Tribunal Judiciaire · CH1 Contentieux Général — 6 janvier 2026

N° RG 24/01855 - N° Portalis DBXS-W-B7I-IFWG

N° minute : 




















Copie exécutoire délivrée
le 

à :
- la SELARL AVOCAJURIS, 
- l’AARPI SCHOLAERT & IVANOVITCH AVOCATS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 06 JANVIER 2026




DEMANDERESSE :

S.A.R.L. LUL IMMO
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Maître Sarah IVANOVITCH de l’AARPI SCHOLAERT & IVANOVITCH AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme



DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [K]
né le 11 Juillet 1967 à [Localité 5]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représenté par Maître Mathilde BRUNEL de la SELARL AVOCAJURIS, avocats au barreau de la Drôme



COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Corinne LARUICCI, vice-président, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : Sylvie REYNAUD, cadre-greffière



DÉBATS :

À l’audience publique du 28 octobre 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.


EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé électroniquement le 02 avril 2024, Monsieur [F] [K] a confié à la société LUL IMMO (ci-après dénommée l’agence immobilière ou le mandataire) un mandat de vente sans exclusivité d’un bien situé à [Adresse 4], au prix de 369900 €, moyennant le versement d’un honoraire fixé à 18495 €.

Le 09 avril 2024, l’agence immobilière a transmis à son mandant une offre d’achat de la part de Monsieur et Madame [R] au prix et conditions du mandat.

Monsieur [F] [K] a répondu qu’il avait préalablement reçu une offre d’un acheteur potentiel et ne pouvait donner une suite à celle proposée par Monsieur et Madame [R].

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 17 avril 2024, le conseil de la société LUL IMMO a mis en demeure Monsieur [F] [K] de lui verser la somme de 18495 € correspondant à l’indemnité forfaitaire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2024, la société LUL IMMO a assigné Monsieur [F] [K], au visa des dispositions de l’article 1103 du code civil, aux fins de solliciter du tribunal sa condamnation au paiement des sommes de 18495 € à titre d’indemnité forfaitaire et définitive contractuelle et 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 06 mars 2025, la société LUL IMMO a maintenu ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que Monsieur [F] [K] a commis une faute en refusant d’exécuter l’opération de vente aux prix fixé contractuellement qu’elle lui a présentée le 09 avril 2024, en prétextant avoir reçu une offre la veille alors que cette-dernière n’avait pas encore été acceptée, faute de rencontre des volontés sur la chose et sur le prix, ce qu’il a admis puisqu’il a déclaré qu’il ignorait la valeur de ladite offre.

Elle considère avoir subi un préjudice financier du fait de cette faute puisqu’elle n’a pas pu bénéficier de la commission convenue, dont elle sollicite le paiement comme stipulé au mandat en cas de manquement du mandant à son engagement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2025, Monsieur [F] [K] a demandé à la juridiction de céans de débouter la société LUL IMMO de toutes ses demandes, fins et conclusions et de la condamner à lui verser la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il conteste toute faute et expose avoir reçu le 08 avril 2024 une offre d’achat directement de la part de Monsieur [B] et Madame [X] après leur avoir fait visiter le bien le dimanche 07 avril 2024, au prix de 370000 €, qu’il a acceptée par retour de mail et qu’il a transféré les éléments à son notaire pour qu’il établisse le compromis de vente.

Il conteste ainsi les allégations de la société LUL IMMO selon lesquelles, d’une part, Monsieur [F] [K] aurait accepté l’offre de ses clients postérieurement à la réception de l’offre faite par les clients présentés par l’agence immobilière, et, d’autre part, le mail du 08 avril 2024 qu’il a adressé ne serait pas authentique alors qu’aucun élément n’appuie une telle affirmation.

Il ajoute qu’il importe peu qu’il ait interrogé par la suite son notaire puisqu’il y a bien eu accord sur la chose et le prix dès l’échange de mails du 08 avril 2024.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, selon les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.


Par ailleurs, la demande de « donner acte », « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constitue pas nécessairement une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, étant dépourvue de toute portée juridique, et ne conférant pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert, mais un moyen au soutien d’une prétention, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celle-ci et qu’elle ne donnera pas lieu à mention au dispositif.

La clôture a été prononcée le 11 octobre 2025, par ordonnance du 10 octobre 2025.
L’audience de plaidoirie a été fixée au 28 octobre 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 06 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande de paiement d’une indemnité forfaitaire conventionnelle formée par la société LUL IMMO à l’encontre de Monsieur [F] [K]
Selon les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et doivent être exécutés de bonne foi.
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile “Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.
En l’occurrence, le mandat de vente a été signé le 02 avril 2024 sans exclusivité de telle sorte que le refus de signer une offre d’achat proposé via le mandataire n’est pas constitutif en soi d’une faute.
De plus, la clause selon laquelle “le mandant s’interdit de refuser de réaliser l’opération aux conditions convenues dans le présent mandat puis de conclure l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre”, ne saurait trouver application à l’hypothèse d’une offre proposée directement au mandant sauf à vider de sens l’absence d’exclusivité du mandat.
Enfin, l’échange de mails en date du 08 avril 2024 entre Madame [S] [X] et Monsieur [L] [B], de première part, et Monsieur [F] [K], de seconde part, démontre un accord sur la chose et prix et, dès lors, sur la vente à leur profit (ou l’un ou l’autre ou encore une SCI) du bien objet du mandat de vente, ceci antérieurement à l’offre faite par l’entremise de la société LUL IMMO, qui ne démontre pas en quoi cet échange ne serait pas authentique.
Il est dès lors inopérant que Monsieur [F] [K], en transmettant cet échange de mails à son notaire ait mentionné une offre d’un “potentiel acquéreur” ou ait indiqué dans son courriel en réponse à l’agence immobilière du 12 avril 2024 “je soumets à Maître [E] (dont l’étude est fermée) Lundi 8 Avril une offre d’achat dont je ne connais pas la valeur”.
Il s’en évince que Monsieur [F] [K] n’a commis aucune faute en refusant de donner suite à l’offre préalable transmise le 09 avril 2024 par la société LUL IMMO même si elle répondait aux conditions convenues dans le mandat.
Par conséquent, la société LUL IMMO sera déboutée de l’intégralité de ses demandes.
Sur les mesures accessoires
La société LUL IMMO, qui succombe, sera condamnée aux dépens et déboutée de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il est inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [F] [K] les frais irrépétibles qu'il a exposés dans la présente instance.
Par conséquent, la société LUL IMMO sera condamnée à lui payer la somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, par jugement, susceptible d’appel, et mis à disposition au greffe, 

Déboute la société LUL IMMO de l’intégralité de ses demandes;
Déboute les parties de leurs fins et prétentions plus amples ou contraires ;
Condamne la société LUL IMMO à verser à Monsieur [F] [K] la somme de 1500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la société LUL IMMO de sa demande à ce titre ;
Condamne la société LUL IMMO aux entiers dépens de l’instance ;
Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois, an, susdits par la présidente assistée de la greffière
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE