Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 22 janvier 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires 
délivrées le:
à Me GUALTIEROTTI 
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me GUALTIEROTTI 


■


Charges de copropriété

 
 N° RG 24/10875 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5WJZ

N° MINUTE : 




Assignation du :
04 Septembre 2024






JUGEMENT 
rendu le 22 Janvier 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société MYRABO, SAS, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]

Représenté par Maître Anne GUALTIEROTTI de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0051


DÉFENDEUR

Monsieur [E] [V]
[Adresse 1]
[Adresse 1]

Non représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Hélène SAPÈDE, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,
Décision du 22 Janvier 2026
Charges de copropriété
 N° RG 24/10875 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5WJZ


DÉBATS

À l’audience du 18 Novembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 22 Janvier 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DU LITIGE :

M. [E] [V] est propriétaire d'un appartement correspondant au lot 34 au sein d'un immeuble situé [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Par lettres recommandées des 8 novembre 2023 et 30 janvier 2024 avec accusé de réception puis par acte extrajudiciaire du 14 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] a, par l’intermédiaire de son syndic, fait commandement à M. [E] [V] d’avoir à payer la somme totale de 8 591,54 euros, dont 8 422,62 euros au titre des charges de copropriété impayées au 7 mars 2024. 

Par acte du 4 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [E] [V] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
10.080,51 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 13 août 2024 avec intérêts au taux légal sur la somme de 4.132,09 euros à compter de la date de la mise en demeure du 8 novembre 2023, 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens qui seront recouvrés par la SCP DPG Avocats conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 
L’affaire a été appelée à l’audience d’orientation du 23 avril 2025 et renvoyée au 30 avril 2025. 

Par ordonnance du 30 avril 2025, le juge de la mise en état a déclaré l’instruction close et fixé l’affaire, pour qu’elle soit plaidée, à l’audience du 18 novembre 2025 à 13 heures 55. 
Aux termes de son assignation valant dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires expose que M. [E] [V], propriétaire au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété par M. [V] a rendu nécessaire l’émission d’un appel de fonds exceptionnel, ce qui a occasionné un préjudice aux autres copropriétaires du fait de sa résistance abusive justifiant la condamnation de M. [V] au paiement de dommages et intérêts. 

M. [V], assigné en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas comparu. 

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale des 30 mai 2022 et 3 mai 2023 approuvant les comptes arrêtés aux 31/12/2021 et 31/12/2022 et approuvant les budgets prévisionnels pour les exercices 2022, 2023 et 2024, et l'attestation du syndic de l’immeuble en date du 5 avril 2024 indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. 
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à M. [V], copropriétaire. 

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Toutefois, le relevé de compte établi au 8 novembre 2023, date de la première mise en demeure notifiée à M. [V] constitutive du point de départ des intérêts sollicités, mentionne la reprise d'un solde débiteur au 1er janvier 2023 à hauteur de 2.192,51 euros, qui n'est pas justifié. Il convient de déduire ce solde du montant produisant intérêts au taux légal visé par le syndicat des copropriétaires.

En conséquence, il convient de condamner M. [E] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.080,51 euros, au titre des charges de copropriété dues au 13 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2023, date de réception, par M. [V], de la mise en demeure du 8 novembre 2023, sur la somme de 4.939,58 euros et du jugement sur le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par M. [E] [V], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement. 

Il convient de condamner M. [E] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires : 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [E] [V] aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner M. [E] [V] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, 

CONDAMNE M. [E] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] la somme de 10.080,51 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 13 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2023 sur la somme de 4.939,58 euros et du jugement sur le surplus,

CONDAMNE M. [E] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [E] [V] aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, 

CONDAMNE M. [E] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Fait et jugé à Paris le 22 Janvier 2026.

La Greffière La Présidente