Tribunal Judiciaire · JCP — 5 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 12]
[Localité 8]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/09956 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YXJI

N° de Minute : L 26/00022

JUGEMENT 

DU : 05 Janvier 2026





Société LIMI INVEST


C/

[H] [X]
[G] [W]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 Janvier 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


Société LIMI INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Me Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [H] [X], demeurant [Adresse 3]


M. [G] [W], demeurant [Adresse 3]

comparants en personne 




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Octobre 2025 

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 Janvier 2026, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier














EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 28 janvier 2023 à effet du 1er février 2023, la S.A.S. Limi Invest a donné à bail à M. [G] [W] et Mme [H] [X] un logement situé [Adresse 4], à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel révisable de 600 euros majoré d'une provision sur charges de 80 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 février 2024, la S.A.S. Limi Invest a fait signifier à ses locataires un commandement de payer la somme de 1.240,98 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail. 

Par acte de commissaire de justice du 06 août 2024, la S.A.S. Limi Invest a fait assigner M. [G] [W] et Mme [H] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

• rejeter l'ensemble des demandes des défendeurs;
• constater que le contrat de location liant les parties est résilié de plein droit du fait de l'acquisition de la clause résolutoire du bail depuis le 16 avril 2024 ;
• constater que M. [G] [W] et Mme [H] [X] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date ;
• ordonner leur expulsion des lieux, ainsi que tous les occupants de leur chef, si nécessaire avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
• Condamner solidairement M. [G] [W] et Mme [H] [X] à lui payer les sommes suivantes :
• 1.945,88 euros au titre des loyers et charges impayés au 08 juillet 2024 ;
• à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à complète libération des lieux, une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges, soit 700,98 euros ;
• 900 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Appelée à l'audience du 24 mars 2025, l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois contradictoires. 

A l'audience du 20 octobre 2025, date à laquelle l'affaire a été retenue, la S.A.S. Limi Invest, représenté par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 1.429,31 euros. Elle s'oppose aux contestations soulevées par les locataires s'agissant des provisions sur charges et fait valoir que l'intégralité des sommes réclames au titre des régularisations de charges est justifiée. Elle précise que ces derniers effectuent des paiements réguliers.

M. [G] [W] et Mme [H] [X], comparants en personne, sollicitent des délais de paiement à hauteur de 80 euros en plus du loyer et charges courants, avec suspension des effets de la clause résolutoire. Ils précisent ne pas avoir de procédure de surendettement. Ils expliquent les impayés de loyers par le fait qu'ils contestaient le montant de la provision pour charges comprenant les frais d'entretien des parties communes considérant que ceux-ci n'étaient pas justifiés en l'absence d'entretien effectif desdites parties communes. Ils indiquent qu'ils ne maintiennent plus leur contestation relative au montant de la dette locative et notamment des sommes réclamées au titre des charges. Ils précisent qu'ils perçoivent le revenu de solidarité active ainsi que des prestations familiales pour deux enfants à charge et ajoutent qu'ils souhaitent rester dans le logement. 

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier parvenu au greffe du tribunal avant l'audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 05 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation :

Sur la recevabilité de l'action :

La S.A.S. Limi Invest justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 février 2024 et ce dans les conditions de délai de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction postérieure à la loi du 27 juillet 2023. 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 06 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 28 janvier 2023 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges en l'article XVI, page 12, de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 février 2024, pour la somme en principal de 1.240,98 euros. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les paiements effectués, hors les aides au logement qui s'imputent sur le mois pour lesquelles elles sont servies, n'ayant pas permis de solder l'intégralité des sommes dues dans le délai imparti. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 17 avril 2024.

Sur le décompte des sommes dues et les délais de paiement :

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer de la résiliation à la libération des lieux.

Selon l’article 1353 du code civil, Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La S.A.S. Limi Invest produit un décompte détaillé arrêté au 16 octobre 2025 démontrant que M. [G] [W] et Mme [H] [X] restent devoir à cette date la somme de 1.429,31 euros au titre des loyers et charges impayés.

La bailleresse verse également un avis de taxes foncières pour l’année 2024, les factures de consommation de gaz pour l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9] pour les années 2023 et 2024, un décompte de charges composées de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et des consommations d’énergie pour les années 2023 et 2024 ainsi qu’un courriel adressé aux locataires expliquant la répartition et le calcul des charges pour le deuxième étage de l’immeuble.

Il s’ensuit que les sommes réclamées au titre des régularisations de charges sont justifiées.

L'article XVII des conditions générales du contrat de location stipule que les preneurs sont tenus solidairement et indivisiblement à l'égard du bailleur des loyers, charges et accessoires dus en application du présent bail.

M. [G] [W] et Mme [H] [X], qui ne justifient pas de paiements libératoires qui ne figureraient pas dans le décompte de la bailleresse, seront donc condamnés solidairement à payer à la S.A.S. Limi Invest la somme de 1.429,31 euros, créance arrêtée au 16 octobre 2025, terme d'octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Les défendeurs proposent de s'acquitter de la dette par versements mensuels de 80 euros en sus du loyer et charges courants.

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.".

Il ressort du décompte tenu par la S.A.S. Limi Invest que M. [G] [W] et Mme [H] [X] ont repris le versement intégral de la part à charge du loyer avant l'audience.

Dès lors, ils seront autorisés à se libérer de leur dette locative par mensualités de 80 euros, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus, conformément à la demande des locataires, durant les délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation in solidum de M. [G] [W] et Mme [H] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer courant majoré de la provision sur charges et justifiera leur expulsion dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires :

M. [G] [W] et Mme [H] [X], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. 

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 janvier 2023 à effet du 1er février 2023 entre la S.A.S. Limi Invest d'une part, et M. [G] [W] et Mme [H] [X] d'autre part, concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 10], sont réunies à la date du 17 avril 2024 ; 

CONDAMNE solidairement M. [G] [W] et Mme [H] [X] à payer à la S.A.S. Limi Invest la somme de 1.429,31 euros, créance arrêtée au 16 octobre 2025, terme d'octobre 2025 inclus, au titre des loyers et charges dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [G] [W] et Mme [H] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 17 mensualités successives de 80 euros, outre une dernière mensualité égale au solde de la dette en principal et intérêts ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;


DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après une mise en demeure demeurée infructueuse et adressée à M. [G] [W] et Mme [H] [X] par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
qu'à défaut pour M. [G] [W] et Mme [H] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 4], à [Localité 10], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.S. Limi Invest puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
que M. [G] [W] et Mme [H] [X] soient condamnés in solidum à payer à la S.A.S. Limi Invest, à compter du 1er novembre 2025 et jusque libération effective des lieux une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du dernier loyer et des provisions sur charges ;
qu'il soit rappelé à M. [G] [W] et Mme [H] [X] qu'ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 11]
[Adresse 5]
[Localité 7]

DIT n'y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [W] et Mme [H] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé le 05 janvier 2026 par mise à disposition au greffe. 

Le Greffier, Le Juge,