Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 22 janvier 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me REBUT 
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me REBUT 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 24/11041 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C5XNA

N° MINUTE : 




Assignation du :
09 Septembre 2024






JUGEMENT 
rendu le 22 Janvier 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] A [Localité 1], représenté par son syndic, la SAS ETUDE DAMREMONT, société par actions simplifiée, elle-même représentée par son Président, domicilié en cette qualité audit siège. 
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Florence REBUT DELANOE de l’AARPI L & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J00060


DÉFENDEUR

La société CAPITAL VIAGER INVESTISSEMENT (CVI), société civile, représenté par son gérant domicilié audit siège,
[Adresse 3]
[Localité 3]

Non représentée 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 22 Janvier 2026
Charges de copropriété
 N° RG 24/11041 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5XNA

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Hélène SAPÈDE, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 18 Novembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 22 Janvier 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DU LITIGE

La société CAPITAL VIAGER INVESTISSEMENT (la société CVI) est propriétaire des lots 4, 28, 36, 58 et 59 au sein d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Par acte du 9 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la CVI devant le présent tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes de 14.548,06 euros au titre du 3ème appel de fonds 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 

Par conclusions signifiées à la défenderesse par acte du 11 avril 2025 et reçues au greffe par la voie électronique le 15 avril 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de condamner la société CVI à lui payer les sommes de : 
3.813,07 euros au titre de l’appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de chaque appel de fonds, 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que si la société CVI a payé, après la délivrance de l’assignation, la somme de 14.548,06 euros au titre du 3ème appel de fonds de l’année 2024, elle est débitrice de l’appel de fonds du 4ème trimestre 2024 et des 1er et 2ème trimestre 2025 pour un montant de 3.813,07 euros. 
Au fondement de sa demande en dommages-intérêts, il se prévaut du caractère habituel du paiement des charges consécutivement à la délivrance d’une assignation. 

Assignée en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, la société CVI n’a pas constitué avocat. 

Par ordonnance du 30 avril 2025, le juge de la mise en état a déclaré l’instruction close et fixé l’affaire, pour qu’elle soit plaidée, au 18 novembre 2025 à 13 heures 55. 

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

Par message électronique du 7 janvier 2026, le tribunal a sollicité du demandeur la communication du certificat de non contestation du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juin 2024. 

Par message électronique reçu au greffe le 13 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires a transmis au tribunal la pièce sollicitée. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. 

En application de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. 

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Enfin, conformément à l’article 1343-2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment du relevé des formalités publiées au 2 juillet 2024 et des procès-verbaux des assemblées générales des 15 novembre 2022, 19 avril 2023 et 20 juin 2024 approuvant les comptes arrêtés aux 31 décembre 2021, 31 décembre 2022 et 31 décembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2023, 2024 et 2025, et l'attestation du syndic de l’immeuble en date des 20 mars 2023, 22 juillet 2024 et 12 janvier 2026 indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à la SCI CVI entre le 21 décembre 2021 et le 27 mars 2025. 

Le décompte arrêté au 7 avril 2025 reprend les différents appels et les règlements effectués.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété dues au titre du 4ème appel de fonds pour l’année 2024 et des 1er et 2ème appels de fonds pour l’année 2025, pour un montant total de 3.788,07 euros après déduction des frais de mise en demeure du 12 décembre 2025. 


En conséquence, il convient de condamner la SCI CVI à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.788,07 euros au titre des charges de copropriété dues au 7 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2025, date de signation de ses dernières conclusions par le syndicat des copropriétaires. 

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par la SCI CVI, ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement. 

Il convient de condamner la SCI CVI à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires : 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SCI CVI, qui succombe, aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner la SCI CVI à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement rréputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe 

CONDAMNE la SCI CAPITAL VIAGER INVESTISSEMENTS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 3.788, 07 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 7 avril 2025 (appels de fonds des 4ème trimestre 2024 et 1er et 2ème trimestre 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2025, 

CONDAMNE la SCI CAPITAL VIAGER INVESTISSEMENT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI CAPITAL VIAGER INVESTISSEMENT aux dépens, 

CONDAMNE la SCI CAPITAL VIAGER INVESTISSEMENT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,


Fait et jugé à Paris le 22 Janvier 2026.


La Greffière La Présidente