Tribunal Judiciaire · CIVIL (1ère Chambre) — 12 janvier 2026

Cour d’appel de Paris 
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE
 Place du Palais de Justice 89000 AUXERRE - tél : 03.86.72.30.00

chambre civile

 JUGEMENT DU 12 JANVIER 2026




N° RG 21/00688 - N° Portalis DB3N-W-B7F-CNUR





AFFAIRE :

S.C.I. LE CASTRUM
[O] [V], 
[R] [K]

C/ 

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU PASSAGE MANIFACIER, 


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS, DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ :

PRÉSIDENTE : Anne-Cécile GUIGNARD, régulièrement habilitée à statuer à juge unique 

GREFFIER : Marina BOUCHOUAREB, greffier lors des débats, et Elodie FURET-BALAIRE, Cadre-Greffier qui a signé la présente décision

Après débats à l'audience du 13 Octobre 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 10 décembre 2025, prorogé au 12 Janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Elodie FURET-BALAIRE, greffier.

* * * *
DEMANDEURS :

S.C.I. LE CASTRUM
immatriculée au RCS de AUXERRE sous le n°418 388 948
dont le siège social est sis 11, rue des Boucheries - 89000 AUXERRE
représentée par Me Pascal FERRARIS, avocat au barreau d’AUXERRE

Monsieur [O] [V]
né le 08 Octobre 1947 à ELBEUF (76500)
de nationalité Française
Retraité, 
demeurant 11, rue des Boucheries - 89000 AUXERRE
représenté par Me Pascal FERRARIS, avocat au barreau d’AUXERRE

Madame [R] [K]
née le 09 Janvier 1974 à BESANCON (25000)
de nationalité Française
demeurant 11, rue des Boucheries - 89000 AUXERRE
représentée par Me Pascal FERRARIS, avocat au barreau d’AUXERRE


DÉFENDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU PASSAGE MANIFACIER, 
COPRO pris en la personne de son Syndic, la SAS ORDIM GESTION ET TRANSACTION, SAS immatriculée au RCS d’AUXERRE sous le n°484 307 079, dont le siège est 9 rue des Lions 89170 SAINT FARGEAU
domiciliée : chez SYNDIC DE COPRO ORDIM, dont le siège social est sis 9 Rue des Lions - 89170 SAINT FARGEAU
représenté par Me Bérengère VAILLAU, avocat postulant au barreau d’AUXERRE
représenté par Me Fabien KOVAC, avocat plaidant au barreau de DIJON
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le syndicat des copropriétaires du PASSAGE MANIFACIER concerne un immeuble sis 11 et 13 rue des Boucheries à 89000 AUXERRE.

Il est géré par la SAS LE SYNDIC sise à AUXERRE également.

Parmi les copropriétaires, figurent notamment :
la SCI LE CASTRUM, Mme [R] [K], M. [O] [V], et la SCI CP IMMO dont le gérant est M. [T].

Dans le cadre de son mandat de syndic du syndicat de copropriété PASSAGE MANIFACIER, la SAS LE SYNDIC a convoqué les copropriétaires en vue de l’assemblée générale fixée au 19 mai 2021, avec 18 résolutions portées à l’ordre du jour.

Lors de cette assemblée générale, toutes les résolutions ont été adoptées, notamment :
- résolution n°15 relative à la demande de M. [T]/SCI CP IMMO dont le gérant est M. [T] : réintégration des charges d’eau ;
- résolution n°16 relative à « une décision à prendre pour une étude de rénovation globale ».

Suivant acte délivré à personne habilitée le 28 juillet 2021, la SCI LE CASTRUM, Mme [R] [K], et M. [O] [V] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du PASSAGE MANIFACIER sur le fondement de l’article10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et de l’article 1302 du Code civil aux fins de :
- déclarer nulle la résolution n°15 de l’assemblée générale du 19 mai 2021 ;
- condamner le syndicat des copropriétaires du PASSAGE MANIFACIER au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Le syndicat défendeur a constitué Avocat le 24 août 2021.

Par une première ordonnance rendue le 16 décembre 2022, le juge de la mise en état, saisi le 03 octobre 2022 par la SCI LE CASTRUM, M. [O] [V] et Mme [R] [K] aux fins de voir déclarer les demandes reconventionnelles irrecevables, a notamment décidé :
« NOUS DECLARONS compétent pour connaître de la fin de non recevoir formée par la SCI LE CASTRUM, Monsieur [O] [V] et Mademoiselle [R] [K] tirée de l’absence de lien suffisant de la demande reconventionnelle en paiement des charges de co-propriété avec la demande principale en nullité de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 19 mai 2021
DECLARONS recevable la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires du passage manifacier en paiement des charges de copropriété ;
REJETONS les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS la SCI LE CASTRUM, Monsieur [O] [V] et Mademoiselle [R] [K] aux dépens du présent incident ;
ORDONNONS le renvoi de l’affaire à l’audience de mise en état du 10 février 2023 pour conclusions au fond de Maître [Z] ».
Pour ce faire, le juge de la mise en état a retenu que la demande principale tend à voir prononcer, à la demande de la SCI LE CASTRUM, de Monsieur [V] et de Madame [K], la nullité de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 19 mai 2021 et que la demande reconventionnelle formée par le syndicat des copropriétaires du PASSAGE MANIFACIER tend quant à elle à obtenir la condamnation des demandeurs au paiement d’un arriéré de charges de copropriété et ne nécessite donc pas, en vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, une autorisation préalable de l’assemblée générale.
Le juge de la mise en état a également considéré qu’en outre, cette demande reconventionnelle, qui oppose les mêmes parties en leurs mêmes qualités, présente un lien suffisant avec la demande principale dès lors que ces deux demandes, relatives à l’administration et la gestion de la même co-propriété, ont trait l’une et l’autre aux charges dont sont redevables in fine les différents co-propriétaires.

Par une seconde décision rendue le 26 mai 2023, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer sur les demandes respectives des parties dans l’attente de l’arrêt qui devait être rendu par la cour d’appel de PARIS.

Aux termes de son arrêt rendu le 15 mai 2024, la Cour d’appel de PARIS, statuant sur l’appel interjeté par la SCI LE CASTRUM, Mme [R] [K] et M. [O] [V] a confirmé pleinement l’ordonnance rendue 16 décembre 2022 par le juge de la mise en état, précitée.

Le jugement sera en conséquence contradictoire.


PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières écritures signifiées le 13 mai 2025, la SCI LE CASTRUM, Mme [R] [K], et M. [O] [V] demandent au Tribunal de:
« Vu l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
Vu les articles 11 et 45- 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
Vu l’article 2 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires
Vu l’article 1302 du code civil ;
Déclarer nulle la résolution n°15 de l’assemblée générale du 19 mai 2021 ; 
Débouter le syndicat des copropriétaires du passage Manifacier de sa demande reconventionnelle et tous autres chefs de demande ;
Condamner le syndicat des copropriétaires du passage Manifacier au paiement de la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ».

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir les charges communes objet de la résolution n°15 correspondent à des charges d’eau froide, lesquelles ne sont pas comptabilisées individuellement mais réparties de manière théorique, selon le nombre de tantièmes détenus par chaque copropriétaire ; que la SCI CP IMMO et M. [T] ne démontrent pas l’existence d’une erreur dans leur compte individuel de charges d’eau froide caractérisant un trop payé justifiant un remboursement à leur profit ; qu’en tout état de cause, en régime de copropriété, la répétition de l’indû est soumise à une décision préalable de l’assemblée générale, ce qui n’est pas le cas ici ; que faute pour le syndicat de copropriété de démontrer que l’éventuelle erreur de décompte est due à une méconnaissance du règlement de copropriété, alors, le vote par l’assemblée générale d’une résolution remettant en cause une charge validée lors d’une assemblée générale antérieure constitue une violation des dispositions de l’article10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis emportant nécessairement annulation de la résolution n°15 critiquée ; concernant la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en paiement de charges impayées, ils soulignent que le demandeur reconventionnel ne justifie ni de l’existence, ni du quantum des impayés qu’il invoque.

Aux termes de ses dernières écritures signifiées le 24 février 2025, le syndicat des copropriétaires du PASSAGE MANIFACIER demande au Tribunal de :
« Vu l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, 
Vu l’article 9-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, 
Vu l’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 1353 du code civil,
Dire et juger la SCI LE CASTRUM, Monsieur [V] et Madame [K] mal fondés en leurs demandes, 
En conséquence, 
Débouter purement et simplement la SCI LE CASTRUM, Monsieur [V] et Madame [K] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; 
A titre reconventionnel, 
Condamner la SCI LE CASTRUM à payer au syndicat des copropriétaires du passage MANIFACIER la somme de 18.158,99 € au titre des charges impayées,
Condamner Monsieur [V] à payer au syndicat des copropriétaires du passage MANIFACIER la somme de 4.309,58 € au titre des charges impayées,
Condamner Madame [K] à payer au syndicat des copropriétaires du passage MANIFACIER la somme de 4.415,75 € au titre des charges impayées,
Condamner l’indivision [X] à payer au syndicat des copropriétaires du passage MANIFACIER la somme de 1.226,71 € au titre des charges impayées,
Assortir les condamnations au titre des charges impayées des intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2021,
Condamner la SCI LE CASTRUM à payer au syndicat des copropriétaires du passage MANIFACIER la somme de 1.815,90 € à titre de dommages et intérêts,
Condamner Monsieur [V] à payer au syndicat des copropriétaires du passage MANIFACIER la somme de 430,96 € à titre de dommages et intérêts,
Condamner Madame [K] à payer au syndicat des copropriétaires du passage MANIFACIER la somme de 441,80 € à titre de dommages et intérêts,
Condamner l’indivision [X] à payer au syndicat des copropriétaires du passage MANIFACIER la somme de 122,66 € à titre de dommages et intérêts,
Assortir les condamnations au titre des dommages et intérêts des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, 
Ordonner la capitalisation des intérêts échus pour une année entière à compter du 10 décembre 2021,
Condamner la SCI LE CASTRUM, Monsieur [V] et Madame [K] à payer au syndicat des copropriétaires du passage MANIFACIER la somme de 1.500,00 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner solidairement la SCI LE CASTRUM, Monsieur [V] et Madame [K] aux entiers dépens de l’instance ».

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que les charges ont été réparties entre eux selon les tantièmes détenus par chaque copropriétaire ; il souligne que la rectification de la répartition des charges d’eau actée en assemblée générale par le vote de la résolution n°15 est valide, pour avoir été fondée sur des éléments tangibles régulièrement portés à la connaissance des copropriétaires ; reconventionnellement, il souligne que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible les créances du syndicat des copropriétaires, ce qui lui permet en l’espèce de réclamer aux demandeurs le paiement des charges dont ils sont débiteurs, ce avec intérêts légaux.

Les parties ont régulièrement communiqué leurs pièces.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 04 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité à agir des demandeurs :

Le syndicat défendeur soutient que les demandeurs seraient potentiellement irrecevables, comme tardifs, à agir en annulation de la résolution n°15 critiquée, puisque, malgré sa sommation de communiquer du 21 février 2025, ils n’ont pas justifié de la date à laquelle ils ont reçu notification du PV de l’assemblée générale du 19 mai 2021, alors qu’ils disposent de deux mois pour agir selon l'article 42 loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Ce moyen de défense constitue une fin de non-recevoir, qui relève, par nature, de la compétence exclusive du juge de la mise en état, et doit être soulevée en tout état de cause, mais sans intention dilatoire.

Faute d’avoir antérieurement soulevé cette fin de non-recevoir, suite notamment à leur sommation de communiquer délivrée le 21 février 2025, le syndicat défendeur se trouve irrecevable à la soulever à présent par ses conclusions déposées au fond devant le Tribunal, après clôture.

***

Sur la demande principale en annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 19 mai 2021 :

Il convient de rappeler que l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

En outre, il résulte d’une jurisprudence constante que la modification de la répartition des charges, réalisée pour elle-même et à titre principal, requiert le consentement unanime des copropriétaires (Civ. 3e, 27 avr. 2017, n°15-24.794), puisque le changement de critères de répartition des charges est assimilé à une modification de celles-ci même lorsque le critère figurant au règlement est inapplicable, et qu’en conséquence, une décision en assemblée générale est requise, la modification ne pouvant valablement résulter de la seule absence d'opposition à la modification (Civ. 3e, 14 sept. 2017, n°16-20.751).

Enfin, selon l'article 1302 du Code civil, tout paiement suppose une dette; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. La restitution n'est pas admise à l'égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

L'article 1302-1 énonce que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.


En l’espèce, les demandeurs soutiennent d’abord que la SCI CP IMMO et M. [T] ne démontrent pas l’existence d’une erreur dans leur compte individuel de charges d’eau froide caractérisant un trop payé justifiant un remboursement à leur profit.

Il échet de souligner en premier lieu que ni la SCI CP IMMO, ni M. [T] n’ont été attraits à la procédure.


En ce qui concerne le syndicat des copropriétaires du PASSAGE MANIFACIER défendeur, le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 19 mai 2021 (pièce demandeurs n°3) mentionne à la résolution n°15 :
« l’assemblée générale, après avoir pris connaissance du courrier de M. [T]/SCI CP Immo en pièce jointe, pris l’avis du Conseil syndical et après avoir délibéré ;
décide d’accéder à la demande de réintégration des charges d’eau pour un montant de 1934,55€ ».

L’assemblée générale des copropriétaires a donc disposé de tous les éléments d’information pour statuer et a décidé, au visa de la lettre de M. [T] et la SCI qu’il dirige, et de l’avis du conseil syndical, de faire droit à sa demande ; 
il s’agit d’une décision de l’assemblée générale, prise selon les règles de fonctionnement habituel d’un syndicat de copropriétaires.

Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 19 mai 2021 (pièce demandeurs n°3) mentionne que la résolution n°15 est adoptée que l’assemblée générale ait pris connaissance des éléments nécessaires et délibéré au vu de ceux-ci.

L’assemblée générale des copropriétaires a donc disposé de tous les éléments d’information pour statuer, et a pris souverainement sa décision, selon les formes légales.

En outre, la résolution n°15 votée en assemblée générale le 19 mai 2021 ne constitue pas une modification de la répartition des charges d’eau antérieurement décidée (selon les tantièmes détenus par chaque copropriétaire), mais uniquement une décision ponctuelle de réintégration de certaines charges, pour un montant déterminé (pièce demandeurs n°2).

Les demandeurs comme tous les copropriétaires, étaient informés en amont de l’assemblée générale, notamment par leur convocation à laquelle l’ordre du jour était joint (pièces demandeurs n°1), de la demande de réintégration formée par la SCI CP IMMO et M. [T].

Ils sont donc mal fondés à contester à présent de ce chef cette délibération n°15, la SCI CP IMMO et M. [T] ayant été considérés par l’assemblée générale réunie le 19 mai 2021, comme ayant suffisamment démontré l’existence de l’erreur dans leur compte individuel qu’ils invoquaient, puisque l’assemblée générale a fait droit à leur demande après pris les renseignements et avis nécessaires, et en avoir délibéré.

Les demandeurs font en outre valoir qu’en régime de copropriété, la répétition de l’indû est soumise à une décision préalable de l’assemblée générale, ce qui ne serait pas le cas ici et que, faute pour le syndicat de copropriété de démontrer que l’éventuelle erreur de décompte est due à une méconnaissance du règlement de copropriété, alors, le vote par l’assemblée générale d’une résolution remettant en cause une charge validée lors d’une assemblée générale antérieure constitue une violation des dispositions de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, emportant nécessairement annulation de la résolution n°15 critiquée.

Il échet de constater que la demande de réintégration formée par la SCI CP IMMO et M. [T] acceptée par l’assemblée générale aux termes de sa résolution n°15 en date du 19 mai 2021 ne constitue pas en soi une action en répétition de l’indû, mais, au stade de l’assemblée générale ordinaire litigieuse qui s’est tenue le 19 mai 2021, une simple rectification d’une erreur de calcul de la répartition des charges d’eau entre les différents copropriétaires.

Le principe de la charge n’est pas remis en cause par la résolution n°15 litigieuse.

La résolution n°15 critiquée ne constitue ainsi, ni une modification de la répartition des charges d’eau de la copropriété entre les différents copropriétaires, ni une action en répétition de l’indû.

En considération de l’ensemble de ces éléments, la résolution n°15 sera donc déclarée valide.

***

Sur la demande reconventionnelle en paiement de charges :

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.
En cas de carence ou d'inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l'assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n'a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.
En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.
Si, à l'issue de l'instance judiciaire, l'action exercée dans l'intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot ».

L’article 19-2 de la même Loi ajoute :

« A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 ».

Il résulte des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de la jurisprudence que seul le syndic peut procéder au recouvrement des charges, puisqu’il a seul la qualité pour adresser aux copropriétaires avis de provision sur le budget prévisionnel, puis, après mise en demeure, pour saisir le président du tribunal (Civ. 3e, 13 mars 1984, no 82-16.608 , Bull. civ. III, no 69 ; Civ. 3e, 27 sept. 2000, no 98-20.895 , Bull. civ. III, no 153).

En outre, l'article 750-1 du Code de procédure civile impose, à peine d'irrecevabilité, que l'action en recouvrement d'une somme n'excédant pas 5000€ soit précédée d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice ou d'une tentative de médiation.

En l’espèce, le syndicat du PASSAGE MANIFACIER défendeur forme à titre reconventionnel une demande en paiement de charges de copropriété à l’encontre de chacun des trois demandeurs.

Par son ordonnance rendue le 16 décembre 2022, pleinement confirmée par la Cour d’appel de PARIS aux termes de son arrêt rendu le 15 mai 2024, le juge de la mise en état, pour déclarer recevable la demande reconventionnelle en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires du PASSAGE MANIFACIER, a retenu qu’il existe un lien suffisant entre :
- d’une part la demande reconventionnelle en paiement des charges de copropriété,
- et d’autre part la demande principale en nullité de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 19 mai 2021.

Il convient à présent de statuer sur cette demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires du PASSAGE MANIFACIER à l’encontre des copropriétaires demandeurs principaux.

Le demandeur reconventionnel produit un certain nombre d’éléments au soutien de sa demande :
- situations de compte de chacun des trois défendeurs reconventionnels arrêtées au 03 décembre 2021 (pièces défendeur n° 3 à 6),
- les situations comptables datées, pour chacun des défendeurs reconventionnels, du 17 février 2025 (pièces défendeurs n°8 à 11).

Ces pièces suffisent à établir la réalité et le quantum des arriérés dont syndicat des copropriétaires du PASSAGE MANIFACIER réclame le paiement.

Par ailleurs, ces relevés permettent également de démontrer l’existence, auprès de chacun des défendeurs reconventionnels, de tentatives préalables de règlement amiable.

En effet, pour chacun, des « frais de relance » sont mentionnés à plusieurs reprises sur les relevés produits.

En considération de l’ensemble de ces éléments, le Tribunal retiendra que le syndicat des copropriétaires du PASSAGE MANIFACIER rapporte la preuve tant de la réalité, que du quantum des arriérés de charges de copropriété qu’il invoque et dont il réclame paiement à chacun des trois demandeurs/défendeurs reconventionnels ; il sera fait droit à ses demandes reconventionnelles de ce chef.

La SCI LE CASTRUM sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du PASSAGE MANIFACIER la somme de 18158,99 € au titre des charges impayées ;
M. [O] [V] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires du PASSAGE MANIFACIER la somme de 4309,58 € au titre des charges impayées ;
Mme [R] [K] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du passage MANIFACIER la somme de 4415,75 € au titre des charges impayées.

En revanche, le syndicat des copropriétaires du PASSAGE MANIFACIER forme également des demandes à l’encontre de l’indivision [X].
Les indivisions ne sont pas dotées de la personnalité morale et l’indivision [X] n’est en tant que telle pas partie à l’instance.
L’assignation introductive d’instance a été régularisée à la requête de la SCI LE CCASTRUM, de Mme [R] [K] et de M. [O] [V] en leur nom, et non pas ès qualités de co-indivisaires.
La demande de condamnation à payer les arriérés de charges formée par le syndicat des copropriétaires du PASSAGE MANIFACIER à l’encontre de « l’indivision [X] » est mal dirigée, et sera donc rejetée.

***

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du Code civil dispose :

« Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du PASSAGE MANIFACIER sollicite la condamnation de chacun des demandeurs à lui payer des dommages et intérêts à hauteur de 10 % de leur dette ; il fait valoir qu’un préjudice certain découle pour lui du défaut de paiement, par les co-propriétaires défendeurs reconventionnels, de leurs charges, puisque ce défaut de paiement « l’a privé d’une partie importante des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ».

En effet, chaque copropriétaire, lorsqu’il entre dans la copropriété, accepte le règlement de copropriété, et s’engage à participer au financement tant des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, que des autres charges relatives aux parties communes.

En l’espèce, la SCI LE CCASTRUM, Mme [R] [K] et M. [O] [V] sont condamnés à payer les arriérés de charges dont ils sont, chacun pour sa part, redevables.

Ces arriérés ont effectivement privé le syndicat des copropriétaires du PASSAGE MANIFACIER d’une part des ressources, empêchant ainsi son bon fonctionnement.

Le Tribunal retiendra ici que le syndicat des copropriétaires du PASSAGE MANIFACIER, créancier démontre que ses débiteurs ont causé, par leur résistance caractérisant leur mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard en lui-même.

En conséquence :
- la SCI LE CASTRUM sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du PASSAGE MANIFACIER la somme de 1815,90 € à titre de dommages et intérêts,
- M. [O] [V] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires du PASSAGE MANIFACIER la somme de 430,96 € à titre de dommages et intérêts,
- Mme [R] [K] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du PASSAGE MANIFACIER la somme de 441,80 € à titre de dommages et intérêts.

En revanche, le syndicat des copropriétaires du PASSAGE MANIFACIER forme également des demandes à l’encontre de l’indivision [X].
Les indivisions ne sont pas dotées de la personnalité morale et l’indivision [X] n’est en tant que telle pas partie à l’instance.
L’assignation introductive d’instance a été régularisée à la requête de la SCI LE CASTRUM, de Mme [R] [K] et de M. [O] [V] en leur nom, et non pas ès qualités de co-indivisaires.
La demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires du PASSAGE MANIFACIER à l’encontre de « l’indivision [X] » est mal dirigée, et sera donc rejetée.

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Sur les intérêts légaux et leur capitalisation :

L’article 1343-2 du Code civil dispose :

« Lorsque l'obligation de somme d'argent porte intérêt, le débiteur se libère en versant le principal et les intérêts. Le paiement partiel s'impute d'abord sur les intérêts.
L'intérêt est accordé par la loi ou stipulé dans le contrat. Le taux de l'intérêt conventionnel doit être fixé par écrit. Il est réputé annuel par défaut ».

L’article 1343-2 du Code civil précise:

« Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise ».

En l’espèce, il convient de décider que ces condamnations seront assorties des intérêts légaux qui courront dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision, et non pas du 10 décembre 2021 comme demandé, faute de mise en demeure.

L’anatocisme sera en outre ordonné en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil.

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Sur les dépens et les frais irrépétibles

La demande principale étant rejetée, et la demande reconventionnelle étant accueillie, il n’apparaît pas inéquitable de condamner la SCI LE CASTRUM, Mme [R] [K], et M. [O] [V], succombants sur la demande reconventionnelle, à payer au syndicat des copropriétaires du PASSAGE MANIFACIER la somme de 600€ chacun au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et de les condamner in solidum aux entiers dépens.

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Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, “les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”.

En l’espèce, aucun élément ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit.

* * * *

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,


SE DECLARE incompétent pour statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires du PASSAGE MANIFACIER,

En tout état de cause, DECLARE irrecevable car dilatoire la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires du PASSAGE MANIFACIER,

Sur le fond,

DECLARE valide la résolution n°15 votée le 19 mai 2021 par l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du PASSAGE MANIFACIER,

DEBOUTE en conséquence la SCI LE CASTRUM, Mme [R] [K], et M. [O] [V] de leur demande principale,

DECLARE le syndicat des copropriétaires du PASSAGE MANIFACIER bien fondé en ses demandes reconventionnelles,

Y faisant droit,

CONDAMNE la SCI LE CASTRUM à payer au syndicat des copropriétaires du PASSAGE MANIFACIER la somme de 18158,99 € (dix huit mille cent cinquante huit euros et quatre vingt dix neuf centimes) au titre des charges impayées,

CONDAMNE M. [O] [V] à payer au syndicat des copropriétaires du PASSAGE MANIFACIER la somme de 4309,58 € (quatre mille trois cent neuf euros et cinquante huit centimes) au titre des charges impayées,

CONDAMNE Mme [R] [K] à payer au syndicat des copropriétaires du passage MANIFACIER la somme de 4415,75 € (quatre mille quatre cent quinze euros et soixante quinze centimes) au titre des charges impayées,

CONDAMNE la SCI LE CASTRUM à payer au syndicat des copropriétaires du PASSAGE MANIFACIER la somme de 1815,90 € (mille huit cent quinze euros et quatre vingt dix centimes) à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [O] [V] à payer au syndicat des copropriétaires du PASSAGE MANIFACIERla somme de 430,96 € (quatre cent trente euros et quatre vingt seize centimes) à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [R] [K] à payer au syndicat des copropriétaires du passage MANIFACIER la somme de 441,80 € (quatre cent quarante et un euros et quatre vingt centimes) à titre de dommages et intérêts,

ASSORTIT ces condamnations des intérêts légaux qui courront dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision,

ORDONNE l’anatocisme,

REJETTE l’ensemble des autres demandes,

CONDAMNE la SCI LE CASTRUM, Mme [R] [K], et M. [O] [V] à payer au syndicat des copropriétaires du PASSAGE MANIFACIER la somme de 600€ (six cents euros) chacun au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, 

CONDAMNE in solidum la SCI LE CASTRUM, Mme [R] [K], et M. [O] [V] aux entiers dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

Le Greffier, Le Président,