Tribunal Judiciaire · Chambre 1 Cabinet 1 — 6 janvier 2025

CC/CT


Jugement N°
du 06 JANVIER 2025

AFFAIRE N° :
N° RG 23/03828 - N° Portalis DBZ5-W-B7H-JHTH / Ch1c1
DU RÔLE GÉNÉRAL




[F] [N]


Contre :

[A] [U]







Grosse : le

Me François-Xavier DOS SANTOS
Me Solène LAMBERT






Copies électroniques :

Me [Localité 11]-Xavier DOS SANTOS
Me Solène LAMBERT




Copie dossier



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 10]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE


LE SIX JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ,

dans le litige opposant :

Madame [F] [N]
[Adresse 3]
[Localité 7]

Représentée par Me François-Xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND



DEMANDERESSE

ET :

Monsieur [A] [U]
[Adresse 12]
[Adresse 5]
[Localité 7]

Représenté par Me Solène LAMBERT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DÉFENDEUR



LE TRIBUNAL,
composé de :

Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente,
Madame Géraldine BRUN, Vice-Présidente,
Madame Cécile CHERRIOT, Vice-Présidente,

assistées lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.

Après avoir entendu, en audience publique du 04 Novembre 2024 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :








EXPOSE DU LITIGE



Par acte du 29 août 2018, Madame [F] [N] a fait assigner Monsieur [A] [U] devant le juge des référés afin de voir son droit de propriété respecté.

A l’appui de cette assignation, elle a exposé qu’elle avait acquis, par acte authentique du 04 mars 2013, un ensemble immobilier comprenant, notamment, un ensemble bâti et non bâti cadastré Section A n°[Cadastre 9], situé [Adresse 3] à [Localité 15] (63). En octobre 2017, elle a pris attache avec les services fiscaux estimant l’assiette de sa taxe foncière importante au vu des immeubles bâtis. Il lui a été répondu qu’elle est propriétaire, sur cette parcelle [Cadastre 9], de trois bâtiments dont l’un donne directement accès à la voie publique et sert de remise. Or, elle n’a pas l’usage de cet immeuble, celui-ci étant occupé par Monsieur [U]. Elle a donc sollicité la libération des lieux par celui-ci ou l’organisation d’une mesure d’instruction.

Par ordonnance du 11 décembre 2018, le juge des référés a ordonné une mesure de consultation qui a finalement été confiée à Monsieur [Z] lequel a déposé son rapport le 05 août 2019.

Aucune solution amiable n’ayant été trouvée, Madame [N] a décidé de faire assigner Monsieur [U] devant le Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand par acte du 11 octobre 2023. 

Dans ses dernières écritures signifiées par RPVA le 31 mai 2024, Madame [N] a demandé au Tribunal, sur le fondement des articles 544 et 1240 du code civil :
- de condamner Monsieur [U], sous astreinte de 1 000 € par jour de retard passé le délai de huitaine après la signification du jugement à intervenir, à libérer de tout entrepôt, occupation matérielle, personnelle et de rendre les clés du bâtiment qu’il occupe, donnant sur la voie publique et faisant partie de l’ensemble cadastré section A n°[Cadastre 9] et hachuré sur le plan cadastral,
- de condamner Monsieur [U] à lui payer les sommes suivantes :
* 13 200 € à titre d’indemnité d’occupation illicite à raison de la privation de jouissance qu’il lui inflige depuis 10 ans,
* 3 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- de débouter Monsieur [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires,
- de condamner ce dernier aux dépens qui comprendront ceux de référé et le coût de la mesure de consultation judiciaire,
- de juger n’y avoir lieu à déroger à l’exécution provisoire de plein droit.

Elle soutient que le titre de propriété résultant d’un acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux et que la valeur probante de cet acte notarié, alliée à la publicité foncière, emporte la preuve de la dévolution du bien en vertu de l’article 711 du code civil. Elle explique alors qu’en l’espèce elle a acheté un ensemble bâti et non bâti par acte authentique du 04 mars 2013, cet acte mentionnant les références cadastrales et, notamment, la désignation de la section A n°[Cadastre 9] pour une contenance de 826 m². Or, la petite maison objet du litige fait partie intégrante de cette désignation cadastrale. Elle estime donc que, jusqu’à preuve du contraire, elle est entrée en propriété de ce bien en 2013 en vertu de l’acte notarié conforme aux données régulièrement publiées. 
Face aux conclusions de l’expert, qui conclut a une erreur lors de la rénovation cadastrale et considère que la maisonnette ne devrait pas être rattachée à la parcelle A [Cadastre 9], elle rétorque que cette conclusion est hypothétique, ne repose sur aucune recherche et n’est pas explicitée (en quoi consiste cette erreur et quand serait-elle survenue). Elle reproche ainsi à l’expert de ne pas avoir mesuré la parcelle A [Cadastre 9] pour vérifier si elle fait bien 826 m², de ne pas avoir mesuré la parcelle A [Cadastre 2] de Monsieur [U] pour vérifier qu’elle fait bien 66 m² et de ne pas avoir mesuré la maisonnette litigieuse pour savoir à quel lot la rattacher pour coïncider avec les contenances. Elle fait également observer que, déjà sur le plan cadastral de 1939, la petite maison litigieuse était rattachée par une petite flèche à sa parcelle A [Cadastre 9].
Elle considère, en outre, que le titre opposé par Monsieur [U] concerne la division de l’ancienne parcelle A [Cadastre 8] en une parcelle A [Cadastre 1] et une parcelle A [Cadastre 2] et est inopérant en l’occurrence puisque la parcelle A [Cadastre 9], quant à elle, n’a jamais été partagée et a toujours intégré la maisonnette. Par ailleurs, si elle reconnaît qu’il est possible de prouver contre un acte authentique, elle estime toutefois que Monsieur [U] n’a aucun titre notarié le rendant propriétaire du bien litigieux et ne peut se prévaloir de l’usucapion puisque sa possession n’est pas paisible (la maison est abandonnée et ne porte aucune trace de la prétendue possession : absence de boîte aux lettres), elle n’est pas univoque, elle n’est pas publique, elle est contraire à un document d’arpentage de 1991 et elle est fortement contestée par elle. Elle affirme ainsi que la reprise correcte de l’historique des parcelles A [Cadastre 8] et A669 montre que Monsieur [U] n’a jamais eu d’autre bâtiment bâti que celui figurant dans l’angle de sa parcelle A [Cadastre 2], à savoir la grange jouxtant la maisonnette litigieuse de sorte que le plan cadastral actuel est cohérent avec le plan cadastral de 1939. 

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 31 janvier 2024, Monsieur [U] a demandé au Tribunal sur le fondement des articles 544 et 2261 du code civil :
- de constater que la maison litigieuse lui appartient,
- de débouter Madame [N] de l’ensemble de ses demandes,
- de condamner cette dernière à lui payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que la maisonnette litigieuse appartient à sa famille pour avoir été transmise par succession ou par donation à chaque génération. Il explique ainsi que selon l’acte de donation-partage du 25 août 1969 les biens appartenant aux époux [G] ont été partagés entre leurs quatre enfants dont Monsieur [V] [U], son père, lequel s’est vu attribuer le lot n°2. Ce lot comprenait “une maison d’habitation cour et dépendances, lieu-dit [Localité 13]” correspondant aujourd’hui aux parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] réunies. La parcelle [Cadastre 1] étant non bâtie, il est évident, selon lui, que l’ensemble immobilier visé dans ce lot correspond à la maison querellée et à sa dépendance. Il affirme donc que la parcelle A [Cadastre 2] comprend, en réalité, la maisonnette et sa dépendance dans lesquelles il entrepose son matériel agricole. Il relève, en outre, que les plans produits par Madame [N] sont peu lisibles et comportent des annotations manuscrites dont l’origine est inconnue ; ils ne permettent donc pas de confirmer les allégations de cette dernière. Il considère également que le cadastre ne constitue pas un titre de propriété et en déduit que les divers plans cadastraux versés par la demanderesse n’ont aucune valeur probante. Il constate aussi que la description des biens achetés par la requérante contenue dans l’acte du 04 mars 2013 n’évoque pas la maisonnette litigieuse. Il explique, en effet, que cet acte mentionne deux maisons qu’il décrit, une cour, une grange et des dépendances mais ne fait pas référence à la maisonnette qui comprend une pièce unique en rez-de-chaussée et une pièce au premier étage. Il fait également valoir que l’ancien propriétaire de la parcelle A [Cadastre 9], Monsieur [M], atteste lui-même que l’immeuble litigieux n’a jamais appartenu à sa famille mais à la famille [U] et que la disposition des lieux confirme l’existence de deux ensembles immobiliers distincts : de la maison litigieuse, il n’existe aucune ouverture donnant sur la propriété de la demanderesse et, a contrario, il existe des ouvertures anciennes et actuelles au rez-de-chaussée et au 1er étage de la maison donnant sur sa parcelle A [Cadastre 2] ainsi qu’un escalier menant à sa dépendance qui est imbriqué dans la façade de la maison. Il estime donc que ce faisceau d’indices laisse à penser que les plans cadastraux sont erronés. Il considère, de ce fait, que Madame [N] ne détient aucun titre de propriété sur l’immeuble litigieux puisqu’elle fonde sa réclamation sur un plan cadastral manifestement erroné qui n’a, en tout état de cause, aucune valeur probante.
Il prétend, par ailleurs, que l’immeuble querellé est la propriété de sa famille et ce par usucapion. Il fait ainsi observer que Monsieur [M], ancien propriétaire de la demanderesse, âgé de 68 ans, atteste que le bien litigieux est occupé et entretenu par la famille [U] depuis son enfance, soit depuis plus de 40 ans et que Monsieur [B] atteste avoir toujours su que ce bien appartenait à la famille [U] et ce depuis son arrivée à [Localité 13] il y a 32 ans. Il en déduit que la possession des lieux par sa famille est continue, non interrompue et publique depuis plus de trente ans. Il ajoute que sa famille s’est toujours comportée comme le propriétaire de ce bien ; son père ayant, notamment, fait procéder à la réfection de la toiture en 1977 ainsi que le démontrent l’attestation du couvreur et les photographies du toit. Il précise que l’activité affectée au bâtiment n’a jamais varié : il est utilisé depuis 40 ans pour stocker des céréales au 1er étage et du matériel agricole au rez-de-chaussée ; ce que confirment les attestations de Messieurs [T] et [K]. Il déduit de l’ensemble de ces éléments que sa famille justifie d’une possession continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque, à titre de propriétaire, depuis beaucoup plus de 30 ans de l’immeuble litigieux de sorte que la prescription acquisitive de cet immeuble ne peut qu’être constatée à son bénéfice.

Il est fait référence aux écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs 
moyens.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2024.


MOTIFS

L’article 544 du code civil définit la propriété comme étant le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

La jurisprudence constante en la matière précise alors que les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres et que le juge de la revendication dispose d’un pouvoir souverain pour dégager les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées.

Le code civil prévoit, en outre, que la propriété immobilière peut s’acquérir par prescription acquisitive. En effet, aux termes de l’article 2272 du code civil, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. L’article 2261 dispose, quant à lui, que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.


La jurisprudence habituelle en la matière juge alors que la possession qui remplit les conditions exigées par la loi pour conduire à l’usucapion suffit à rendre le possesseur propriétaire à l’expiration du délai légal de 30 ans, la prescription trentenaire ne nécessitant pas de titre.

En l’espèce, Madame [N] et Monsieur [U] revendiquent, chacun, la propriété d’une maisonnette située [Adresse 14] à [Localité 15]. Madame [N] prétend que sa propriété est établie par son acte authentique de vente du 04 mars 2013 confirmé par le plan cadastral. Monsieur [U] soutient, quant à lui, que sa propriété est établie par succession et donation, notamment suite à l’acte de donation-partage du 25 août 1969, et, en tout état de cause, par usucapion.

Il ressort des pièces de la procédure que la maisonnette objet du litige est mitoyenne d’un côté avec une maison d’habitation appartenant à Madame [N] (située sur la parcelle A [Cadastre 9]) et mitoyenne de l’autre côté avec une dépendance appartenant à Monsieur [U] (située sur la parcelle A [Cadastre 2]). 

Aux termes de l’acte authentique de vente du 04 mars 2013, Madame [N] a acquis auprès de Monsieur [S] [M] une propriété située [Adresse 4], à [Adresse 16] comprenant : 
- “une maison à usage d’habitation composée” d’une cuisine, d’une salle de séjour, d’une buanderie, de deux chambres , d’une salle d’eau-WC,
- “une autre maison composée de salle de séjour, une chambre et salle d’eau-WC”,
- “cour, grange, terrain et dépendances”. 

Vu les photographies de la maison litigieuse, laquelle ne dispose d’aucune pièce bien déterminée, il est indéniable que celle-ci n’est pas l’une des deux maisons d’habitation mentionnées dans cet acte de vente. Toutefois, il ne peut être exclu qu’elle soit qualifiée, dans cet acte, de dépendance. D’autant que le plan cadastral joint à cet acte de vente et le plan cadastral daté du 24 octobre 2018 (pièce 12 de la demanderesse) rattachent cette maisonnette parmi les immeubles bâtis de la parcelle A [Cadastre 9], propriété de Madame [N] et ce sans la distinguer de la maison à usage d’habitation dont elle est mitoyenne. En effet, aucun trait de délimitation n’est dessiné entre ces deux immeubles bâtis différents sur ces plans cadastraux. Or, il apparaît qu’une telle distinction figure sur les plans cadastraux plus anciens objets des pièces 10 et 11 de la demanderesse ; ce qui démontre une certaine incohérence entre ces divers plans cadastraux. 

Il convient, par ailleurs, de relever que, selon Madame [N], celle-ci a constaté qu’elle était propriétaire de la maisonnette litigieuse lorsqu’elle a interrogé les services fiscaux en octobre 2017. Cela sous-entend donc que lors de son achat en 2013, cette maisonnette ne lui a nullement été présentée comme faisant partie de l’ensemble immobilier à acquérir ni par l’éventuel agent immobilier qui lui a fait visiter le bien, ni par son vendeur, Monsieur [S] [M] car si tel avait été le cas, elle n’aurait pas laissé Monsieur [U] utiliser librement ce bien pendant quatre ans. Ainsi, lors de son acquisition en mars 2013, Madame [N] ne pensait pas qu’elle pouvait être propriétaire de la maisonnette litigieuse alors qu’elle avait pris connaissance du plan cadastral joint à son acte de vente ; plan qu’elle oppose désormais à Monsieur [U].

Monsieur [U] oppose, quant à lui, à Madame [N] un acte de donation-partage daté du 25 août 1969. Cet acte fait état, en son article 22, de l’existence sur la commune de [Localité 15] d’une “maison d’habitation, cour et dépendances, lieudit “[Localité 13]” cadastrée section A n°[Cadastre 8] pour une surface d’un are cinquante deux centiares”. Ce lot a été attribué à Monsieur [V] [U], père du défendeur. 

Il s’avère que la parcelle A [Cadastre 8] a, par la suite, été divisée en deux, donnant les parcelles A [Cadastre 1] (propriété de la demanderesse) et A [Cadastre 2] (propriété du défendeur). Monsieur [U] prétend alors que la maison d’habitation, la cour et les dépendances visées dans l’acte notarié de 1969 correspondent à la maisonnette litigieuse, à la cour située devant cette maisonnette et à la dépendance située sur sa parcelle A [Cadastre 2]. Il en déduit qu’il est propriétaire du bien litigieux.

Toutefois, les pièces produites par la demanderesse, et notamment les plans cadastraux figurant aux pièces 10 et 11, démontrent que des immeubles bâtis existaient au nord de la parcelle A [Cadastre 8], c’est-à-dire, sur la partie devenue la parcelle A [Cadastre 1]. Ces immeubles bâtis, aujourd’hui disparus, pouvaient donc aussi bien correspondre à la maison d’habitation et aux dépendances visées dans l’acte authentique de 1969. Dès lors, celui-ci ne saurait prouver que Monsieur [U] est propriétaire de la maison litigieuse.

En revanche, plusieurs indices permettent de présumer de l’appartenance de la maisonnette litigieuse à la parcelle A [Cadastre 2], propriété du défendeur :
- les photographies annexées au rapport d’expertise de Monsieur [Z] montrent qu’un escalier situé devant la maisonnette litigieuse permet d’accéder à la dépendance appartenant à Monsieur [U] (mentionnée comme immeuble bâti de la parcelle A [Cadastre 2]) ; cet escalier étant imbriqué dans le mur de la façade,
- ces mêmes photographies démontrent que le sous-sol de la maisonnette litigieuse est accessible par une porte qui donne sur le terrain de la parcelle A [Cadastre 2],
- ces photographies montrent également des ouvertures, anciennes ou actuelles, de cette maisonnette sur la parcelle A [Cadastre 2] alors que de telles ouvertures sont absentes du côté du terrain de Madame [N],
- les plans cadastraux sont incohérents : certains (notamment les plus récents) rattachent cette maisonnette à la parcelle A [Cadastre 9] de Madame [N] alors que d’autres, plus anciens, ne la rattachent à aucune parcelle en particulier (tel est le cas du plan objet de la pièce 11 de la demanderesse et du plan antérieur au plan de rénovation du cadastre objet de la pièce 10 de la demanderesse).

L’expert judiciaire, Monsieur [Z], considère qu’il y a eu une erreur lors de la rénovation cadastrale et il s’avère que cette erreur est avérée. 

En effet, la rénovation cadastrale a eu lieu en 1939. Les travaux relatifs à cette rénovation figurent à la pièce 10 de la demanderesse. Ils ont consisté à retracer des délimitations de propriété en rouge par-dessus un ancien plan cadastral. Alors que l’ancien plan cadastral ne rattache la maisonnette litigieuse à aucune parcelle, une flèche dessinée en rouge la rattache à la parcelle A [Cadastre 9]. Or, s’il avait été tenu compte de la configuration des lieux au moment de cette rénovation, il est certain que l’immeuble litigieux aurait été rattaché à l’ancienne parcelle A668. Ainsi, depuis cette rénovation cadastrale, qui a eu lieu en 1939, la maisonnette litigieuse a été rattachée par erreur à la parcelle A669. Et le cadastre n’ayant qu’une valeur fiscale, Madame [N] ne peut se fonder sur des plans cadastraux erronés pour revendiquer la propriété de la maisonnette litigieuse. Elle ne peut, non plus, s’appuyer sur les contenances mentionnées sur son acte d’achat pour critiquer le travail de l’expert dans la mesure où cet acte prévoit expressément, en page 10, que “le VENDEUR ne confère ni de garantie de contenance du terrain d’assiette telle qu’elle est indiquée ci-dessus pas référence aux documents cadastraux, ni de garantie de contenance des constructions”. 

Monsieur [U] oppose, par ailleurs, à Madame [N] une propriété par prescription acquisitive. Pour ce faire, il lui appartient de rapporter la preuve d’une possesion trentenaire de la maisonnette litigieuse et ce dans les conditions requises par l’article 2261 du code civil.

Les attestations versées au débat par le défendeur démontrent que celui-ci et sa famille ont toujours effectué des actes matériels de possession à l’encontre du bien objet du litige, notamment, en l’utilisant pour entreposer du matériel agricole et des céréales ; ce que ne conteste pas Madame [N] puisque celle-ci reproche cette utilisation à Monsieur [U] et produit des photographies de cette utilisation.
En outre, ces attestations démontrent que ces actes matériels de possession sont effectués depuis au moins 30 ans par Monsieur [U] et sa famille et qu’ils n’ont jamais cessé. Monsieur [S] [M], vendeur de la demanderesse né le 02 mai 1950, certifie ainsi que “la petit maison [...] mitoyenne à la mienne [...] appartient depuis des lustres à la famille [V] [U] et ses enfants [...] j’ai toujours depuis mon enfance vu la famille [U] entreposer des céréales au 1er étage et du petit matériel agricole au rez de chaussée”. Monsieur [L] [B] certifie, quant à lui, qu’il réside à [Localité 13] “depuis plus de 32 ans” et qu’il a “toujours connu le bâtiment [...] jouxtant le N°[Adresse 6] [...] appartenant à la famille de Monsieur [V] [U]”. Il précise : “Depuis notre arrivée à [Localité 13], nous avons toujours su que cette propriété appartenait à la dite famille [U]”. Monsieur [K], né le 22 juillet 1969, indique avoir “toujours vu la famille [U] entretenir ce bien et s’en servir dans le cadre de leur exploitation agricole”. Et Monsieur [V] [T], né le 26 mars 1963, déclare “avoir toujours vu Mr [A] [U] utilisé le bâtiment, indiqué sur l’extrait cadastral ci-joint (ndlr : la maisonnette litigieuse) dans la cadre de son activité agricole”.
Enfin, les photographies annexées au rapport d’expertise confirment les allégations de Monsieur [U] et de Monsieur [H] [Y] (artisan couvreur) quant à la réfection de la toiture de la maisonnette litigieuse en 1977. 

Ces divers éléments démontrent donc que Monsieur [U] et sa famille utilisent la maisonnette litigieuse de manière continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire depuis au moins 30 ans. Dès lors, conformément à la jurisprudence précitée, cette possession qui remplit les conditions posées par la loi suffit à rendre Monsieur [U] propriétaire de la maisonnette litigieuse. Celui-ci est, par conséquent, fondé à se prévaloir de la propriété de la maisonnette litigieuse par prescription acquisitive.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il conviendra de débouter Madame [N] de l’ensemble de ses demandes.

Madame [N] qui succombe devra supporter les dépens qui comprendront ceux de la procédure de référé et le coût de la mesure de consultation judiciaire.

Madame [N] sera également condamnée à payer à Monsieur [U] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En revanche, sa demande formée à ce titre sera rejetée dans la mesure où son action s’avère finalement infondée.

L’exécution provisoire de plein droit étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y aura pas lieu d’y déroger. 




PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DIT que Monsieur [A] [U] est propriétaire de la maisonnette litigieuse par prescription acquisitive trentenaire,

En conséquence,

DÉBOUTE Madame [F] [N] de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNE Madame [F] [N] à payer à Monsieur [A] [U] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [F] [N] aux dépens qui comprendront ceux de la procédure de référé et le coût de la mesure de consultation judiciaire,

DIT n’y avoir lieu à déroger à l’exécution provisoire de plein droit,

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

Le Greffier Le Président