Tribunal Judiciaire · Référés JCP — 5 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 9]
[Localité 6]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 25/00329 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZJO3

N° de Minute : L 26/00001

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 05 Janvier 2026





[Y] [K] [B]
[V] [C] [G] [P] épouse [B]


C/

[T] [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 05 Janvier 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


M. [Y] [K] [B], domicilié chez son mandataire la Société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE - "HISTOIRE ET PATRIMOINE GESTION", [Adresse 7]


Mme [V] [C] [G] [P] épouse [B], domiciliée chez son mandataire la Société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE " HISTOIRE ET PATRIMOINE GESTION", [Adresse 7]


représentés par Me Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Elodie CHEIKH HUSEIN, avocat au barreau de LILLE


ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [T] [F], demeurant [Adresse 2]


comparant en personne 





COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Octobre 2025 

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 Janvier 2026, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier













EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé signé par voie électronique le 21 décembre 2023, à effet du 3 janvier 2024, M. et Mme [Y] et [V] [B] ont donné à bail à M. [T] [F] un local à usage d'habitation comprenant une cave n°541 et deux emplacements de parking extérieur n°255 et 256, situé [Adresse 3], à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel révisable de 773,24 euros majoré d'une provision sur charges de 78 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 août 2024, M. et Mme [B] ont fait signifier à M. [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4.601,49 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 janvier 2025, M. [Y] [B] et Mme [V] [P] épouse [B] ont fait assigner M. [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, aux fins de :

juger que la clause résolutoire du bail est acquise,
En conséquence, juger que M. [T] [F] est devenu occupant sans droit ni titre des lieux loués,
condamner M. [T] [F] à libérer sans délai les lieux et à défaut ordonner l'expulsion des lieux loués de M. [T] [F], si besoin est avec l'assistance de la force publique,
condamner M. [T] [F] à leur payer :
8.277,04 euros à titre de provision correspondant au montant de l'arriéré locatif arrêté au 7 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 2024 majoré de 10 % conformément aux termes de l'article 14 du contrat de bail,,
une indemnité mensuelle d'occupation égale à deux fois le montant du loyer quotidien selon les dispositions contractuelles, et ce jusqu'à restitution des clés,
1.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont le coût du commandement de payer.

A l’audience du 20 octobre 2025, date à laquelle l'affaire a été appelée et retenue, M. [Y] [B] et Mme [V] [P] épouse [B], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes initiales et s'en rapportent sur la demande de délais de paiement. Ils précisent que les locataires ont effectué récemment un règlement de près de 14 000 euros soldant une grande partie de la dette. 

Ils ont été autorisés à produire en cours de délibéré un décompte actualisé de leur créance arrêté au 20 octobre 2025.

M. [F] comparaît en personne. Il indique qu'il a réglé la dette locative il y a dix jours grâce à une aide familiale. Pour le cas où la dette ne serait pas intégralement soldée, il sollicite des délais de paiement et déclare souhaiter rester dans le logement. Il ajoute qu'il a effectué deux virements en octobre 2025 et que le loyer du mois d'octobre 2025 a bien été réglé. 

Le diagnostic social et financier n'est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.


DISCUSSION

Sur la recevabilité de l’acte introductif d’instance

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 29 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de ce texte.

En l’espèce, M. [F] n’a manifestement pas réglé son loyer pendant plusieurs mois et ce en méconnaissance des termes du contrat de bail et de la loi du 6 juillet 1989.

L’existence d’un trouble manifestement illicite est donc établie.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l'espèce, le bail conclu le 21 décembre 2023 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en l'article XIV de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [F] le 9 août 2024, pour la somme en principal de 4.601,49 euros.

Tant le contrat de location que le commandement ont fixé le délai d'apurement de la dette à deux mois en application de l'article 24 I de la loi n°89-462 précitée mais en sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, il convient de considérer que le commandement de payer litigieux, qui fixe au locataire un délai plus long pour régulariser les causes du commandement, a pu produire ses effets.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement, hors les aides au logement qui s'imputent sur le mois pour lesquelles elles sont servies, n'étant intervenu dans le délai imparti. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 10 octobre 2024.

Sur le décompte des sommes dues :

Selon l'article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. 

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l'espèce, M. et Mme [Y] et [V] [B] produisent un décompte démontrant que M. [F] reste lui devoir la somme de 792,58 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 10 octobre 2025, terme d'octobre 2025 inclus, après déduction des frais de relance non justifiés.

M. [F], qui ne justifie pas de paiement libératoire qui ne figurerait pas dans le décompte des bailleurs conformément à l'article 1353 alinéa 2 du code civil, sera condamné à payer à M. et Mme [Y] et [V] [B], à titre de provision, la somme de 792,58 euros, créance arrêtée au 10 octobre 2025, terme d'octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Les bailleurs sollicitent une augmentation de 10 % de la condamnation prononcée en application de la clause pénale contenue dans le bail en son article 14.

Or, force est de constater que ledit article ne prévoit pas une telle majoration de 10 % de la dette locative en cas de retard dans le paiement du loyer.

En tout état de cause, il résulte du point 32 de la recommandation n° 2000-01 de la commission des clauses abusives du 17 février 2000, publiée au BOCCRF du 22 juin 2000, que « considérant que tous les contrats comportent, à la charge exclusive du locataire, des clauses pénales (dépôt de garantie acquis au bailleur, indemnité d'occupation de 2 3 fois le loyer quotidien...) en cas d'inexécution d'une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer; que de telles clauses, compte tenu de l'absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur, sont source de déséquilibre contractuel au détriment du consommateur », celle-ci a recommandé « que soient éliminées des contrats des clauses ayant pour objet ou pour effet... de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire qui n'exécute pas ses obligations sans prévoir une indemnité du même ordre la charge du bailleur qui n'exécute pas les siennes ».

Dès lors, la demande de condamnation du locataire au titre de la clause pénale insérée au bail, dont l'application n'apparaît relever que du seul pouvoir du juge du fond, se heurte à une contestation sérieuse. Il n'y a donc lieu à référé sur cette demande.


Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.".

En l'espèce, il ressort du relevé de compte produit par les bailleurs que M. [F] a repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience, un règlement par virement de 13.960,88 euros ayant été effectué le 10 octobre 2025. Dans ces conditions et compte tenu des efforts de paiement du locataire, il sera autorisé à se libérer de sa dette locative en 36 mensualités, dont 35 mensualités de 22 euros, et la 36ème et dernière échéance soldant la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de M. [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer courant majoré de la provision sur charges, soit la somme de 878,28 euros, laquelle sera indexée selon les modalités prévues au contrat, afin de réparer le préjudice découlant pour M. et Mme [Y] et [V] [B] de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer, et justifiera l'expulsion de M. [F] dans les conditions fixées au présent dispositif.




Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner M. [T] [F] aux dépens de l’instance, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il convient également de le condamner à verser à la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé à l’issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS recevable la demande de M. [Y] [B] et Mme [V] [P] épouse [B] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 décembre 2023, à effet du 3 janvier 2024, entre M. [Y] [B] et Mme [V] [P] épouse [B] d'une part, et M. [T] [F] d'autre part, concernant les locaux à usage d’habitation comprenant une cave n°541 et deux emplacements de parking n°255 et 256, situés [Adresse 3], à [Localité 10], sont réunies à la date du 10 octobre 2024 ;

CONDAMNONS M. [T] [F] à payer à M. [Y] [B] et Mme [V] [P] épouse [B] la somme provisionnelle de 792,58 euros, créance arrêtée au 10 octobre 2025, terme d'octobre 2025 inclus, au titre des loyers et charges dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISONS M. [T] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités successives, dont 35 mensualités de 22 euros, et la 36ème et dernière échéance soldant la dette ;

DISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;


DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après une mise en demeure demeurée infructueuse et adressée par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
qu'à défaut pour M. [T] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux, comprenant un immeuble à usage d’habitation, une cave n°541 et deux emplacements de parking n°255 et 256, situés [Adresse 3], à [Localité 10], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [Y] [B] et Mme [P] épouse [B] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
que le sort des meubles soit réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;
que M. [T] [F] soit condamné à payer à M. [Y] [B] et Mme [V] [P] épouse [B], à compter du 1er novembre 2025 et jusque la libération effective des lieux, matérialisée soit par la remise des clés, soit par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnelle, égale au montant du dernier loyer et des provisions sur charges, soit la somme de 878,28 euros, laquelle sera indexée selon les modalités prévues au contrat ;
que soit rappelé à M. [T] [F] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 8]
[Adresse 4]
[Localité 5]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DEBOUTONS M. [Y] [B] et Mme [V] [P] épouse [B] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNONS M. [T] [F] à payer à M. [Y] [B] et Mme [V] [P] épouse [B] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [T] [F] aux dépens de l’instance, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
 
Ainsi jugé et prononcé à [Localité 9], par mise à disposition au greffe, le 05 janvier 2026.

LE GREFFIER LE JUGE