Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 9 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 8]


 J U G E M E N T


 Minute N° /



Le neuf Janvier deux mil vingt six, 

Madame [X] [M], Juge au Tribunal Judiciaire de CHARLEVILLE-MEZIERES, statuant en tant que Juge Unique,

assistée de Madame PIREAUX-LUCAS Florence, Cadre-Greffier

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’instance N° RG 23/00973 - N° Portalis DBWT-W-B7H-EH3H.
Code NAC 72A

DEMANDERESSE

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4], agissant en la personne de son syndic la SARL CITYA NATIVE [Localité 9]
dont le siège social est sis 
[Adresse 6]
[Localité 1]
pris en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP LACOURT ET ASSOCIES, avocats au barreau des ARDENNES plaidant

 
 
DEFENDEUR

M. [H] [B]
[Adresse 7]
[Localité 5]

représenté par Me Richard DELGENES, avocat au barreau des ARDENNES postulant, la SELARL EDOU DE BUHREN HONORE, avocats au barreau de PARIS plaidant


EXPOSE DU LITIGE 

Monsieur [H] [B] est propriétaire du lot n°12 au sein de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 10] dépendant du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 3] [Localité 9]. 

Après plusieurs mises en demeure infructueuses, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 4] a assigné Monsieur [H] [B] par acte de commissaire de justice du 16 juin 2023 devant le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières afin d'obtenir le paiement des charges de copropriété impayées.

Dans ses dernières conclusions au fond notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, il demande au Tribunal judiciaire de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 
Condamner Monsieur [H] [B] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 4] la somme de 13 888,91 € outre intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2022 jusqu'à parfait paiement au titre des charges de copropriété impayées jusqu'au 3ème trimestre 2024 inclus,Débouter Monsieur [H] [B] de l'intégralité de ses fins et prétentions plus amples ou contraires, Condamner Monsieur [H] [B] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 4] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,Condamner Monsieur [H] [B] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Pierre-Yves MIGNE, membre de la SCP LACOURT ET ASSOCIES, Avocats aux offres de droit conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Au soutien de ses prétentions, sur le fondement des dispositions de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat expose que Monsieur [H] [B] ne règle pas ses charges de copropriété depuis plusieurs années et sollicite également le paiement des frais exposés afin de contacter le défendeur et l'inviter à régler les charges de copropriété. Il souligne la mauvaise foi du défendeur en ce que ce dernier continue à percevoir des loyers tirés de la location de l'appartement faisant partie de la copropriété mais ne réglant aucune charge. 


En réponse aux conclusions adverses, Monsieur [H] [B] sollicite du Tribunal dans ses dernières conclusions au fond notifiées le 11 octobre 2023, de voir : 
Juger que le syndic a laissé courir la dette alors qu'il détenait l'adresse courriel de Monsieur [H] [B] et qu'il pouvait lui adresser ses appels de charges et ses relances par ce biais, Par conséquent, 
Juger injustifiées le paiement de la somme de 1 579,12 € correspondant aux frais de recouvrements inutiles,Constater que la première ligne du décompte correspondant à une somme de 3 565.07 € n'est pas justifiée par une décision d'AG ou par les décomptes antérieurs. Par conséquent : 
Juger injustifiée le paiement de somme de 3 565.07 € par Monsieur [H] [B],Juger que Monsieur [H] [B] n'est redevable que du paiement d'une somme de 6 767,33 € sur les 11 911,52 € réclamés,Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d'article 700 du Code de Procédure Civile, Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une indemnité de 2 500 € au titre de l'article 700 du CPC, outre les dépens dont distraction au profit de Maitre Richard DELGENES sur le fondement de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Pour contester les sommes de 3 565,07 €, antérieures au 1er janvier 2016, sollicitées par le demandeur, Monsieur [H] [B] se fonde sur l'article 1353 du Code civil et expose que le Syndicat ne communique pas les pièces nécessaires, de sorte qu'il est impossible de déterminer si cette créance est due et si elle est prescrite. En outre, il estime n'avoir jamais été informé des appels de fonds et des procès-verbaux ajoutant que le demandeur ne prouve pas leur envoi, de sorte que les frais de mise en demeure, de recouvrement et de procédure ne sont pas dus. Enfin, Monsieur [H] [B] estime devoir à la copropriété une somme de 6 767,33 €.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 mars 2025. L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie du 7 novembre 2025 et mise en délibéré au 9 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION


I. Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L'obligation à la dette existe dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L'article 1353 du Code civil dispose que " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. "

Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : 
La matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [H] [B],Le règlement de copropriété,Le contrat de Syndic,Les procès-verbaux des assemblées générales des 2 septembre 2017, 7 janvier 2019, 23 avril 2019, 10 septembre 2020, 22 novembre 2021 et 19 décembre 2022 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels,Les appels de fonds adressés aux copropriétaires pour la période du 01/01/2019 au 31/03/2023.
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 4] sollicite le paiement de la somme de 13 888,91 € selon décompte du 25 juin 2024, arrêté au 1er juillet 2017, appel de fonds du 3ème trimestre inclus. 

Monsieur [H] [B] ne conteste pas être débiteur du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 4] au titre du paiement des charges de copropriété mais conteste le montant sollicité par le demandeur et propose de fixer la créance à la somme de 6 767,33 €.

Il ressort du décompte produit une créance intitulée " reprise de solde au 31/12/16, 4 250,19 € ".

Au vu du délai de prescription quinquennale applicable et de la date d'assignation au 19 avril 2023, il est constant que les sommes sollicitées antérieures au 19 avril 2018 ne peuvent être réclamées, en l'absence d'acte interruptif de prescription. 
 
Au surplus, il n'est produit aux débats ni les procès-verbaux d'assemblées générales, ni les appels de fonds s'agissant des paiements sollicités au titre de l'année 2016. Dès lors, la demande à ce titre ne pourra prospérer. 

Toutefois, s'agissant de la période antérieure à l'année 2019, le fait que les appels de fonds ne soient pas produits n'empêche pas l'exigibilité des sommes réclamées dès lors qu'elles sont prévues par les procès-verbaux d'assemblées générales versés aux débats et que Monsieur [H] [B] ayant acquis un lot dans une copropriété, ne pouvait ignorer son obligation de payer les charges y afférentes.

Subséquemment, Monsieur [H] [B] conteste être redevable des frais au titre des écritures " alterimmo 1/2 " et " alterimmo 2/2 " des 01 janvier et 01 avril 2022 pour un montant total de 213,72 € dont les explications ressortent cependant de la résolution n°10 " dossier alterimmo " du procès-verbal d'assemblée générale du 22 novembre 2021, ce qui a pour effet de rendre ces sommes exigibles.

Il ressort ainsi du décompte, des appels de fonds produits et des procès-verbaux d'assemblées générales, qu'à compter du 19 avril 2018, Monsieur [H] [B] est débiteur du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 4] pour la somme de 7 212,33 € au titre des frais de copropriété. 

En conséquence, Monsieur [H] [B] sera condamné au paiement de la somme de 7 212,33 € selon décompte du 25 juin 2024, arrêté au 1er juillet 2017, appel de fond du 3ème trimestre inclus. 

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 novembre 2022, et ce, jusqu'à parfait paiement.


II. Sur la demande en paiement au titre des frais de recouvrement 

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2506-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l'espèce le syndicat de copropriétaires réclame à ce titre le paiement des sommes suivantes selon décompte du 25 juin 2024, arrêté au 1er juillet 2017, appel de fonds du 3ème trimestre inclus :
31,20 € au titre des frais de mise en demeure du 14/05/2019,21,60 € au titre des frais de mise en contentieux du 20/09/2019,45,60 € au titre de la mise en demeure ALUR du 03/02/2020,33,60 € au titre de la relance après MED ALUR du 07/04/2020,480 € au titre des frais de transmission à auxiliaire de justice ALUR du 28/05/2020,480 € au titre des frais de contentieux du 12/04/2021,279,17 € au titre de l'AG2021 - frais contentieux 2020/2021 du 22/11/2021Soit un total de 1 371,17 €

Il n'est pas contestable que les frais sont prévus au contrat de syndic CITYA IMMOBILIER étant précisé qu'ils sont imputables au seul copropriétaire concerné. 

Toutefois, le contrat dont il est question prend effet au 1er janvier 2022 et il n'est pas produit de contrat de syndic antérieur. En effet, CITYA NATIVE [Localité 9] a été désigné par l'assemblée générale du 23 novembre 2021. 

Les demandes en paiement des frais de recouvrement étant antérieur au 1er janvier 2022, le syndicat de copropriétaires sera débouté de cette demande.


III. Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [H] [B] sera condamné, aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Pierre-Yves MIGNE, membre de la SCP LACOURT ET ASSOCIES.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 4] la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, la présente procédure ayant été nécessaire pour permettre l'apurement de l'arriéré de charges de copropriété.

En conséquence, Monsieur [H] [B] sera condamné au paiement de la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à dispositions au greffe :

CONDAMNE Monsieur [H] [B] propriétaire du lot n°12 au sein de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 10] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 4] la somme de 7 212,33 € au titre des charges impayées arrêtées au 3ème trimestre 2024 inclus ;

DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 novembre 2022 ; 

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 4] de sa demande au titre des frais de recouvrement ; 

CONDAMNE Monsieur [H] [B] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 4] la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [B] aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Pierre-Yves MIGNE, membre de la SCP LACOURT ET ASSOCIES ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe de la première chambre civile les jour, mois et an susdits, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par le président et le greffier,


LE GREFFIER LE JUGE