Tribunal Judiciaire · JCP — 5 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 7]
[Localité 5]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/08446 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YTSG

N° de Minute : L 26/00005

JUGEMENT 

DU : 05 Janvier 2026





[S] [M], venant aux droits de Monsieur [M] [W]


C/

[I] [N]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 Janvier 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


Mme [S] [M], venant aux droits de Monsieur [M] [W], demeurant [Adresse 2]


représentée par Me Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [I] [N], demeurant [Adresse 3]


comparante en personne 




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Octobre 2025 

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 Janvier 2026, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
















EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 6 février 2016 à effet au 2 mars 2016, M. ou Mme [W] [M] a donné à bail à Mme [I] [N] un logement situé [Adresse 4], ainsi qu'une cave n°9 à [Localité 6], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 539 euros, outre une provision sur charges de 135 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2024, Mme [S] [M], venant aux droits de son conjoint décédé, a fait signifier à Mme [I] [N] un commandement de payer la somme principale de 2.498,14 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, Mme [S] [M], venant aux droits de son conjoint décédé, a fait assigner Mme [I] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater, à défaut, ordonner la résiliation du contrat de location conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et dire que par conséquent Madame [I] [N] est occupante sans droit ni titre,
Ordonner en conséquence son expulsion de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,
condamner Madame [I] [N] au paiement des sommes suivantes, sous réserves des acomptes versés qui seront le cas échéant justifiés lors de l'audience,:
3.242,06 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 28 juin 2024, avec intérêts légaux à compter de la présente assignation, 
une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à libération complète des locaux et révisable selon les dispositions contractuelles du bail,
300 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
tous les frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, l'assignation, des actes de procédure qui suivront et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.

Appelée à l’audience du 10 mars 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois avant d’être retenue et plaidée à l’audience du 20 octobre 2025, lors de laquelle Mme [S] [M], représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance. 

Elle indique que la locataire a soldé la dette locative après l’assignation en justice. Elle maintient néanmoins l’ensemble de ses demandes, à l’exception de sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif.


Mme [I] [N] comparaît en personne, assistée de son fils. Elle fait valoir que la dette a été intégralement réglée courant août 2024 et sollicite de ce fait la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise que son bailleur, M. [W] [M], est décédé et que Mme [S] [M] est son épouse. 
A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 5 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail : 

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

Mme [S] [M] justifie avoir notifié au préfet du Nord le 17 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours : 
« V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
(…)

VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »
Le bail conclu le 6 février 2016 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [I] [N] le 18 avril 2024, pour la somme en principal de 2.498,14 euros. 

La locataire ne justifie pas avoir régularisé l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 19 juin 2024.

La bailleresse ne produit de décompte actualisé. Néanmoins, il ressort des débats, qu’au jour de l’audience la dette locative est soldée, la locataire ayant réglé le solde de l’arriéré locatif courant août 2024.

Le paiement intégral de la dette de loyer avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande de délais de grâce.

Toutefois, il ne saurait, sans priver la locataire des droits qu’il tient de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la placer dans une situation moins favorable que si elle était restée débitrice de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation du bail.

Aux termes de ces dispositions en effet, le locataire défaillant en capacité d’apurer l’arriéré locatif et ayant repris le paiement des échéances normales de loyer, peut se voir accorder des délais ayant pour effet de suspendre le jeu de la clause résolutoire.

S’il respecte ses engagements, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

En conséquence, il y a lieu de constater que la clause de résiliation est réputée n’avoir jamais joué, Mme [I] [N] ayant désintéressé Mme [S] [M] en cours d’instance.

Mme [S] [M] sera donc déboutée de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

En ce qui concerne la demande de résiliation judiciaire du bail, il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, conformément aux dispositions des articles 1224 et 1227 du code civil. 

Il convient de se situer au jour de l’audience pour déterminer si l’inexécution contractuelle est de nature à justifier la résolution du contrat. 

Il convient de rappeler que la dette est soldée. Dans ces conditions, si la violation des obligations contractuelles est avérée et non contestée, elle n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail. Mme [S] [M] sera ainsi déboutée de sa demande subsidiaire en prononcé de la résiliation judiciaire ainsi que de ses demandes subséquentes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires :

Mme [I] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Il convient de préciser que les dépens comprennent les frais exposés au titre de la présente instance mais non dans le cadre d’une éventuelle mesure d’exécution forcée, à ce stade, purement hypothétique.

Mme [I] [N], condamnée aux dépens, devra verser à Mme [S] [M] une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Mme [S] [M], venant aux droits de M. [W] [M], recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 février 2016 entre M. [W] [M], aux droits duquel se trouve Mme [S] [M], d’une part, et Mme [I] [N] d’autre part, concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] ainsi qu'une cave n°9 à [Localité 6], sont réunies à la date du 19 juin 2024 ;



CONSTATE que la dette locative a été intégralement soldée?;

CONSTATE en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise?;

DEBOUTE Mme [S] [M] de sa demande de résiliation judiciaire ;

DIT que les demandes subséquentes sont sans objet ; 

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [I] [N] à payer à Mme [S] [M] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Mme [I] [N] aux dépens, dont le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 7] par mise à disposition au greffe, le 5 janvier 2026.


LE GREFFIER LE JUGE