Tribunal Judiciaire · 1ère Loyers Commerciaux — 12 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 

D’[Localité 1]

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT 
du
12 Janvier 2026



ROLE : N° RG 20/02428 - N° Portalis DBW2-W-B7E-KQG2


AFFAIRE :



C/


S.C.I. ALC DEVELOPPEMENT



GROSSES délivrées
le
à Maître Céline SAMAT, avocat au barreau de MARSEILLE

à Maître Guillaume BUY de la SCP BBLM, avocats au barreau de MARSEILLE


COPIES délivrées 
le
à Maître Céline SAMAT, avocat au barreau de MARSEILLE

à Maître Guillaume BUY de la SCP BBLM, avocats au barreau de MARSEILLE



















N°2026
1ère CHAMBRE

DEMANDERESSE

S.A.S. L’HACIENDA (RCS D’[Localité 1] B 438 867 384)
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Céline SAMAT, avocat au barreau de MARSEILLE,
et ayant pour avocat plaidant Maître Timothé BRAULT, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.C.I. ALC DEVELOPPEMENT (RCS D’[Localité 1] 437 846 429)
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Guillaume BUY de la SCP BBLM, avocats au barreau de MARSEILLE, substitué à l’audience de plaidoiries par Maître Agathe PESTEL-DEBORD, avocat au barreau de MARSEILLE


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

 Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente
Juge délégué aux loyers commerciaux 

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier 

DÉBATS 

A l’audience publique du 18 Novembre 2025, après avoir entendu Maître Timothé BRAULT et Maître Agathe PESTEL-DEBORD, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Janvier 2026 avec avis du prononcé de la décision par mise à disposition au Greffe.
 

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente
Juge délégué aux loyers commerciaux
assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier


EXPOSE DU LITIGE


Aux termes d’un acte sous seing privé du 1er août 2010, la société civile immobilière ( ci-après SCI) ALC DEVELOPPEMENT a donné à bail à la SAS L’HACIENDA les locaux commerciaux dépendant de l’immeuble L’HACIENDA SIS [Adresse 10] moyennant le versement d’un loyer annuel de 78.000 € HT HC. Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans.

Le preneur en a sollicité le renouvellement par exploit d’huissier en date du 6 février 2019 pour le 1er août 2019. 

Selon exploit d’huissier du 18 octobre 2019, la SAS L’HACIENDA, ayant fait appel à l’expertise amiable du cabinet d’experts immobiliers [K], a fait signifier à la SCI ALC DEVELOPPEMENT un mémoire afin de voir fixer le loyer de renouvellement à la somme de 40.000€ HT HC.

Par exploit d’huissier du 18 juin 2020, la SAS L’HACIENDA a fait assigner la SCI ALC DEVELOPPEMENT aux fins de voir déclarer le bail renouvelé pour une période de 9 années à compter du 1er août 2019, voir fixer le prix annuel à 40.000€ HT HC, voir dire que tout rappel de loyers dû à la suite du renouvellement porte intérêt au taux légal, avec capitalisation ; à titre subsidiaire voir ordonner une expertise et voir fixer un loyer provisionnel dû rétroactivement à compter du renouvellement à la somme annuelle de 40.000 € HT HC.

Par décision du 18 janvier 2021, le tribunal a :
Constaté l’accord des parties sur le renouvellement du bail au 1er août 2019, Ordonné une expertise confiée à Monsieur [T] avec la mission d’usage notamment lorsqu’il y a une discussion sur l’existence d’une modification notable des quatre premiers critères de l’article L 145-33 du Code de commerce,Fixé le montant du loyer dû pendant l’instance à la somme de 89.379,60€ HT HC par an.
Par ordonnance du 10 février 2023, Monsieur [H] a été désigné en remplacement de Monsieur [T].

L’expert a déposé son rapport le 12 juillet 2024.

Dans son mémoire notifié par LRAR du 22 octobre 2025, la SAS l’HACIENDA demande à la juridiction de :
Vu les articles 514 et suivants, 695 et suivants du Code de procédure civile,
Vu les articles 1231-6 , 1343-2 et 1344 et suivants, 1348 du Code civil,
Vu les articles L 145-36 et R 145-10 du Code de commerce,
Vu la méthode hôtelière actualisée,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu la jurisprudence citée
Au principal,
Fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er août 2019 à la somme annuelle de 38.400€ HT HC;A titre subsidiaire,
Fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er août 2019 à la somme annuelle de 43.500€ HT HC,A titre infiniment subsidiaire,
Fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er août 2019 à la somme annuelle de 47.200€ HT HC,Si par extraordinaire, les pretentions ci-dessus n’étaient pas accueillies:
Fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er août 2019 à la somme annuelle de 58.000€ HT HC,En toutes hypotheses :
Rappeler que tout trop-perçu de loyers dû à la suite du renouvellement du bail dont s’agit portera intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2019, date de notification préalable en demande en application des dispositions des articles 1231-4 et 1344 du Code civil,Rappeler que les intérêts ainsi échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,Autoriser la compensation entre les sommes dues à la SAS L’HACIENDA au titre du trop-perçu avec les échéances contractuelles à venir, si bon lui semble, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,Condamner la société ALC DEVELOPPEMENT aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise,Condamner la société ALC DEVELOPPEMENT à lui payer la somme de 10.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,“Rappeler l’exécution provisoire, l’écarter le cas échéant”.
La SAS L’HACIENDA fait valoir que par le jeu de la clause d’échelle mobile, le loyer actuellement appelé est de 117.412,80€ HT HC par an.
La SAS L’HACIENDA ajoute que pour déterminer la valeur locative la juridiction doit appliquer la méthode hôtelière mais que l’expert judiciaire n’a pas suivi la méthodologie prescrite. 
La SAS L’HACIENDA soutient que l’emplacement n’est pas attractif pour les professionnels puisque le local se trouve dans une zone industrielle et éloignée de l’aéroport, que de plus sa situation n’est pas propice aux séjours touristiques en raison des nuisances sonores, visuelles, de la présence d’algues vertes autour de l’étang de [Localité 2] et notamment la plage du Jaï. La SAS L’HACIENDA soutient que les pôles voisins de [Localité 7], [Localité 12] et la Côte Bleue sont plus attractifs.

Sur la configuration des lieux, la SAS L’HACIENDA soutient que son expert Monsieur [K] l’estime peu favorable à l’activité exercée, de nature à entraver l’exploitation optimale du fonds, présentant une isolation thermique minime, sans ascenseur, ce qui est pénalisant.
Sur la détermination de la valeur locative, la SAS L’HACIENDA ne remet pas en cause le prix moyen fixé par l’expert judiciaire pour calculer la recette HT qu’il évalue à 806.981€ HT/an.
A partir de la recette idéale, il convient d’appliquer la dégradation [Localité 8] ( à savoir le produit du taux de recours et du taux de commissionnement) que la société accepte de voir fixer à 35% et 17%, soit une recette dégradée de 758.966€ HT (après arrondi).
Sur ce, la SAS L’HACIENDA soutient qu’un taux d’occupation de 60% doit être retenu, ce qui porte la recette à 455.379,60€ HT, arrondie à 455.380€ HT. La société affirme que ce chiffre est d’autant plus cohérent que dans les comptes annuels 2019 le “ chiffre d’affaires” hébergement était de 349.576€ HT contre 445.045€ HT en 2018.
Pour déterminer la valeur locative brute sur la partie “hébergement”, la SAS L’HACIENDA rappelle que le taux d’effort préconisé par la compagnie des experts en immobilier commercial et d’entreprise près la Cour d’appel doit s’inscrire entre 11 et 14% pour un hôtel de 3 étoiles comprenant moins de 40 clefs situé en région, que le taux d’effort retenu par l’expert judiciaire de 12,5% fait consensus entre les parties.
La SAS L’HACIENDA en déduit une valeur locative brute pour la partie “hébergement” arrondie à 56.920€ /an HT HC.
La SAS L’HACIENDA soutient que c’est sur la comptabilisation des recettes accessoires que les avis divergent. La société précise que si l’expert a considéré que les lieux étaient effectivement monovalents, il n’en a pas tiré les consequeénces méthodologiques qui s’imposaient puisqu’il a valorisé la partie “ restauration/séminaire” comme s’il s’agissait d’un restaurant autonome alors qu’il aurait dû soit ne pas la valoriser soit le faire mais selon la seule méthode applicable.
La SAS L’HACIENDA fait état de diverses décisions qui ont appliqué la première faculté qui aurait pu être retenue par l’expert, et fait état d’autres décisions et de la doctrine (précisément le memento des baux commerciaux) retenant en pareille situation la valorisation selon la méthode hôtelière.
Sur la mise en oeuvre de la méthode, la SAS L’HACIENDA affirme que ses données comptables viennent démontrer que la partie “ restauration/ séminaire” génère des recettes accessoires par rapport à l’hébergement, qu’il n’y a donc pas lieu de les prendre en compte ou bien à défaut de les prendre en compte mais avec un taux d’effort différencié de 10% sur la somme de 59.925,33€ ( soit 5.993€ HT HC /an).
De manière surabondante, la SAS L’HACIENDA observe que l’expert judiciaire n’a pas mis la juridiction en mesure de valoriser autrement la partie restauration puisqu’il n’a pas procédé à la pondération des surfaces comme le préconise la Charte de l’expertise, et qu’il convient donc d’ordonner un complément d’expertise. La société ajoute que le prix unitaire préconisé n’a été déterminé qu’au regard de deux références fournies par la société bailleresse. 
Sur le logement de fonction, la SAS L’HACIENDA fait valoir que la jurisprudence commande d’appliquer la méthode hôtelière sur l’ensemble des lieux loués et interdit la prise en compte du logement de fonction en application de l’article R 145-4 du Code de commerce, que la doctrine rappelle la primauté de la méthode hôtelière confirmée par la Cour de cassation si bien qu’il n’y a pas lieu d’opérer une valorisation directe du logement de fonction. A titre subsidiaire, si la juridiction devait suivre les conclusions de l’expert judiciaire, la SAS L’HACIENDA demande la prise en compte du chiffrage de celui-ci, soit 4.410€ HT HC/an.
Sur la valeur locative nette, la SAS L’HACIENDA sollicite à titre principal la fixation à la valeur cantonnée à l’hébergement soit 56.920€ HT HC/an, à titre subsidiaire la valorisation à hauteur de 62.913€ (56.920+5.993) et à titre encore plus subsidiaire à hauteur de 67.323€ HT HC/an (56.920+5.993+4.410).
Sur les correctifs à appliquer, la SAS L’HACIENDA fait valoir qu’il convient d'appliquer ceux qui sont retenus par l’expert, à savoir du fait du ravalement des façades (2,5), de l’impôt foncier (à déduire au réel) et des travaux de mise en conformité (10%) , mais aussi du fait des travaux rendus nécessaires par la vétusté et prescrits par l’administration justifiant un abattement de 5%, et du fait de l’interdiction ou autorisation mais sous conditions de céder-transmettre et sous-louer, laquelle jutifie aussi un abattement de 5%. 
La SAS L’HACIENDA ajoute aussi que le maintien d’une clause d’indexation sur l'ICC, alors que depuis la loi Pinel l'ILC ou L’ILAT doivent trouver application, justifie un abattement de 2,5%.
Enfin, la SAS L’HACIENDA explique que sous réserve que ses prétentions soient accueillies sur les autres paramètres de la méthode hôtelière, elle pourrait réduire l’abattement auquel l’économie du bail lui ouvre droit mais qu’en revanche, si cette méthode n’était pas scrupuleusement appliquée, elle se prévaudrait d’un abattement global de 25%, déduction au réel de l’impôt foncier en sus.

En conséquence, la SAS L’HACIENDA sollicite la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er août 2019 comme suit :
38.400€ si seule la recette hébergement était comptabilisée,subsidiairement: 43.500€ si la partie “restauration” était valorisée au moyen d’un taux d’effort différencié et qu’il était fait abstraction de la partie “ logement de fonction”,à titre infiniment subsidiaire, 47.200€ si la partie “restauration” était valorisée conformément à la méthode mais qu’en contravention avec celle-ci la partie “ logement de fonction” était comptabilisée,Au titre d’un “scenario inconcevable ”: 58.000€ si la juridiction s’affranchissait de la méthologie applicable en entérinant le rapport d’expertise judiciaire.La SAS L’HACIENDA précise que par comparaison, l’hôtel [Adresse 5] à [Localité 3], 3 étoiles, 22 chambres (avec baignoire et wc séparés), comprenant casino, piscine, restaurant-bar et à proximité de la plage, est loué 50.000€ HT HC/an.

Dans son mémoire notifié par LRAR du 13 novembre 2025, la SCI ALC DEVELOPPEMENT demande à la juridiction de :
Vu les articles L 145-33,L 145-34, R 145-2 à R 142-8 et R 145-10 du Code de commerce,
Lui donner acte du fait qu’elle ne s’oppose pas à la demande renouvellement du bail au 1er août 2019 formulée par la SAS L’HACIENDA,Dire que le loyer du bail dont bénéficie la SAS L’HACIENDA doit être fixée à la valeur locative,Fixer à 114.802€ HT HC par an en principal le loyer du bail renouvelé à effet du 1er août 2019,Subsidiairement,
Fixer à 97.308 HT HC par an en principal le loyer du bail renouvelé à effet du 1er août 2019,Mettre à la charge de la SAS L’HACIENDA les frais de l’expertise,En tout état de cause,
Condamner la SAS L’HACIENDA à lui payer une indemnité de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens,Ordonner l’exécution provisoire.
La SCI ALC DEVELOPPEMENT soutient que le déplafonnement est de droit, s’agissant d’un local monovalent, à savoir un hôtel-restaurant.
Sur les critères pour déterminer la valeur locative, la SCI ALC DEVELOPPEMENT fait valoir que les locaux sont implantés dans un environnement commercial et dans une zone industrielle, qu’ils disposent d’une bonne visibilité sur la RD 568 et qu’ils sont aisément accessibles, qu’il s’agit donc d’une situation attractive pour une clientèle professionnelle et touristique (proche de la Côte bleue), qu’il est noté sur «  booking » un «  très bon emplacement », ce qui est également la conclusion de l’expert judiciaire.

S’agissant de la description des lieux, la SCI ALC DEVELOPPEMENT observe que son expert, Monsieur [U], a noté qu’une dizaine de places supplémentaires peuvent être aménagées sur le terrain et que l’expert judiciaire retient une « configuration générale correcte ». S’agissant de l’adaptation à l’activité, la SCI ALC DEVELOPPEMENT soutient que son expert Monsieur [U] a constaté que l’activité «  restauration » était sous-développée et que l’hôtel comporte un grand volume de chambres en parfait état.

La SCI ALC DEVELOPPEMENT rappelle la destination des lieux telle que prévue par le bail (« fonds de commerce d’hôtellerie, restauration, pizzeria, vente de plats à emporter, restauration collective ») et précise qu’il convient d’apprécier la destination des lieux aux termes du bail et non pas l’affectation qui est donnée par le locataire.

S’agissant des obligations des parties, la SCI ALC DEVELOPPEMENT estime que le bail ne prévoit aucune clause exorbitante du droit commun à l’exception de la mise à la charge du locataire de la taxe foncière. La SCI ALC DEVELOPPEMENT ajoute qu’il n’y a pas lieu de retenir un abattement en raison de la clause mettant à la charge des parties par moitié les frais induits par le ravalement de l’immeuble dès lors que la façade a été refaite récemment et est en bon état.

Sur les facteurs de commercialité, la SCI ALC DEVELOPPEMENT soutient que le commerce considéré ne souffre aucune concurrence directe, les hôtels dans le secteur étant situés soit en bord de mer soit à MARTIGUES ou VITROLLES pour bénéficier de la proximité de l’aéroport. La SCI ALC DEVELOPPEMENT ajoute que la commune ne comprend pas d’établissements concurrentiels sur la commune, que l’emplacement et la facilité de stationnement sont des atouts, qu’il peut même héberger des familles pendant l’été.

Enfin, la SCI ALC DEVELOPPEMENT soutient qu’il convient de procéder à une évaluation distincte de la partie hôtellerie et de la partie restauration.

Sur la partie hôtelière, la SCI ALC DEVELOPPEMENT fait état des prix suivants : basse saison de 59 à 85€ TTC, moyenne saison de 65 à 99€ TTC et haute saison de 70 à 125€ TTC. Ensuite, la SCI ALC DEVELOPPEMENT estime qu’il convient de retenir un taux de remplissage de 64%, soit le taux moyen de fréquentation des hôtels dans les Bouches-du-Rhône, et non de 62% comme le fait l’expert judiciaire sans en justifier, ce qui porte le chiffre d’affaires annuel théorique à 488.268€ (762.918€ x 64%), ainsi qu’un taux de rendement de 12,5%, conformément au taux de rentabilité moyen des hôtels dans la région si bien que la valeur locative s’établirait à 61.000€ ( 488.268€ x 12,5%), très proche de ce que retient l’expert judiciaire (lequel retient une valeur locative de 58.000€).
En revanche, la SCI ALC DEVELOPPEMENT reproche à l’expert judiciaire d’avoir occulté la partie restauration et le logement de fonction dans la détermination de la valeur locative des lieux. 
La société observe que son expert Monsieur [U] a retenu une surface utile pondérée de 186m2 pour la partie restauration et que la comparaison avec des restaurants périphériques de grande surface justifie de retenir une valeur locative moyenne de 280€ /m2/an, soir une valeur locative pour la partie restauration de 52.080€ par an. La société s’oppose à la position du preneur qui estime que l’expert judiciaire aurait dû appliquer la méthode hôtelière à l’ensemble des lieux loués dès lors que les parties hébergement et restauration fonctionnent de façon autonome, le restaurant n'étant pas réservé à la clientèle de l’hôtel.
Ensuite, sur la partie logement de fonction, la SCI ALC DEVELOPPEMENT sollicite l’application de l’article R 145-3 du code de commerce et estime que la valeur locative de celui-ci s’établit à 600€ par mois, soit 7.200€ par an. La société précise que l’expert judiciaire applique à tort à ce logement un abattement de 30% et que son expert Monsieur [U] a déduit la somme de 5.478€ au titre de l’impôt foncier concernant cette partie.

Enfin, la SCI ALC DEVELOPPEMENT soutient que les correctifs résultant de l’application de l’article R 145-8 du Code de commerce ne s’appliquent pas à la détermination de la valeur locative d’un hôtel.

En conséquence, la SCI ALC DEVELOPPEMENT soutient que la valeur locative globale s’établit comme suit :
60.547€ HT HC pour la partie hébergement (la surface utile pondérée exacte étant de 185,70m2),48.634,82€ HT HC pour la partie restauration (à partir d’une valeur moyenne de 50.139€ à laquelle on applique un abattement de 3%),6.111€ HT HC pour la partie logement de fonction (à partir d’une valeur moyenne de 6.300€ à laquelle on applique un abattement de 3%),Soit un total de 115.292,82€ HT HC, somme dont il convient de déduire 47,48% de la taxe foncière correspondant à la part de taxe foncière rapportée à la surface du logement ( soit 4.543,36€),La valeur locative définitive s’établissant à 114.802€ HT HC par an.

A titre subsidiaire, la SCI ALC DEVELOPPEMENT observe que les caves ne sont pas inclues dans la valeur locative de l’expert, celles-ci représentant une surface de 200m2 pondérée par un coefficient de 0,10 sur la base d’un prix unitaire de 180€/m2/an, soit 3.600€. La société en déduit que si le tribunal devait retenir le raisonnement de l’expert sur ce point, il conviendrait de fixer la valeur locative de l’ensemble à la somme de 97.308€ HT HC/an.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la valeur locative

L’article L 145-36 du Code de commerce dispose que : « Les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat.
Le prix du bail des locaux construits ou aménagés en vue d'une utilisation comme établissement de spectacles cinématographiques au sens de l'article L. 212-2 du code du cinéma et de l'image animée est, par dérogation aux articles L. 145-33 et suivants du présent code, déterminé selon les seuls usages observés dans la branche d'activité considérée. »
En outre, l’article R 145-10 du Code de commerce « Le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. »
En l’espèce, les parties s’accordent pour appliquer la méthode hôtelière de manière générale, des contestations étant élevées sur la méthode à appliquer pour la partie restauration et le logement de fonction.
En toute hypothèse, pour l’appréciation générale de la valeur locative, il y a lieu de retenir que les locaux sont implantés dans un environnement commercial et dans une zone industrielle, à proximité de l’autoroute et du réseau départemental, qu’ils disposent d’une bonne visibilité sur la RD 568 et qu’ils sont aisément accessibles, qu’ils ont vocation à accueillir une clientèle professionnelle et touristique ( l’établissement étant proche de la Côte bleue et de l’étang de Berre), que les bâtiments sont en bon état d’entretien et les chambres en très bon état, et qu’il dispose de places de parking en sous-sol, l’hôtel étant classé « 3 étoiles ».

La partie hébergement
Les moyens avancés par les parties dans leur mémoire ne justifient pas de remettre en cause les conclusions de l’expert judiciaire concernant la recette HT qu’il évalue à 806.981€ HT/an.
Les moyens développés ensuite par la SCI ALC DEVELOPPEMENT s’agissant de la dégradation OTA au regard du taux de recours et du taux de commissionnement ne justifient pas non plus de retenir un coefficient moindre. Sur ce point, dès lors que les habitudes de consommation se sont uniformisées sur le territoire national, il n’y a pas lieu de retenir que le taux de recours et de commissionnement est inférieur à ce qu’il est en region parisienne. Ainsi, le raisonnement de l’expert judiciaire est cohérent et il sera donc retenu une recette annuelle corrigée de 768.851€ HT après application d’un taux de commercialisation de 35% des chambres via internet et d’un taux de commissionnement normative de 13,50% selon le calcul suivant :
806.981 – ( 806.981 x 35% x 13,5%) = 768.851€ HT/an
Ensuite, l’expert judiciaire explique bien qu’en croisant les différentes sources existantes sur le taux d’occupation des chambres d’hôtel dans le département et autour de l’étang de Berre il retient un taux d’occupation moyen de 62%.
Il est inexact de prétendre que l’expert judiciaire aurait dû retenir un taux d’occupation moyen de 64% alors que les différentes sources permettent d’établir un taux d’occupation pour un hôtel 3 étoiles entre 62 et 64% pour le département et entre 61 et 62% pour l’étang de Berre toutes catégories confondues.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, le tribunal retient un taux d’occupation moyen de 62% de sorte que la recette théorique annuelle corrigée s’établit à 476.687€ HT/an ( 768.851 x 62%).

Après, l’expert judiciaire retient un taux d’effort (c’est à dire la part du loyer commercial dans le chiffre d’affaires de l’établissement) de 12,5% précisant que le taux d’effort moyen pour les hôtels en centre ville et périphérie pour les hôtels 3 et 4 étoiles s’établit à 15 à 18% mais qu’en l’espèce, il convient de tenir compte des caratéristiques de l’hôtel et de sa situation.
En effet, l’expert judiciaire est fondé à appliquer un taux d’effort moindre que le taux d’effort moyen dès lors que l’hôtel se situe tout de même assez loin d’une grande ville, bénéficie d’une situation moins attractive pour le tourisme mais intéressante en raison de la proximité de l’étang de Berre, et de l’aéroport de [Localité 6], est tenu dans un bâtiment en état d’usage, et se trouve proche de l’autoroute et de la route départementale. Le taux d’effort retenu sera donc de 12,5%.

La valeur locative pour la partie hébergement au regard du taux d’effort s’établit donc à 59.585,87 € HT HC/an ( 476.687 x 12,5%) arrondie à 59.585€ HT HC/an.

La partie restauration
L’expert judiciaire retient une valeur locative de base de 160€ /m2, soit la fourchette basse par rapport aux deux éléments de comparaison se trouvant à proximité immédiate (les locaux appartenant aussi à la bailleresse) dont les surfaces utiles sont moins importantes mais comparables (115 et 131m2), dont les baux datent de 2019 et 2010 et qui bénéficient d’une moins bonne visibilité par rapport à la route. L’expert judiciaire retient ainsi une valeur locative pour la partie restaurant de 29.712€ HT /an (185,70m2 x 160€).

La SAS L’HACIENDA a critiqué par voie de dire la méthode de l’expert judiciaire au motif qu’il convient d’appliquer la méhode hôtelière aussi à la partie restaurant. L’expert judiciaire a répondu que les dispositions de l’article R 145-10 aux termes desquelles “ le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L 145-33 et R 145-33 et suivants, être determiné selon les usages observés dans la branche d’activité” mais qu’il ne s’agit pas d’une obligation.

Effectivement, le tribunal ne peut retenir que la faculté offerte par l’article [9] 145-10 du Code de commerce n’est pas une obligation. 

Ensuite, l’expert judiciaire a expliqué ne pas souhaiter appliquer la méthode hôtelière à la partie restauration dès lors que cela imposerait la reconstruction d’un chiffre d’affaires théorique pour cette partie uniquement, ainsi que pour la partie “petits-déjeuners” et la partie “séminaire”, en lui appliquant ensuite un taux de prélèvement, ce qui nécessite de déterminer un nombre de places, un prix moyen par couvert, un prix moyen par petits-déjeuners, un indice de fréquentation, un taux d’occupation, un taux de captation et un taux de prélèvement, de sorte qu’il estime que la multiplication des paramètres est de nature à générer des erreurs alors que les données statistiques sont limitées dans le secteur.

Le raisonnement de l’expert sur ce point ne peut être admis puisqu’il retient une valeur locative de la partie restauration d’un hôtel-restaurant comme s’il s’agissait d’un restaurant autonome alors qu’il s’agit en l’espèce d’une activité annexe de l’hôtellerie, quasi-dépendante de celle-ci puisque le restaurant se trouve dans une zone peu habitée près des axes autoroutiers et routiers et a donc vocation à accueillir quasi exclusivement la clientèle de l’hôtel pour les petits-déjeuners et les repas du soir. 
Aussi, la méthode hôtelière est plus adaptée au calcul de la valeur locative.

A défaut pour l’expert judiciaire d’avoir présenté un calcul de la valeur locative du restaurant selon la méthode hôtelière, il convient de la reconstituer avec les seuls chiffres communiqués dans le rapport d’expertise.
Aux termes du rapport, le chiffre d’affaires pour la partie bar-petits-déjeuners, restaurant et séminaires s’est élevé à 60.097 en 2018 et 72.377€ en 2019, soit une moyenne de 66.237€.

Le chiffre de 66.237€ correspond à :
20.476€ pour la partie bar et restauration, chiffre auquel il convient d’appliquer un taux de prélèvement moyen de 12,5%, 20.665,50€ pour la partie séminaire, chiffre auquel il convient d’appliquer un taux de prélèvement moyen de 35%,25.095,50€ pour la partie petits-déjeuners, chiffre auquel il convient d’appliquer un taux de prélèvement moyen de 25%.
Après application des taux de prélèvement susvisés, les recettes pour la partie hébergement s’établissent à :
17.916,50€ pour la partie bar et restauration, 13.432,58€ pour la partie séminaire,18.821,63€ pour la partie petits-déjeuners,Soit un total de 50.170,71€.
Or, dans ses conclusions, la SAS l’HACIENDA admet des recettes d’un minimum de 59.925,33 € par an. Il convient donc de retenir ce chiffre.

Il n’y a pas lieu d’y appliquer une dégradation [Localité 8], puisqu’elle est déjà appliquée sur la partie hébergement et que la clientèle pour la partie restauration est potentiellement la même ( la partie séminaire étant réduite), ni un taux d’occupation théorique, ce qui n’aurait pas de sens la juridiction s’appuyant non pas sur une recette théorique mais sur un chiffre d’affaires sur deux années ( avant le Covid).

En revanche, il convient d’appliquer à ce chiffre un taux d’effort de 12,5% comme pour la partie hébergement.
En conséquence, la valeur locative de la partie restauration s’établit à 7.490,66 € HT HC/an ( 59.925,33€ x 12,5%) arrondie à 7.490€ HT HC/an.

Sur la partie logement de fonction
Pour valoriser cette partie, l’expert judiciaire retient une valeur locative moyenne pour un logement de 52,50m2 sur la commune de [Localité 7] et applique un abattement de 30% pour tenir compte de son imbrication dans un ensemble à usage d’hôtel.

La SAS L’HACIENDA critique la méthode de l’expert judiciaire pour les motifs développés dans l’exposé du litige.

Sur ce

L’article R 145-4 du Code de commerce dispose que :
« Les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux.
Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial. »
En l’espèce, le bail ne désigne cette partie litigieuse comme appartement. Il n’est pas précisément indiqué aux termes du bail qu’il s’agit d’un appartement destiné aux exploitants ou aux salariés mais la situation de celui-ci justifie de retenir une telle utilisation.

Ainsi, il convient de déterminer la valeur locative de cet appartement comme prévu par l’article R 145-4 du Code de commerce. La tribunal fait donc sien le raisonnement de l’expert judiciaire et retient une valeur locative de 4.410€ HT HC /an correspondant à une valeur moyenne 10€/m2, soit 520,50€ (52,50m2 x 10€) x 70% x12 mois, soit un abattement de 30% compte-tenu de l’imbrication de l’appartement dans l’hôtel.
 
Sur la question des caves
Le bail commercial stipule que sont données à bail au sous-sol neuf places de parking soit une superficie de 200m2 environ, étant précisé qu’un libre accès devra être laissé à la réserve laquelle se situe en fond de parking et n’est pas comprise dans la location.

L’expert judiciaire a estimé dans sa réponse aux dires des parties qu’il se basait sur les surfaces utiles et non sur les surfaces utiles pondérées, comme cela a été fait pour les termes de comparaison, et que les surfaces au sous-sol n’ont pas d’affectation précise et servent à la fois à l’hôtel et au restaurant si bien qu’il n’en a pas tenu compte.

Sur ce

Dès lors que l’expert applique la méthode hôtelière sur une surface utile, il n’y a pas lieu de prendre en considération en outre l’existence des caves.

Sur la question des correctifsLa SCI ALC DEVELOPPEMENT critique le principe de l’application de correctifs par l’expert judiciaire alors qu’il applique la méthode hôtelière.

Sur ce
L’article L 145-36 du Code de commerce dispose que : « Les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat.
Le prix du bail des locaux construits ou aménagés en vue d'une utilisation comme établissement de spectacles cinématographiques au sens de l'article L. 212-2 du code du cinéma et de l'image animée est, par dérogation aux articles L. 145-33 et suivants du présent code, déterminé selon les seuls usages observés dans la branche d'activité considérée. »
En outre, l’article R 145-8 du Code de commerce dispose que “ Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé. »
Enfin, l’article R 145-10 du Code de commerce « Le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. »
En l’espèce, il résulte de la combinaison de ces dispositions que des correctifs du fait des obligations respectives des parties doivent être pris en considération que lorsque la juridiction fait application de l’article L 145-33 du Code de commerce, ce qui n’est pas le cas puisqu’il est fait application de la méthode hôtelière. 
Or, l’application de la méthode hôtelière n’exclut pas nécessairement la prise en compte de correctifs. Il convient de retenir un correctif de 2,5% pour le transfert de taxe foncière et de 2,5% pour le transfert de charges de travaux de ravalement, est déjà inférieur au taux d’effort moyen pour un hôtel de cette classe.
En conséquence, la valeur locative au 1er août 2019, date du renouvellement du bail, s'établit à la somme de 67.910€ HC HT par an [ ( 59.585€ + 7.490€+ 4.410€)x95%].
Sur les demandes de la SAS L’HACIENDA découlant sur l’existence de trop-perçus
Le juge des loyers commerciaux ne prononce pas de condamnation. Il n’est donc pas compétent pour les demandes relatives aux intérêts relatifs aux trop-perçus de loyers, et leur capitalisation, ni pour se prononcer sur la compensation de sommes réciproquement dues entre les parties.

Sur les demandes accessoires

Dès lors que la valeur locative est fixée à un montant bien plus élevé que ce qui était réclamé par la SAS L’HACIENDA et bien plus faible que ce qui était sollicité par la bailleresse, il convient de retenir que les deux parties avaient intérêt à l’expertise judiciaire.

En conséquence, il convient de faire masse des dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire et ces derniers seront fixés à la charge des parties par moitié chacune.

De même, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire, compatible avec la nature du litige, est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort:

FIXE le montant du loyer renouvelé concernant les locaux sis [Adresse 11], à compter du 1er août 2019 à la somme de 67.910 € HT HC par an,

DEBOUTE les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires,

DIT que la juridiction n’est pas compétente pour les demandes relatives aux intérêts relatifs aux trop-perçus de loyers, et leur capitalisation, ni pour se prononcer sur la compensation de sommes réciproquement dues entre les parties,

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile,

FAIT masse des dépens, en ce compris le coût de l’expertise, et met lesdits dépens à la charge des parties par moitié chacune, 

DIT que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter. 

Fait à [Localité 1], la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX