Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 22 janvier 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me DE LACGER 
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me DE LACGER 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 24/11681 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C5WBF

N° MINUTE : 




Assignation du :
09 Septembre 2024






JUGEMENT 
rendu le 22 Janvier 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic, la Société ZTIMMO, SAS
[Adresse 2]
[Adresse 2]

Représenté par Maître Bertrand DE LACGER de la SELEURL LB AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0272



DÉFENDERESSE

Madame [O] [H]
[Adresse 3]
[Adresse 3]

Non représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Hélène SAPÈDE, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,
Décision du 22 Janvier 2026
Charges de copropriété
 N° RG 24/11681 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5WBF


DÉBATS

À l’audience du 18 Novembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 22 Janvier 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSÉ DU LITIGE :

Mme [O] [H] est propriétaire des lots 29 et 39 au sein d'un immeuble situé [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Par acte du 9 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner Mme [H] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
16.738,93 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 28 août 2024, incluant l’appel de fonds du 3ème trimestre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 24 juin 2024, 177,49 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 3.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, qui seront recouvrés par Me Bertrand de Lacger conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, la capitalisation des intérêts. 
Aux termes de son assignation valant dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires expose que Mme [H], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de la propriétaire au paiement de dommages et intérêts. 
Assignée avec dépôt en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Mme [H] n’a pas constitué avocat. 

L’affaire a été appelée à l’audience d’orientation du 23 avril 2025 et renvoyée à l’audience d’orientation du 30 avril 2025. 

Par ordonnance du 30 avril 2025, le juge de la mise en état a déclaré l’instruction close et fixé l’affaire, pour qu’elle soit plaidée, à l’audience du 18 novembre 2025 à 13 heures 55. 

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. 

En application de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues apr ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. 

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Enfin, conformément à l’article 1343-2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment de l’extrait de matrice cadastrale et des procès-verbaux des assemblées générales des 3 juillet 2015, 7 juin 2016, 10 juillet 2017, 20 septembre 2018, 19 septembre 2019, 24 septembre 2020, 15 septembre 2022 et 19 octobre 2023, approuvant les comptes arrêtés aux 31 décembre 2014, 31 décembre 2015, 31 décembre 2016, 31 décembre 2017, 31 décembre 2018, 31 décembre 2019, 31 décembre 2021, et 31 décembre 2022, et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2015, 2016, 2017, 2018, 20192020, 2021, 2022, 2023 et 2024, et les attestations du syndic de l’immeuble en date des 17 juillet 2023 et 23 août 2024 indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à Mme [H] jusqu’au 15 janvier 2024. 

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués entre le 15 novembre 2009 et le 1er juillet 2024.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2014 à 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Toutefois, le relevé de compte établi au 28 août 2024 mentionne la reprise d'un solde débiteur au 17 novembre 2013 à hauteur de 3.166,54 euros qui n'est pas justifié. Il convient de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

En conséquence, il convient de condamner Mme [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13.572,39 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période courant du 1er janvier 2014 au 1er juillet 2024. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2024, date de l’assignation, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de la réception, par la défenderesse, des mises en demeure antérieures. 

Sur la capitalisation des intérêts :
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.
Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Les frais de recouvrement ne sont nécessaires, au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. 

Ainsi, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission au commissaire de justice ou à l’avocat qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base du syndic, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat, arbitrés dans le cadre des demandes au titre des frais irrépétibles. 

En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 177,49 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance. 

Si le syndicat des copropriétaires se prévaut des mises en demeure adressées préalablement à cette instance à Mme [H] pour le recouvrement des charges litigieuses, force est de constater que ces courriers n’ont pas été réceptionnées par la défenderesse pour défaut d’adressage. Le syndicat des copropriétaires apparaît dès lors mal fondé à fonder sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur ces actes dont le caractère nécessaire n’est pas établi. Il sera débouté de sa demande de ce chef. 

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement depuis 2014 par Mme [H], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement. 

Il convient de condamner Mme [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires : 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [H], qui succombe, aux dépens de l'instance, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile. 

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Mme [H] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, 

CONDAMNE Mme [O] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 13.572,39 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté pour la période arrêtée au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2024, 

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1346-1 du code civil, 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Mme [O] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [O] [H] aux dépens, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, 

CONDAMNE Mme [O] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Fait et jugé à Paris le 22 Janvier 2026.

La Greffière La Présidente