Tribunal Judiciaire · JCP — 6 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 7]
Annexe 2
[Adresse 6]
[Localité 4]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 25/00008
N° RG 25/00707 - N° Portalis DBXM-W-B7J-FZZX
Le 06 JANVIER 2026


JUGEMENT


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : 

Madame GODELAIN, JCP chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc 

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE lors des débats et Madame CHEVREL lors du prononcé

DÉBATS : à l'audience publique du 20 Octobre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 06 JANVIER 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le six Janvier deux mil vingt six 



ENTRE :

Madame [W] [M], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [C] [M], demeurant [Adresse 3]

Représentés par Maître Caroline GLON de la SELARL C. GLON, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant, substituée par Maître Sandrine DANGEON, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC



ET :

La S.C.I. [P] - partie intervenante
Représentée par Monsieur [T] [P], demeurant [Adresse 2]
Comparant en personne




EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 septembre 2023 et prenant effet le même jour, la SCI [P], a donné en location à Madame [W] [M] née [X] et Monsieur [C] [M] un immeuble à usage d'habitation, situé [Adresse 5]) moyennant un loyer mensuel de 899€.

Les époux [M] ont versé un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Par lettre recommandée en date du 15 janvier 2024, Madame [W] [M] née [X] et Monsieur [C] [M] ont informé Monsieur [T] [P] de leur intention de résilier leur contrat de bail pour des raisons professionnelles. Ils sollicitaient l'application du délai de préavis raccourci d'un mois.

Par courrier recommandé du 19 janvier 2024, Madame [W] [M] née [X] et Monsieur [C] [M] ont informé Monsieur [T] [P] formulé une nouvelle demande de résiliation avec un délai de préavis d'un mois, précisant que leur demande en date du 15 janvier 2024 était annulée et remplacée par le nouveau courrier. Ils précisaient que la fin du bail devait intervenir le 24 février 2024.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 21 janvier 2024.

Aucune réparation locative n'ayant été imputée aux époux [M], ceux-ci ont demandé la restitution du dépôt de garantie.

Par courrier en date du 11 juin 2024, le conseil des époux [M] a mis en demeure la SCI [P] et Monsieur [T] [P] de restituer le dépôt de garantie. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, Madame [W] [M] née [X] et Monsieur [C] [M] ont assigné devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] Monsieur [T] [P] en restitution du dépôt de garantie.

L'affaire appelée à l'audience du 22 septembre 2025 a fait l'objet d'un renvoi sur demande du conseil des époux [M] afin d'assigner la SCI [P], propriétaire du bien loué et signataire du contrat de bail, objet du litige.

Par assignation du 6 octobre 2025, la SCI [P] a été attrait à la cause.

L'affaire a été retenue et plaidée à l'audience du 20 octobre 2025.

A l'audience, les époux [M], représentés par leur conseil, substitué, s'en sont rapportés à leurs écritures pour demander au juge des contentieux de la protection de :
-recevoir l'intervention de la SCI [P] ;
-d'ordonner la jonction d'instance sous le numéro RG 25-707 ;
-condamner la SCI [P] au paiement de la somme de 899 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie outre la majoration correspondant à 10% du loyer pour chaque période mensuelle non versée ultérieurement ;
-condamner la SCI [P] au paiement aux époux [M] de la somme de 217 euros au titre de jours non occupés et payés outre les intérêts au taux légal ;
-condamner la SCI [P] à payer aux époux [M] la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

En défense, Monsieur [T] [P] est comparant en personne et en qualité de représentant légal de la SCI [P]. Il demande l'application de la jurisprudence de la Cour de cassation. Il considère que compte tenu de l'absence de production de justificatifs avec le courrier de congé de ses locataires, ceux-ci ne pouvaient pas bénéficier du délai raccourci de préavis et doivent donc se voir appliquer le délai de 3 mois. De ce fait il considère avoir conservé à bon droit le dépôt de garantie qui ne couvre finalement qu'un mois de préavis. Au total, il estime que les époux [M] reste redevables d'un mois de loyer. Il ne comprend pas de quel droit les époux [M] peuvent revendiquer l'application du second courrier de préavis plutôt que le premier.

L'affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026.

EXPOSÉ DES MOTIFS

1-Sur la mise en cause de la SCI [P] 

Selon l'article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. 

Selon l'article 325 du code de procédure civile, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Et selon l'article 331 du même code, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal. 

* * *

En l'espèce, Madame [W] [M] née [X] et Monsieur [C] [M] ont fait délivrer une assignation à Monsieur [T] [P] pour non restitution du dépôt de garantie le 20 mars 2025.

Or, il apparaît que dans le contrat de bail le bailleur est la SCI [P] et non Monsieur [T] [P].

Il convient toutefois de constater qu'une seconde assignation a été délivrée le 6 octobre 2025 en intervention forcée de la SCI [P] en sa qualité de bailleur. 

Ainsi, la SCI [P] a pu faire valoir valablement des observations à l'audience du 20 octobre 2025.

En conséquence, il convient de constater l'intervention forcée de la SCI [P].

L'assignation du 20 octobre 2025 ayant été joint au recours n°25-707, il n'y a pas lieu de prononcer de jonction d'instance.

2 - Sur la durée du congé du congés des époux [M]

L'article 12 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues au deuxième alinéa du paragraphe I de l'article 15.

Et selon l'article 15 alinéa 2, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, le délai de préavis est d'un mois dans les cas suivant :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;

2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé;
5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

* * *

En l'espèce, par acte sous seing privé en date du 15 septembre 2023 et prenant effet le même jour, la SCI [P] a donné en location à Madame [W] [M] née [X] et Monsieur [C] [M] un immeuble à usage d'habitation, situé [Adresse 5]) pour une durée de 3 ans.

Par lettre recommandée en date du 15 janvier 2024, Madame [W] [M] née [X] et Monsieur [C] [M] ont informé Monsieur [T] [P] de leur intention de résilier leur contrat de bail pour des raisons professionnelles. Ils sollicitaient l'application du délai de préavis raccourci d'un mois.

Et par courrier recommandé du 19 janvier 2024, Madame [W] [M] née [X] et Monsieur [C] [M] ont informé Monsieur [T] [P] formulé une nouvelle demande de résiliation avec un délai de préavis d'un mois, précisant que leur demande en date du 15 janvier 2024 était annulée et remplacée par le nouveau courrier. Ils précisaient que la fin du bail devait intervenir le 24 février 2024 et fournissaient les pièces justifiant du bénéfice d'un délai raccourci.

La SCI [P] conteste l'application du délai raccourci aux motifs que :
-la loi impose que le courrier de préavis comporte les pièces justifiant du délai raccourci. Or le courrier du 15 janvier 2024 ne comporte pas les pièces justifiant de l'application du préavis d'un mois ; une régularisation postérieure n'est pas possible au regard de la jurisprudence de la cour de cassation.
-le courrier du 19 janvier 2024 ne peut pas régulariser le manquement à l'obligation légale de fournir les pièces justifiant le bénéfice d'un délai raccourci.

Les époux [M] font valoir que si le courrier du 15 janvier 2024 ne comportait pas les pièces justifiant de leur demande de bénéficier d'un délai raccourci, ils ont fait parvenir un nouveau courrier de résiliation le 19 janvier 2024, réceptionné le 22 janvier 2024, annulant le précédent, et comportant la preuve de leur mutation professionnelle à [Localité 8]. Ils considèrent donc que ce second courrier a régularisé leur demande de préavis raccourci, et fait courir le préavis jusqu'au 22 février 2024.

Or il convient de constater que l'obstacle à une justification postérieure au courrier de préavis est possible dès lors qu'elle n'intervient pas tardivement.

En l'espèce, le courrier de congé du 15 janvier 2024 a été reçu par Monsieur [T] [P] le 19 janvier 2024. Et le second courrier comportant les pièces justificatives le 24 janvier 2024, soit 5 jours après l'information par le bailleur du congé. Ce délai ne peut être analysé comme tardif. 

De plus fort, il est important de relever :
-que par courrier du 19 janvier 2024, les locataires ont précisé l'annulation de leur premier courrier du 15 janvier 2024 ;
-que par courrier du 19 janvier 2024, les locataires ont précisé qu'ils demandaient leur congé et revendiquaient un délai de prévis raccourci compte tenu de leur mutation ; 
-ce courrier du 19 janvier 2024 comportait l'arrêté portant démission en date du 24 janvier 2024 de Monsieur [C] [M] de son poste situé à [Localité 7] et deux courriers de la mairie de [Localité 8] attestant de la nomination de Madame [W] [M] née [X] et Monsieur [C] [M] en qualité de technicien et adjoint administratif à compter du 1er février 2024 ;
-le fait que le préavis d'un mois se terminerait le 24 février 2024.

Ainsi, il convient de constater que le congé de Madame [W] [M] née [X] et Monsieur [C] [M] est intervenu le 24 janvier 2024. Et que ce congé, fondé sur une mutation des locataires, justifiée par des pièces, permettait aux époux [M] de bénéficier du délai de préavis raccourci à un mois, soit au 24 février 2024, dans le strict respect des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Que de plus fort, Monsieur [T] [P] ne justifie d'aucun préjudice en lien avec ce préavis raccourci puisque :
-il a perçu le paiement du mois de préavis ;
-qu'un état des lieux de sortie avec restitution des clés est intervenu le 21 janvier 2024 ;
-que Monsieur [T] [P] a pu relouer rapidement le logement puisque l'appartement a été restitué dans un bon état.

Dès lors il convient de constater que le préavis est intervenu le 19 janvier 2024 et que l'application du préavis raccourci a justifié une résiliation du bail le 24 février 2024.

* * *

3-Sur les demandes de condamnations des locataires

Et l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie "est restitué dans un délai maximum de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées [...]. 
Il est restitué dans le délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées [...].
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile". 

* * *



- Au titre de la restitution du dépôt de garantie

En l'espèce, il est établi que la résiliation du bail est intervenue le 24 février 2024.

Dès lors Madame [W] [M] née [X] et Monsieur [C] [M] étaient redevables du loyer jusqu'au 24 février 2024. 

Et l'état des lieux de sortie ne fait pas état de dégradations locatives.

En conséquence La SCI [P] ne peut justifier de motifs pour conserver le dépôt de garantie. 

La SCI [P] sera condamnée à restituer le dépôt de garantie, soit la somme de 899 euros.

- Au titre de la sanction au non-respect du délai de restitution du dépôt de garantie

De plus, il convient de constater que compte tenu de la non-restitution du dépôt de garantie sans motif légitime, il convient de faire application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant une majoration de 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, soit la somme de 809,10 euros.

- Au titre du trop-perçu pour le préavis

Compte tenu de la date de fin du préavis, soit le 24 février 2024, Madame [W] [M] née [X] et Monsieur [C] [M] n'étaient redevables du loyer que pour 24 jours au mois de février 2024.

Or il est établi qu'ils ont versé à la SCI [P] l'intégralité du mois, soit la somme de 899 euros.

La SCI [P] sera condamnée à restituer aux époux [M] la somme de 155 euros (899-(899/29)X24).

4 - Sur les demandes accessoires

La SCI [P], en tant que partie perdante, supportera les dépens.

La SCI [P] sera également condamnée à verser 200 € à Madame [W] [M] née [X] et Monsieur [C] [M], au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

En application de l'article 514 du Code de Procédure Civile, modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l'intervention forcée de la SCI [P] ;

CONSTATE la validité du congé délivré par Madame [W] [M] née [X] et Monsieur [C] [M] à la SCI [P] par courrier du 19 janvier 2024 ; 



CONSTATE la juste application du préavis raccourci à compter du 24 janvier 2024 ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail en date du 15 septembre 2023 conclu entre la SCI [P] et Madame [W] [M] née [X] et Monsieur [C] [M] à compter du 24 février 2024 ;

CONDAMNE la SCI [P] au paiement à Madame [W] [M] née [X] et Monsieur [C] [M] de la somme de 899 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SCI [P] au paiement à Madame [W] [M] née [X] et Monsieur [C] [M] de la somme de 809,10 euros au titre du non-respect du délai légal de restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SCI [P] au paiement à Madame [W] [M] née [X] et Monsieur [C] [M] de la somme de 155 euros au titre du trop-perçu pour le préavis ;

CONDAMNE la SCI [P] au paiement à Madame [W] [M] née [X] et Monsieur [C] [M] de la somme de 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [P] aux entiers dépens de la présente procédure, en ceux compris le coût du commandement de payer ;

CONSTATE l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 6 janvier 2026.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,





Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : 
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.


le : 

- 1CE et 1CCC par dépôt en case de Me DANGEON pour remise à Me GLON (+ 1 CCC à Me DANGEON dans le cadre de la substitution


- 1 CCC par LS
à La SCI [P]


- 1 CCC au dossier

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