles générales de la responsabilité civile puisque le syndicat ne démontre pas qu’elle a commis une faute en lien de causalité avec les désordres. 
Elle soutient en outre que le syndicat défendeur a méconnu les articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 puisque les éléments privatifs installés sur la toiture-terrasse, contrairement aux parties communes et équipements collectifs de l’immeuble, ne sont la cause d’aucun désordre.
Elle estime que la théorie de l’aggravation des charges invoquée par le syndicat n’est pas applicable en l’absence de constructions illicites ou de végétaux, les aménagements de la toiture-terrasse ayant été expressément autorisés par l’assemblée. 
Elle considère qu’il ne peut y avoir d’aggravation des charges communes que par le fait fautif d’un copropriétaire en lien de causalité avec le dommage constaté par décision de justice.
Or, elle fait valoir que l’installation d’un revêtement dans ses parties privatives ne constitue pas une faute.
Elle dément le fait que les désordres résulteraient de la mauvaise exécution de travaux d’étanchéité qu’elle a commandé au titre de ses obligations résultant du protocole d’accord du 8 juin 2011 puisque le jugement du 16 janvier 2020 a considéré que le syndicat était le seul responsable des dommages résultant des désordres affectant ces travaux. 
Elle sollicite subsidiairement l’indemnisation de son préjudice résultant de l’exécution des travaux d’étanchéité qui lui seraient alors imposés sur le fondement de l’article 9 III alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle estime que les travaux votés par les résolutions n°12 et 16 lui causent un préjudice se traduisant par la destruction et la réfection du revêtement de la terrasse de son lot ainsi que par la dépose et la repose des meubles et installations privatives de la terrasse de son lot. 
Elle expose que les travaux litigieux n’ayant pas été exécutés, elle n’est pas en mesure de réclamer l’indemnisation de son préjudice de jouissance consécutif à la privation d’accès à sa terrasse qui n’est ni né, ni actuel. Elle réserve donc ses droits et actions sur ce fondement. 
Elle évalue son préjudice à la somme de 29.700 euros correspondant au coût de la dépose et repose de ses installations privatives et soutient que celui-ci n’est pas éventuel puisqu’il est la conséquence directe et certaine de l’exécution des résolutions n°12 et 16 votées.
Elle réplique que l’article 32 du règlement de copropriété ne peut exonérer le syndicat du respect des dispositions d’ordre public de l’article 9 III de la loi du 10 juillet 1965.
Elle dément avoir engagé une procédure abusive et dilatoire en contestant l’obligation qui lui a été imposée par l’assemblée générale. Elle estime seulement exercer son droit d’ester en justice. 
Elle expose en effet que le protocole d’accord transactionnel du 8 juin 2011 ne lui impose pas d’entretenir l’étanchéité de la toiture-terrasse, ni de supporter les dommages causés à ses parties privatives par l’exécution de travaux sur les parties communes et que le syndicat a voté les résolutions litigieuses alors que les travaux d’étanchéité de la toiture-terrasse sont indiscutablement à la charge exclusive du syndicat qui en est le seul maître d’ouvrage. 
Enfin, elle considère que le syndicat a commis une faute à l’origine de son préjudice en lui imposant de supporter sans aucune indemnité les dommages causés à ses parties privatives par l’exécution de travaux sur les parties communes. 

▪ Dans ses dernières écritures notifiées le 30 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] DFG » conclut au débouté et sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation de Mme [W] [K] épouse [O] à lui payer la somme de 15.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire ainsi que la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose qu’un désordre affectant divers logements est apparu au niveau de la toiture-terrasse du bâtiment Flore 4. Il estime qu’il est impératif de déposer les installations et le mobilier de la demanderesse sur la toiture-terrasse dont elle jouit privativement pour procéder aux travaux destinés à remédier aux désordres subis par les lots sous-jacents dont le nombre s’accroit. 
Il souligne que les rapports d’expertise ont identifié des causes plurifactorielles trouvant leur origine dans les parties privatives de la demanderesse. 
Il explique que l’assemblée générale contestée ne s’interrogeait pas sur les éventuelles responsabilités mais uniquement sur une reprise de l’étanchéité pour mettre un terme aux désordres dans un objectif d’apaisement et de rapidité. 
Il relate qu’une procédure d’expertise judiciaire visant à établir la cause des désordres et les responsabilités afférentes est pendante et qu’à ce jour, les investigations de l’expert judiciaire ont écarté l’origine commune des désordres relatifs aux souches des gaines techniques et s’orientent donc vers les parties privatives de la demanderesse. 
Il énonce que la précédente procédure l’ayant notamment opposé à la demanderesse concernait la toiture-terrasse du Flore 2 alors que le présent litige porte sur le Flore 4. Il en déduit que les développements de Mme [W] [K] épouse [O] sur les désordres dont la société Ventroux est à l’origine sont étrangers aux débats. 
Il fait valoir que la demanderesse fait obstruction à la réalisation des travaux sans égard pour les désordres subis par les autres copropriétaires dans leurs lots. 
Il explique ignorer totalement la nature des travaux réalisés par la demanderesse sur la toiture-terrasse du Flore 4 mais relève qu’il était mentionné dans le protocole d’accord transactionnel du 8 juin 2011 que cette dernière mentionnait l’achèvement de la séparation entre la terrasse accessible lui appartenant et la terrasse inaccessible de la copropriété.
Or, il relève que le rapport de la Safep établit que l’étanchéité du muret séparatif n’est pas conforme puisque le raccord d’étanchéité est complètement ouvert et que le muret a été découpé afin de rendre la terrasse inaccessible accessible puis de l’habillée en dalles sur plots, ce qui a causé de nombreuses infiltrations d’eau dans le complexe d’étanchéité.
En réplique aux écritures adverses, il rappelle que la question des responsabilités est hors de propos dans le cadre de la présente instance et qu’il convient uniquement de déterminer si les travaux, ainsi que la dépose des installations privatives sont nécessaires afin de statuer sur la régularité des résolutions contestées. 
Il soutient que les opérations d’expertise de M. [S] [U] confirment le bien-fondé des résolutions litigieuses. Il rappelle que ce dernier n’a jamais conclu que les travaux prévus par la résolution n°12 étaient contraires à l’intérêt collectif ou n’étaient pas essentiels pour mettre un terme aux désordres mais seulement qu’il ne savait pas, à ce stade, s’il était nécessaire pour ses investigations de procéder à la dépose totale des installations privatives et si les travaux litigieux pouvaient avoir un intérêt dans l’expertise en cours. 
Il fait valoir qu’il résulte des rapports de recherche de fuite des 14 mai 2024 et 26 mai 2025 que des appartements sont sinistrés et des travaux nécessaires, ce qui exclut un abus de droit résultant du vote des résolutions contestées, et que les deux causes principales des désordres sont une anomalie d’étanchéité sur la terrasse-toiture litigieuse entre la zone de dalles sur plots et le plancher, l’étanchéité de cette jonction étant complètement décollée, et un défaut d’étanchéité au niveau des seuils des portes-fenêtres de la terrasse-toiture.
Il estime donc que la cause des désordres est privative et liée aux travaux entrepris par Mme [W] [K] épouse [O].
Il soutient que les critères cumulatifs permettant de caractériser un abus de majorité ne sont pas réunis puisque le vote des résolutions contestées est conforme à l’intérêt général, à savoir l’entretien des parties communes alors que les sinistres survenus dans l’immeuble s’aggravent et portent atteinte aux droits des copropriétaires. 
Il ajoute que les résolutions contestées sont conformes au règlement de copropriété et à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 selon lesquels aucun des copropriétaires ne peut faire obstacle à l’exécution même à l’intérieur de ses parties privatives des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale en vertu des e, g, h, i de l’article 25 et des articles 26-1 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 (article 9) sauf droit à indemnité en cas de trouble de jouissance grave, même temporaire ou de dégradation.
Il en conclut que la résolution litigieuse ne peut être annulée sur le fondement de l’abus de majorité.
Il relève que les doutes de l’expert quant à la nécessité de déposer la totalité des installations privatives de la demanderesse concernent uniquement les investigations expertales quant à la recherche des responsabilités, ce qui n’est pas contradictoire avec le fait que la reprise de l’étanchéité de la toiture-terrasse impose d’accéder à cette étanchéité. 
Il relate qu’au jour de ses écritures, sept lots et non plus trois lots sont affectés par les désordres relatifs à la toiture-terrasse du Flore 4. 
Il réplique que la demanderesse effectue une lecture partiale du rapport puisque la société Ax’eau a procédé à une recherche de fuite et conclut notamment que les dégâts affectant le salon [R] sont sous-jacents aux portes-fenêtres de la terrasse de l’appartement [O].
Il se fonde également sur le rapport de la société Safep selon lequel la demanderesse a détérioré l’étanchéité de la toiture-terrasse en y faisant réaliser des travaux d’aménagement.
Il rappelle que l’article 1er du protocole d’accord conclu avec Mme [W] [K] épouse [O] prévoit que cette dernière doit assumer l’entretien et l’entière responsabilité de tous les travaux d’aménagement réalisés et à réaliser sur ses terrasses qui resteront des parties privatives. 
Il réfute l’existence d’un grief résultant du vote du principe de la réfection de l’étanchéité de la toiture fuyarde provoquant des désordres dans 7 lots et du vote du budget à cette fin.
Il fait valoir que les résolutions litigieuses ne peuvent encourir la nullité du fait que les frais de repose des installations privatives seraient à la charge de la demanderesse puisque ces résolutions ne visent que la dépose de celles-ci. 
Il expose que les résolutions n°12 et 16 n’ont pas pour objet l’indemnisation des copropriétaires si bien qu’elles ne peuvent constituer une violation de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Il rappelle qu’il est constant que les frais de dépose et repose des aménagements, rendus nécessaires par la réfection de l’étanchéité de la terrasse, doivent rester à la charge du copropriétaire qui en a la jouissance.
Il relève que rien n’interdit à la demanderesse d’introduire une nouvelle procédure en indemnisation si elle s’estime victime d’un préjudice exceptionnel. 
Il soutient que les résolutions contestées reproduisent uniquement les dispositions légales et celles du règlement de copropriété imposant aux copropriétaires de laisser l’accès à leurs parties privatives pour la réalisation de certains travaux sur les parties communes. 
Il en conclut que ces résolutions ne portent pas atteinte aux droits de la demanderesse.
Il souligne que la question de la repose des installations privatives n’était pas à l’ordre du jour et que cette obligation financière est distincte de toute responsabilité. Il rappelle que le coût de la dépose et de la repose doit être supporté par le copropriétaire bénéficiaire de ces installations privatives puisque celles-ci ne peuvent aggraver les charges communes afférentes à la réfection de l’étanchéité de la toiture-terrasse. 
Il conclut également au rejet des demandes d’annulation des résolutions n°17 à 21, que la demanderesse estime connexes aux résolutions n°12 et 16, sur la base des mêmes moyens que ceux invoqués précédemment.
Il estime infondée la demande subsidiaire indemnitaire de Mme [W] [K] épouse [O] au motif que cette dernière demande à la juridiction de statuer in futurum sur un préjudice éventuel et que cette demande est contraire aux obligations prévues en page 32 du règlement de copropriété. 
Il expose que la demanderesse sollicite une indemnisation au titre du raccord d’étanchéité complètement ouvert alors qu’il s’agit d’une des causes des désordres puisque ce raccord superficiel formait la couche apparente du revêtement.
Il estime qu’en vertu du protocole d’accord transactionnel et du règlement de copropriété, la demanderesse est responsable de l’ensemble des travaux réalisés sur les terrasses et de leur entretien. Il explique que les frais qu’il a pris à sa charge dans le cadre du protocole constituaient la contrepartie au prix des travaux avancé par la demanderesse si bien qu’il ne peut en être déduit qu’il lui revient de payer systématiquement ces postes de dépense. 
A titre reconventionnel, il sollicite la condamnation de Mme [W] [K] épouse [O] au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire en soutenant qu’aucun des moyens de cette dernière n’est sérieux et qu’elle fait valoir les dispositions d’un règlement de copropriété inapplicables. 
Il ajoute que la demanderesse s’oppose aux travaux de réfection de l’étanchéité alors qu’elle est responsable des désordres selon le protocole d’accord du 8 juin 2011 ayant mis un terme au litige issu de l’appropriation illégale d’une partie de la toiture-terrasse du Flore 4 par la demanderesse. 
Il soutient que Mme [W] [K] épouse [O] viole les obligations de ce protocole depuis plus de 10 ans et que des infiltrations d’eau sont apparues dans l’immeuble postérieurement à l’aménagement de la toiture-terrasse de cette dernière de façon non conforme aux règles de l’art.
Il estime que la présente procédure a pour unique but de retarder la réfection de l’étanchéité alors que les résolutions litigieuses ne visent qu’à voter le principe des travaux et leur budget et qu’aucun devis pouvant laisser supposer l’existence d’un préjudice n’a été validé. 

 

La clôture de la procédure est intervenue le 23 octobre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 6 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 6 janvier 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de prononcé de la nullité des résolutions n°12, 16, 17, 18, 19, 20 et 21 de l’assemblée générale du 28 juin 2022.

Sur le moyen tiré de l’abus de majorité.
Aux termes de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble, ainsi que l’administration des parties communes. 
Néanmoins, une décision, bien qu'intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée générale, peut faire l’objet d’un recours en annulation lorsqu'elle a été le résultat de manœuvres destinées à obtenir, par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, qu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l'intérêt commun ou qu’elle révèle une inégalité de traitement entre les copropriétaires.
Une décision d’assemblée générale de copropriété peut ainsi être annulée pour abus de majorité qui consiste à utiliser la majorité soit dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit avec l'intention de nuire. 

Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit, abus qui doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.
Est assimilé à un abus de majorité la décision d’assemblée générale qui compromet indûment l'équilibre indispensable entre les droits concurrents des copropriétaires tels qu'ils résultent de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, la discrimination entre copropriétaires, sans motif légitime, caractérisant un tel abus.

Aux termes de l’article 24 II a) de la loi du 10 juillet 1965, sont notamment votés à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi, les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat.

En l’espèce, Mme [W] [K] épouse [O] soutient que le vote des travaux de réfection de la totalité de l’étanchéité des parties Ouest et Est de la toiture-terrasse du bâtiment [Adresse 15] est constitutif d’un abus de droit en ce que ces travaux sont contraires à l’intérêt collectif et favorisent les intérêts des copropriétaires [R], [T] et [X]. 

La demanderesse estime qu’au jour de l’assemblée générale du 28 juin 2022, la nécessité de réparer l’intégralité de l’étanchéité de la toiture-terrasse litigieuse n’était pas démontrée. 

Or, il ressort du rapport d’intervention de la société Ax’eau du 29 avril 2021 que le dégât des eaux survenu dans le salon de l’appartement [R] est sous-jacent aux portes-fenêtres de la terrasse de l’appartement de la demanderesse, que celui apparu dans la cuisine de ce même appartement est situé au droit d’une souche maçonnée située sur la terrasse de Mme [W] [K] épouse [O] et ceux qui se sont manifestés dans les appartements [F] et [T] sont localisés à proximité de la même gaine EV VMC et évacuation EP.

Il a également été précisé dans ce rapport que « les lames de parquet situées sur la terrasse ne peuvent être démontées lors de notre intervention, il nous est donc impossible de contrôler l’étanchéité de la partie courante localisée à proximité de la zone sinistrée ». 

De plus, l’étanchéité de la terrasse a été contrôlée par fumigation mais aucune résurgence de fumée n’a été détectée au niveau de l’étanchéité.

En outre, d’après le rapport de la société Safep du 21 mars 2022, le sondage de la terrasse de la demanderesse a permis de révéler que l’étanchéité du muret n’est pas conforme et qu’un raccord d’étanchéité est complètement ouvert au niveau de la jonction entre la surface dalles sur plots et bois.

Il est également mentionné que « le mur qui sépare la terrasse accessible en bois de la terrasse anciennement inaccessible a été découpé afin de rendre la terrasse inaccessible accessible puis habillée en dalles sur plots, ce qui a causé les nombreuses infiltrations d’eau dans le complexe d’étanchéité ».

Il a été déterminé que l’étanchéité est très vétuste au niveau du seuil de la baie vitrée et la présence de rouille a été constatée au niveau du rail derrière la feuille de plomb.

La réfection totale de l’étanchéité de la terrasse auto-protégée et de la terrasse dalles sur plots, selon devis DEV00165, la remise en état des seuils par la création d’un caniveau ainsi que les réparations au niveau des souches de ventilation indiquées dans le rapport Ax’eau, selon devis DEV00166, ont donc été préconisés. 

Enfin, il est indiqué que si la réfection au niveau des seuils n’est pas suffisante, il conviendra d’envisager le changement des baies vitrées, ainsi que la création d’un auvent ou d’une casquette protégeant la terrasse des pluies battantes. 

De surcroît, le syndicat défendeur produit le rapport préliminaire de l‘expertise dommages-ouvrage de la société Saretec construction du 30 juin 2022 selon lequel le complexe d’étanchéité est gorgé d’eau puisqu’il matelasse, la matérialité des infiltrations n’a pas été constatée et un débordement des descentes d’eaux pluviales ou une infiltration par fissures en façades ou menuiseries ne peuvent être exclus.

Le fait qu’une expertise judiciaire ait été ordonnée par ordonnance de référé du 12 octobre 2023 ne permet pas d’exclure la réalité des désordres ni la nécessité de procéder à la réparation de l’étanchéité de la terrasse puisque l’expertise a pour but principal de déterminer l’origine des fuites et les responsabilités pouvant être engagées à ce titre. 

En effet, la mission de l’expert judiciaire désigné consiste notamment à :
Vérifier la réalité des désordres invoqués par le syndicat des copropriétaires et les décrire,Décrire les dommages en résultant et situer leur date d’apparition,Rechercher et indiquer la ou les causes de ces désordres, dysfonctionnements et non-conformités en donnant toutes explication techniques utiles sur les moyens d’investigation employés ; préciser notamment si les travaux réalisés par Mme [W] [K] épouse [O] sur la terrasse privative, notamment le platage en bois non démontable, le jacuzzi, l’évier et les divers points d’eau sont conformes aux règles de l’art et/ou s’ils ont porté atteinte à l’étanchéité de la terrasse,Dire si les travaux et installations réalisées par Mme [W] [K] épouse [O] sur la terrasse privative compromettent la solidité de l’ouvrage et/ou peuvent porter atteinte à l’étanchéité,Dire l’état de la couche de revêtement superficiel de la terrasse de Mme [W] [K] épouse [O] et donner son avis sur son entretien et/ou sur le fait qu’elle peut porter atteinte à l’étanchéité,Dire si le démontage des installations et construction de Mme [W] [K] épouse [O] est indispensable à la réalisation des travaux de réfection,Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues.
En outre, la preuve de la réalité des désordres a été notamment rapportée par le rapport du sapiteur, la société Eco Fuites, du 14 mai 2024 ayant constaté « le décollement de la peinture au niveau du plafond du couloir d’entrée, placard, salle de bain de chez M. [I] au 4ème étage se trouvant sous l’étanchéité goudronnée de la toiture-terrasse non accessible de la copropriété», « un dégât des eaux sous forme de dégradation de la peinture au niveau du plafond du couloir des parties communes au-dessus de la porte d’entrée de l’appartement de la Sarl Margaux au 4ème étage » et « au niveau du coffrage en BA13 de la gaine technique » correspondant aux sinistres survenus dans les appartements sous-jacents à celui de la société Margaux, soit les lots de M. [X], M. [T] et M. [L]. 

Toutefois, Mme [W] [K] épouse [O] produit des courriels adressés par l’expert judiciaire, M. [S] [U], selon lesquels son sapiteur n’a pas constaté de fuites après aspersion des souches de gaine technique en toiture.

L’expert y indique également qu’il convient d’attendre les prochaines investigations pour déterminer si les travaux mentionnés dans le protocole d’accord du 8 juin 2011 peuvent avoir un intérêt dans l’expertise en cours. 

Néanmoins, il ne relève pas du pouvoir du juge d’apprécier l’opportunité des décisions votées par l’assemblée générale au-delà de leur régularité. 

L’absence de certitude à la date de l’assemblée, avant le dépôt du rapport d’expertise, de l’efficacité des travaux votés pour remédier aux désordres allégués ne constitue pas, en soi, un abus de majorité d’autant que l’existence de désordres causés par des infiltrations dans les appartements sous-jacents n’est pas discutée et qu’il entre dans la mission du syndicat de prendre toutes les mesures nécessaires à la conservation, ainsi qu’à l’entretien de l’immeuble.

Les résolutions contestées dans le cadre de la présente instance ont en effet été votées lors de l’assemblée générale du 28 juin 2022, date antérieure à l’ordonnance de référé ayant ordonné l’expertise. 

Les résolutions contestées avaient uniquement pour objet le vote du principe des travaux d’étanchéité des parties Ouest et Est de la toiture-terrasse du Flore 4, le choix de la société à qui les travaux seront confiés ayant été reporté à une assemblée générale extraordinaire ultérieure. 

Dès lors, ce report fait présumer que le syndicat des copropriétaires était dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire désigné par ordonnance de référé du 12 octobre 2023 pour adapter les travaux d’étanchéité projetés aux conclusions et préconisations à venir de l’expert. 

Mme [W] [K] épouse [O] estime que constitue tout autant un abus de majorité le fait que les résolutions n°12 et 16 visent indissociablement à voter les travaux litigieux et à lui faire supporter l’intégralité du coût de la dépose et de la repose des revêtements et équipements privatifs qu’elle a installés alors que le règlement de copropriété ne contient aucune clause d’aggravation des charges mais précise au contraire que « la responsabilité d’un copropriétaire ne peut trouver à s’appliquer que dans le cadre des règles générales de la responsabilité civile ».

Or, l’imputation à Mme [W] [K] épouse [O] du coût de la dépose de ses installations privatives n’est pas conditionnée à l’existence d’une faute qui lui serait reprochée mais au fait que les installations privatives d’un copropriétaire sur une terrasse commune à jouissance privative ne peuvent entraîner une aggravation des charges communes afférentes à la réfection de l’étanchéité de la toiture-terrasse en cas de nécessaire dépose de ces installations pour procéder à des travaux sur les parties communes. 

En outre, à la date de l’assemblée générale du 28 juin 2022, le syndicat des copropriétaires n’avait pas sollicité du juge des référés la désignation d’un expert judiciaire et n’était pas en possession de la note aux parties du 9 juin 2024 selon laquelle « la dépose de la totalité des installations privatives n’est pas utile, seule une partie sera éventuellement utile ». 

De plus, la dépose complète de ces installations privatives avait été conseillée par la société Ax’eau dans son rapport d’intervention du 29 avril 2021 selon lequel « la souche étant en grande partie non accessible, il nous est donc impossible de déterminer avec exactitude la provenance de l’écoulement constaté dans la gaine. Une dépose des lames parquet ainsi que des meubles situés sur la souche est recommandée ». 

L’objet des résolutions litigieuses a donc été établi en l’état des informations dont le syndicat des copropriétaires disposait à cette date afin de résoudre les sinistres survenus dans divers appartements de l’immeuble, une étanchéité efficiente étant de l’intérêt collectif des copropriétaires. 

Par conséquent, Mme [W] [K] épouse [O] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un abus de majorité si bien que ce moyen sera rejeté. 

Sur le moyen tiré de la violation des dispositions des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, II, un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.

Le paragraphe III de ce texte ajoute que les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l'assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive.

Il précise que l’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d'intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires et qu’elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux.

Selon l’article 14 dernier alinéa de la même loi, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, il ressort du modificatif à l’état descriptif de division modifié que les lots n°67 et 256 ont été supprimés pour être réunis en un lot n°257, dont Mme [W] [K] épouse [O] est propriétaire, celui-ci comprenant un appartement ainsi que la jouissance exclusive et privative d’une terrasse.

Par ailleurs, le règlement de copropriété prévoit que :
« Aucun des copropriétaires ne peut faire obstacle à l’exécution même à l’intérieur de ses parties privatives des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale en vertu des e, g, h, i de l’article 25 et des articles 26-1 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 (article 9) sauf droit à indemnité en cas de trouble de jouissance grave, même temporaire, ou de dégradation » (pages 32 et 33).

Les copropriétaires doivent donc supporter les dépenses générées par le déplacement (dépose et repose) des ouvrages et plantations qu'ils ont jugé bon d'installer, quand bien même ils auraient été autorisés par l’assemblée générale, dans leur seul intérêt sur des parties communes dont ils n'ont que la jouissance.
Or, le syndicat des copropriétaires ne prétend pas que les installations privatives mises en place par Mme [W] [K] épouse [O] sur la terrasse commune à jouissance privative sont à l’origine des désordres subis par divers copropriétaires mais que la dépose de ces éléments est un préalable nécessaire à la réalisation des travaux permettant d’y mettre un terme.
En effet, l’obligation financière imputable à la copropriétaire demanderesse n’est pas conditionnée à la reconnaissance préalable de sa responsabilité dans la survenance des désordres. 

En outre, l’article 11 du règlement de copropriété intitulé « Usage des parties privatives » prévoit que :
« Les copropriétaires devront souffrir, sans indemnité, l’exécution des réparations ou des travaux d’entretien qui deviendraient nécessaires aux « parties communes » quelle qu’en soit la durée, et si besoin est, livrer accès aux architectes, entrepreneurs et ouvriers chargés de surveiller, conduire ou faire ces travaux. 
La diminution définitive de la valeur du lot, les troubles de jouissance grave, même temporaires ou encore les dégradations consécutives à l’exécution de réparations qui deviendraient nécessaires aux parties communes pourront donner lieu au versement d’une indemnité qui ne pourra être allouée, à défaut d’accord amiable, que par un jugement de la juridiction civile compétente ». 

Le texte des résolutions n°12 et 16 visait donc à rappeler que Mme [W] [K] épouse [O] devait permettre la réalisation des travaux litigieux en déposant les constructions et le mobilier installé sur la toiture-terrasse dont elle jouit privativement, sans lui interdire d’introduire postérieurement une action en indemnisation des préjudices éventuellement subis.

Il sera souligné en outre que les résolutions contestées ne mentionnent que la dépose des installations privatives de la demanderesse, à l’exclusion de leur repose.

Par conséquent, les résolutions litigieuses ne violent pas les dispositions des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 si bien que ce moyen est inopérant et que Mme [W] [K] épouse [O] sera donc déboutée de sa demande d’annulation des résolutions n°12 et 16 de l’assemblée générale du 28 juin 2022 et donc des résolutions n°17 à 21 subséquentes.

Sur la demande subsidiaire de provision à valoir sur l’indemnisation des dommages causés par l’exécution des travaux d’étanchéité.

Aux termes de l’article 9 III de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l'assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive.

Le texte ajoute que l'indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d'intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il incombe à celui qui invoque un dommage réparable de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.
Pour être réparable, le dommage doit être légitime, personnel, certain et direct.

En l’espèce, Mme [W] [K] épouse [O] invoque un préjudice résultant de la destruction et de la réfection du revêtement de la terrasse de son lot, ainsi que de la dépose et repose des meubles et installations privatives sur cette même terrasse. 
Elle évalue son préjudice à la somme de 29.700 euros représentant le coût de la dépose et repose de ses installations privatives sur la toiture-terrasse préalablement à la réalisation des travaux de réfection de l’étanchéité dont le principe a été voté.

Si le préjudice allégué est futur puisque les travaux n’ont pas encore été réalisés, il est également éventuel puisque les résolutions contestées n’ont fait qu’adopter le principe de réalisation des travaux et leur budget sans toutefois choisir la société charger de les exécuter ni déterminer la date de début du chantier. 

Surabondamment, l’article 11 du règlement de copropriété intitulé « Usage des parties privatives » prévoit que :
« Les copropriétaires devront souffrir, sans indemnité, l’exécution des réparations ou des travaux d’entretien qui deviendraient nécessaires aux « parties communes » quelle qu’en soit la durée, et si besoin est, livrer accès aux architectes, entrepreneurs et ouvriers chargés de surveiller, conduire ou faire ces travaux ». 

Dès lors, la demanderesse ne peut prétendre à une indemnisation correspondant au coût de la dépose et repose de ses installations privatives aménageant la toiture-terrasse de l’immeuble [Adresse 15].

Par conséquent, Mme [W] [K] épouse [O] sera déboutée de sa demande formée à ce titre qui, en l’état, est prématurée. 

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts.

En l’espèce, Mme [W] [K] épouse [O] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires défendeur à lui payer la somme de 15.000 euros de dommages et intérêts. 

Elle soutient, à l’appui de sa demande, que la volonté réitérée judiciairement par le syndicat de lui imposer l’obligation de supporter sans aucune indemnité les dommages causés à ses parties privatives par l’exécution de travaux sur les parties communes est fautive. 

Elle en déduit que le défendeur a abusé de ses droits et lui a causé un préjudice.

Néanmoins, les copropriétaires doivent supporter les dépenses générées par le déplacement (dépose et repose) des ouvrages et plantations qu'ils ont jugé bon d'installer dans leur seul intérêt sur des parties communes dont ils n'ont que la jouissance, quand bien même ils y auraient été autorisés par l’assemblée générale.

En outre, le règlement de copropriété prévoit, dans un paragraphe intitulé « Entretien des planchers, balcons et terrasses – surcharge » que :
« Pour ce qui concerne l’entretien de cet ouvrage, le propriétaire du lot qui bénéfice de l’utilisation d’une terrasse ou d’un balcon supportera la charge personnelle de l’entretien et des réparations relatives à la couche de revêtement superficiel de cet ouvrage, l’étanchéité et le gros œuvre de l’ouvrage restant à la charge de la copropriété en tant que partie commune, à l’exception du cas qui concernerait la réparation du gros œuvre ou de l’étanchéité suite à une surcharge ou une utilisation anormale prouvée à l’encontre du propriétaire du lot qui bénéficie de cet ouvrage ». 

Dès lors, le syndicat des copropriétaires n’a commis aucune faute en intégrant dans le texte des résolutions n°12 et 16 de l’assemblée générale du 28 juin 2022 un paragraphe selon lequel Mme [W] [K] épouse [O] est tenue de déposer ses installations privatives à ses frais pour permettre la réalisation des travaux communs d’étanchéité. 

A défaut, la demande additionnelle de dommages et intérêts de Mme [W] [K] épouse [O] sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol, mais l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

En l’espèce, le