Tribunal Judiciaire · Référés JCP — 12 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 8]
[Localité 6]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 25/01310 - N° Portalis DBZS-W-B7J-Z4RY

N° de Minute : 26/00002

ORDONNANCE 

DU : 12 Janvier 2026





S.C.I. [Adresse 3]


C/

[H] [P]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 12 Janvier 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.C.I. [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]


représentée par Me Adam LAKEHAL, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Me Régis DEBROISE, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [H] [P], demeurant [Adresse 10]

comparant en personne 




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 Novembre 2025 

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Janvier 2026, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

















EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé signé par voie électronique le 27 janvier 2022 à effet du 28 janvier 2022, la S.C.I. [Adresse 3] a donné à bail à M. [H] [P] un logement situé [Adresse 11] à [Localité 9], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 597 euros, outre une provision sur charges de 45 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025, la S.C.I. [Adresse 3] a fait signifier à M. [H] [P] un commandement de payer la somme principale de 3.102,49 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 25 août 2025, la S.C.I. [Adresse 3] a fait assigner M. [H] [P] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Juger et Constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014), 
En conséquence, 
Ordonner sans délai l'expulsion de M. [H] [P] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et l'assistance d'un serrurier, 
condamner par provision M. [H] [P] au paiement de :
5.140,93 euros à titre de provision correspondant au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois d’août 2025 inclus, somme à réactualiser sur la base du loyer et charges échus au jour de l'audience à intervenir ;
une indemnité d'occupation provisionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu'à son départ effectif des lieux, soit à la somme de 715,61 euros, laquelle sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l'occupant n'aura pas quitté les lieux litigieux ;
les intérêts contractuels dus sur le montant des loyers et accessoires et pour le surplus des sommes réclamées, les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens d'instance dont les frais du commandement.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 novembre 2025.

A cette audience, la S.C.I. [Adresse 3] comparaît représentée par son conseil. Elle s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 19 novembre 2025, à la somme de 7.360,70 euros. Elle indique qu’elle n’a pas connaissance d’une procédure de surendettement en faveur du locataire.

Elle s’oppose à la demande de délais de paiement.
M. [H] [P] comparaît en personne. Il ne conteste pas le montant de la dette et propose de s’en acquitter par un premier versement de 5.000 euros, suivi d’un second règlement égal au solde de la dette. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Il indique être au chômage depuis le 4 mars 2024 et percevoir 1.065 euros d’allocation chômage et 137 euros d’allocation de logement. Il précise qu’il n’a pas perçu d’APL pour les mois de juillet et août 2025, qu’il alterne entre des périodes de chômage et des période de travail, qu’il effectue des missions dans le secteur du bâtiment moyennant un salaire mensuel d’environ 2.000 euros. 

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite :

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de ce texte.

En l’espèce, M. [H] [P] n’a manifestement pas réglé son loyer pendant plusieurs mois et ce en méconnaissance des termes du contrat de bail et de la loi du 6 juillet 1989.

L’existence d’un trouble manifestement illicite est donc établie.

Sur la résiliation du bail : 

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La S.C.I. [Adresse 3] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 avril 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

Par ailleurs, la S.C.I. [Adresse 3] justifie avoir notifié au préfet du Nord le 28 août 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l'espèce, le bail conclu le 27 janvier 2022 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges en son article VIII page 4 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [H] [P] le 11 avril 2025, pour la somme en principal de 3.102,49 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun versement, hors les aides au logement qui s'imputent sur le mois pour lesquelles elles sont servies, n'étant intervenu dans le délai imparti. 
En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 12 juin 2025.

Sur le décompte des sommes dues et la demande de délais de paiement : 
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. 

Selon l’article 1353 du code civil, Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.



En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux. 

En l’occurrence, le décompte produit par la S.C.I. [Adresse 3] fait ressortir une dette d’un montant de 6.552 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 5 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 comprise, après soustraction des cotisations d’assurance et frais de courtage pour un montant total de 808,70 euros, la bailleresse ne justifiant pas avoir respecté les formalités de l'article 7g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

M. [H] [P] ne justifie d’aucun paiement libératoire qui ne figurerait pas dans le décompte de la S.C.I. [Adresse 3].

Il convient par conséquent de condamner M. [H] [P] à payer à la S.C.I. [Adresse 3], à titre de provision, la somme de 6.552 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 5 novembre 2025 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 avril 2025 pour la somme de 3.102,49 euros et à compter du jugement pour le surplus. 
Le défendeur sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. 

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.".


En la cause, il ressort du décompte tenu par le bailleur versé aux débats que M. [P] n'a pas repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience, aucun versement n’étant intervenu depuis le 11 décembre 2024.
Dans ces conditions, il n’est pas justifié d’accorder au défendeur le bénéfice de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire conformément aux dispositions précitées de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précité, peu importe les difficultés personnelles dont ce dernier fait état.
La demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire sera donc rejetée.
L’expulsion de M. [H] [P] sera en conséquence ordonnée, dans les conditions déterminées au dispositif du présent jugement. 
Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer majoré des charges, soit la somme de 696,11 euros, laquelle sera indexée selon les modalités prévues au contrat, pour la période courant du 1er décembre 2025 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, se matérialisant soit par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la S.C.I. [Adresse 3] de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :

M. [H] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer.

Il convient également de le condamner à verser à la S.C.I. [Adresse 3] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
En application de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

DECLARONS la S.C.I. [Adresse 3] recevable en son action ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 janvier 2022 à effet du 28 janvier 2022 entre la S.C.I. [Adresse 3] d’une part, et M. [H] [P] d’autre part, concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 11] à [Localité 9] sont réunies à la date du 12 juin 2025 ;

DEBOUTONS M. [H] [P] de sa demande de délais de paiement ; 

Par conséquent, CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties ;

ORDONNONS à défaut pour M. [H] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNONS M. [H] [P] à payer à la S.C.I. [Adresse 3] la somme provisionnelle de 6.552 euros, créance arrêtée au 5 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 avril 2025 pour la somme de 3.102,49 euros et à compter du jugement pour le surplus ; 

CONDAMNONS M. [H] [P] à payer à la S.C.I. [Adresse 3] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer majoré des charges, soit la somme de 696,11 euros, laquelle sera indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée soit par la remise des clés à la S.C.I. [Adresse 3] ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

RAPPELONS à M. [H] [P] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES 
Secrétariat de la commission de médiation DALO
[Adresse 7]
[Adresse 2]
[Localité 5]


DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DEBOUTONS les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS M. [H] [P] à payer à la S.C.I. [Adresse 3] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNONS M. [H] [P] aux dépens, dont le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la décision est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 8] par mise à disposition au greffe, le 12 janvier 2026.


LE GREFFIER LA JUGE