Tribunal Judiciaire · 2ème Chambre — 8 janvier 2026

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 9]

■

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE 
08 Janvier 2026


N° RG 22/01063 - N° Portalis DB3R-W-B7G-XG5L

N° Minute :








AFFAIRE

[F] [H]

C/

[I] [C]





Copies délivrées le :









DEMANDERESSE

Madame [F] [H]
[Adresse 4]
[Localité 6]

représentée par Me Véronique JULLIEN, avocat postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 49 et Maître Fabrice SROGOSZ, avocat plaidant au barreau d’Avignon


DEFENDEUR

Monsieur [I] [C]
[Adresse 5]
[Localité 7]

représenté par Maître Guillaume BOULAN de la SCP C R T D ET ASSOCIES, avocat postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 713 et Maître HEQUET, avocat plaidant au barreau d’Avignon



En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Octobre 2025 en audience publique devant :

Timothée AIRAULT, Vice-Président
Murielle PITON, Juge

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Timothée AIRAULT, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge
Murielle PITON, Juge et magistrat rédacteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.


JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.










EXPOSE DU LITIGE :


Par acte notarié du 13 novembre 2014, une promesse synallagmatique de vente a été signée entre Mme [F] [H], venderesse, et M. [I] [C], acquéreur, portant sur un terrain situé sur la commune de [Localité 11] ([Localité 12]), lieudit [Localité 8], cadastré section A n° [Cadastre 3], [Cadastre 2] et [Cadastre 1], au prix de 1 780 000 euros, sous diverses conditions suspensives, dont celle d'obtention d'un permis d'aménager. 

La réitération de la vente n'a pas eu lieu. 

C'est dans ce contexte que, par acte en date du 21 janvier 2022, Mme [F] [H] a fait assigner M. [I] [C] devant la présente juridiction aux fins de constater la caducité du compromis de vente et de le voir condamner à lui verser la somme de 89 000 euros au titre de la clause pénale, outre des dommages et intérêts. 

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 23 janvier 2023, Mme [F] [H] sollicite du tribunal de : 

- constater la caducité du compromis de vente en date du 13 novembre 2014,

- condamner M. [I] [C] à lui verser la somme de 89 000 euros au titre de la clause pénale ainsi que celle de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires, 

- débouter M. [I] [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples et contraires, 

- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire à intervenir, 

- condamner M. [I] [C] au paiement de la somme de 5 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. 

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir sur le fondement de l'article 1176 ancien du code civil que la date de réitération avait été stipulée comme terme pour la réalisation des conditions suspensives. Elle soutient que la promesse prévoyait que l'acquéreur, pour se prévaloir de la condition suspensive d'obtention d'un permis d'aménager, se devait de justifier du dépôt préalable d'un projet d'aménager à la mairie au plus tard dans le délai de deux mois, ce dont le défendeur ne justifie pas. Elle sollicite, partant, l'application de la clause pénale prévue à l'acte. 

Enfin, au soutien de sa demande de dommages et intérêts, elle fait valoir qu'elle a subi un préjudice en raison de l'immobilisation du terrain pendant plus de six ans, outre les " tracas " liés à la présente affaire. 

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 juin 2023, M. [I] [C] sollicite du tribunal de : 

- rejeter la demande de Mme [F] [H] tendant à ce que le tribunal de céans constate la caducité du compromis de vente en date du 13 novembre 2014, 

- rejeter les demandes, fins et conclusions de Mme [F] [H] tendant à le voir condamner à lui payer la somme de 89 000 euros au titre de la clause pénale contenue au compromis de vente du 13 novembre 2014, ainsi qu'à une somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires, 

- condamner Mme [F] [H] au paiement de la somme de 5 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 

Il soutient sur le fondement des articles 4, 768 et 954 du code de procédure civile, que la demande tendant à voir constater la caducité du compromis de vente n'étant pas une prétention, le tribunal ne pourra pas statuer sur ce point. 

Il fait en outre valoir qu'il ressortait du plan local d'urbanisme (ci-après PLU) de la commune de [Localité 11] que la propriété de la demanderesse se trouvait en zone d'urbanisation future dite " 2AU ", soit une zone inconstructible pour des considérations d'équipement auxquelles il convenait de remédier préalablement à toute urbanisation. Il soutient dès lors qu'une demande de permis d'aménager ne pouvait être demandée tant que la modification du PLU n'était pas intervenue. Il ajoute qu'il ressort de la promesse de vente une distinction entre, d'une part, le projet de permis d'aménager dans l'objectif d'obtenir la modification du PLU et, d'autre part, la demande de permis d'aménager qui devait être effectuée dans le délai de deux mois à compter de la modification du PLU et que partant il ne lui incombait pas de déposer dans le délai de deux mois de la signature du compromis de vente une demande de permis d'aménager au sens des dispositions des articles R. 423-1 et R. 423-3 du code de l'urbanisme. 

La clôture de l'instruction a été prononcée le 27 juin 2023. 

MOTIFS


L'article 1176 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé. S'il n'y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n'est censée défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas.
Lorsque, dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu'à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n'est pas accomplie, la promesse est caduque (Civ. 3e, 9 mars 2017, n° 15-26.182).
L'article R. 123-6 du code de l'urbanisme, dans ses dispositions applicables au présent litige, dispose que les zones à urbaniser sont dites " zones AU ". Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l'urbanisation. […] Lorsque les voies publiques et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU n'ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone, son ouverture à l'urbanisation peut être subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d'urbanisme. 

En l'espèce, la promesse de vente du 13 novembre 2014 a été signée sous la condition suspensive d'obtention d'un permis d'aménager selon les modalités suivantes :

" L'ACQUEREUR devra obtenir de l'autorité compétente un permis d'aménager, non soumis à un recours contentieux, permettant la division du terrain en 28 lots minimum à usage de Habitation correspondant aux dispositions du Plan Local d'Urbanisme de la Commune approuvé le 12 décembre 2013 " rapport de présentation pages 193) (sic) au plus tard dans le délai de 8 mois à compter de la modification par la Commune de [Localité 10] du Plan Local d'Urbanisme rendant constructible le terrain objet du compromis de vente. 

Le VENDEUR habilite l'ACQUEREUR à effectuer une telle demande. 

Il est précisé que l'ACQUEREUR devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du VENDEUR du dépôt préalable d'un projet de permis d'aménager au plus tard dans le délai de deux mois de ce jour, afin d'obtenir la modification du Plan Local d'Urbanisme nécessaire à l'opération. 

La demande de Permis d'Aménager devra être effectuée dans le délai de 2 mois de la modification du PLU. 

A défaut, la condition sera réputée réalisée pour l'application de la clause pénale ci-après, et le VENDEUR pourra reprendre sa pleine et entière liberté. ".

La promesse contient, en outre, une clause pénale, rédigée en ces termes : 

" Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de QUATRE-VINGT-NEUF MILLE EUROS (89 000.00 EUR) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts. 

Il est ici précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente.


La présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente. ".

Enfin, aux termes d'une clause intitulé " réitération authentique ", il a été prévu qu'en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l'acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 14 novembre 2016, " sauf à tenir compte de délais et procédures spécifiques convenus entre les parties ", étant précisé que " ce délai sera automatiquement prorogé jusqu'à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique, et sans que la liste qui suit soit limitative : renonciation expresse ou tacite à un droit de préemption, notes d'urbanisme, certificats d'urbanismes, arrêtés d'alignement, état hypothécaire en cours de validité, cadastre modèle " 1 ", répertoire civil. " mais qu'en toute hypothèse " cette prorogation ne pourra excéder le 28 novembre 2016. "

Lors de sa séance du 12 décembre 2013, la commune de [Localité 11] a approuvé le PLU en vertu duquel le terrain objet de la promesse de vente a été classé en zone 2AU. Selon le règlement du plan local d'urbanisme, la zone 2AU correspond à une " zone non équipée, réservée pour une urbanisation future. La zone est donc inconstructible et sa mise en œuvre n'est possible qu'à la seule initiative publique, après modification ou révision du P.L.U ". 
Il ressort de la page 193 du rapport de présentation mentionné dans la promesse de vente qu'il était envisagé " d'urbaniser ce secteur sous forme d'une opération d'ensemble visant à mettre en place une mosaïque de logement individuel autour de deux espaces de vie centraux et d'une voie de bouclage interne (…) ".

Lors de sa séance du 19 février 2015, le conseil municipal de la commune de [Localité 11] a décidé d'engager une procédure de modification du PLU dans la perspective, notamment, d'ouvrir à l'urbanisation la zone 2AU. A ce titre, le défendeur produit plusieurs documents intitulés " avant-projet d'aménager " datés des 17 décembre 2014, 13 janvier 2015 et 29 janvier 2015, tandis qu'il ressort du procès-verbal de la séance que M. [K], maire de la commune, a indiqué que des aménageurs s'étaient manifestés auprès des propriétaires dès l'adoption du PLU et qu'ils avaient présenté plusieurs projets en mairie. 
Il convient de relever que la preuve du dépôt préalable d'un projet de permis d'aménager au plus tard dans le délai de deux mois à compter de la signature de la promesse n'est pas rapportée, dès lors qu'aucun accusé de réception de la mairie n'est produit.

Toutefois, il ressort d'un courrier du maire de la commune de Saint-Didier en date du 21 avril 2023 que, d'une part, la préfecture a émis après la délibération du 19 février 2015 un avis défavorable à l'ouverture de la zone à l'urbanisation " au motif de prioriser les zones 1AU avant d'ouvrir les zones 2AU ", ce qui a conduit au retrait de la délibération du 19 février 2015 par le conseil municipal le 23 juin 2015, et que, d'autre part, par jugement du tribunal administratif de Nîmes du 5 avril 2016, le PLU de la commune a été annulé, étant relevé que si la cour administrative d'appel de Marseille a annulé ledit jugement, ce n'est que par décision du 20 juillet 2017. 

Il ressort de ces éléments que c'est par des éléments extérieurs à la volonté du défendeur que le PLU de la commune n'a finalement pas été modifié. Il est à cet égard indifférent que M. [K], maire de la commune, indique dans une attestation du 7 juillet 2021 que le défendeur n'a depuis 2016 entrepris aucune démarche en vue de l'aménagement de la zone, dès lors que la demande de permis d'aménager était conditionnée à la modification préalable du PLU et qu'elle aurait ainsi été, en tout hypothèse, refusée par la commune. 

Il s'ensuit que la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un permis d'aménager, au plus tard le 28 novembre 2016, ne peut être regardée comme imputable à M. [C], de sorte que Mme [H] ne peut valablement solliciter sa condamnation au paiement de la clause pénale. 
De même, Mme [H] ne peut prétendre au paiement de dommages et intérêts, aucune faute commise par M. [C] n'étant caractérisée. 

En revanche, la défaillance de la condition suspensive est à l'origine de la caducité de la promesse, laquelle sera, conformément à la demande de Mme [H] qui constitue une véritable prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile, constatée par la présente juridiction. 

Sur les autres demandes 

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [F] [H], partie perdante, sera condamnée aux dépens. 

Condamnée aux dépens, Mme [F] [H] sera condamnée à verser à M. [I] [C] une somme qu'il est équitable de fixer à 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et sera, partant, déboutée de sa demande de ce chef. 

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile et que la nature de l'affaire n'impose pas de l'écarter. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, 

Constate la caducité de la promesse de vente conclue le 13 novembre 2014 entre Mme [F] [H] et M. [I] [C] ;

Déboute Mme [F] [H] de sa demande de condamnation de M. [I] [C] à lui verser la somme de 89 000 euros au titre de la clause pénale ; 

Déboute Mme [F] [H] de sa demande de condamnation de M. [I] [C] à lui verser la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

Condamne Mme [F] [H] aux dépens ; 

Condamne Mme [F] [H] à verser à M. [I] [C] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. 




signé par Timothée AIRAULT, Vice-Président et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,