Tribunal Judiciaire · Référés — 6 janvier 2026

N° RG 25/03668 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UKW6


MINUTE N° : 26/
DOSSIER N° : N° RG 25/03668 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UKW6
NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à la SELARL ALMUZARA-MUNCK
à Me Thomas HERIN-AMABILE



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 06 JANVIER 2026


DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE LE [Localité 8] SIS [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, la société « ISTRATEGIE IMMO », exerçant sous l’enseigne HK HOMEKARE GLS, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE


DÉFENDEURS

UDAF HAUTE-GARONNE en qualité de tuteur de Monsieur [Z] [N], service mandataire judiciaire à la protection des majeurs, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Thomas HERIN-AMABILE, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [Z] [N] représenté par son tuteur l'UDAF HAUTE-GARONNE, demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Thomas HERIN-AMABILE, avocat au barreau de TOULOUSE


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 02 Décembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Emeline LEJUSTE, Greffier


JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, 

EXPOSE DU LITIGE


Monsieur [Z] [N] est propriétaire des lots n°867, 885, 1841 et 1893 au sein de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Adresse 11] [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 05 août 2025, le [Adresse 10] [Adresse 9], pris en la personne de son syndic la société ISTRATEGIE IMMO, a assigné Monsieur [Z] [N], devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de :
condamner Monsieur [Z] [N] à payer au [Adresse 10] [Adresse 9] les sommes suivantes :3.034,32 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété appelées au 02 juin 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 juin 2025 ; 285,27 euros au titre des charges de copropriété déchues du terme du 4ème trimestre de l'exercice courant assortie des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation valant mise en demeure ;condamner Monsieur [Z] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [Z] [N] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais de tentative de médiation à hauteur de 73,32 euros.
Cette procédure a été enregistrée sous le RG n° 25/03668.

Selon jugement en date du 21 août 2025, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en qualité de juge des tutelles, a prononcé la mise sous tutelle de Monsieur [Z] [N] et désigné L'UDAF31 en qualité de tuteur.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025, le [Adresse 10] [Adresse 9], pris en la personne de son syndic la société ISTRATEGIE IMMO, a appelé dans la cause l'UDAF HAUTE-GARONNE, en sa qualité de tuteur de Monsieur [Z] [N].

Cette procédure, initialement enregistrée sous le RG n°25/04473, a été jointe à la présente par ordonnance de jonction en date du 04 novembre 2025.

L'affaire jointe a été évoquée à l'audience en date du 02 décembre 2025.

Lors de l'audience, par l'intermédiaire de son avocat, le [Adresse 10] [Adresse 9], pris en la personne de son syndic la société ISTRATEGIE IMMO, a indiqué accepter le report de paiement sollicité par l'UDAF HAUTE-GARONNE.

Aux termes de ses conclusions, Monsieur [Z] [N], représenté par son tuteur L'UDAF HAUTE-GARONNE, demande à la présente juridiction de :

donner acte à l'UDAF31, en sa qualité de tuteur de M. [N] de ce qu'elle ne conteste pas les sommes réclamées au titre des charges de copropriété ; reporter le paiement des sommes dues durant un délai de 6 mois ; débouter le [Adresse 10] [Adresse 9] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à défaut, la ramener à de plus justes proportions. 
Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l'assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

L'affaire a été mise en délibéré au 06 janvier 2026.



MOTIFS DE LA DECISION


Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires verse aux débats un PV de constat d'échec de conciliation, si bien que la présente procédure est recevable au sens des dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile.


* Sur les charges de copropriété échues


L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (...) »

L'article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». 

En l'espèce, il est constant que Monsieur [Z] [N] est propriétaire des lots n°867, 885, 1841 et 1893 au sein de l'immeuble situé [Adresse 3]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, il doit s'acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte actualisé arrêté le 02 octobre 2025 (appel de fonds du 4ème trimestre de l'exercice 2024-2025 inclus) que Monsieur [Z] [N] reste redevable de la somme de 3.319,59 euros d'arriérés de charges de copropriété.

Il convient, par ailleurs, de constater qu'aux termes de ses conclusions, Monsieur [Z] [N], représenté par son tuteur l'UDAF HAUTE-GARONNE, demande qu'il lui soit donné acte qu'il ne conteste pas les sommes réclamées.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu'elle détient à l'encontre de Monsieur [Z] [N].

Il convient donc de condamner Monsieur [Z] [N], représenté par son tuteur l'UDAF HAUTE-GARONNE, à verser au [Adresse 10] [Adresse 9], pris en la personne de son syndic la société ISTRATEGIE IMMO, la somme de 3.319,59 euros au titre de l'arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 02 octobre 2025 (appel de fonds du 4ème trimestre de l'exercice 2024-2025 inclus).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 août 2025, date d'exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

Par ailleurs, au regard de l'accord entre les parties pour un report de paiement à 6 mois, il convient de faire droit à cette demande.





* Sur les dépens de l'instance


Conformément à l'article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Partie succombante en ce qu'elle n'a pas su s'acquitter d'un arriéré de charges de copropriété, Monsieur [Z] [N], représenté par son tuteur l'UDAF HAUTE-GARONNE, sera tenu aux entiers dépens de l'instance, incluant notamment le coût de la tentative de médiation (pour 73,32 euros).


* Sur les frais irrépétibles


Conformément à l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L'équité commande de condamner Monsieur [Z] [N], représenté par son tuteur l'UDAF HAUTE-GARONNE, à payer la somme de 600 euros au [Adresse 10] [Adresse 9], pris en la personne de son syndic la société ISTRATEGIE IMMO.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d'engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l'encontre d'un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.


PAR CES MOTIFS,


Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort, 

CONDAMNE Monsieur [Z] [N], représenté par son tuteur l'UDAF HAUTE-GARONNE, à verser au syndicat des copropriétaires la résidence [Adresse 9], pris en la personne de son syndic la société ISTRATEGIE IMMO, la somme de 3.319,59 euros TROIS MILLE TROIS CENT DIX NEUF EUROS et CINQUANTE NEUF CENTIMES) au titre de l'arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 2 octobre 2025 (appel de fonds du 4ème trimestre de l'exercice 2024-2025 inclus), avec intérêts aux taux légal à compter du 01 août 2025 ;

DIT que Monsieur [Z] [N], représenté par son tuteur l'UDAF HAUTE-GARONNE, disposera d'un report de paiement de 6 mois à compter de la signification de la présente ordonnance pour acquitter entièrement cette somme, en plus des charges courantes, y compris de manière échelonnée ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N], représenté par son tuteur l'UDAF HAUTE-GARONNE, à verser au [Adresse 10] [Adresse 9], pris en la personne de son syndic la société ISTRATEGIE IMMO une somme de 600 euros (SIX CENTS EUROS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N], représenté par son tuteur l'UDAF HAUTE-GARONNE, aux entiers dépens de la présente instance, incluant notamment le coût de la tentative de médiation (pour 73,32 euros) ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 06 janvier 2026.


LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,