Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 8 janvier 2026

COUR D’APPEL D’[Localité 7]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT - PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/01830 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QZ5P
Du 08 Janvier 2026

MINUTE N°

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 9] 
c/ S.C.I. [Localité 8] 





 





 




Copie exécutoire délivrée à

Me Stéphane GIANQUINTO 



Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l'assignation délivrée par exploit en date du 24 Octobre 2025, déposée par commissaire de justice, 


A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 9], sis [Adresse 2]
Représenté par son syndic en exercice la SNC [Adresse 6]
[Adresse 5]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR


Contre : 


S.C.I. [Localité 8]
Chez [G]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Non comparant, non représenté 

DEFENDERESSE


Après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience publique du 20 Novembre 2025, au cours de laquelle l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 08 Janvier 2026. 


EXPOSE DU LITIGE

La SCI [Localité 8] est propriétaire du lot n° 10 au sein de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 3].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA SAINT AIGNAN a, par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2025, fait assigner la SCI [Localité 8] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :
6656.14 euros au titre des charges et provisions échues avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et capitalisation des intérêts à savoir:* 4143.62 euros des charges échues au 24 octobre 2025
 * 2108.44 euros au titre des provisions de charges à échoir du 1er janvier au 1er octobre 2026, 97.96 euros au titre des appels de fonds travaux du 1er janvier au 1er octobre 2026 et 306.12 euros au titre des appels du fonds de travaux votés du 1er au 1er avril 2026
 - 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi
 - 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

À l’audience du 20 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA [Localité 8] représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

La SCI [Localité 8] régulièrement assignée, par acte déposé en l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes:
1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet;
2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie;
3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale; (...)
6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ”;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, il est justifié que SCI [Localité 8] est propriétaire du lot n° 10 dépendant de l’immeuble VILLA SAINT AIGNAN. 

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 9 mars 2023, 12 mars 2024 et 4 mars 2025 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice 2022, 2023 et 2024 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 2025 et 2026.

Le syndicat des copropriétaires verse les appels de fonds adressés à SCI [Localité 8] pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 18 septembre 2025 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 2851.49 euros ( avis de réception non réclamé) lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir du 1er octobre 2025 au 1er octobre 2026.

Il ressort du décompte versé en date du 20 octobre 2025, que SCI [Localité 8] ne s’est pas acquittée des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’elle est redevable de la somme de 2194.30 euros déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant et que les autres provisions non encore échues de 2512.52 euros portant la période du 1er janvier 2026 au 1er octobre 2026 sont devenues exigibles.
Dès lors, force est de considérer que la SCI [Localité 8] qui n’a pas comparu et qui n’a fait valoir aucun moyen contraire, est bien redevable de la somme de 2194.30 euros au titre des charges de copropriété dues au 24 octobre 2025 et de la somme de 2512.52 euros au titre des provisions à échoir devenues exigibles.

Elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 2194.30 euros au titre des charges de copropriété échues au 24 octobre 2025 et de la somme de 2512.52 euros au titre des provisions à échoir devenues exigibles pour la période du 1er janvier 2026 au 1er octobre 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 septembre 2025 sur la somme de 2851.49 euros et pour le surplus compter de l’assignation.


Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : 
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :
- une mise en demeure préalable,
- la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,
- les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance. 

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 18 septembre 2025, mis en demeure SCI [Localité 8] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à cette mise en demeure de 144 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par SCI [Localité 8].

Toutefois, les autre frais de mise en demeure, de relance et de sommation de payer n’étant pas justifiés, la demande en paiement formée à ce titre sera rejetée.

En outre, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de remise à l’avocat ou commissaire de justice, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Il peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement formée à ce titre, sera rejetée.

La SCI [Localité 8] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 144 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 18 septembre 2025.


Sur la capitalisation des intérêts

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins en application de l’article 1343-2 du code civil.


Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, la SCI [Localité 8] est tenue au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont elle est propriétaire. 

Il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par la défenderesse soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.


Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens : 

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA [Localité 8] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI [Localité 8] qui succombe, sera condamnée au paiement de cette somme et aux dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.



PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE la SCI [Localité 8] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA SAINT AIGNAN, la somme de 2194.30 euros au titre des charges et provisions échues au 24 octobre 2025 outre la somme de 144 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 septembre 2025;

CONDAMNE SCI [Localité 8] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA SAINT AIGNAN, la somme de 2512.52 euros au titre des provisions non échues devenues exigibles portant sur la période du 1er janvier 2026 au 1er octobre 2026 ; 

ORDONNE la capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA [Localité 8] de sa demande de dommages et intérêts;
CONDAMNE SCI [Localité 8] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE SCI [Localité 8] aux entiers dépens;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA [Localité 8] du surplus de ses demandes;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT