Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 22 janvier 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me GARCON 
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me GARCON


■


Charges de copropriété

 
 N° RG 24/12400 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZV4

N° MINUTE : 




Assignation du :
03 Octobre 2024






JUGEMENT 
rendu le 22 Janvier 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté le cabinet LOISELET pére, fils et F DAIGREMONT, SA, pris en la prsonne de ses représentants légaux, 
[Adresse 2]
[Adresse 2]

Représenté par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocats plaidant, vestiaire #22



DÉFENDERESSE

La Société Groupe CHERPANTIER
[Adresse 3]
[Adresse 3]

Non représentée 

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 22 Janvier 2026
Charges de copropriété
 N° RG 24/12400 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZV4

Madame Hélène SAPÈDE, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 18 Novembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 22 Janvier 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSÉ DU LITIGE :

La société GROUPE CHERPANTIER est propriétaire des lots 1, 3 et 4 au sein d'un immeuble situé [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Par acte extrajudiciaire du 5 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] (le syndicat des copropriétaires) a fait signifier à la société GROUPE CHERPANTIER une sommation d’avoir à payer la somme totale de 10.911,97, dont 10.737,14 euros au titre des charges de copropriété dont elle est débitrice. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 avril 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, a mis en demeure la société GROUPE CHERPANTIER de payer la somme de 4.996,20 euros au titre des charges de copropriété et frais de contentieux, suivant décompte arrêté au 15 avril 2024. 

Par acte du 3 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société GROUPE CHERPANTIER devant le présent tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
16.760,44 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4ème trimestre 2024, avec intérêts à compter de la mise en demeure du 23 avril 2024, 181,76 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant les frais d’assignation et des actes de procédure nécessaires. 
L’affaire a été appelée à l’audience d’orientation du 30 avril 2025. 

Aux termes de son assignation valant dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires expose que la société GROUPE CHERPANTIER, propriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble, est, à ce titre, redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de la défenderesse au paiement de dommages et intérêts. 

Assignée à personne morale, la société GROUPE CHERPANTIER n’a pas comparu. 

Par ordonnance du 30 avril 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et fixé l’affaire, pour qu’elle soit plaidée, à l’audience du 18 novembre 2025. A cette audience, le tribunal a mis l’affaire en délibéré au 22 janvier 2026. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 21 juin 2021, 21 juin 2022, 26 juin 2023 et 15 avril 2024 approuvant les comptes arrêtés aux 31 décembre 2020, 31 décembre 2022 et 31 décembre 2023 et approuvant les budgets prévisionnels pour les exercices 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025, et les attestations du syndic de l’immeuble en date des 10 juillet 2025 et 30 octobre 2025 indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à la société GROUPE CHERPANTIER entre le 1er octobre 2022 et le 1er octobre 2024. 

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2022, 2023 et 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement, imputés à hauteur de 181,76euros, qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner la société GROUPE CHERPANTIER à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16.760,44 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024, date de la mise en demeure, sur la somme de 4.996,20 euros, et du 3 octobre 2024, date de l’assignation, pour le surplus. 

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. 

Les frais de recouvrement ne sont nécessaires, au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. 

En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 181,76 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, à savoir des frais de mise en demeure supportés le 26 avril 2023, des frais de relance le 26 mai 2023 et des frais d’ouverture du contentieux le 12 juin 2023.

Il n’est cependant pas justifié des actes diligentés à ces dates. Il s’ensuit que la demande du syndicat des copropriétaires quant au paiement des frais relevant de l’article 10-1 du 10 juillet 1965 n’est pas justifiée. Elle sera rejetée. 
Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par la société GROUPE CHERPANTIER, débitrice de ses charges sur trois exercices, ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement. 

Il convient de condamner la société GROUPE CHERPANTIER à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts .

Sur les demandes accessoires : 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la société GROUPE CHERPANTIER aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner la société GROUPE CHERPANTIER à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,


CONDAMNE la société GROUPE CHERPANTIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 16.760,44 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024 sur la somme de 4.996,20 euros, et du 3 octobre 2024 pour le surplus, 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE la société GROUPE CHERPANTIER à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la société GROUPE CHERPANTIER aux dépens, 

CONDAMNE la société GROUPE CHERPANTIER à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,



Fait et jugé à Paris le 22 Janvier 2026.


La Greffière La Présidente