Tribunal Judiciaire · JCP — 5 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 11]
[Localité 5]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 25/00843 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZFJS

N° de Minute : L 26/00006

JUGEMENT 

DU : 05 Janvier 2026





[J] [G]


C/

[U] [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 Janvier 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


M. [J] [G], demeurant [Adresse 2]


représenté par Me Jean-Philippe DEVEYER, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [U] [S], demeurant [Adresse 6]


comparant en personne 




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Octobre 2025 

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 Janvier 2026, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier


















EXPOSÉ DU LITIGE


Suivant acte sous seing privé en date du 23 avril 2007 à effet au 1er mai 2007, la S.C.I B.V.S. a donné à bail à M. [U] [S] un logement situé [Adresse 8] à [Localité 9], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 400 euros, outre une provision sur charges de 40 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

L’immeuble loué a fait l’objet de plusieurs ventes successives, dont la dernière intervenue le 2 mars 2020 entre M. [L] [B] et Mme [X] [O] épouse [B] d’une part, et M. [J] [G] d’autre part, aux termes d’un acte dressé par Maître [D] [M], Notaire associé.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, M. [J] [G] a fait signifier à M. [U] [S] un commandement de payer la somme principale de 3.723,34 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, M. [J] [G] a fait assigner M. [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation du bail ;
Ordonner l'expulsion immédiate de M. [U] [S] et de toute personne de son chef et ce, avec l'assistance de la force publique si besoin est ;
Condamner M. [U] [S] à payer à M. [J] [G] les sommes suivantes :
• 4.698,34 euros au titre des loyers et charges impayés à novembre 2024, ladite somme avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2024, date du commandement de payer ; 
• Une indemnité d'occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail, égale au montant des loyers indexés et des charges et ce jusqu'au départ effectif des lieux du locataire, soit la somme de 487,50 euros par mois (loyer : 447,50 euros - charges : 40 euros).
1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Les entiers frais et dépens de l'instance, dont les frais de commandement de payer ;
Prononcer l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 octobre 2025.

A cette audience, M. [J] [G] comparaît représenté par son conseil. Il s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 20 octobre 2025, à la somme de 8.641,91 euros. Il s’oppose à la demande de délais de paiement. 

M. [U] [S] comparaît en personne. Il ne conteste pas le montant de la dette. Il sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 450 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il expose qu’il a dû aider financièrement son fils et qu’il est resté sans revenu durant neuf mois avant de percevoir ses pensions de retraite pour un montant total de 1.850 euros. Il précise qu’il touche 105 euros au titre de l’APL directement versée au bailleur. Il indique qu'il ne bénéficie pas d'une procédure de surendettement et qu’il n’a pas d’autres dettes. 

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience. 

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 5 janvier 2026.

Par note en délibéré en date du 27 octobre 2025, M. [J] [G] a transmis un décompte de la dette du locataire arrêtée au 21 octobre 2025 faisant apparaître les sommes versées au titre de l’allocation logement accompagné d’un justificatif de paiement de la Caf du Nord. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

M. [J] [G] justifie avoir notifié au préfet du Nord le 20 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 23 avril 2007 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [U] [S] le 17 septembre 2024, pour la somme en principal de 3.723,34 euros. 

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement de M. [U] [S] n'étant intervenu dans ledit délai. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 18 novembre 2024.

Sur le décompte des sommes dues et les délais de paiement :
En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. 

Selon l’article 1353 du code civil, Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux. 

En l’occurrence, le décompte produit par M. [J] [G] fait ressortir une dette d’un montant de 8.473,91 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 6 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 comprise. 

M. [U] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner M. [U] [S] à payer à M. [J] [G] la somme de 8.473,91 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 6 octobre 2025 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 septembre 2024 pour la somme de 3.723,34 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus. 

M. [U] [S] propose de régler la dette locative par versements mensuels de 450 euros en plus du loyer courant et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais accordés. 

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours : 
« V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
(…)
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »
Toutefois, en l’espèce, il ressort du dernier décompte actualisé que M. [U] [S] n’a pas repris avant l’audience le versement intégral de sa part à charge du loyer courant, hors APL, et qu’il n’a effectué aucun paiement depuis le 16 juin 2025.

Ainsi, l’absence de reprise du paiement du loyer à l’audience, l’ancienneté et l’importance de la dette justifient que M. [J] [G] puisse à nouveau disposer du logement et que soit ordonnée la libération des lieux

Il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [U] [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

M. [S] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 487,50 euros conformément à la demande, laquelle sera indexée selon les modalités prévues au contrat, pour la période courant du 1er novembre 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux, se matérialisant soit par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour M. [G] de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.



Sur les demandes accessoires :

M. [U] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation.
M. [U] [S], condamné aux dépens, devra verser à M. [J] [G] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE M. [J] [G] recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 avril 2007 entre la S.C.I B.V.S., aux droits de laquelle se trouve M. [J] [G], d’une part, et M. [U] [S] d’autre part, concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 9], sont réunies à la date du 18 novembre 2024 ;

DEBOUTE M. [U] [S] de sa demande de délais de paiement et de suspension de effets de la clause résolutoire ; 

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

ORDONNE à défaut pour M. [U] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE M. [U] [S] à payer à M. [J] [G] la somme de 8.473,91 euros, créance arrêtée au 6 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 septembre 2024 pour la somme de 3.723,34 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ; 

CONDAMNE M. [U] [S] à payer à M. [J] [G] une indemnité mensuelle d’occupation égale à 487,50 euros, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux se matérialisant soit par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE à M. [U] [S] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES 
Secrétariat de la commission de médiation DALO
[Adresse 10]
[Adresse 3]
[Localité 4]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNE M. [U] [S] à payer à M. [J] [G] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE M. [U] [S] aux dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 11] par mise à disposition au greffe, le 5 janvier 2026.


LE GREFFIER LA JUGE