Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 22 janvier 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me AUDINEAU 
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me AUDINEAU 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 24/12254 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZA7

N° MINUTE : 




Assignation du :
02 Octobre 2024






JUGEMENT 
rendu le 22 Janvier 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet GERALPHA GERSTION, SAS
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0502


DÉFENDEUR

Monsieur [K] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Hélène SAPÈDE, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,
Décision du 22 Janvier 2026
Charges de copropriété
 N° RG 24/12254 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZA7


DÉBATS

À l’audience du 18 Novembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 22 Janvier 2026.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort 
***
EXPOSÉ DU LITIGE

M. [K] [Z] est propriétaire des lots 5 et 17 au sein d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Par acte du 2 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [K] [Z] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
11.892,56 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 02/04/2020 au 02/07/2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et capitalisation des intérêts, 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant les frais d’assignation et des actes de procédure nécessaires, qui pourront être recouvrés par Me Eric Audineau sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile. 
Aux termes de son assignation valant dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires expose que M. [Z] est propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble et est à ce titre débiteur de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts. 

M. [Z], assigné à personne n’a pas constitué avocat. 

L’affaire a été appelée à l’audience d’orientation du 30 avril 2025. 

Décision du 22 Janvier 2026
Charges de copropriété
 N° RG 24/12254 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZA7

Par ordonnance du 30 avril 2025, le juge de la mise en état a déclaré l’instruction close et fixé l’affaire, pour qu’elle soit plaidée, à l’audience du 18 novembre 2025 à 13 heures 55. 

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. 

En application de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. 

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Enfin, conformément à l’article 1343-2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment de l’extrait de matrice cadastrale et des procès-verbaux des assemblées générales des 12 octobre 2020, 19 janvier 2022, 27 juin 2022, 28 juin 2023 et 25 juin 2024 approuvant les comptes arrêtés aux 31 décembre 2019, 31 décembre 2020, 31 décembre 2021, 31 décembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 et les attestations du syndic de l’immeuble en date des 21 mars 2024 et 14 octobre 2025 indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à M. [Z] entre le 13 juin 2020 et le 5 juin 2024. 

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour la période courant du 1er juillet 2020 au 2 juillet 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En conséquence, il convient de condamner M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.892,56 euros, au titre des charges de copropriété dues au 2 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2024, date de l’assignation. 

La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil précité. 

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, il apparaît que M. [Z], qui a déjà fait l'objet de trois condamnations au paiement de charges de copropriété impayées selon jugements du tribunal d’instance de Paris 14ème des 30 juin 2014 et 13 septembre 2016 et du tribunal judiciaire de Paris du 20 mai 2021, n’a versé aucune somme au syndicat des copropriétaires depuis le 1er juillet 2020. Le comportement et la résistance de ce dernier entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.
Décision du 22 Janvier 2026
Charges de copropriété
 N° RG 24/12254 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZA7

Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement. 

Il convient de condamner M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires : 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [Z] aux dépens de l'instance, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 de ce code.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner M. [Z] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, 

CONDAMNE M. [K] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 11.892,56 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 2 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2024

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière dans les conditions de l’article 1346-1 du code civil,

CONDAMNE M. [K] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [K] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [K] [Z] aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, 

Fait et jugé à Paris le 22 Janvier 2026.

La Greffière La Présidente