Tribunal Judiciaire · 3ème Ch. Civile Cab. 2 — 8 janvier 2026

N° RG 24/03903 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MTYQ

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 24/03903 - 
N° Portalis DB2E-W-B7I-MTYQ


Minute n°




Copie exec. à :

Me Thomas BLOCH
Me Nicolas DELEAU


Le 
 
Le Greffier 






Me Thomas BLOCH
Me Nicolas DELEAU


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 8]


JUGEMENT DU 08 JANVIER 2026


DEMANDERESSE :

SCI BGL, immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 414.333.153. prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Nicolas DELEAU, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 152


DEFENDEUR :

Monsieur [K] [C]
né le 19 Février 1964 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Thomas BLOCH, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 70





COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Célia HOFFSTETTER, Juge, Président,
assistée de Sameh ATEK, Greffier

OBJET : Autres demandes en matière de baux commerciaux

DÉBATS :

A l'audience publique du 06 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Célia HOFFSTETTER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 08 Janvier 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Célia HOFFSTETTER, Juge et par Sameh ATEK, Greffier

N° RG 24/03903 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MTYQ


FAITS MOYENS PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte daté du 13 décembre 1990, Monsieur [L] [X] a donné à bail à Monsieur [K] [C] des locaux à usage commercial situés [Adresse 1], le bail étant conclu pour une durée de 9 ans. 

Par acte daté du 22 juin 2016, Monsieur [C] a sollicité le renouvellement de son bail commercial avec effet au 1er juillet 2016 pour une durée de 9 ans. 

La SCI BGL a donné son accord au renouvellement. 

Par acte authentique daté du 3 janvier 2023, Monsieur [K] [C] a cédé son fonds de commerce à la société DAMPF et NUDLE. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 juillet 2023, la SCI BGL a informé Monsieur [C] de désordres constatés dans les locaux loués et demandé à ce que soient pris en charge les frais de l’expertise amiable pour un montant de 1 056 € et les frais de rénovation pour un montant de 4 301 €. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 12 octobre 2023, la société BGL a mis en demeure Monsieur [C] de lui verser une somme de 5 537 € au titre du remboursement des frais d’expertise et des coûts de la rénovation des locaux. 

Par assignation remise le 17 avril 2024 dans les conditions de l’article 654 du code de procédure civile, la société BGL a attrait Monsieur [C] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins d’obtenir sa condamnation à prendre en charge les travaux de rénovation des locaux loués ainsi que le coût de l’expertise diligentée. 

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 25 juin 2025 et renvoyé l’affaire devant le tribunal statuant à juge unique à l’audience du 6 novembre 2025. Le jugement a été mis en délibéré au 8 janvier 2026. 

Par conclusions régulièrement déposées le 16 avril 2025, la société BGL demande au tribunal de : 
DECLARER la demande de la SCI BGL recevable et bien fondée
En conséquence, 
CONDAMNER Monsieur [C] à payer à la société BGL la somme de 5 357 € au titre de la réparation des dégâts résultant du défait d’entretien des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7]
CONDAMNER Monsieur [C] à payer à la SCI BGL la somme de 5 000 € au titre du préjudice subi et de la résistance abusive dont a fait preuve le défendeur
CONDAMNER Monsieur [C] à payer à la société BGL la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile
CONDAMNER Monsieur [C] aux entiers frais et dépens de la procédure 
RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Au soutien de ses demandes, la société BGL invoque les articles 1728 et suivants du code civil et rappelle que le preneur d’un bien est tenu d’user de la chose raisonnablement et de restituer les locaux en bon état de réparations locatives. Elle ajoute que l’article 1754 du code civil met à la charge du bailleur les réparations locatives et d’entretien. Elle indique que les termes du bail commercial conclu avec Monsieur [C] mettaient aussi à la charge du preneur les réparations locatives et d’entretien, ainsi que toutes réparations normalement à la charge du bailleur mais qui seraient nécessitées notamment par des dégradations résultant de son fait. La société BGL affirme que Monsieur [C] est responsable du manque d’entretien des locaux loués durant les 33 années de son occupation. La société BGL reproche aussi à Monsieur [C] de ne pas avoir fait état des désordres concernant le mur porteur situé dans les locaux loués, alors que ces désordres ont été immédiatement constatés par les nouveaux occupants. Dès lors, la société BGL considère que Monsieur [C] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité et sollicite le versement d’une somme de 5 357 € à ce titre. 

La société BGL indique que le rapport d’expertise établi par Monsieur [Y] a été communiqué à Monsieur [C], qui a pu faire valoir ses observations. 
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Elle ajoute que Monsieur [C], par le biais de Monsieur [B] [J], a reconnu l’existence d’un désordre affectant le mur du local loué. Elle ajoute qu’aux termes du contrat de bail commercial, il incombait à Monsieur [C] d’entretenir les boiseries, soit les poutres, dont l’expert a constaté la détérioration, laquelle est imputable au défaut d’entretien des locaux par le preneur du bail commercial. 

Par conclusions régulièrement déposées le 20 février 2025, la société BGL demande au tribunal de :
DEBOUTER la société BGL de ses demandes
La CONDAMNER aux entiers frais et dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Au soutien du rejet des demandes formées à son encontre, Monsieur [C] indique qu’aucun état des lieux n’a été établi lorsqu’il est entré et sorti des locaux loués. Il affirme ne jamais avoir rencontré de problème d’entretien dans les locaux mis à sa disposition. Il indique que le mur atteint par un désordre n’est pas le mur situé entre le local commercial et la cage d’escalier mais le mur situé entre la cage d’escalier et un couloir d’accès, au niveau duquel aucun four n’est situé. Le mur servait uniquement au rangement et était revêtu d’un carrelage sanitaire blanc, avec un four situé au milieu de la pièce et détruit lors de la reprise du magasin en 1990. 

Monsieur [C] ajoute que les demandes formées à son encontre sont fondées sur une expertise non-contradictoire et qu’elles sont par conséquent dépourvues de valeur probante en l’absence d’autres éléments de preuve. Il ajoute qu’il ne lui incombait pas d’entretenir les poutres des locaux loués, ces travaux restant à la charge du bailleur. 


MOTIFS

A titre liminaire : 

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

Sur la demande principale : 

Sur la prise en charge du coût des travaux de rénovation : 

L’article 1728 du code civil rappelle que le preneur est tenu de deux obligations principales, user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée par les circonstances à défait de convention, et payer le prix du bail aux termes convenus. 

Selon le contrat de bail commercial conclu le 13 décembre 1990, Monsieur [L] [X] a donné à bail à Monsieur [K] [C] un local situé [Adresse 4], pour une durée de 9 ans. Les locaux étaient destinés à être exploités en pâtisserie. Le preneur s’est engagé à prendre les lieux loués dans l’état dans lequel il se trouvent lors de l’entrée en jouissance, sans recours contre le bailleur, à en jouir en bon père de famille suivant leur destination et sans rien faire ou laisser faire qui pourrait les dégrader. La convention des parties précise que le preneur aura la charge des réparations locatives et d’entretien et devra rendre les lieux en bon état desdites réparations, le bailleur n’étant tenu que des grosses réparations telles que définies à l’article 606 du code civil. Il devra notamment faire entretenir et remplacer, si besoin est, tout ce qui concerne les installations à son usage personnel, ainsi que les fermetures et serrures des fenêtres, portes et volets, les glaces, vitres parquets, carrelages et revêtements de sols, boiseries. Le preneur sera également responsable de toutes réparations normalement à la charge du bailleur, mais qui seraient nécessitées, soit par le défaut d’exécution des réparations dont le preneur a la charge, soit par des dégradations résultant de son fait, du fait de son personnel ou de ses visiteurs, soit dans les lieux loués, soit dans d’autres parties de l’immeuble. 

La société BGL soutient que Monsieur [C] est responsable du manque d’entretien des locaux et que les dégâts constatés par l’expert mandaté à ces fins résultent du non-respect des obligations qui lui incombaient en sa qualité de preneur du bail commercial conclu entre les parties. 

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. 

Il appartient par conséquent à la société BGL de démontrer que Monsieur [C] n’a pas respecté l’obligation d’entretien des locaux qui lui incombait au titre du contrat de bail commercial conclu entre les parties pour que le preneur du bail commercial soit tenu du coût des travaux de rénovation rendus nécessaires par son absence de diligences. 

L’article 16 du code de procédure civile rappelle que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications, et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. 

Lorsqu’une partie à laquelle un rapport d’expertise est opposé n’a pas été appelée ou représentée au cours des opérations d’expertise, le juge ne peut refuser d’examiner ce rapport, dès lors que celui-ci a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties. Il lui appartient alors de rechercher s’il est corroboré par d’autres éléments de preuve. 

Hormis le cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut donc pas se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties par un technicien de son choix, peu important qu’elle l’ait été en présence de celles-ci. 

Afin de démontrer le non-respect de son obligation d’entretien par Monsieur [C] au cours de son occupation des locaux pris à bail commercial, la société BGL verse seulement aux débats une note établie par un expert mandaté à ces fins et datée du 9 juillet 2023, ainsi qu’un devis concernant le coût de la rénovation des locaux et des échanges de correspondances entre les parties à l’instance. 

Selon la note d’expertise établie le 9 juillet 2023, le mur en pan de bois séparatif du couloir d’accès vers la partie avant du magasin présente des désordres. L’expert indique qu’un four de cuisson était adossé à ce mur, ainsi qu’une paillasse toujours présente. Il ajoute que les poutraisons situées à l’arrière du four ont été calcinées, le four y étant adossé sans aucune protection. Il ajoute que les poutres en bois situées à l’arrière de la paillasse tombent en poussière. Il constate la présence d’un remplissage en mousse déjà ancien « très certainement » réalisé par l’ancien exploitant. Il conclut à une atteinte à la solidité de l’immeuble avec risque d’effondrement. 

Monsieur [C] n’ayant cependant pas été appelé ni représenté au cours des opérations d’expertise menées par un technicien mandaté par la société BGL, les conclusions de la note d’expertise versée aux débats doivent être corroborées par d’autres éléments de preuve afin que le non-respect de l’obligation d’entretien des locaux par le preneur du bail commercial soit démontré. 

Or seuls des échanges de correspondances et un devis relatif au coût des travaux de rénovation sont produits par la société BGL, sans aucun état des lieux d’entrée permettant d’établir que le désordre dénoncé par la société BGL est survenu au cours de l’occupation des locaux par Monsieur [C]. De même, aucun état des lieux de sortie n’est versé à la procédure, de sorte que le désordre dénoncé par la société BGL ne peut être daté. 

En outre, la société BGL soutient que les désordres causés dans le local mis à la disposition de Monsieur [C] résultent d’une installation non-conforme du four utilisé par le preneur à bail commercial du local exploité comme pâtisserie. 

Aucun élément de la procédure ne permet toutefois d’établir que l’emplacement du four était tel qu’indiqué par la société BGL et rappelé par l’expert mandaté par la société BGL, Monsieur [C] soutenant avoir installé un four électrique au milieu de la pièce et non contre le mur sur lequel des désordres ont été constatés. A cet égard, les photographies annexées au rapport d’expertise sont dépourvues de valeur probante en raison de leur absence de netteté et des stries y apparaissant. 




De même, le devis daté du 10 juillet 2023 est insuffisant pour établir un manquement commis par Monsieur [C] à ses obligations contractuelles, ce devis ne proposant qu’un chiffrage du coût de la rénovation sans indication relative à la cause du désordre, à son ancienneté ou à la nécessité d’entreprendre des travaux. 

En l’absence d’éléments de preuve de nature à corroborer la note d’expertise établie par le technicien mandaté par la société BGL, il n’est pas établi que Monsieur [C] ait commis un manquement à ses obligations à l’origine des désordres dénoncés par la société BGL. 

La demande formée par la société BGL tendant à la condamnation de Monsieur [C] à prendre à sa charge le coût de la rénovation d’un mur du local commercial mis à sa disposition par contrat de bail daté du 13 décembre 1990, ainsi que le coût de l’expertise diligentée par la société BGL, doit par conséquent être rejetée. 

Sur la demande de dommages et intérêts : 

Il résulte de l’article 1240 du code civil que l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soit caractérisé l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus. 

En l’espèce, la société BGL ne démontrant pas que le coût de la rénovation du local commercial mis à la disposition de Monsieur [C] incombe au preneur, il ne peut être reproché à Monsieur [C] de s’être opposé à une demande concernant un paiement dont il n’est pas tenu. 

La demande de dommages et intérêts formée par la société BGL à l’encontre de Monsieur [C] doit par conséquent être rejetée. 


Sur les demandes accessoires : 

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

La société BGL, qui succombe, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

En l’espèce, l'équité commande de condamner la société BGL à verser à Monsieur [C] une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire. 




PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 


REJETTE la demande formée par la société BGL tendant à la condamnation de Monsieur [C] à lui verser une somme de 5 357 € au titre des désordres constatés dans le local situé [Adresse 3] ; 

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la société BGL ;

CONDAMNE la société BGL aux entiers dépens de la présente procédure ;

CONDAMNE la société BGL à verser à Monsieur [K] [C] une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société BGL de ses demandes formées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE le caractère exécutoire par provision de la présente décision. 


Le Greffier Le Président
Sameh ATEK Célia HOFFSTETTER