Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 22 janvier 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me COURCEL 
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me COURCEL 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 24/11938 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C5WMY

N° MINUTE : 




Assignation du :
18 Septembre 2024






JUGEMENT 
rendu le 22 Janvier 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 1] représenté par son administrateur provisoire, Maître [F] [G], fonctions auxquelles elle a été désignée suivant ordonnance sur requête signée le 13 avril 2021 par le 
délégataire de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de PARIS
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0165


DÉFENDEUR

Monsieur [W] [R]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Décision du 22 Janvier 2026
Charges de copropriété
 N° RG 24/11938 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5WMY


Madame Hélène SAPÈDE, Vice-présidente, statuant en juge unique? assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 18 Novembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 22 Janvier 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [W] [R] est propriétaire du lot de copropriété n°31 d'un immeuble situé au [Adresse 1] [Localité 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Par ordonnance sur requête du 13 avril 2021, le président du tribunal judiciaire de Paris a désigné Me [G] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, et confié à cette dernière les pouvoirs d’un syndic. Cette mission a été prorogée jusqu’au 13 avril 2025. 

Par lettre recommandée datée du 4 juin 2024 avec avis de réception datée du 6 juin 2024, l’administrateur judiciaire de la copropriété de l'immeuble a fait mettre en demeure M. [W] [R] de payer la somme de 9.880,50 euros au titre des charges de copropriété.

Par acte du 18 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son administrateur provisoire, a fait assigner M. [W] [R] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 23 avril 2025. 

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

- condamner M. [W] [R] au paiement de la somme de la somme de 10.365,38 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 3ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de 4 juin 2024 sur la somme de 9.880,50 euros et à compter de l’assignation sur le solde;
- ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ; 
- condamner M. [W] [R] au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner M. [W] [R] au paiement des entiers dépens, en ce compris les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 28 février 2024 ;
- condamner M. [W] [R] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles. 

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit. 

M. [W] [R] a été cité suivant les modalités de l'article 659 du code de procédure civile (procès-verbal de vaines recherches), le commissaire de justice instrumentaire n'ayant pu identifier le lieu de son domicile actuel. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 30 avril 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 18 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [W] [R] est propriétaire du lot n°31 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- le règlement de copropriété et les plans de l’immeuble, ainsi que les modificatifs à ce règlement des 9 et 13 novembre 2006; 
- les modificatifs de l’état descriptive de division; 
- le procès-verbal de l’assemblée Générale du 27 juin 2019 et les procès-verbaux des décisions prises par Me [F] [G] en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires en date des 28 octobre 2021, 13 décembre 2021, 29 novembre 2022, 5 avril 2023 et 14 décembre 2023; 
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 28 août 2024. 

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [W] [R], déduction faite des frais de procédure, est débiteur de la somme de 10.216,67 euros.

M. [W] [R] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2024, date de réception de la mise en demeure préalable par M. [R], sur la somme de 9.132,89 euros, et à compter du 18 septembre 2024, date de l’assignation. 


Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par M. [W] [R] de ses obligations.

À l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [W] [R] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le mois de Février 2020. 


Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner M. [W] [R] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

 Sur les demandes accessoires

Par application de l'article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu'il s'agit d'intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée. 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

M. [W] [R], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance, en ce compris le droit d’engagement des poursuites. 


- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [W] [R] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.
- Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il n’y a pas lieu de le rappeler au dispositif du présent jugement. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [W] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis ADRESSE à [Localité 3] les sommes de :

- 10.216,67 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2024 sur la somme de 9.132,89 euros, et à compter du 18 septembre 2024 pour le surplus, 

- 1.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

- 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Condamne M. [W] [R] au paiement des entiers dépens de l’instance ;


Fait et jugé à Paris le 22 Janvier 2026.


La Greffière La Présidente